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1、房地产权属法律制度,一、房地产权利与权属 1.房地产权利 以房地产为标的的民事权利，包括占有、使用、收益和处分 2.房地产权属 房地产权利归谁行使 房地产权利与主体之间的联系,3.我国房地产权属内容 （1）土地所有权：全民、集体 （2）土地使用权： 建设用地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权、地役权 （3）房屋所有权： 国家、集体、私人、建筑物区分所有权 （4）房屋使用权（租赁权） （5）房地产抵押权,二、房屋权属法律制度 1.房屋所有权的要素 主体、客体、内容 2.取得 原始取得：新建、国家承继、没收、无主房屋、善意 继受取得：买卖、互易、赠与、继承 3.消灭 客体灭失、主体消亡、抛弃、被
2、强制,4.建筑物区分所有权 （1）含义 多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权，对建筑物共用部分所享有的共用部分持份权，及由此产生的成员权。 内容：专有所有权、共有所有权、成员权,（2）成员权的内容 表决权、管理规约制定权、选举及解聘权、请求权 案例 一住宅小区（春天花园）有公寓、别墅（独立、连体），公寓与别墅没有分隔。其中公寓150套，总计面积15000多平方米；别墅68套，总计面积19000多平方米。2007年1月5日，小区召开业主大会，大会以150票赞成，68票反对通过物业费收费标准。该标准规定：公寓物业费为每平方米0.8元，别墅为
3、3.5元每平方米。该决议生效后，别墅业主认为对别墅收取的物业税过高，拒绝缴费。,问题： 1.春天花园的物业费标准决议是否有效？ 2.现行法律是如何规定业主大会的议程的？,物权法 第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分
4、之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。,三、相邻关系 1.权利内容 通行权、管线设置权、施工临时占用权、给排水权、获取物品权 2.义务范围 通风、采光；环境保护；危险防范,案例 甲、乙同为某花园小区9号楼二单元业主，该楼共18层。甲住601室，乙住701室。2008年7月乙装修入住后，甲半夜经常被601室的水浪声吵醒。甲向物业投诉，物业调查发现，乙装修时，将自己主卧卫生间与卧室打通扩大卫生间，并在卫生间安装了冲浪浴缸。 甲要求乙拆除冲浪浴缸，乙拒绝。甲诉至法院。,问题： 1.甲乙间存在怎样的相邻关系？ 2.甲的要求是否合理？
5、3.法院应如何处理？依据何在？,四、权属登记 1.含义 房地产管理部门对土地所有权、土地使用权、房屋所有权和房地产他项权利的登录记载。 2.性质 行政行为 3.功能 权利确认、权利公示、管理需要,案例 浙江杭州欧迪公司与浙江协华公司（股东为苏某和毛某夫妇）发生纠纷，经法院判决协华公司应偿还欧迪债务2100多万元。判决生效后，协华一直不予偿还，欧迪申请法院强制执行，经查欧迪已无财产可供执行。 欧迪公司通过朋友介绍认识了浙江某市房地产交易中心的工作人员陈新，陈新通过该市房地产交易网查询了苏某和毛某的所有房产信息，并将这些信息提供给欧迪公司。法院根据公司法法人人格否认制度，将苏某、毛某财产拍卖，偿还
6、了欧迪公司债务。 后苏某、毛某向公安报案，称陈新侵犯其夫妇隐私权。陈新被该市某公安分局拘留。,问题： 1.陈新是否构成犯罪？理由？ 2.欧迪获得房产信息是否合法？欧迪应如何实现自己权利？ 3.房地产信息如何查询？,法律规定： 物权法 第十八条权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。 权利人：所有权人、用益物权人和担保物权人 利害关系人：共有人（未登记）、 受遗赠人、 债权人？,知识延伸 房地产信息的联网 住建部原计划2011年年底要实现40个城市住房信息互联查询，到2013年，要实现全国住房信息系统联网。 40个联网城市 直辖市： 北京、上海、天津、重庆 省会或首府城市
7、： 广州、长沙、福州、济南、太原、沈阳、长春、哈尔滨、南京、杭州、合肥、福州、南昌、郑州、武汉、海口、成都、昆明、西安、贵阳、西宁、石家庄、呼和浩特、银川、乌鲁木齐、南宁 其他城市： 深圳、大连、宁波、无锡、苏州、厦门、温州、青岛、北海、三亚,热点话题 1.不动产统一登记制度 2.官员财产公开,3.种类 设立登记、变更登记、注销登记 其他登记（异议登记、更正登记、预告登记、抵押登记、查封登记）,案例： 宋某、蒋某位夫妻。 2005年1月5日，宋某、江某与大华房产公司签订商品房预售合同，购买宝山区真华路999弄房屋一套。同年9月，双方协议离婚。因所购房屋尚未取得产权证，双方协议约定房屋产权归宋某
8、所有。 2007年3月，房屋交付，宋某至房屋交易中心申请办理产权登记，蒋某拒绝配合。同年5月，宋某诉至宝山法院，法院判决：房屋为宋某所有；蒋某于判决生效后10日内协助宋某办理产权登记。宋某一直未去办理产权证。 2012年4月，宋某将房屋出售给李某，宋、李至房屋交易中心办理过户手续时被拒绝，理由是预售合同的真实产权人是宋某和蒋某，如要过户，需蒋某同时到场。,问题： 1.离婚协议对房屋的约定是否有效？ 2.法院的判决是否正确？ 3.房产交易中心是否有权拒绝登记？ 4.宋、李的交易能否实现？如能，如何实现？,案例： 2004年3月，刘某以200万元购置玫瑰园别墅一套。同年5月，办理产权登记，所有人为
9、刘某。 2005年4月，刘某与何某登记结婚，以玫瑰园别墅为婚房。婚后一直居住在玫瑰园别墅内。2007年6月，刘某与何某经法院判决离婚。居住的别墅归何某所有，股东为刘某的公司及公司财产、市区公寓一套归刘某所有。离婚后，刘某搬出别墅，何某一直住在玫瑰园别墅内。 2011年7月，何某准备到美国定居，将别墅出售给其姐，在办理产权过户手续时，遭房屋交易中心拒绝，理由是何某非所有权人，无权出售房产。 问题：何某如何救济？,法律规定： 物权法： 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 第三十一
10、条依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。,上海房地产登记条例 第九条房地产登记应当由当事人双方申请，但下列情形的房地产登记，可以由有关当事人单方申请： （一）以划拨或者出让、租赁等方式设立国有建设用地使用权； （二）在集体所有土地上依法设立非农业建设用地使用权； （三）新建房屋； （四）继承、遗赠； （五）行政机关已经发生法律效力的建设用地使用权争议处理决定； （六）人民法院已经发生法律效力的确定房地产权属的判决、裁定、调解； （七）仲裁机构已经发生法律效力的确定房地产权属的裁决、调解； （八）本条例第三十四条所列情形； （九）法律、法规规定的其他情形。,
