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1、天津增产道项目市场简报天津增产道项目市场简报 2009年12月18日 天津地理及人口天津地理及人口 天津市位于北纬38344015之间，东经 1164311804之间，处于国际时区的东八区。北起116 43118 04之间，处于国际时区的东八区。北起 蓟县黄崖关，南至大港区翟庄子沧浪渠，南北长189公里 ；东起汉沽区洒金坨以东陡河西干渠，西至静海县子牙 河王进庄以西滩德干渠，东西宽117公里。天津市域面积 11760.26平方公里，疆域周长约1290.8公里，海岸线长11760.26平方公里，疆域周长约1290.8公里，海岸线长 153公里，陆界长1137.48公里。 天津市地处华北平原东北部
2、，环渤海湾的中心，东 临渤海，北依燕山。天津距北京120公里，是拱卫京畿的 要地和门户。对内腹地辽阔，辐射华北、东北、西北13要地和门户。对内腹地辽阔，辐射华北、东北、西北13 个省市自治区，对外面向东北亚，是中国北方最大的沿 海开放城市。天津海陆空交通便捷，铁路、公路四通八 达。 天津市辖18个区、县，市辖区15个：市区有和平区、河天津市辖18个区、县，市辖区15个：市区有和平区、河 东区、河西区、南开区、河北区、红桥区； 滨海新区包括塘沽区、汉沽区、大港区和天津经济 技术开发区、天津港保税区、天津港，以及东丽区、津技术开发区、天津港保税区、天津港，以及东丽区、津 南区的部分区域； 环城区有
3、西青区、东丽区、津南区、北辰区、武清 区、宝坻区。 市辖县3个：静海县、宁河县、蓟县。市辖县3个：静海县、宁河县、蓟县。 到2009年底，全市常住人口为1200多万人。 国民生产总值分析国民生产总值分析 2008完成生产总值完成6354.38亿元，比上年增加1303.98亿元，增2008完成生产总值完成6354.38亿元，比上年增加1303.98亿元，增 量首次超过1000亿元，增幅比上年提高1.3个百分点。其中第一产业增加 值122.58亿元，增长3.1%；第二产业增加值3821.07亿元，增长18.2%； 第三产业增加值2410.73亿元，增长14.7%。 财政收入保持较快增长。全市财政收
4、入完成1489.89亿元，比上年 增加285.24亿元，增长23.7%，连续4年净增额超过200亿元。其中地方一 般预算财政收入675.55亿元，增长25.1%。主体税种保持较快增长。增值 税、营业税、企业所得税和个人所得税四大税种收入合计占到全部税收税、营业税、企业所得税和个人所得税四大税种收入合计占到全部税收 收入的84.5%，增长21.4%，其中企业所得税增长36.2%，营业税增长 22.9%。 投资需求增势强劲。全年全社会固定资产投资完成3404.09亿元，投资需求增势强劲。全年全社会固定资产投资完成3404.09亿元， 比上年增加1015.46亿元，增量首次超过1000亿元，增长42
5、.5%，增幅比 上年提高13.4个百分点。其中，城镇固定资产投资3189.44亿元，增长 43.2%，增幅比上年提高12.9个百分点。 消费需求增长加快。全年社会消费品零售总额突破2000亿元，达到 2000.34亿元，增长24.5%，增幅比上年提高6.3个百分点，若扣除物价因 素，实际增长18.5%，为1997年以来最好水平。 国民生产总值分析国民生产总值分析 “三次产业”协调发展。农业生产稳中有升。全年全市农林“三次产业”协调发展。农业生产稳中有升。全年全市农林 牧渔业总产值267.94亿元，按可比价格计算，增长3.3%。 招商引资实现新突破。利用外资快速增长。全年全市直接利 用外资合同金
6、额132.56亿美元，增长15.1%，实际到位74.20亿美元 ，增长40.6%，增幅比上年提高12.8个百分点。截至年末，世界500，增长40.6%，增幅比上年提高12.8个百分点。截至年末，世界500 强企业已有130家落户我市。利用内资势头迅猛。全年全市实际利 用内资项目1534个，资金到位920.13亿元，比上年增加308.08亿元 ，增长50.3%。截至年末，全市引进国内500强优势企业38家。，增长50.3%。截至年末，全市引进国内500强优势企业38家。 截止2008年末，全市金融机构（含外资）本外币各项贷款余 额7689.12亿元，增长19.3%，比年初增加1251.79亿元，
7、比上年多 增164.26亿元。在新增贷款中，中长期贷款占到全市的66.3%。信增164.26亿元。在新增贷款中，中长期贷款占到全市的66.3%。信 贷资金的较快增长，有力地支撑了全市经济的平稳较快发展。截至 2008年末，全市金融机构（含外资）本外币各项存款余额9954.16 亿元，增长20.8%，比年初增加1716.28亿元，比上年多增338.48亿 元。储蓄存款回流，并呈现定期化趋势。全年新增储蓄存款896.65元。储蓄存款回流，并呈现定期化趋势。全年新增储蓄存款896.65 亿元，比上年多增646.99亿元。其中，新增定期储蓄756.01亿元， 比上年多增647亿元。 人均GDP分析人均
8、GDP分析 在人均GDP方面，天津 在2008年达到7987美元， 成为全国31个省区市中继成为全国31个省区市中继 北京、上海之后第三个人 均GDP突破7000美元的地均GDP突破7000美元的地 区。天津09年上半年GDP 达3154.85亿元，增速达 16.2%，增速位居全国第 一。作为天津经济发展主 要引擎的滨海新区前三季要引擎的滨海新区前三季 度增速更是高达23.1%。 社会消费品零售总额分析社会消费品零售总额分析 消费需求持续活跃。2009年三季度，全市社会消费品零售总 额1798.13亿元，增长21.2%，增幅比上半年提高0.5个百分点。 其中，批发零售业零售额增长20.9%，住
9、宿餐饮业零售额增长其中，批发零售业零售额增长20.9%，住宿餐饮业零售额增长 23.1%。汽车、石油及制品、家具、建材等商品旺销，实现零售 额分别增长35.9%、27.7%、65.8%和1.5倍。居民消费平稳增长。额分别增长35.9%、27.7%、65.8%和1.5倍。居民消费平稳增长。 前三季度，城市居民家庭人均消费性支出10790元，增长9.9%。 其中衣着类、家庭设备用品及服务类、交通和通信类支出增长较其中衣着类、家庭设备用品及服务类、交通和通信类支出增长较 快，分别增长21.3%、15.7%和17.2%。随着家电以旧换新措施的 落实以及商家不断推出促销活动，城市居民纷纷加快电冰箱、空
10、调器、电视机和家用电脑等电器更新步伐，城市居民人均家电支调器、电视机和家用电脑等电器更新步伐，城市居民人均家电支 出增长12.9%。 宏观市场小结 天津经济增长居全国前列人均可支配收入每年都有较大幅度的 宏观市场小结 天津经济增长居全国前列，人均可支配收入每年都有较大幅度的 增长，以此带动了天津房地产市场的发展，房地产的供给与需求 呈良好势头。 优越的地理条件，给城市经济快速发展奠定了良好的基础，明晰 的城市规划奠定了良好的发展格局的城市规划奠定了良好的发展格局。 国民经济增速领先城市经济水平正处于稳步上升阶段城市化 国民经济增速领先，城市经济水平正处于稳步上升阶段，城市化 水平不断加快。 人
11、民生活水平和消费水平的不断提高，为房地产的快速稳定的发 展提供了有机条件 项目调研思考项目调研思考项目调研思考项目调研思考 此次市场调研此次市场调研主主要从要从三三个方面来进行个方面来进行：一：一是市场在售楼盘的调查是市场在售楼盘的调查；二二是周边商是周边商业业此次市场调研要从个方面来进行此次市场调研要从个方面来进行是市场在售楼盘的调查是市场在售楼盘的调查；是周边商是周边商 租金摸底；三是城市商圈调研。来客观分析项目地块在未来市场中的地位，以及 对项目售价进行合理推测，来为开发商项目地块的财务评估和风险评估提供依据。 租金摸底；三是城市商圈调研。来客观分析项目地块在未来市场中的地位，以及 对项
12、目售价进行合理推测，来为开发商项目地块的财务评估和风险评估提供依据。 区域在售楼盘销售情况区域在售楼盘销售情况区域在售楼盘销售情况区域在售楼盘销售情况 推导项目未来售价推导项目未来售价 地块周边商业租金情况地块周边商业租金情况地块周边商业租金情况地块周边商业租金情况推导项目的真实价值和未来售价推导项目的真实价值和未来售价调查对象调查对象 城市商圈分布及运营情况城市商圈分布及运营情况寻找城市商业的机会寻找城市商业的机会城市商圈分布及运营情况城市商圈分布及运营情况寻找城市商业的机会寻找城市商业的机会 城市板块划分城市板块划分城市板块划分城市板块划分 依行政区划划分：天津市区可分为和平区、河 西区、
13、南开区、河北区、河东区、红桥区、北 依行政区划划分：天津市区可分为和平区、河 西区、南开区、河北区、河东区、红桥区、北 辰区辰区西青区西青区东丽区东丽区津南区津南区辰区辰区、西青区西青区、东丽区东丽区、津南区津南区。 依道路和繁荣程度划分：内环核心区域；中依道路和繁荣程度划分：内环核心区域；中 环环次中次中心区心区域域；中环以外中环以外发展中发展中区区域域。环环次中域次中域；中环以外中环以外发展中域发展中域 城市板块划分城市板块划分城市板块划分城市板块划分 从城市发展角度来看，呈现三个趋势：从城市发展角度来看，呈现三个趋势： 一是从环内到环外的趋势，从内环到一是从环内到环外的趋势，从内环到 中
14、环，再到外环，逐步开发； 二是从河（海河）西到河（海河）东 中环，再到外环，逐步开发； 二是从河（海河）西到河（海河）东 的趋势，逐步向河（海河）东开发； 三是沿海河两侧发展趋势，重点发展 的趋势，逐步向河（海河）东开发； 三是沿海河两侧发展趋势，重点发展 滨河住和商业滨河住和商业滨河滨河居居住住区区和商业和商业。 以海河为界以海河为界海河以西发展较早海河以西发展较早商商以海河为界以海河为界，海河以西发展较早海河以西发展较早，商商 业、居住都较为成熟，是天津城区最 为核心的商业区和居住区。基本与交 业、居住都较为成熟，是天津城区最 为核心的商业区和居住区。基本与交 通区隔上的环相吻合通区隔上的
15、环相吻合通区隔上的通区隔上的一一环相吻合环相吻合。 城市板块划分城市板块划分城市板块划分城市板块划分 根据调发根据调发从体和价格上从体和价格上城市房地产发板块线定为合城市房地产发板块线定为合根据调根据调研可以研可以发发现，现，从体从体量量和价格上和价格上，城市房地产城市房地产开开发板块发板块以环以环线线界界定定更更为合为合理， 内环的房价约为 理， 内环的房价约为20000元元/，中环为，中环为900013000元元/，外环限价房体量较大， 约 ，外环限价房体量较大， 约50007000元元/ ，普通商品房价格从 ，普通商品房价格从6000元元/到到9000元元/不等。呈现依次不等。呈现依次
16、递减递减递减递减。 从在售楼盘分布来看，在售楼盘主要集中在中心城区和滨河区域，中环沿线次之， 。 从在售楼盘分布来看，在售楼盘主要集中在中心城区和滨河区域，中环沿线次之， 外环较少外环较少主要差别在于学区和商业配套主要差别在于学区和商业配套外环较少外环较少。主要差别在于学区和商业配套主要差别在于学区和商业配套。 城市商圈调查城市商圈调查城市商圈调查城市商圈调查 狮子林大街商圈狮子林大街商圈狮子林大街商圈狮子林大街商圈狮子林大街商圈狮子林大街商圈狮子林大街商圈狮子林大街商圈 东马路商圈东马路商圈东马路商圈东马路商圈 万达商圈万达商圈万达商圈万达商圈 滨江道商圈滨江道商圈滨江道商圈滨江道商圈 南京路商圈南京路商圈南京路商圈南京路商圈 小白楼商圈小白楼商圈小白楼商圈小白楼商圈 河东万达广 场商圈 河东万达广 场商圈 海河是城市商业的起源海河是城市商业的起源，城市城市 小白楼商圈小白楼商圈小白楼商圈小白楼商圈 海河是城市商业的起源海河是城市商业的起源，城市城市 商圈基本都分布在海河沿线， 部分新兴商圈由于受城市中心 商业氛围影
