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1、高 通 智 库 电话：(010)58677851/2/3 邮箱： 网站： 高通智库作为一家高端决策服务 机构，为业界提供房地产定期行研报 告、宏观经济定期报告、年度定制性 研究服务、专题研究、客户委托服务、 地产金融业务、大型活动与品宣等七 大领域的服务，并将地产金融服务定 位为公司重要的战略方向之一。 摘要 国务院总理李克强主持召开国务院常务会议提出，在保 障房建设方面，将由国家开发银行成立专门机构，实行 单独核算，采取市场化方式发行住宅金融专项债券，向 邮储等金融机构和其他投资者筹资，重点用于支持棚改 及城市基础设施等相关工程建设。 目前财政部力推的 PPP （公私合作伙伴关系） 模式正在
2、全 国多个省市推进。哈尔滨和洛阳作为试点城市，已经通 过多个项目先行实践总结经验，而黑龙江、河南、浙江、 湖南、福建、上海等多个省市正在密集展开调研，着手 筹备项目。 北京市国土资源局表示，北京将在 4 月下旬举行基准地 价更新调整听证会。至此，北京土地市场将迎来 12 年来 的首轮基准地价调整。 上海经营性土地出让模式再次谋变。据了解，上海土地 交易部门计划采取招标和挂牌结合的方式进行土地出 让， 并提高土地出让保证金比例， 上调后的比例或达40%。 广州市国土房屋管理局出台土地集约利用实施意见 明文规定，经批准闲置土地延期开发涉及土地增值的， 应补交增值地价。 从中南建设近期频频在二线城市
3、出击的情况来看，不难 觉察出其拿地策略正发生着进一步的调整，其向二线城 市布局的倾向也更加明显。然而转调一二线的中南建设， 是否能够适应一二线的“气候”还不得而知。 中国的城镇化是人类社会有史以来规模最大的现代化转 型过程。在这一过程中，地方政府对包括人口、资金、 土地等市场要素的一些不当干预，也扭曲了资源在城市 空间的配置，导致城市要素聚集偏离最优路径，出现效 率损失和风险累积，影响了中国城镇化的质量。 商业地产监控报告商业地产监控报告 Commercial Real Estate BriefingCommercial Real Estate Briefing 2014 年 4 月 7 日
4、L261 期 土地市场监控报告 China Land MarketChina Land Market DigestDigest 土地市场监控报告 2 【土地市场政策及趋势】 4 国开行拟组建住宅金融事业部支持棚改 4 国土部：成立不动产统一登记工作领导小组 4 财政部力推 PPP 模式哈尔滨洛阳先行试点 4 刘胜军：PPP 无法解决地方土地财政 5 曹和平：京津冀一体化堪比洛杉矶崛起 5 【城市运营动态】 6 北京迎 12 年来首轮基准地价调整 6 上海拟推行复合式土地出让方式 6 上海工业用地弹性出让避免“圈地囤地” 6 广州囤地需补增值地价加快土地周转 7 广州公布南沙区三镇规划将容纳 6
5、5 万人 7 佛山旧改：60%土地出让金将返还业主 8 陕西：关中城市群核心区规划年内或出台 8 北京 2014 年供地规模 5150 公顷总量继续下降 8 上海一季度土地成交量环比下行 9 上海 4 月推地 15 宗总面积环比降近 4 成 9 广州一季度土地金创新高增城地市走热 10 南京今年房地产用地供应 800 公顷 10 宁波 2014 年计划供地 4026 万平方米 10 安徽合肥将推出 2 宗巨无霸地块 11 沈阳一季度土地出让面积同比降六成 11 郑州今年计划供地 2005 公顷宅地逾 5 成 11 重庆 3 月土地市场地价涨幅超七成 12 厦门本月将推出 5 幅地总起价 11
6、亿 12 昆明一季度土地成交缩水超 8 成 13 【品牌房企土地操作经验】 13 万科 10 亿摘西安雁塔区 172 亩商住地 13 保利地产底价竞得东莞寮步商住地 13 中南建设转战一二线市场效果待检验 14 目录 土地市场监控报告 3 上实城开 8 亿元获上海梅陇镇宅地 14 朗诗 10 亿得南京地块区位发展潜力大 14 凯德 8 亿购成都两宅地面积 13 万平 15 新华联 1.9 亿拿芜湖第 6 宗文旅地块 15 云南城投昆明 8 宗一级开发地块挂牌 15 中铁建、润铭 9 亿分食成都 96 亩商用地 16 中航地产首进泉州32 亿包揽三地块 16 【本期专题研究】 16 新型城镇化如
7、何解决人、钱、地三大难题 16 【土地市场动态】 21 【土地出让情况】 21 杭州土地供应信息 21 重庆土地供应信息 22 成都土地供应信息 24 大连土地供应信息 25 青岛土地供应信息 26 长沙土地供应信息 27 合肥土地供应信息 27 沈阳土地供应信息 28 无锡土地供应信息 29 西安土地供应信息 30 【土地成交情况】 30 上海土地成交信息 30 天津土地成交信息 32 杭州土地成交信息 33 重庆土地成交信息 34 成都土地成交信息 35 南京土地成交信息 35 南昌土地成交信息 37 合肥土地成交信息 37 沈阳土地成交信息 38 无锡土地成交信息 39 佛山土地成交信息
8、 40 土地市场监控报告 4 【土地市场政策及趋势】 国开行拟组建住宅金融事业部支持棚改 4 月 2 日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议提出，在保障 房建设方面，将由国家开发银行成立专门机构，实行单独核算，采取市场 化方式发行住宅金融专项债券，向邮储等金融机构和其他投资者筹资，重 点用于支持棚改及城市基础设施等相关工程建设。 国家开发银行 4 月 3 日回应，国开行正组建住宅金融事业部，用以专 项开展棚改等保障性安居工程业务。 对此，有市场分析认为上述信息至少分为三个层面解读，第一，国开 行将成立事业部制式的专门机构，用以棚改及城建融资；第二，该机构融 资方式采取市场化方式，即发行住宅
9、金融专项债券；第三，专项债券融资 对象为“邮储等金融机构和其他投资者” 。（返回目录） 国土部：成立不动产统一登记工作领导小组 为加快建立和实施不动产统一登记制度，加强组织领导和统筹协调， 积极稳妥推进各项工作，国土资源部成立不动产统一登记工作领导小组。 关于不动产统一登记工作，国土部副部长、不动产登记工作领导小组 组长胡存智明确，今年不动产统一登记工作要重点把握好三方面工作：一 是按照第一次部际联席会议要求， 积极稳妥推进各项工作； 二是开展立法、 机构、技术标准、信息平台建设、信息公开查询等重点问题专项研究；三 是做好舆论引导和宣传工作，重点宣传建立和实施不动产统一登记制度的 性质、作用和
10、意义，积极正面回应社会关切。 同时明确，不动产统一登记工作不影响现有各类不动产权证书效力； 统一的不动产权利证书颁发后，不会强制更换新证书，而是通过产权变动 后的变更登记逐步替换， “不变不换” ，不增加企业和群众负担。（返回目录） 财政部力推 PPP 模式哈尔滨洛阳先行试点 目前财政部力推的 PPP（公私合作伙伴关系）模式正在全国多个省市 推进。 哈尔滨和洛阳作为试点城市， 已经通过多个项目先行实践总结经验， 而黑龙江、河南、浙江、湖南、福建、上海等多个省市正在密集展开调研， 着手筹备项目。 作为试点城市所在的黑龙江省与亚行合作实施“PPP 领导力建设项 目” ，引导亚行等国际金融机构与省内
11、有潜力的私有经济体开展直接融资 合作， 并且先后向申报了 “松花江流域水污染控制” 、 “职业教育实训基地” 等 PPP 类项目，引资总额度约合 2.43 亿美元。 另一试点城市洛阳的市政路桥和污水处理打包项目已初步选定为亚行 土地市场监控报告 5 贷款支持项目，亚行计划提供总额 1 亿美元的主权贷款。 根据 2020 年城镇化带来的投资需求约为 42 万亿元， 而目前城市建设 资金主要靠转让土地的收入支撑是不可持续的。贾康表示，运用 PPP 的 机制创新，针对适合项目选择性地适当降低地方政府债务规模，有助于化 解地方政府债务风险、减少地方债压力。（返回目录） 刘胜军：PPP 无法解决地方土地
12、财政 中欧陆家嘴国际金融研究院副院长刘胜军表示，公私合作（PPP）只 能给地方政府找到新的融资渠道，如果不能从根本上减少地方政府投资扩 张冲动，其对土地财政的依赖程度不会减轻，仍然会竭尽所能寻找新的资 金来源。 刘胜军认为，靠引入更多资金无法解决地方土地财政问题，公私合营 只能短期内缓解地方政府资金压力。刘胜军指出，要解决地方土地财政问 题，根本上还要依靠财政民主、特别是提高财政透明度，以及人大对财政 预算的监督和制约作用。（返回目录） 曹和平：京津冀一体化堪比洛杉矶崛起 著名经济学家、北京大学经济学院教授曹和平近日表示，到 21 世纪 中叶，京津冀一体化将重现当年洛杉矶的崛起，这是一个世纪性
13、的超级大 国事件。 曹和平认为，京津冀一体化可能涉及 50 余个县，经济整合规模或达 1.5 亿人， 其规模将远远大于当年洛杉矶崛起。“尽管洛杉矶也有一个海湾， 但和渤海湾相比就太小了。京津冀一体化很可能在 21 世纪中叶，在地球 东部，重现当年洛杉矶崛起，同时使我国东部发展更加均衡。这是一个世 纪性的超级大国事件。 ” 事实上，关于京津冀一体化的概念被提出已有 10 余年，但一体化进 程一直较为缓慢。曹和平将这一原因归结于京津冀地区的政治经济学竞 争。 曹和平指出，资源配置不是以行政边界为疆界，而是以资源内在配置 的规律、以投资报酬率的高低作为资源流动过程中的配置边界。因此，京 津冀一体化进
14、程中最迫切需要解决的问题，是要打破当前以政治经济学竞 争为主，以产业体系竞争为辅的现状，要让市场在一体化进程中起决定性 作用。（返回目录） 土地市场监控报告 6 【城市运营动态】 北京迎 12 年来首轮基准地价调整 北京市国土资源局表示，北京将在 4 月下旬举行基准地价更新调整听 证会。至此，北京土地市场将迎来 12 年来的首轮基准地价调整。 北京市国土局相关人士指出， 这次基准地价调整将采取价格动态机制， 这样有助于保持北京楼市的健康发展。基准地价的上涨意味着购买的房 屋、物业的价值将增加，将来征收的物业税有可能与基准地价有关。如果 将基准地价和房屋的重置价加在一起作为该物业的价值，按照一定
15、的比例 征收物业税，那么势必会影响到物业税，但对于楼市影响并不大。 据了解，目前北京实行的基准地价是 2002 年调整的，当时按照土地 用途分为商业、综合、居住和工业四类，并由城区至郊区划分为 10 个级 别。东城、西城、崇文、宣武、海淀、朝阳为一到六类地段，丰台、石景 山为三到九类地段，其他郊区县为六到十类地段。其中，商业、综合、居 住用途最高的一级价格分别达到 9750 元/建筑平方米、 8250 元/建筑平方 米和 7000 元/建筑平方米， 而最低的十级则分别只有 140 元/建筑平方米、 140 元/建筑平方米和 90 元/建筑平方米。 而在此次拟更新的基准地价中，土地用途将分为商业
16、、办公、居住、 工业和综合五大类，土地级别从原先的 10 个增加到 12 个，对于不同级 别的土地划分得更细致。其中，二环内的大部分土地，都定为了最高的一 级；三环内则主要为二级和三级；五环内大都是六级以内。价格将采取动 态机制，挂钩市场价格。（返回目录） 上海拟推行复合式土地出让方式 上海经营性土地出让模式再次谋变。据了解，上海土地交易部门计划 采取招标和挂牌结合的方式进行土地出让，并提高土地出让保证金比例， 上调后的比例或达 40%。 据悉，保证金比例若继续提升，将是上海 5 年内第二次上调土地保证 金。这一举措不但提高了开发商竞买地块的门槛，也使得市场低迷时期开 发商退地成本大幅提高。 新
