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1、房地产估价第一章 房地产估价概论1、某注册房地产估价师拟购买A市C区的一套多层住房,该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析,运用适当方法对该套住房进行了估价,并最终以接近于该估价对象价值的价格成交。该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。( )2、房地产估价从某种意义上讲是( )房地产的价值。A.发明、B.发现、C.创造、D.确定3、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有( )的特性。A.独一无二和供给有限 B.独一无二和价值量大C.流动性差和价值最大、 D.不可移动和用途多样。4、评估征收房地产造成的停产停业损失,属于( )业务。 A.传统评估业务、 B.价值分配 C.相
2、关经济损失评估、 D.价值减损评估1、 2、C 3、B 4、C第二章 房地产及其描述1、某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上,分别为道路20元,燃气18元,供水14元,排水16元,热力12元,供电25元,通信8元,场地平整15元,则该地区五通一平的正常费用是( )元/平方米五通一平:道路、供水、排水、电力、电信、场地平整2、任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费,并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点,本质上是由房地产的( )特性决定的。 A.易受限制、B.相互影响、C.独一无二、D.不可移动3、下列影响某套住宅价格的因素中,不属于实物因素的是( )。A.户型、
3、B.楼层、C.层高、D.装修4、房地产具有供给有限特性,本质上在于( )。 A.土地总量有限、B.规划限制、C.房地产不可移动、D.价值量大1、98 2、D 3、B 4、C第三章 房地产价格和价值1、在卖方市场下,增加卖方缴纳的税收一般会导致房地产价格上涨。( )2、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中,正确的是( )。A.在房地产市场比较成熟且处于正常状态时,积算价格低于收益价格;B.在房地产市场存在泡沫时,收益价格大大高于积算价格;C.在房地产市场不景气时,积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格;D.比准价格倾向于成交价格,积算价格倾向于最低买价,收益价格倾向于最
4、高卖价。3、下列属于成本租金构成的内容有( )。A.折旧费B.维修费C.管理费D.保险费E.房产税4、下列关于不同类型价值的高低关系的表述中,错误的是( )。A.原始价值高于账面价值、B.投资价值高于市场价值C.谨慎价值低于市场价值、D.快速变现价值低于市场价值5、对于同一估价对象和同一估价时点,下列价值类型中评估价值最大的一般是( )A.谨慎价值B.市场价值C.残余价值D.快速变现价值6、下列房地产价格中,相对能更好反映地价水平高低的是( )A.土地总价B.土地单价C.楼面地价D.商品房价格7、.某宗房地产购买总价为50万元,首付款为房价的30%,余款由银行贷款支付,该贷款的期限为10年,年
5、利率为5.58%,按月等额偿还本息。则关于该房地产价格的说法中,正确的有()。A.该厂房的实际价格等于名义价格 B.该房地产的名义价格为50万元C.该房地产的实际价格为50万元 D.该房地产的实际价格高于50万元E.该房地产不存在名义价格8、在估价中选择4个可比实例,甲成交价格4800元每平米,建筑面积100平米,首次付清24万元,其余半年后支付16万元,一年后支付8万元。乙成交价格5000元每平米,建筑面积120平米,首付24万元,半年后付清余款36万元,丙成交价格4700元每平米,建筑面积90平米,成交时候一次性付清。丁成交价格4760元每平米,建筑面积110平米,成交时支付20万元,一年
6、后付清余款32.36万元。已知折现率10%,这4个可比实例单价分别是多少? 1、 2、C 3、ABCE 4、B 5、B 6、C 7、ABC 8、第四章 房地产价格影响因素1、下列房地产市场调控政策等措施中,会导致房地产市场价格上升的是( )A.降低房地产开发贷款利率B.增加土地有效供给C.降低契税 D.提高购房贷款利率2.一般来说,国内生产总值的增长会形成较多供给,引起房地产价格下降。( ) 3.下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中,正确的有( )。 A.居民收入的真正增加,通常会导致房地产价格的上升 B.如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加,则对房地产价格影响不大 C.
7、如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加,则会促使房地产价格上升 D.如果居民收入的增加是高收入者的收入增加,且其无房地产投资或投机行为,则对房地产价格影响不大E.居民收入水平的变化对房地产价格的影响不大 4.下列情况中会导致房地产价格上升的是( )。 A.上调贷款利率 B.收紧房地产开发贷款 C.开征房地产持有环节的税收 D.增加土地供应5.下列房地产状况中属于区位状况的有( )。 A.位置 B.房地产规模 C.环境景观 D.外部基础设施完备程度 E.朝向、楼层1、C 2、 3、ABCD 4、B 5、ACDE第五章 房地产估价原则1、房地产估价中,遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估
8、价人员应当站在()的立场上,评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。A.委托人 B.估价报告预期使用者 C.管理部门 D.中立2、估价中要注意估价目的、估价时点、估价对象状况和房地产市场状况四者的匹配关系,其中 ( )是龙头。3、某估价机构接受保险公司的委托,对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定,为保险理赔提供参考价值,估价时点为现在,则其估价对象状况和房地产市场状况分别为()。A.估价对象状况为过去,房地产市场状况为过去B.估价对象状况为现在,房地产市场状况为现在C.估价对象状况为过去,房地产市场状况为现在D.估价对象状况为现在,房地产市场状况为过去4、某宗房地产的土地面积 300,建筑
9、面积250,建筑物的外观及设备均已陈旧过时,有待拆除重建,测算拆迁费用为每平方米建筑面积300元,残值为每平方米建筑面积50元。试计算该宗房地产相对于空地的减价额。 5、某建筑物的建筑面积5000,坐落的土地面积为2000,土地价格1500元/,用成本法测算出的该建筑物的重建价格为1600元/,市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/。试计算该建筑物的现值。(特别提示:计算房地产的价值时要用正常房地产市场价格,而不能用房地产的个别价格。此问题在以后的计算题中经常会遇到)。 6、最高最佳使用包括用途、规模、集约度和档次上的最佳,可以帮助确定估价对象最佳用途的经济学原理是()。A.收益递增递减
10、原理 B.均衡原理 C.替代原理 D.适合原理7、某宗房地产规划用途为商业,现状为超市,年净收益为18万元,预计改为服装店后的年净收益为20万元,除此无其他更好的用途,则根据()应按服装店用途进行估价。 A.合法原则B.最高最佳利用原则C.估价时点原则D.替代原则8、均衡原理是以房地产内部构成要素与其外部环境是否协调均衡,来判断该房地产是否为最高最佳使用,它可以帮助确定最佳规模和最佳用途。()9、某工厂经所在街道负责人同意,将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干小商铺出租,某估价机构接受委托以实际用途为估价前提,对该房地产抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应该满足条件中的()
11、A.技术上的可能 B.经济上的可行 C.价值最大化 D.法律上许可 10、某估价机构接受保险公司的委托,对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定,为保险理赔提供参考价值,估价时点为现在,则其估价对象状况和房地产市场状况分别为()。A.估价对象状况为过去,房地产市场状况为过去B.估价对象状况为现在,房地产市场状况为现在C.估价对象状况为过去,房地产市场状况为现在D.估价对象状况为现在,房地产市场状况为过去1、D 2、估价目的 3、C 4、该宗房地产相对于空地的减价额(300-50)250=62500(元) 5、该建筑物的现价(1800500015002000)/50001200(元/) 6、D 7、B
12、 8、 9、D 10、C第六章 市场法及其运用1、评估某套建筑面积为120 的住宅在2008年9月底市场价值,收集了以下4个交易实例,其中最适合作为可比实例的是()。 A. 甲 B.乙 C.丙 D.丁2、某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120平方米,经调查,其成交价格为150万元,另有20平米的房屋天台赠送,该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1:0.8,则按建筑面面积计算的比准价格是()元/平方米。 A.8571 B.10000 C.13393 D.156253、在某旧城改造的房屋拆迁估价中,因有的房屋登记的是使用面积,有的房屋登记的是建筑面积,所以在对可比实例建立比较基准
13、时应特别注意的环节是()。A.统一房地产范围B.统一付款方式C.统一价格单位D.统一市场状况4、某宗房地产交易的买卖双方约定,买方付给卖方2659元/平方米,买卖中涉及的税费均由卖方负担,据悉,该地区房地产买卖中应该由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%,买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9%,若买卖双方重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担,并在原价基础上,相应调整买方付给卖方的价格,则调整后买方应付给卖方的价格为()元/平方米。5、某房地产在2006年3月的价格为2009元/,现要调整为2006年9月的价格。已知该类房地产2006年3月至9月的价格指数分别为:99.4,94.8,96.6
14、,105.1,109.3,112.7和118.3(均以上个月为基数100),则该房地产2006年9月的价格为()元/。6、评估某宗房地产2011年7月1日的市场价值,选取的可比实例中该类房地产的成交日期为2010年10月1日,成交价格为3500元/平方米,另知:该类房地产市场价格2010年6月1日至2011年3月1日,平均每月比上月涨1.5%,2011年3月1日至7月1日平均每月比上月上涨2%,对可比实例进行市场状况调整。7、评估甲别墅的市场价值,选取乙别墅为可比实例,乙别墅的成交价格为8000元/平方米,装修标准为1000元/平方米,(甲别墅的装修标准为800元/平方米),因乙别墅的位置比甲别墅好,在同等条件下,单价比甲别墅高10%,若不考虑其他因素,则通过乙别墅求取的比准价格为()元/平方米。 8、某一交易实例房地产的使用面积为3 000平方英尺,成交总价为110万美元,分四次付款(如果以在成交日期一次性付清为基准,假设美元的年利率为7%),首付35万美元,半年后付35万美元,一年后付30万美元,余款于一年半后付清。假设当时的市场汇率为美元兑换7.7元人民币,建筑面积与使用面积的关系为1:0.65,则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格约为()元人民币/m2。(1平方英尺=0.0929 m2)