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1、重庆名流公馆价格测评 测评日期： 2011 年 3 月 22 日 项目基本信息 项目名称名流公馆 地理位置渝中渝中区中山四路（市委市政府旁） 所属区域渝中区（两路口- 上清寺板块） 开发企业重庆东方豪富房地产开发有限公司（名流置业子公司） 占地面积5 万平方米 建筑规模12 万平方米 物业类型高层住宅 交房标准精装 开盘时间2011 年 4 月底 入住时间待定 周边配套周公馆、求精中学、人民小学等，项目自建6000 平米左右商业配套。 主力户型信息 主力户型套内 40-150 平米一房至三房 使用率暂无 单套总价 105 万元 （按套内68 平米户型计算） 首付款32 万元（首付30% ） 贷
2、款年限20 年 贷款方式商业 / 公积金 月均还款5544 元/4668 元 【测评结果】 通过市场调查和比较分析，综合考虑影响项目价值各项因素，基于中国房地产指数系统样本， 分别运用市场比较法、成本法、典型投资收益法综合测评项目市场价格。 市场比较法测评项目价格为：17258 元/ 平方米 成本法测评项目套内价格为：15626 元/ 平方米 典型投资收益法测算项目价格为：11909 元 /平方米 结合当前市场现状，综合确定项目在价值定义和测评假设限制条件下的3 月测评价格为 15500 元 / 平方米（套内价格）。 【项目要点】 地理位置： 项目位于重庆市渝中区中山四路（市委市政府旁）， 轻
3、轨 2 号线曾家岩站旁，有145、112、122 等公交路线遍布项目四周，交通比较便捷。 户型特点： 项目即将推出40-150 平米精装房源， 户型使用功能较 为完善，空间利用率高，采光、通风效果好，部分户型可观江景，居住舒适度较高。 企业实力： 项目开发主体为重庆东方豪富房地产开发有限公司， 该公司于2007 年被名流置业集团股份有限公司全资收购，名流置业是以房地产开发与经营 为主业的上市公司，具有房地产一级开发资质，在全国多个城市有分公司，企业实力强，开 发经验丰富。 周边配套： 项目紧邻历史建筑周公馆，周边银行、邮政、餐饮门 店齐备，中四路小学、人民小学、求精中学等名校遍布项目周围，另外
4、，项目将自建6000 平米左右商业配套。 一、市场比较法 选取可比实例 根据项目所处位置通过调查和对比分析，选取位于同一供需范围内或不同范围内与项目产品 类似的近期成交的3 个项目作为可比案例，以可比项目销售报价（套内价格）为基础，通过 修正得出评估对象的市场价格。 比较因素条件说明 测评对象及对比案例 比较因素 测评对象 名流公馆 对比案例A 重庆天地雍江悦 庭 对比案例B 重庆公馆 对比案例C 龙湖春森彼岸 套内销售报价160001100015000 报价日期2011 年 3 月2011 年 3 月2011 年 3 月 交易情况未开盘正常正常正常 区 域 因 素 板块 两路口 - 上清寺
5、板块 大坪板块两路口 - 上清寺板块北滨路板块 交通便捷度便捷便捷便捷一般 周边环境较好好较好较好 区域配套较完善较完善较完善较完善 个 别 因 素 土地用途综合用地综合用地综合用地综合用地 建筑形态高层塔楼高层塔楼高层塔楼高层塔楼 容积率2.34.1103.8 绿化率30%32%14%30% 户型设计83%81%80% 装修情况精装修精装修毛坯毛坯 社区配套有待完善完善一般一般 开发企业品牌名流置地瑞安地产天华、万康地产龙湖地产 因素修正 （1） 交易情况修正： 由于所选取的三个可比案例，均为自由竞争市场销售报价（套内价格） ， 且报价日期相同，设评估项目为100，则三个可比案例修正系数分别
6、为100、100、 100。 （2）区域因素修正：根据地理位置、交通、环境、配套等确定区域因素修正系统。 （3）个别因素修正：主要考虑项目土地用途、建筑形态、容积率、绿化率、户型、装修、 社区配套、企业品牌等指标进行比较。 修正结果 比较修正条件指数 测评对象及对比案例 比较因素 测评对象 名流公馆 对比案例A 重庆天地雍江悦 庭 对比案例B 重庆公馆 对比案例C 龙湖春森彼岸 测评对象及对比案例 比较因素 测评对象 名流公馆 对比案例A 重庆天地雍江悦 庭 对比案例B 重庆公馆 对比案例C 龙湖春森彼岸 套内销售报价160001100015000 交易日期100100100100 交易情况1
7、00100100100 区域因素10010210298 个别因素1001005692 比准价格157551939016629 根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数。经过计算， 三个可比案例的比准价格分 别为 15755、19390、16629 元/ 平米，取三个简单算术平均值作为市场比较法求取项目市场 价格为 17258 元/ 平方米。 二、成本法 根据房地产开发商取得房地产开发用地进行商品房建设，然后预售或销售所建成的商品房这 种典型的房地产开发经营方式，从房地产项目价格构成的各个方面进行测算，最终确定项目 的市场价格。 典型房地产开发经营模式测算 序号项目取费基础费率金额 ( 万元
8、 ) 1土地成本 2007 年 11 月收购豪富地产获得渝中区下曾家岩地块，规划 建筑面积12.31 万平方米，成交总价40606 万元，楼面地 价 3299 元 / 平方米。 40606 2开发成本 建安成本A约 2095 元 / 平方米25789 红线内市政费用B建安成本 A12%3095 小区配套费用C建安成本 A12%3095 勘察设计费用DA+B+C8%2558 3管理费用1+23%2254 4投资利息 以开发周期5.5 年（其中半年准备期，5 年建设期），土地 费用在准备期均匀投入，建安及管理费用在建设期内分阶 段投入，预计每年投入20% ，年利率假设为6% 。 20445 5销售
9、费用房地产总价V3%4193 6销售税费房地产总价V7%9784 7开发利润房地产总价V20%27955 房地产总价V 139773 万元套内单价13626 元/ 平方米 名流公馆为精装修，装修标准2000 元/ 平方米，因此成本法测算的最终价格为 13626+2000=15626 元/ 平方米。 三、典型投资收益法 根据当前市场形势，选用典型投资模式收益法进行项目市场价格测算。根据区域内同档次同 类房地产项目的租金调查，确定项目主力户型租金为1600 元/ 月，每年的租金按同比上涨 5% ，空置率按5% 每年 12 个月计算，同时考虑不可预见费，将年运营费用比率确定为8% ，通 过市场提取法
10、提取出的该类住宅报酬率为2% 。与风险相对应，根据报酬率求取方法，确定 持有期报酬率为6.3%，期末转售时报酬率为8% ，计算项目市场价值。 典型投资者收益模式测算 年份12345 潜在毛收入1920020160211682222623338 空置和收租损 5% 9601008105811111167 有效毛收入1824019152201102111522171 运营费用8%14591532160916891774 净运营收入1678117620185011942620397 期末转售净收益 5 年后按 2.5%净收益率出售，转售税 费 3% 791410 持有期 NPV(6.3%) 7702
11、4期末转售 NPV(8%)732787 房地产总价V809811套内单价11909 四、测评价格确定 通过全面市场调查和研究分析，在综合考虑影响项目价值各项因素的基础上，分别运用市场 比较法、收益法、成本法测评项目市场价格。根据三种评估方法权重比例，经过详细准确的 测算，最终确定项目2011 年 3 月合理价格为：15500 元/ 平方米（套内价格）。 说明：此报告来源于重庆搜房网，有一定的借鉴意义，共享参照。 “楼盘价格测评” 是中国指数研究院、中国房地产指数系统基于长期对中国城市房地产项目 的跟踪监测，结合项目价格影响因素，运用科学的方法测评即将开盘房地产项目市场价格。 我们郑重声明， 本报告中内容均为真实准确的，测评结论基于公正客观的专业分析得出，测 评机构与本测评报告中的测评对象没有任何利害关系。
