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1、引领城市生态世家生活引领城市生态世家生活引领城市生态世家生活引领城市生态世家生活 宁波雍城世家2012策执沟通 腾鲤传播事业一部 20121月20121月 项目剩余货结构项目剩余货结构项目新的推广思考视角项目新的推广思考视角项目剩余货结构项目剩余货结构项目新的推广思考视角项目新的推广思考视角 75-135面积段刚需及剩余产品线项目核心价值对位人群输出 173三房、173四房和187四房阔居型产品线 迎合市场，调整产品推广战术 各产品货的组合取舍策 55小户型和258大平层两个极端产品线 项目商业街部分 各产品货的组合取舍策 项目定位及形象创作视觉变化 项目审视篇项目审视篇 城市地位影响思考 价
2、值体系梳 项 目 思 考 内 容项 目 思 考 内 容 客群关注价值察篇客群关注价值察篇 项目核心价值及定位再思考项 目 思 考 内 容项 目 思 考 内 容项目核心价值及定位再思考 产品推广机会察篇产品推广机会察篇 推广方向再思考 项目SLOGAN再思考项目SLOGAN再思考 推广节奏与传播表现再思考 项目审视篇项目审视篇项目审视篇项目审视篇 2011鄞州区共成交44万方，整体呈现，整体呈现下下态势。从区域成交排名 看， 态势。从区域成交排名 看，雍城世家以353套雍城世家以353套成交排名第三。区域内，成交排名第三。区域内，罗曼风情，色罗曼风情，色 城市以绝对的价格优势和产品优势（面积段较
3、小），以684、 534套 城市以绝对的价格优势和产品优势（面积段较小），以684、 534套成交排名千两名，其余楼盘成交均显平淡。成交排名千两名，其余楼盘成交均显平淡。 2011年鄞州区成交楼盘TOP5（按套数计算） 排名楼盘名称套数主力面积段均价 1罗曼风情68445-70,86-13914000 2万科金色城市53490-14015000 3中海雍城世家35357-75,85-18717500 4广博阳光丽园20286-14015500 5银亿晴园19962-155155005银亿晴园19962 15515500 作为一个在宁波高端市场深耕5的项目，在数热作为一个在宁波高端市场深耕5的项
4、目，在数热 销登陆热销榜前之后，中海雍城世家已经树起 鄞州中央区城市豪的价值标杆。 项目价值深挖掘 品牌影响品牌影响 3234城32地产开发历史，34座城市主布局，中国开发规模最大、效益最好的开发商之一 中国驰名商标 荣获“中国最受尊敬企业、“中国最受尊敬企业十成就奖，并蝉联“中国最具社 会责任房地产企业20强、“中国企业社会责任榜优秀实践奖、“中国房地产社会中国驰名商标会责任房地产企业20强中国企业社会责任榜优秀实践奖中国房地产社会 责任感企业等荣誉 香港上市公司香港恒生指数成分股，首开中资企业以香港本地业务资产直接上市之先河 央企品质保证隶属中国建筑，超大规模央企，经营稳健，强的社会责任感
5、，开发过无数精品项目 开发先进已过程精品塑造楼楼精品，以工程质和产品创新著称 中海物业中国物业管业的“旗舰，拥有极高的美誉而被业界和社会尊称为“中国第一管家中海物业中国物业管业的旗舰，拥有极高的美誉而被业界和社会尊称为中国第一管家 区域配套区域配套 鄞州无限的城市 发展潜 鄞州南部新城，为与三江口、东部新城并的宁波三大城市中心。鄞州南部新城无论从区域 发展态势，还是从带动本地产业升级的需求而言，都是宁波市统筹城市发展的战支点 繁华的南部商务 总建筑面积200多万平方米，宁波总部经济基地，是宁波市重要的生产服务中心和经济运作管 中心之一整体建成后将有近10万名企业经营管和商务人士入住其中为区域市
6、场的发 繁华的南部商务 区 中心之一，整体建成后将有近10万名企业经营管和商务人士入住其中，为区域市场的发 展带来强大动。一期已经交付使用201010月交付入驻使用 环球城 宁波娱乐中心，总建筑面积约70万平米，拥有世界最大的室内游乐园、超过百项最新国际设 备、365天全天候乐园、首次出现在宁波的大型5D影城、独有宠物百货世界、世界餐饮娱乐餐 街区、宁波首创汽车百货中心等。目标定位为欢趣体验型多业态复合的家庭消费娱乐园地。 高档酒店云集项目周边有万达菲特大酒店、南苑国际大酒店、开元名都大酒店等五星级酒店 西距宁波核心区域地标三江口约12公； 西距宁波市重点工程宁波南部商务区200米； 西距宁波
7、航空口岸栎社机场约15公； 西距鄞州区政治中心鄞州区政府办公大楼1公； 优越的区位 西距鄞州区政治中心鄞州区政府办公大楼1公； 西距鄞州区商业中心万达商业广场3公； 西南距宁波南部新城娱乐中心环球城项目500米； 距八一篮基地鄞州体育馆仅300米 浓厚的生活氛围 项目周边已建成社区：学府1号、格兰春天、都市丽湾、色水岸、地国际花园、荣安琴湾、 南裕新村。 丰富的教育资源社区配套幼儿园、陈婆渡小学、钟公庙小学、华泰剑桥小学、宁波中学、鄞州高级中学 产品规划产品规划产品规划产品规划 “雍，有和洽安乐之意，大气、沉稳之感，同时沾染皇家的尊贵与优雅。“雍城有两 一座城市的骄 傲，区域内高 档社区代名词
8、 层含意，一则表达出英伦风情的通达、气派；二则与“甬城谐音，暗含宁波的别称于其中， 别具匠心。“世家，古意为“世世永祭之庙，是一席社会身份象征的净土，也是一席相 对封闭的和谐城邦。“雍城世家秉承古典贵胄的气与修养，又与宁波密可分。 超大规模南区为双拼、联排和叠墅物业，区为高层物业，总建筑面积48万方，户数接近3000户 社区高台设计全社区的高台设计均高于外马，提升业主的尊贵感，并有防止内涝的实际作用 经典隽永的 ACO外 中海雍城世家南区，采用英伦都铎建筑风格，具有漫、优雅、休闲的艺术品位。区高层 采用新古典主义建筑风格。新古典主义英伦风情与ARTDECO的完美结合，垂直构图线条挺 ARTDE
9、CO外 面 采用新古典主义建筑风格新古典主义英伦风情与ARTDECO的完美结合垂直构图线条挺 拔，三段式结构，细部装饰到位，在装饰元素以时尚经典为格调，提炼欧式建筑美学经典比 ，完美演绎现代建筑材。 国际化的设计 景观设计采用国际顶级的泛亚国际 团队 景观设计采用国际顶级的泛亚国际 景观设计景观设计景观设计景观设计 南区设计以高贵的城为概以皇宫与贵族为主题体现尊贵高品质的生活；区建筑密 独具特色的景 观主题 南区设计以高贵的城为概，以皇宫与贵族为主题，体现尊贵高品质的生活；区建筑密 较小，绿化空间较大，约8万平中央园景观设计，所以区以生态自然为主题，主要 以侠盗罗宾汉的故事贯穿整个小区的景观，
10、体现英国园逐渐从城堡式园中走出来，把 英式古典和漫自然风格完美的相互结合在一起。 生态和人文的 有机融合 自然生态是雍城世家项目设计的重要特色，尽可能的对自然生态表达尊重。项目设计推 崇学院人文，让高教园区的浓郁学院人文氛围在小区得到发展，这符合居者对于人文底蕴 和异域风情的推崇。 外河内景水外河内景，水 景丰富 南区为自然河相隔，水、湖水、喷泉、水潭、水池等与建筑、绿化融为一体 南轴线：在南区用一个“满月水池开始，向延伸，通过形式上的连接，跨过河道， 在岸连接区的近3万平米的“中央公园，穿过建筑山墙之间的空间，在最边以一 东西、南的 双轴景观系统 在岸连接区的近3万平米的中央公园，穿过建筑山
11、墙之间的空间，在最边以一 个水池作为收尾。东西轴线：从西侧次入口开始贯穿东西的景观轴线，一条沿河景观带； 名贵树种，缤纷的花境，高质缓坡草坪，营造舒适惬意英伦生活 ，为业主提供高雅的居 住体验 雍城世家东侧临米宽最大的城市绿化带面积达上千亩之大的天然氧巴具有改善空 借景外部优质 景观 雍城世家东侧临500米宽最大的城市绿化带，面积达上千亩之大的天然氧巴，具有改善空 气质的绿肺作用。小区主入口面绿化带，从相对开敞的入口处把城市绿带引入小区，并 接续成贯穿小区东西的景观轴。 户型设计户型设计 朝南设计，保证充足阳光大部分户型朝南三开间以上，朝南面宽大 将自然引入室内大部分户型采用南双阳台设计，最大
12、程靠近自然、接近自然 大面宽短进深全板楼住设计，大面宽短进深，高层最大朝南面宽达19米 工程施工工程施工 无桥无变形的门 窗系统 高档断热铝合型材，密高，抗编性能强 经久耐用的五件五件在确保档次和耐用的基础上多结合人体工程学设计使用中感受舒适经久耐用的五件五件在确保档次和耐用的基础上，多结合人体工程学设计，使用中感受舒适 高的减噪保温材 采用双层中控玻璃，内含封闭空气腔体；屋面保温采用30厚XPS挤塑屋面保温隔热板 大幅减少外墙渗 隐患 外墙渗点组主要分布于窗框周边及砖墙部位，故在铝合门窗安装时增加钢副框，钢副 框与结构之间增加防水砂浆 集成式智能控制终 端 数字化智能控制终端，集中安防、智能
13、家居模块于一体 点对点对讲系统实现点对点对讲点对点对讲系统实现点对点对讲 严密的安防系统 四重安防系统：1、周界红外监控系统；2、社区内闭电视监控系统；3、门禁一卡通系 统；4、电子巡系统统4电子巡系统 超强的防水系统 地下室底板和侧壁采用防水混凝土自防水，外加水基渗透结晶型防水涂。住屋面防 水采用二道设防，平屋面采用2厚JS防水，坡屋面采用彩色水瓦和2厚聚氨酯防水涂膜。 卫生间采用2厚JS防水涂 先进的施工管 开展实测实工作，施工现场除监外引入第三方咨询检测机构对房屋各阶段的质进 密集的现场实测实工作，实从集团、区域、地区的三级工程质管控系统 客群关注价值察篇客群关注价值察篇 成交客户购买关
14、注价值 1、成交客户中，对环境的关注最高，占比68%，仅包括小区内部的景对环境的关注最高，占比68%，仅包括小区内部的景 观观，还包括附近的景观及氛围还包括附近的景观及氛围； 2、客户对开发商品牌和楼盘品质的关注排第二； 3、客户对区块发展前景的关注排第三，对目前地段的认可排第四。 客户对千亩绿化带和景观中庭的认可最高客户对千亩绿化带和景观中庭的认可最高其次是中海品其次是中海品客户对千亩绿化带和景观中庭的认可最高客户对千亩绿化带和景观中庭的认可最高，其次是中海品其次是中海品 牌楼盘品质，第三是地段和发展前景，应加强这几方面的宣牌楼盘品质，第三是地段和发展前景，应加强这几方面的宣 传及展示。传及
15、展示。 潜在客群关注价值点 客户关注的价值点 价值点 综合打分价值点细分 分项打分（10分 制） 备注 ） 品牌影 响 8.3 综合实9.1 悠久的历史，3234城，社会责任感 中海在国内外投资的项目8.2 香港：聚龙居；宁波：东湖官邸 所获荣誉8 404 11中国房地产业领导品牌第一名所获荣誉8.4 04-11中国房地产业领导品牌第一名 中海物业管7.4 被业界和社会尊称为“第一管家 鄞州南部新城发展态势8.7 看好鄞州南部新城的发展前景 商业配套万达南部商务区环球城高档酒店 区域配 套 8.0 商业配套8.0 万达、南部商务区、环球城、高档酒店 交通配套7.9 发达的道体系、公交系统、及轨
16、道交通规划 教育配套7.3 高教园区及重点中学 周边社区氛围7.8 周边居住氛围浓厚 产品规 划 8.1 产品总体规划8.3 楼栋布局、小区内部景观及配套 硬件配套升级7.8 社区高台设计、ARTDECO外面、双大堂设计 景观设 独具特色的景观主题7.7 侠盗罗宾汉的故事贯穿整个小区的景观，漫自 然风格 生态和人文的有机融合8.1 项目设计推崇学院人文 景观设 计 8.2 外河内景8.0 二期南侧13米宽天然河道 东西、南的双轴景观8.7 景观中庭 借景外部优质景观8 8500米宽千亩绿化带借景外部优质景观8.8 500米宽千亩绿化带 工程施 工 7.9 施工工艺7.8 面材质、屋面及外墙等施工工艺 建筑节能及智能化系统8.0 屋面外墙保温，电子巡逻、红外监控、一卡通等 系统 1、客户关注的价值点中，品牌影响排第一，景观设计排第二；品牌影响排第一，景观设计排第二； 2、客户关注的价值点细分中，综合实排第一，500米宽千亩绿500米宽千亩绿 化带等外部景观排第二化带等外部景观排第二，鄞州南部新城发展态势及
