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1、靓湖国际花园物业管理运营费用测算报告一、物业概况靓湖国际花园项目位于大庆市五湖新区核心地带，南连黎明湖、东侧紧依滨州湖、西靠 黎明河。是大庆市唯一四面环水，独享 400多万水面的生态社区，浩淼的湖水带给了靓湖国 际项目浓郁的7工南水乡风情。靓湖国际项目规划总建筑面积 60多万平方米，规划总住户3000多户，绿化率高达 43.25%。项目配套齐全：商铺、学校、大型会所、银行、大型连锁超市、现代化车库等俱全， 是现代、时尚的宜居之所。二、管理结构、人员配备情况为更好地服务业主和避免区域跨度问题，沿湖城将成立一个管理机构，减少管理重叠、 提高工作标准、加强服务的力度。同时把该项目定位为高尚社区服务模
2、式。依照项目的特点 和实际情况配备相应的人员，为沿湖城业主提供更优质舒心的服务。 根据和业主签订的物业 委托协议和大庆市物业等级收费的文件精神作准绳，本着“合理、精十、高效，以岗定人” 的原则确定组织架构，物业公司按综合一体化管理模式具体实操。成立“三部五中心”组织 体系。见图例:人员编制和基本工资标准表）丁与项目人数（人）工资标准（元/月）（RMB总额（元/月）（RMB一公司管理层员工：10人1总经理11, 00001, 00002副总经理16, 0006, 0003综合办主任（外聘）15, 0005, 0004工程维修主任（外聘）15, 0005, 0005安全护卫主任（外聘）15, 00
3、05, 0006财务部主任14, 0004, 0007品质部主任14, 000P4, 0008资产管理主任14, 0004, 0009活洁绿化主任14, 0004, 00010客户服务主任14, 000r4, 000小计：51, 000二工程维修管理：29人1维修主管22, 0004, 0002维修班长21, 5003, 0003维修工181, 20021, 6004装修管理员51, 2006, 0005库房管理员11, 0001, 0006电梯维修工11, 5001, 500小计：37, 100三财务管理：2人1财务12, 0002, 0002出纳11, 5001, 500小计：3, 500
4、护卫消防管理：147人1护卫队长31, 8005, 4002护卫班长P 91, 20010, 800:2护卫员126900113, 400小计：129, 600五综合办公室：4人1人事助理员11, 5001, 5002车辆、后勤助理员11, 5001, 5003司机21, 2002, 400小计：5, 400六活洁绿化管理：88人1清洁主管12, 0002, 0002助理员21, 2002, 4003清洁班长39002, 7002清洁员8270057, 400小计：64, 500七客户服务：14人1客户主管22, 0004, 0002客户助理61, 5009, 000 3档案管理21, 500
5、3, 0003钥匙管理48003, 2004收费管理（小组）组长P 11, 5001, 5005收费员41, 2004, 800/J、计：25, 500八后勤（食堂）：3人1厨师11, 2001, 2002服务员27001, 400/J、计：2, 600九资广管理中心：2人1助理员21, 5003, 000小计：3, 000一品质管理中心：3人1主管12, 0002, 0002品质助理员21, 5003, 000小计：5, 000合计302327, 200注：物业管理架构为三部五个职能服务中心，分别为财务部、综合部、品质部、安全护卫中 心、客户服务中心、工程维修中心、活洁绿化中心、资产管理中心
6、；物业管理人员配置基础依据表（岗位职责）分序岗位名称职级编班人基本职责备注类号分类制次数管理层1总经理高管111全面负责项目的日常管理和经甘工作2副总经理高管111协助总经理工作，分管综合部、品质 管理部3综合办主任中管111在分管领导的领导下，负责综合部日 常事务，人事、车辆、行文、公章、 为动纪律考核的官理4品质部主任中管111各部门的考核和日常工作的检查落 实、督办，制定各部门的工作流程、 标准和细则5财务部主任中管111各项费用的收取和日常的财务管理6工程维修主任中管111组织日常物业的维修、设备设施的维 修保养、工程遗留问题的跟进和整改 的落实。7安全护卫主任中管111负责小区内治安
7、的防范、车辆的管理、消防的管理、突发事件的处理等 工作8客户服务主任中管111负责业主的咨询、解答、来访、钥匙的官理等工作9活洁绿化主任中管111负责小区内活洁卫生的管理、绿化的 管理、垃圾活运的管理、控制房的管 理得工作。10资产管理主任中管111负责公司各部门提出的采购计划的 初审、并监督物品领出入的程序。建 立固定资产管理的规程和月报库存 等工作。小计：10人中层十11维修主管职员222负责分区后的日常维修和设备的管理和维修人员的管理12护卫队长职员111负责A、D区的日常保卫工作部13护卫队长职员111负责B、C区的日常保卫工作14护卫队长职员111负责E、F区的日常保卫工作15清洁主
8、管职员111项目活洁绿化的日常安排和监督考核工作16客户服务主管职员111负责项目上的业主投诉、回访工作的 总负责。17客户服务主管职员111负责项目上的业主费用收缴、钥匙的 管理、解答疑难问题的总负责。18品质管理主管职员111协助主任开展日常各部门的文件编 写和方案的制定，牵头组织每月的楼 检考核工作。合计19人1919基 层 管 理员19客服接待员（助理）职员326客服中心前台接待、客户解答、工作 回访等，每天早7点-晚22点全天候 服务。20档案管理员职员212负者业主的档案和日甬微机录入等工作21钥匙的管理职员212负责A|、B、C、D区的钥匙管理工作22钥匙的管理职员212负责E、
9、F区的钥匙管理工作23收费小组长职员111负责各厂矿的费用认证和收缴工作 的组织。24收费员职员414各项费用收缴手续办理25人事助理员职员111人事的招聘组织和面试，工资的认定 等26行政义员（后勤）职员111综合行政部文字工作处理27司机职员111车辆的驾驶和保养基 层 管 理员28司机职员111各厂矿的费用收缴的车辆保障工作29维修班长职员111负责A、B、C、D区的日常维修工作30维修班长职员111负责E、F区的日常维修工作31装修管理员职员515分区进行管理装修违规和提供装修咨询32工程文员职员111工程部门文字工作处理及资料管理33库房管理员职员111库房的管理，出入库的合量，物质
10、的验证34品质助理员职员212负责单项部门的考核和制定标准35资产管理助理员职员212资广购进冏的评审和固定资广的建账管理36清洁管理员职员212分区的活洁管理，落实活洁任务。37清洁班长职员313分区的活洁任务，家政服务开展等工 作38财务职员111主任的领导下负责日常帐目，报税等工作39出纳职员111入住的费用收缴、解答业主的疑问等工作小计：48人安 全 护 卫 员 工 层一中队岗位设置（B、C区）1护卫班长员工133负责班内的日常管理和执勤的工作班兼外围巡逻2巡逻岗员工133主干道的巡逻和岗位的替岗3B1道口员工133出入口的车辆和外来人员管制，日常服务4B4道口员工133出入口的车辆和
11、外来人员管制，日常服务5巡逻员员工133御景湾1、2、6号楼的楼内外巡楼6巡逻员员工133御景湾3、4、5号楼的楼内外巡楼7C1-1 道口员工133出入口的车辆和外来人员管制，日常服务8C1-6 道口员工133出入口的车辆和外来人员管制，日常服务9C1-12 道口员工133出入口的车辆和外来人员管制，日常服务10巡逻员员工133C1区的楼内外巡楼11巡逻员员工133洋房主入口出入秩序管制12别墅区固定岗员工133听涛湾10号主干，别墅区治安秩序巡逻13别墅区固定岗员工133听涛湾3号主干道，别墅区治安秩序巡逻14别墅区固定岗员工133听涛湾15号主干，别墅区治安秩序巡逻15售楼处员工133售楼处日常形象的展示和安全持续维护计：54人二中队岗位设置（A、D区）1护卫班长员工133负责班内的日常管理和执勤的工作班兼外围巡逻2巡逻岗员工133主干道的巡逻和岗位的替岗3A1道口员工233出入口的车辆和外来人员管
