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1、 寶廣場建造程與標準 （2011 版） 寶廣場建造程與標準 （2011 版） 集團技術標準部 集團技術標準部 目录 目录 第一部分、宝龙项目拓展 . 第一部分、宝龙项目拓展 . 错误！未定义书签。 第二部分、宝龙项目选址 . 第二部分、宝龙项目选址 . 错误！未定义书签。 第三部分、宝龙项目规划方案 . 第三部分、宝龙项目规划方案 . 错误！未定义书签。 第四部分、宝龙项目建造 . 第四部分、宝龙项目建造 . 错误！未定义书签。 第五部分、宝龙项目销售 . 第五部分、宝龙项目销售 . 错误！未定义书签。 第六部分、宝龙项目开盘 . 第六部分、宝龙项目开盘 . 错误！未定义书签。 第七部分、宝龙
2、销售控制 . 第七部分、宝龙销售控制 . 错误！未定义书签。 第八部分、宝龙广场招商 . 第八部分、宝龙广场招商 . 错误！未定义书签。 第九部分、宝龙开业前期培训计划及制度 . 第九部分、宝龙开业前期培训计划及制度 . 错误！未定义书签。 第十部分、宝龙试营业营销策划及案例 . 第十部分、宝龙试营业营销策划及案例 . 错误！未定义书签。 第十一部分、宝龙广场开业 . 第十一部分、宝龙广场开业 . 错误！未定义书签。 第十二部分、宝龙财务分析 . 第十二部分、宝龙财务分析 . 错误！未定义书签。 附件 . 附件 . 错误！未定义书签。 3 第一部分、宝龙项目拓展 第一部分、宝龙项目拓展 一、調
3、研總綱 1 目標城市商業整體環境調研 1.1 城市社會環境 1.1.1 自然環境（如地、地勢、政區劃分，氣候條件等） ； 1.1.2 人口環境（調研城市近人口變動對比分析及形成原因） ； （附表五） 1.2 地區或城市的特性（國民產業結構和主導產業） ，包括收入、消費結構及規模、趨勢、速和 效益。 1.2.1 地區生產總值分析（附表） 1.2.2 社會固定資產投資及社會消費品售總額近況對比分析（附表七） 1.2.3 地區或城市的居民收入情況、消費結構和消費水準。 人均收入情況分析（附表八） 消費水準與消費結構情況統計與分析（附表九） 恩格爾係 恩格爾係=食品消費額/人均消費支出 根據合國農組織
4、標準，恩格爾係：在 59%以上的為貧困；50%-59%的為溫飽；40%-50%的為小康； 30%-40% 的為富裕；小於 30%的為最富裕。 2 2 目標城市商業地產環境調研 2.1 商圈分佈、商業的構成（市場與商業街區）與消費者源。 2.2 現有市場的名稱、經營限、經營形式、經營定位、優勢品。 （附表十） 2.3 現有市場的規模、區域影響、區域排名、改擴建空間。 2.4 地區或城市房地產開發、房地產平均價位。 （附表十一） 3 專案用地情況分析 3.1 城市未方向 3.2 專案地塊自身情況（附表十二） 4 3.3 專案周邊交通況。 3.4 專案所在地區的結構、人口及其基礎設施情況等。 3.5
5、 項目周邊的商業設施氛圍。 3.6 本項目可比市場，現經營投資戶對房地產的環境、功能、格局、售後服務的意及對我們項目的接受程。 3.7 風險預測（專案資源的 SWOT 分析） 。 4 消費源及射調研 2.4.1 消費源調研（現有商場消費群體的型、源、消費目的與消費習慣） 2.4.2 消費需求調研（現有商場消費、消費方式、消費頻） 2.4.3 主要宣傳媒體調研（附表十三） 5 競爭對手情況調研 5.1 競爭及潛在競爭者的實和經營管優調研（附表十四） 5.2 競爭者價格的調研和定價情況的研究 5.3 對競爭對手銷策 6 城市政策法環境調研（附表十五） 7 7 調研的初步結 結合上述分析，得出初步市
6、場調研結。 8 各城市之間資對比分析（附表十、十七） 8.1 城市整體環境對比分析 8.1.1 地區生產總值： 8.1.2 全社會固定資產投資： 8.1.3 社會消費品售總額： 8.1.4 城市居民人均可支配收入： 8.2 城市基本況對比分析 8.2.1 房屋施工、竣工面積： 8.2.2 商業、住銷售均價： 5 8.2.3 全市人口與城區人口： 8.2.4 全市面積與城區面積： 8.3 居民消費水準和消費結構情況對比分析 8.3.1 城市居民人均消費支出： 8.3.2 食品消費支出占比： 8.3.3 服飾消費支出占比： 8.3.4 交通通訊消費支出占比： 8.3.5 娛教服務消費支出占比： 8
7、.4 城市居民投資取向對比 8.5 城市商鋪租價格對比分析 8.6 商業用地土地價格與稅收等相關政策對比 8.7 城市產業導向對比分析 8.8 城市投資與弊對比分析 第二部分、宝龙项目选址 第二部分、宝龙项目选址 一、選址的意義： 隨著集團商業地產業務斷擴張，相對統一的開發模式就顯得極為重要。從全國的情況看土地儲備應該是一個先 指，企業是有一塊土地就夠，在保持企業續的過程中，土地儲備會起到重要的作用。對於一個大的開 發企業講，需要保持品牌的延續性和市場的佔有，就必須保持在市場有斷的供給，也就是要今儲備明、 後、大後的土地，因此土地儲備的第一步關鍵因素就是選址。在商業地產業中有一名言：“專案成功
8、的第一 條件是選址，第二條件也是選址。 專案成功的第一 條件是選址，第二條件也是選址。現代大型商業地產的選址，必須同時具備三個條件：一是地位置能代表城市 商業的新趨勢；二是交通；三是必須擁有相當的中高收入的消費群體。 選址就是商業地產專案位置的 選擇、確定和評估，這對於開發商是非常重要。同時，商業地產項目的空間位置也是形成差別化甚至斷經營 的重要條件。 二、集團選址的標準： 本著深耕吉的方針戰，在吉各地級城市進商業地產項目開發（主要以通化、松原、四平、延吉為主 要目標城市） 。 集團選址標準為： 1.城市整體環境 1.城市整體環境 6 1.1 1.1 城市常住人口：50 萬以上。 1.2 1.
9、2 城市 GDP 在 400 億元以上，人均 GDP 達 15000 元。 1.3 1.3 城市全社會固定資產投資 200 億元以上。 1.4 1.4 社會消費品售總額 180 億元以上。 1.5 1.5 城鎮居民人均可支配收入 12000 元以上。 1.6 1.6 人均消費支出 5000 元以上。 1.7 1.7 城市規劃重視第三產業。 1.8 1.8 未內政府導涉及到大範圍換屆。 1.9 1.9 該城市有明顯的支柱產業。 1.10 1.10 政府給予的優惠政策低於同級別的商業專案。 1.11 1.11 城市房地產業開發 100 萬以上，竣工 50 萬以上。 1.12 1.12 住地產均價在 2000 元/以上，商業地產均價在 4000 元/以上。 2.專案地塊條件 2.1 2.專案地塊條件 2.1 地塊要求：淨地、5 通一平。 2.2 2.2 地塊面積：商住總體面積 35-50 萬，商業用地面積 10 萬
