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1、第三章 国有土地使用权法律制度 第一节 建设用地管理 一、农用地转用 建设占用农用地的，应当先办理农用地转批手续,然后方可办理征地手续。 1、审批机关：中央和省级政府； 2、审批程序： （1）转用审批和征地审批同时办理（同一级政府审批）； （2）转用审批和征地审批分别办理（征收超出权限的转用由省级政府审批，征用由国务院审批）。 物权法第43条规定：国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。,二、土地征收 土地征收是指因公共利益的需要，国家将集体所有土地转变为国家所有土地的行为。 根据物权法的规定，征收和征用不同，征用是指因抢险、救灾等紧急需要，依法使用单位、个人的动
2、产和不动产，而征收仅针对不动产（包括集体土地和单位、个人的房屋及其他不动产）。 （一）法律特征： 1、征地主体的唯一性 2、征地行为的行政性 3、征地条件的补偿性,（二）征用批准权限 1、征用基本农田；基本农田以外的耕地超过35公顷（525亩）；其他土地超过70公顷的，由国务院批准； 基本农田是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。基本农田是耕地的一部分，而且主要是高产优质的耕地。一般来说，划入基本农田保护区的耕地都是基本农田。老百姓称基本农田为“吃饭田”、“保命田”，官方一般称为“农保地”。 2、上述以外的土地，由省级政府批准，报国务院备案
3、。,（三）征地补偿费用标准 1、征地补偿费用构成：土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费。物权法还规定应安排被征地农民的社会保障费用。 2、征用耕地的土地补偿费标准：耕地被征用前三年平均年产值的610倍。 3、征用耕地的安置补助费：每个农业人口的补助标准为耕地被征用前三年平均年产值的46倍，每公顷最高不得超过15倍。 4、被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准，其他土地的补偿标准和安置补助标准等由省级政府规定。 5、国务院在特殊情况下，可以提高征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。 6、征用城市郊区菜地的，用地单位需缴纳新菜地开发基金。,三、国有建设用地使用 （一）取得方法：出让、划拨
4、、出租 （二）临时建设用地 1、建设施工和地质勘查临时使用土地的，由县级以上土管部门批准。在城市规划区内的，应先经规划主管部门同意。 2、签订临时使用土地合同：按约定支付土地补偿费，按约定用途使用土地，不得修建永久性建筑物。 3、使用期限不得超过2年。,第二节 土地使用权出让 一、概念 出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 1、主体：出让方为国家，受让方一般不受限制； 2、客体：一定使用年限的国有建设用地使用权（用益物权）； 3、要式法律行为：书面合同土地使用权登记。,二、土地使用权出让方式 1、土地管理法和城市房地产管理法规
5、定的方式：协议、招投标和拍卖； 2、02年5月国土资源部11号文件招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，必须采用招投标、拍卖、挂牌等方式公开交易； 挂牌是指出让人发布挂牌公告，按公告规定期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。,三、土地使用权出让最高年限 （1）居住用地70年； （2）工业用地50年； （3）教、科、文、卫、体用地50年； （4）商业、旅游、娱乐用地40年； （5）综合或其他用地50年。,问题一：土地使用权到期如何处理？ 物权法149条：住
6、宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。 房管法：出让合同约定使用期限届满，需继续使用的，应至少在届满前一年申请续期。,问题二：土地使用权出让金是否需要续缴？ 全国人大代表宗庆后2011年“”提案：取消住宅建设用地70年的限制，以“到期后自动无偿续期”为原则，进一步明确物权法关于自动续期的规定，确系由于社会公共利益需要收回的情况要按当时的市场价予以补偿。,四、土地使用权的终止 1、使用年限届满； 2、因公共利益需要提前收回（即征收）
7、；何为公共利益？ 3、因逾期开发而被无偿收回（2年）； 4、土地灭失。,国有土地上房屋征收于补偿条例第八条： 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定： (一)国防和外交的需要； (二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要； (三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要； (四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要； (五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；
8、(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。,五、土地使用权出让合同纠纷 （一）出让最高年限及起始日期问题 1、出让年限高于法律规定的最高年限的约定应确认无效（高出部分无效）。 2、起始日期应当确定为自受让人领取或颁发土地使用证之日起计算。,（二）土地使用权出让合同的效力认定 1、出让集体土地使用权或未经依法批准，不符合国家土地出让有关强制性规定的合同的效力？ 起诉前，相关行政手续齐全的，有效。 2、必须采取招标、拍卖、挂牌方式出让的土地，未经拍卖、招标、挂牌的合同效力如何？ 3、口头形式的土地使用权出让合同是否无效？ 一般无效，但已履行完毕且无争议的除外。,第三节 土地使用权划拨 一、概念
9、 指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 二、划拨范围 1、国家机关用地和军事用地； 2、城市基础设施用地和公益事业用地； 3、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； 4、法律、行政法规规定的其他用地。,三、土地使用权划拨与出让的区别 1.行为性质不同：划拨是行政行为；而出让是民事行为（合同）。 2.对价性不同（基础不同）：在划拨关系中，土地使用者并不向划拨者（国家）支付对价，其取得基础是国家的行政权力；而在出让关系中，受让人必须向出让方支付对价，出让金是基础。 3.使用期限不同：划拨土地使用权，
10、一般没有使用期限限制；而出让土地使用权，事先在出让合同中明确了使用期限。 4.可交易性不同：出让土地使用权可直接进入房地产市场交易；而划拨土地使用权在随同地上附着物转让前，须补办出让手续，缴纳土地使用权出让金。,5.取得方式不同：划拨土地使用权，适用审批程序，即行政划拨方式，而不适用拍卖、招标、挂牌等方式；出让土地使用权采用拍卖、招标、挂牌等方式。 6.范围不同：划拨土地使用权的用地范围包括国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源交通水利等项目用地等等；而出让土地使用权的用地范围没有限制，多数为经营性用地。,第四节 国有土地租赁 一、概念 实施条例和国土资源部
11、规范国有土地租赁若干意见中规定了国有土地租赁制度。 指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地管理部门签订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为。,二、国有土地租赁的范围 （一）允许范围：1、对因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的，可以实行租赁； 2、对于新增建设用地，租赁作为出让方式的补充。 （二）禁止范围： 对经营性房地产开发用地，不实行租赁。,三、租赁方式和期限 （一）方式 可以采用招标、拍卖或者双方协议的方式（挂牌）；采用协议方式的租金，不得低于出租底价和按国家规定的最低地价折算的最低租金标准。 （二）期限 短期租赁：对短期使用或
12、者用于修建临时建筑物的土地，一般不超过5年； 长期租赁：对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，具体期限由租赁合同约定，但不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年限。,四、租金标准 租金标准应与地价标准相均衡。承租人未支付其他土地费用的，租金标准应按全额地价折算；承租人支付了征地、拆迁等土地费用的，租金标准应按扣除有关费用后的地价余额折算。,案例：1995年9月，浦江经济开发区管理委员会与浦江华虹电子有限公司签订了浦江经济开发区土地出让协议书，约定：管委会向华虹公司出让土地110.234亩，出让金额为462.88万元，分两次付清，首付款262.88万元，11月30日前付清，余款200
13、万元于96年6月30日前付清。合同生效后，华虹公司支付了262.88万元，至到期日仍欠200万元。经双方协商，将该笔拖欠的土地出让金转为借款，96年7月1日，双方签订了借款协议，并约定了借款利率。后华虹公司又付款45.5万元，尚欠154.5万元。浦江管委会于02年4月11日向金华中院起诉，请求判令华虹公司支付土地出让金154.5万元及滞纳金118万元。 问：管委会的诉讼请求能否得到法院支持？,法院判决：华虹公司与浦江管委会的欠款关系是基于土地使用权出让合同这一基本法律关系而非借款关系，浦江管委会就该土地使用权出让合同的欠款并无成立借款合同的真实意思，所谓的借款事实在双方之间并未实际发生，因此该借款协议仅仅起到确认双方当事人之间债权债务关系的作用，本案性质应认定为土地使用权出让合同纠纷。借款合同并没有对土地使用权出让合同起到更新的效果，当事人仍可并只能就土地使用权合同约定的全部权利义务关系进行请求和抗辩。 华虹公司应支付土地出让金154.5万元，并支付逾期付款滞纳金（按同期同类逾期贷款利率计算） 问：该判决是否存在问题？,
