《居住区规划设计调研报告-修订编选》由会员分享，可在线阅读，更多相关《居住区规划设计调研报告-修订编选（11页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、居住小区规划设计调研报告居住小区规划设计调研报告 一、 调研提纲一、 调研提纲 1、户型的相关知识 2、居住小区的相关经济技术指标的具体意义 3、规划小区实例简介 4、基地调研（另附） 二、 正文部分二、 正文部分 （一） 户型的相关知识（一） 户型的相关知识 1、户型设计原则、户型设计原则 1）北面房间都尽量开小窗，增加整个住宅的保温性能； 2）坡屋面,鉴于冬季积雪覆盖时间较长； 3）大飘窗，有利于采光又丰富了立面元素； 4）主卧室设阳台； 5）玄关，在条件允许的范围内考虑玄关的处理； 6）入户花园，丰富了空间的功能性； 7）老人卧室，便于两代人共同居住； 8）储藏间，发挥了多功能用途； 9
2、）复式和跃层,使住宅的空间多样化 2、户型设计的特点2、户型设计的特点 1）餐起合一 2）厨冷结合 3）适老居室 4）扩展飘窗 5）五明设计 6）多样选择 7）卧阳结合 3、户型的评价3、户型的评价 1）户型与小区布局的关系 相同户型，位置不同，价值亦不同。拥有资源的不尽相同（景观资源） 。 2)户型与容积率的关系 容积率越高意味着建筑密度大，楼间距小，对视情况多（小区容积率大于 3 则环境恶化） ；反之亦然。 容积率低，每平米占有资源多，价格自然会高。 3）户型与单元平面的关系 户型平面的优劣取决于建筑平面 4）户型与楼层的关系 二、三层可享受内院景观；小区住宅，楼层越高，楼层间的压抑感就越
3、少； 5）户型与景观朝向的关系 4、户型应注意的问题4、户型应注意的问题 1）户型适用 适用是住宅建设的基本要求，户型设计的第一位选择因素就是使用方面， 舒适度较高，离开这点就谈不上户型设计的先进和前瞻性。 面积适当的厅，满足会客、团聚、视听、休闲的公共性活动功能。 厅内要有良好的光照、通风和视野。 厅内不要有太多的洞口和门，以方面家具的摆设和隐私的保护。 厨房最好靠近门口，以利购买菜蔬与处理垃圾，避免污染。 厨房和餐厅最好相邻，以便用餐和撤除餐具。 卫生间与卧室要相近，夜间使用时，不然老人儿童使用均不便。 集中归纳起来，动静分区、干湿分区、公私（公用区和私密区）分区应是 使用功能合理的基本原
4、则。 2）平面形式 平面形式上的变化主要表现在两个方面： 一是每一层的户数在减少，尤其是小高层和高层住宅。以前多为平均一梯 8 户甚至 10 户，现在减少平均一梯 46 户，最少一梯 12 户。密集的户型在后 期将不收欢迎。 二是平面形式增多，以前那种简单的十字形也在变化。“井”字、“米”字 已经很少使用，“蝶”形、“品”字型以及单排式、错层式涌现出来。现在较多 采用的是“品”字型（或“工”字形）结构和蝶式设计。这种形式的是最大优点 在于采光通风良好，户与户之间无遮挡，住户观景效果良好。 3）内部间隔 以往户型间隔布局杂乱，功能分区不明。主要表现在：餐厅和客厅不分，开 门即厅，厅当走道；卫生间
5、对着房门，而且与卧室相邻，由于隔音效果不好，卫 生间的水龙头一打开， 相邻的房间深受噪音之苦等等。 为此， 户型间隔上应注意 ： 开门是厅或玄关，饭厅与厨房相邻。 卧室置于一侧，卫生间、浴室等置于一侧，中间形成一道走廊。 走廊尽端是主卧室。 一般都是“工”字、“T”字或者蝶式设计，景观互不遮挡。 4）户型大小和构成 户型大小到底多大才合适吗？ 户型大小与产品形态有着很大的关联。而住一般宅户型面积的分配如下： 厅（起居室）：20-45主卧室：15-25 次卧室：15 次卧室：8-12 保姆间：4-6 卫生间：4-10 厨房：8-12 洗衣机间：4（附污水盆） 储藏室：6 阳台：4-12 生活阳台
6、：4-6 走入式储藏室：6 上述面积中，保姆间、家庭团聚室、走入室储藏室根据商品房的目标客户而选择 配置。 除此之外，常见户型设计的细部处理还需改进的地方： 起居室窗户：目前窗台高 80-90 厘米，外有封闭式阳台，两层窗户遮光， 阳台栏杆一般在 1.2 米，人们站在阳台上不舒服，现在改进为落地窗户加透 空栏杆，阳台有阳光室的作用。建议阳台的实栏板部分不要太高，影响使用 效果。 窗台：现在已从 900、850 厘米的窗台变矮、变大，下面可以走暖气、视 野好，但需要有铁栏杆的保护。 楼梯：2.7 米层高的楼盘，一般为 1 层 16 步，每步 17 厘米，现在改为 1 层 18 步，15 厘米高。
7、这样增加了面积，但舒适度上升，特别是六层楼，会 令老人、小孩舒服。75 厘米是室内楼梯的最小宽度，如果厅比较小，楼梯 可以独立做，厅大时楼梯可以用来美化客厅，成为一景。 复式层顶：一般最低是 1.5 米，平均高度 2.1 米，有的采用威卢克斯窗直 接开在坡屋顶上，采光好，但视野不好，不能看到天空。提倡窗向下落到普 通高台的位置。 室外防护护栏 ： 一层防护栏杆开始缩回墙面， 以至整栋楼都不得不做栏杆。 5）功能分区 住宅的使用功能虽然简单，但却是不能随意混淆的，简而言之一般有如下几个分 区： 公共活动分区：供起居、交谊用，如客厅、餐厅、家庭厅、门厅等。 私密休息厅：供处理私人事务、睡眠休息用，
8、如卧室、书房、保姆房等。 辅助区：供以上两个部分的辅助支持用，如厨房、卫生间、储藏间、阳台 等。 这些分区各有明确的专门使用功能， 有动、 静的区别， 有小环境的要求。 绝大多数的平面设计都注意到了正确处理这个三个功能区的关系， 使之使用 合理又不互干扰。 6）户型布局 户型内部应如何布局和配比面积。根据调查，一般客户认为评价户型最重要的依 次是：布局、朝向、楼层、使用率。可见布局的重要性。在具体的户型布局上， 客户认为个功能区的重要程度依次为：起居室、主卧、次卧。有专家认为目前在 130-140 平方米总面积的户型里设计 30 平方米比较合适，从趋势上看，厅的面 积下调，主卧室面积从 15-
9、18 平方米调至 25 平方米。其中的原因是： 客户年轻化，很少在家度过，回家时卧室是常用的空间，需要组合柜、 电视，看书的位置，厅内一部分功能转移到卧室中。 社区设置会所，会所改变了交友一定要在家的概念。 整个社会文明程度提高，人的隐私权要求增加。 在设计中通常安排餐厅和起居厅结合，但高标准的住宅内，可以考虑分开设置。 但如果分开后，餐厅的光线、通风以及视野等条件均没有得到改善，或餐厅分离 后反而更象扩大的通道，则不如不分开。特别是中小型住宅，一个大起居室的空 间感、尺度感和生活氛围，便优于两个厅的分离设计。 5、传统户型设计常见的问题5、传统户型设计常见的问题 （二） 居住小区的相关经济技
10、术指标（容积率和建筑密度的具体的意义）（二） 居住小区的相关经济技术指标（容积率和建筑密度的具体的意义） 综合技术经济指标系列一览表 表 11.0.1 项目 计量 单位 数 值 所占比 重(%) 人均面积( /人) 居住区规划总用地h- 1居住区用地(R)h100 住宅用地(R01)h 公建用地(R02)h 道路用地(R03)h 公共绿地(R04)h 2其它用地(E)h- 居住户(套)数户(套) - 居住人数人- 户均人口人/户 - 总建筑面积万- 1 居住区用地内建 筑总面积 万100 住宅建筑面积万 公建面积万 2其它建筑面积万- 住宅平均层数层- 高层住宅比例%- 中高层住宅比例%- 人
11、口毛密度人/h - 人口净密度人/h - 住宅建筑套密度 （毛） 套/h - 住宅建筑套密度 （净） 套/h - 住宅建筑面积毛密 度 万/h - 住宅建筑面积净密 度 万/h - 居住区建筑面积毛 密度(容积率) 万/h 停车率%- 停车位辆 地面停车率% 地面停车位辆 住宅建筑净密度%- 总建筑密度%- 绿地率%- 拆建比- 1、容积率1、容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。 计算公式：容积率=总建筑面积/总用地面积 当住宅建筑标准层层高大于 4.9 米 (2.7 米2.2 米)时，不论层内是否 有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的 2 倍计算；当住宅建筑层 高
12、大于 7.6 米（2.7 米2+2.2 米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计 算值按该层水平投影面积的 3 倍计算。容积率越低，居民的舒适度越高，反 之则舒适度越低。 对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户 来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容 积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少， 而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是 从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率 应不超过 5，多层住宅应不超过 3，绿化率应不低于 30%。但由于受土地成本 的限制，并不是
13、所有项目都能做得到。 住宅容积率一般在土地拍卖时已确定，只有什么产品适合什么容积率的问题了， 下面提供各类建筑分别对应的容积率数值。 1）容积率低于 0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。 2)容积率 0.30.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。如果穿 插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。 3)容积率 0.50.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合 34 层，局部 5 层的楼中 楼，这个项目的品位就相当高了。 4)容积率 0.81.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹 杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。 5）容积率 1.21.5，正
14、常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合， 环境会是一大卖点。 6）容积率 1.52.0，正常的多层+小高层项目。 7）容积率 2.02.5，正常的小高层项目。 8） 容积率 2.53.0， 小高层+二类高层项目 （18 层以内）。 此时如果做全小高层， 环境会很差。 9)容积率 3.06.0，高层项目（楼高 100 米以内）。 10)容积率 6.0 以上，摩天大楼项目 容积率-对生活的影响 1）人口密度： 高容积率的住宅项目意味着小区内房子建得多， 而高密度的住宅必定会带来高密 度的居住人口，最终导致小区中业主的生活舒适度下降。另外，高密度的居住人 口还会对小区内的健身场所、儿童活动
15、区域、娱乐中心以及楼宇内的电梯、消防 通道形成比较大的压力。频繁的的使用会加剧这些设施的老化，所以在购买高密 度小区时应该对此提出更高的要求。 2）内部规划问题： 由于高容积率住宅对土地使用率的过分追求，小区内的楼层会比较高、绿地的比 例也会相应的减少，从而影响居住区内的生活环境与品质。另外，楼间距过近、 小区内道路狭窄、停车位置不足也是高容积率小区经常遇到的问题。如何合理地 解决这些问题不但是摆在开发商案头的重要工作， 也是使购房者提高对小区的认 可度的重要方面。 3）安防问题： 由于居住密度大，所以出入的人会较多，外来人员混入其中的难度也会相应地降 低很多。这就对高容积率住宅的安防系统提出
16、了更高的要求。所以高容积率的住 宅安防系统一定要跟上(当然这不是说低容积率的小区安防就不重要)， 不仅要加 大监控设备的密度，而且也需要更多的巡逻人员来保证住户的安全。 2、建筑密度、建筑密度 是指建筑物的覆盖率， 具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设 用地面积之比（） ，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。 建筑密度=建筑首层面积/规划用地面积。比如一块地为 10000 平方米，其 中建筑占地 3000 平方米，这块用地的建筑密度就是 3000/10000=30% 。建 筑密度一般不会超过 40%-50%，用地中还需要留出部分面积用作道路、绿 化、广场、停车场等。 建筑密度与建筑容积率考量的对象不同，相对于同一建筑地块，建筑密度 的考量对象是建筑物的占用面积，建筑容积率的考量对
