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1、复盘明细 项 目 名 称 ： 复 盘 部 门 ：,一、回顾目标（对比项目开发前期提出的期望或是项目开发过程中,1,出现的问题） 公共区域设备及机房： 1、电梯设备后期经常出现故障； 2、所有设备机房无挡鼠板、防虫防火封堵、标识标牌； 3、消防泵房、生活水泵房等设备房基础设施差； 4、配电系统标示标牌不全、配电图纸配备不全、配电封堵不到位； 5、机动车出入口道闸、摆闸安装后期使用经常出现问题、与门卫岗亭配合使用 困难不适用； 6、高低压配电房地板绝缘胶垫铺设凌乱不全； 7、所有制卡系统没做到客服中心，各分东西； 8、发电机储备油箱容量过小； 9、高低压配电房等设备机房无通风换气设施； 10、电梯
2、机房换气扇孔洞预留与电梯主机位置太靠近，洞口渗水直接危及电梯主 机，换气扇及预留孔洞较小不能满足夏天散热； 11、大部分设备及外壳未安全接地； 12、公共区域监控摄像头过少；,公共区域及户内设施： 1、消防通道消防应急标志灯后期损坏量非常大； 2、总坪及地下室无垃圾桶放置区域； 3、住宅门牌号大量脱落； 4、公共区域照明数量大，控制回路太少； 5、7 栋 8 栋过道窗户开启角度大，且护栏低矮，防护不够； 6、地下室水管安装在电路桥架上方； 7、所有一楼下负一楼消防通道照明高度太高，1 号大门照明高度太高； 8、地下室封闭空间太多，排水设施及检修孔洞在封闭空间内； 9、一楼单元大厅大门经常损坏；
3、 10、地下室电梯厅未做成品保护； 11、自来水水表井及井盖不利于月度抄表； 12、消防通道门边瓷砖经常损坏； 13、地下室导向标识与实际使用不符； 14、1 号门机动车、非机动车、人行出入口无照明设施； 15、地下室车位离构造柱太近，停放车辆后无法开门出来； 公共区域及户内给排水系统 1、总坪路边以及一楼住宅户外靠绿化带大部分无散水沟，部分有散水沟的预埋,2,排水管高度过高； 2、总坪一楼室外地埋管道经常堵塞； 3、总坪污水井点位少容积太小，造成管道经常堵塞和不便于检修； 4、机动车出入口顶棚钢化玻璃外檐口过短，出入口上方靠总坪外侧无散水沟且 土方回填过高； 5、总坪强弱电井内无排水管道；
4、6、地下大部分室消防管道、自来水给水管道无水流方向标识标牌； 7、自来水井内水管及水表无相关房号标识标牌； 8、地下室排水地漏太少； 9、部分一楼架空层及楼层排水管安装在封闭空间及夹层内； 10、部分总坪消防地上消火栓阀门离消火栓太远； 11、地下室配电间及部分设备房无排水地漏； 12、总坪快速取水阀后期损坏量大； 13、总坪石材雨篦子后期损坏量大； 14、9 栋入户给水主管安装在入户门边柱内； 公共区域及户内土建工程 1、下雨后地下室顶板到处渗水； 2、9 栋顶层住户后期均出现顶板渗水现象； 3、所有电梯厅过道墙面瓷砖大面积开始脱落； 4、电梯厅门口门槛石损坏量非常大； 5、总坪路面地砖部分
5、采用石材，不防滑； 6、部分户型户内空调孔洞预埋后不能使用，且室内无中央空调管预埋孔洞； 7、所有楼层水井内墙地面没做防水处理，且排水地漏高于面； 8、户内卫生间及生活阳台排水主管上下楼层渗水率非常高； 9、1.1 户内墙地面空鼓率非常高，且抹灰层砂浆混合比较低； 公共区域及户内强弱电系统 1、部分户型有空调管预埋孔洞但是无空调电源插座； 2、门禁系统后期经常出现故障，开不了门； 3、户内装修短路及线路小故障经常跳电井内电源总闸； 4、1.1 期所有弱电箱内无 220 伏电源线路； 二、评估结果（对项目开发造成的影响，如导致工期滞后、成本增 加等） 1、电梯频繁出现故障，导致业主投诉量大，影响
6、大。 2、所有设备机房无挡鼠板、防虫防火封堵、标识标牌不符合相关规范，每次相 关检查就不合格，给后期物业增加管理成本； 3、消防泵房、生活水泵房等设备房基础设施差，不符合相关规范并且影响整体 品质，给后期物业增加管理成本； 4、配电系统标示标牌不全、配电图纸配备不全、配电封堵不到位，不符合相关 规范，影响后期使用，每次检查就不合格，给后期物业增加管理成本； 5、机动车出入口道闸、摆闸安装后期使用经常出现问题、与门卫岗亭配合使用 困难不适用，影响业主正常进出与整体品质，对岗位人员数量增加；,3,6、高低压配电房地板绝缘胶垫铺设凌乱不全，符合相关规范，影响后期使用， 每次检查就不合格，给后期物业增
7、加管理成本； 7、所有制卡系统没做到客服中心，各分东西，导致制卡非常麻烦，增加后期工 作量； 8、发电机储备油箱容量过小，不符合相关规范，发电使用时间较短，满足不了 正常使用要求； 9、高低压配电房等设备机房无通风换气设施，不符合相关规范，存在安全隐患； 10、梯机房换气扇孔洞预留与电梯主机位置太靠近，洞口渗水直接危及电梯主机， 换气扇及预留孔洞较小不能满足夏天散热，不符合相关规范，存在安全隐患； 11、大部分设备及外壳未安全接地，不符合相关规范，存在安全隐患； 12、公共区域监控摄像头过少，后期管理风险特别大，存在安全隐患； 13、消防通道消防应急标志灯后期损坏量非常大，给后期增加管理成本；
8、 14、总坪及地下室无垃圾桶放置区域，影响业主正常生活使用，给后期增加管理 成本； 15、15、住宅门牌号大量脱落，影响业主正常生活使用，给后期增加管理成本； 16、公共区域照明数量大，控制回路太少，不能有效控制能耗，给后期增加管理 成本； 16、7 栋 8 栋过道窗户开启角度大，且护栏低矮，防护不够，后期管理风险特别 大，存在安全隐患； 17、地下室水管安装在电路桥架上方，不符合相关规范，存在安全隐患； 18、所有一楼下负一楼消防通道照明高度太高，1 号大门照明高度太高，后期维 修困难，给后期增加管理成本； 19、地下室封闭空间太多，排水设施及检修孔洞在封闭空间内，后期管道堵塞后 维修困难，
9、给后期增加管理成本； 20、一楼单元大厅大门经常损坏，响业主正常生活使用，给后期增加管理成本； 21、地下室电梯厅未做成品保护，装修期损坏量大，给后期增加管理成本； 22、自来水水表井及井盖不利于月度抄表，影响后期使用，给后期增加管理成本； 23、消防通道门边瓷砖经常损坏，影响整体品质，给后期增加管理成本； 24、地下室导向标识与实际使用不符，影响业主正常生活使用，给后期增加管理 成本； 25、1 号门机动车、非机动车、人行出入口无照明设施，影响业主正常生活使用 及安全管理，给后期增加管理成本； 26、地下室车位离构造柱太近，停放车辆后无法开门出来影响业主正常生活使用， 给后期增加管理成本；
10、27、总坪路边以及一楼住宅户外靠绿化带大部分无散水沟，部分有散水沟的预埋 排水管高度过高，导致下雨后绿化内的雨水漫到路上，影响业主正常生活，给后 期增加管理成本； 28、总坪一楼室外地埋管道经常堵塞，导致一楼经常返水，影响业主正常生活使 用，给后期增加管理成本； 29、总坪污水井点位少容积太小，造成管道经常堵塞和不便于检修，导致一楼经 常返水，影响业主正常生活使用，给后期增加管理成本； 30、机动车出入口顶棚钢化玻璃外檐口过短，出入口上方靠总坪外侧无散水沟且 土方回填过高，导致下雨天雨水漫到车道内到处都是，影响业主正常生活，给后 期增加管理成本；,4,31、总坪强弱电井内无排水管道，导致下雨后
11、井内全部泡满水，线路老化快，容 易发生故障，后期增加管理成本； 32、地下室大部分室消防管道、自来水给水管道无水流方向标识标牌，影响后期 维修维护及使用，后期增加管理成本； 33、自来水井内水管及水表无相关房号标识标牌，影响后期维修维护及使用，后 期增加管理成本； 34、地下室排水地漏太少，发生爆管等突发事件时不能及时排走水，导致水流进 电梯地坑，存在安全隐患； 35、部分一楼架空层及楼层排水管安装在封闭空间及夹层内，影响后期维修维护 及使用，后期增加管理成本； 36、部分总坪消防地上消火栓阀门离消火栓太远，影响后期维修维护及使用； 37、地下室配电间及部分设备房无排水地漏，进水后无法排走，存
12、在安全隐患； 38、总坪快速取水阀后期损坏量大，后期增加管理成本； 39、总坪石材雨篦子后期损坏量大，后期增加管理成本； 40、9 栋入户给水主管安装在入户门边柱内，存在安全隐患； 41、下雨后地下室顶板到处渗水，影响整体品质； 42、9 栋顶层住户后期均出现顶板渗水现象，影响业主正常生活使用，给后期增 加管理成本； 43、所有电梯厅过道墙面瓷砖大面积开始脱落，后期增加管理成本； 44、电梯厅门口门槛石损坏量非常大，后期增加管理成本； 45、总坪路面地砖部分采用石材，不防滑，影响业主正常生活使用，存在安全隐 患； 46、部分户型户内空调孔洞预埋后不能使用，且室内无中央空调管预埋孔洞，导 致业主
13、投诉量大，后期增加管理成本； 47、所有楼层水井内墙地面没做防水处理，且排水地漏高于面，影响业主正常生 活，后期增加管理成本； 48、户内卫生间及生活阳台排水主管上下楼层渗水率非常高，影响业主正常生活， 后期增加管理成本； 49、1.1 户内墙地面空鼓率非常高，且抹灰层砂浆混合比较低，影响整体品质； 50、部分户型有空调管预埋孔洞但是无空调电源插座，导致业主投诉量大，影响 整体品质； 51、门禁系统后期经常出现故障，开不了门，影响业主正常生活使用，给后期增 加管理成本； 52、户内装修短路及线路小故障经常跳电井内电源总闸，响业主正常生活使用， 导致业主投诉量大，增加工作量，后期增加管理成本；
14、53、1.1 期所有弱电箱内无 220 伏电源线路，导致装修后才发现没有，响业主正 常生活使用，给后期增加管理成本； 三、分析原因 1、电梯频繁出现故障原因：电梯产品质量差，安装质量差，维保不到位，免费 维保合同签订约束力不够， 2、所有设备机房无挡鼠板、防虫防火封堵、标识标牌不符合相关规范，原因： 成本控制较低未设计，安装质量差，监管不到位；,5,3、消防泵房、生活水泵房等设备房基础设施差，原因:成本控制较低未设计; 4、配电系统标示标牌不全、配电图纸配备不全、配电封堵不到位,原因：安装质 量差，监管不到位； 5、机动车出入口道闸、摆闸安装后期使用经常出现问题、与门卫岗亭配合使用 困难不适用
15、，原因：成本控制较低，采购低廉设备，未设计合理； 6、高低压配电房地板绝缘胶垫铺设凌乱不全，原因：安装质量差，监管不到位； 7、所有制卡系统没做到客服中心，各分东西，原因：成本控制较低未设计合理； 8、发电机储备油箱容量过小，原因：成本控制较低未设计合理； 9、高低压配电房等设备机房无通风换气设施，原因：成本控制较低未设计合理； 10、电梯机房换气扇孔洞预留与电梯主机位置太靠近，洞口渗水直接危及电梯主 机，换气扇及预留孔洞较小不能满足夏天散热，原因：未设计合理； 11、大部分设备及外壳未安全接地，原因：未设计； 12、公共区域监控摄像头过少，原因：成本控制较低未设计合理； 公共区域及户内设施：
16、 1、消防通道消防应急标志灯后期损坏量非常大，原因：未设计合理； 2、总坪及地下室无垃圾桶放置区域，原因：成本控制较低未设计； 3、住宅门牌号大量脱落，原因：未设计合理； 4、公共区域照明数量大，控制回路太少，原因：成本控制较低未设计； 5、7 栋 8 栋过道窗户开启角度大，且护栏低矮，防护不够，原因：未设计合理； 6、地下室水管安装在电路桥架上方，原因：未设计合理、安装监管不到位； 7、所有一楼下负一楼消防通道照明高度太高，1 号大门照明高度太高，原因： 未设计合理； 8、地下室封闭空间太多，排水设施及检修孔洞在封闭空间内，原因：未设计合 理； 9、一楼单元大厅大门经常损坏，原因：未设计合理； 10、地下室电梯厅未做成品保护，原因：成本控制较低未设计； 11、自来水水表井及井盖不利于月度抄表，原因：未设计合理； 12、消防通道门边瓷砖经常损坏，原因：未设计合理； 13、地下室导向标识与实际使用不符，原因：未设计合理； 14、1 号门机动车、非机动车、人行出入口无照明设施，原因：成本控制较低未 设计； 15、地下室车位离构造柱太近，停放车辆后无法开门出来，原因：未设计合理； 公共区域及
