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1、宏观房地宏观房地 产市场分产市场分 析析 1 1 房地产市场房地产市场 2 2 消费者需求调研消费者需求调研 2 2 房地产市场总结房地产市场总结 3 3 2011年罗湖区土地综合利用规划一览表 22922292供应建设用地 340更新改造用地 1952新供应用地 单位 （公 顷）项目 1204交通用地 97市政设施 291政府用地 30商业服务 220工业仓储 110居住用地 单位 （公 顷）项目 85其他 51工业仓储 68商业服务 136居住用地 单位 （公 顷）项目 10074.20合计 7.05.16水域 16.111.95自然生态用地 11.28.32郊野游览用地 2.72.04旅
2、游休闲用地 5.03.64水源保护用地 4.02.98农业保护用地 54.040.11城市建设用地 比例()面积(平方公 里) 用地类型 新供应用地 新供应用地新供应用地 更新改造用地 更新改造用地更新改造用地 2 2宏观房地产市场分析房地产市场宏观房地产市场分析房地产市场 从罗湖区土供应地的规划来看， 土地稀缺性越来越明显， 本项目在片区内纯属于稀缺产品 大势态：“关内”土地饱和，现实版“寸土寸金”愈演愈 烈。“关外” 受众关注持续升温。城市西进已是专业人 士的共识！ 大势态：“关内”土地饱和，现实版“寸土寸金”愈演愈 烈。“关外” 受众关注持续升温。城市西进已是专业人 士的共识！ 深圳历年
3、批售住宅供应量（万平米） 578 961 717 806 712 695 589 662 462 402 0 200 400 600 800 1000 1200 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 供应量（万平米） 创历年住宅供应创历年住宅供应 新低新低 2010年深圳全市批售住宅402万平米，同比减少 12.95%，推售住宅414万平米，同比减少11.7%。 深圳历年及2010年各区住宅房地产供应情况 住宅重点供应 区域，新居住 中心的重点转 移方向！ 2 2宏观房地产市场分析房地产市场宏观房地产市场分析房地
4、产市场 深圳市10年8月-11年10月新成交走势图 2971 5422 4947 2521 4703 4140 1808 2683 1904 2949 3064 3858 2521 2016 2219 19433 20153 21516 18039 18362 20165 20660 19423 20345 15263 17682 20916 20376 20000 19071 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 100810091010101110121101110211031104110511061107110811091110 10000 14000 1800
5、0 22000 26000 全市成交套数全市成交均价 2 2宏观房地产市场分析房地产市场宏观房地产市场分析房地产市场 全市销量持续下滑，均价大幅下跌，未来短期时间内形势难以恢复全市销量持续下滑，均价大幅下跌，未来短期时间内形势难以恢复全市销量持续下滑，均价大幅下跌，未来短期时间内形势难以恢复全市销量持续下滑，均价大幅下跌，未来短期时间内形势难以恢复 罗湖区10年8月-11年10月新成交走势图 42 2219 29 272 123 39 55 30 35 38 29 2425 15 20873 23400 25474 25143 24420 23507 24053 27176 24521 252
6、93 23974 27149 26228 24100 26112 0 50 100 150 200 250 300 100810091010101110121101110211031104110511061107110811091110 15000 19000 23000 27000 31000 罗湖成交套数罗湖成交均价 伴随着商品住宅市场成交量的持续低位，在资金环境日益趋紧的形势下，积极促销出货以伴随着商品住宅市场成交量的持续低位，在资金环境日益趋紧的形势下，积极促销出货以 回笼资金将成为多数开发商的选择，因此，开发商将加大推盘有望令新房供应增大，价格回笼资金将成为多数开发商的选择，因此，开
7、发商将加大推盘有望令新房供应增大，价格 的下调将刺激部分刚需伺机释放而令成交量有所上升，但调控政策的累加压力之下整体市的下调将刺激部分刚需伺机释放而令成交量有所上升，但调控政策的累加压力之下整体市 场短期内仍将处于低位运行状态。场短期内仍将处于低位运行状态。 2 2宏观房地产市场分析房地产市场宏观房地产市场分析房地产市场 在按评估价征税、限购令、限贷令等一系列调控政策的 作用下，调控力度持续放大，令潜在置业者观望心理愈 加浓烈，购买需求明显萎缩。 深圳二手住宅市场分析深圳二手住宅市场分析深圳二手住宅市场分析深圳二手住宅市场分析 2 2宏观房地产市场分析房地产市场宏观房地产市场分析房地产市场 2
8、 2宏观房地产市场分析消费者需求调研宏观房地产市场分析消费者需求调研 片区消费者大多是小商贩、私营业主，普遍对小户型接受度高，但暂时不会考虑购房， 认为房价会大幅下调。 2 2宏观房地产市场分析房地产市场总结宏观房地产市场分析房地产市场总结 关内土地饱和，寸金寸土愈演愈烈；城市西进已成必然关内土地饱和，寸金寸土愈演愈烈；城市西进已成必然 新房和二手房在调控政策下成交持续下滑新房和二手房在调控政策下成交持续下滑 客户在新形势下观望情绪较浓客户在新形势下观望情绪较浓 区域房地区域房地区域房地区域房地 产市场分产市场分产市场分产市场分 析析析析 1 1 区域概况区域概况 2 2 区域房地产市场区域房
9、地产市场 3 3 3 3 区域市场总结区域市场总结 罗湖区东连盐田区 西至红岭路与福田区相连 南临深圳河与香港毗邻 北靠龙岗区和宝安区 位置特殊，与香港新界一河之隔，一桥 相通 辖区内的罗湖口岸和文锦渡口岸是国内 外宾客和车辆出入境的主要通道 广九铁路横贯辖区腹部，深圳地铁一期 工程从罗湖火车站开始向西延伸 罗湖区罗湖区 3 3区域房地产市场分析区域概况区域房地产市场分析区域概况 罗湖区罗湖区位于深圳经济特区中部。东起莲塘，与盐田区相邻；西至红岭路，与福田区相连；南临罗 湖桥与香港毗邻；北到特区管理线公路，与龙岗区布吉镇、沙湾村相连。 罗湖区罗湖区已经形成了以服务业立区的经济结构，第三产业占G
10、DPGDP比重达到88%，金融、商贸、黄金 珠宝和文化创意成为四大支柱产业，深圳市2030城市发展战略将罗湖定位为城市核心区城市核心区。 罗湖区罗湖区是深圳市的中心城区之一。近年，区委区政府始终坚持科学发展、和谐发展，集中人力、 物力、财力和精力向基层基础倾斜、向民计民生倾斜、向重点产业倾斜，全力推进“功能罗湖功能罗湖” 建设，罗湖经济社会呈现又快又好的发展态势，转型实现重大突破。 3 3区域房地产市场分析区域概况区域房地产市场分析区域概况 罗湖区规划罗湖区规划 区域格局：罗湖区将建设成为环境优美的现代化国际性城区；重点发展商贸、房地产、旅 游服务、金融和信息咨询等第三产业，成为全市的金融商贸
11、中心区、文化娱乐旺区、网络 服务基地；与上步、福田一起共同构成全市的城市中心。 结构格局：“一环三轴三绿带”，中心体系为“一主四副五中心”。“一环”：即以宝岗 路、桂圆路、田贝四路、翠竹路、嘉宾路连接成的生活环。“三轴”：即“一横两纵”商 业轴沿深南大道商贸发展轴、翠竹路华丽路商业扩散轴、宝安路商业扩散轴。“三 绿带”：由北部山体伸入城市的三条天然指状绿带。“一主”：即罗湖火车站国贸 东门一带的市级商业核心区。“四副”： 笋岗片区的市级消费性物流中心，布心、水 贝、黄贝路和莲塘三个片区商业服务中心。 本项目位于五中心中轴线上，未来将以发展高尚生态 居家功能为主，服务业功能为辅。 本项目位于五中
12、心中轴线上，未来将以发展高尚生态 居家功能为主，服务业功能为辅。 3 3区域房地产市场分析区域概况区域房地产市场分析区域概况 3 3区域房地产市场分析区域概况区域房地产市场分析区域概况 深圳北拓-城市发展沿轴线上深圳北拓-城市发展沿轴线上 地铁三号线-城市交通主动脉上地铁三号线-城市交通主动脉上 布吉客运站-城市商圈辐射之内布吉客运站-城市商圈辐射之内 罗湖中心区 1990-2000 东门、国贸 地铁1号线 福田中心区 购物公园、会展中心 地铁1号线 南山中心区 南山商业中心站 地铁2号线 2000-2005 2005-2010 2010-2020 项目区位示意项目区位示意 城市西进，传承交通
13、血脉，罗湖北部继罗湖、福田、南 山通往下一个城市的枢纽带。 城市西进，传承交通血脉，罗湖北部继罗湖、福田、南 山通往下一个城市的枢纽带。 龙岗中心区 地铁3、5号线 本本 项项 目目 3 3区域房地产市场分析区域概况区域房地产市场分析区域概况 54426891浙江省10 57237740湖北省9 59500510安徽省8 65683722湖南省7 71854202河北省6 78659903江苏省5 80418200四川省4 94023567河南省3 95793065山东省2 104303132广东省1 第六次全国人口普查常住人口前十名 省份中，广东省居全国第一。 2 262 532360128
14、云浮市 5.636.155877025揭阳市 2.562.822669854潮州市 3.553.693698394清远市 3.763.963918085肇庆市 5.586.155817753茂名市 6.77.136993304湛江市 2.322.552421812阳江市 4.274.644448971江门市 2.992.773120885中山市 7.887.568220237东莞市 2.812.882935717汕尾市 4.413.774597002惠州市 4.074.464240139梅州市 2.832.662953019河源市 2.713.212826621韶关市 6.96.2671943
15、11佛山市 5.175.585391028汕头市 1.51.451560229珠海市 9.938.2210357938深圳市 12.1711.6712700800广州市 100100104303132全省合计 2010年2000年 比重（%） 人口数（人）市 人口普查分市常住人口数据 2010年2000年 比重（%） 人口数（人）市 人口普查分市常住人口数据 2010年第六次全国人口普查常住人口数据 中，深圳市位居第三，比2000年上升1.6个 百分点。 3 3区域房地产市场分析区域概况区域房地产市场分析区域概况 草埔，地处深圳“东西中轴”都市圈 轴线上 草埔，地处深圳“东西中轴”都市圈 轴线
16、上 3 3区域房地产市场分析区域概况区域房地产市场分析区域概况 草埔草埔地处罗湖和龙岗交界处交界处，面积为平方公 里，现草埔一带年前称为“草莆大队”， 共有个自然村。广深铁路建成后，铁轨把草埔片 区一分为二，东片区有个自然村、个农贸批发 市场和众多住宅区。西片区有个自然村和清水河 物流园区。东西片区居住人口约余万人。草埔 与蔡屋围、牛栏前、上步路、沙嘴都属于深圳最早 期的老地名，其渊源可以追溯到宋代以前，与古越 语有关。作为城市中重要的非物质文化遗产，这里 承载了城市自然、地理、历史、文化、物产、社会 变迁和宗教信仰等方面的丰富信息。 本项目本项目本项目本项目 草埔草埔与梅林一先一后，都成为深圳这座城市向北拓 展的两大重要门户 城市向北拓 展的两大重要门户，前者向龙岗而后者通向宝安龙 华、观澜等地。 草埔草埔 草埔：深圳北拓重要门户草埔：深圳北拓重要门户草埔：深圳北拓重要门户草埔：深圳北拓重要门户 草埔，深圳规划与交通重点草埔，深圳规划与交通重点草埔，深圳规划与交通重点草埔，深圳规划与交通重点 草埔，无论在城中村改造、交通、城市规划、人行天桥等方面都在
