天津东丽矽谷港湾联排别墅投标方案

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1、矽谷港湾见证东丽凤凰涅槃矽谷港湾见证东丽凤凰涅槃 天津东丽矽谷港湾联排别墅投标方案天津东丽矽谷港湾联排别墅投标方案 谨呈：天津东丽软件园建设开发公司谨呈：天津东丽软件园建设开发公司 致谢天津东丽软件园建设开发公司 致谢 感谢贵司对我们的信任，委托我们参加东丽矽谷港 湾项目投标工作。 感谢贵司对我们的信任，委托我们参加东丽矽谷港 湾项目投标工作。 此次沟通不是方案的细节，而是寻找方向和挖掘价 值。没有详细调研和深入研究的方案没有价值。 此次沟通不是方案的细节，而是寻找方向和挖掘价 值。没有详细调研和深入研究的方案没有价值。 此次沟通，是对本项目组核心研究成果的汇报，同 时也是与贵司交换意见的过程

2、，期待共同探讨。 此次沟通，是对本项目组核心研究成果的汇报，同 时也是与贵司交换意见的过程，期待共同探讨。 报告框架报告框架 1 1 1 1 3 3 2 2 4 4 5 5 项目本体条件项目本体条件 项目本体条件项目本体条件 市场发展背景市场发展背景 市场发展背景市场发展背景 项目营销战略项目营销战略 项目营销战略项目营销战略 目标客户分析目标客户分析 目标客户分析目标客户分析 项目营销策略项目营销策略 项目营销策略项目营销策略 企业介绍及商务条件企业介绍及商务条件 企业介绍及商务条件企业介绍及商务条件 6 6 项目区位 东丽位于天津城市发展的主轴带上，兼顾中心城区 与滨海城区与滨海新区，产业

3、特色突出。 电子信息 机械设备 汽车配件 金属制品 生物制药 新型建材 航空航天 电子信息 机械设备 汽车配件 金属制品 生物制药 新型建材 航空航天 天津总体规划提出“双城双港、相向拓展、 一轴两带、南北生态”战略。东丽位于城市发 展主轴上，属双城双向拓展的战略位置。 交通路网发达，出行便利。 东丽主导产业为高新技术类企业，为区域提 供中高端产业客群。 经济指标 项目位于昆仑北路与满江东 路交汇处，占地60万，建筑 面积43万 项目分东西两个地块，东地 块主要规划独栋及联排产品。 西地块主要规划大型商业中 心，总部企业中心以及高端公 寓。 配套设施含13万湖心公 园 、 1.2 万 高 尔

4、夫 球 场 ， 2100恒温游泳馆，5.5万 大型商业中心。 项目用地为产业园用地，别 墅产品为商业50年产权。 项目拥有全方位全方位价值体系，环境优越，配套完备， 具备成为高端物业的潜力。 发展历程 入市以来，受工程等方面影响，项目价值没有得到 充分挖掘，成为不被市场重视的中低端产品。 联排别墅 剩余产品为现房，后续联排临近中央湖景，未来将 承担引领整盘提升的重要责任。 矽谷港湾实景照片 本体小结 理想与现实之间的差距，天生丽质却没有达到认 可，项目需要重新上路成为区域明星。 AA BB CC 东丽位于天津城市发展的主轴带上，兼顾中心城区 与滨海城区与滨海新区，产业特色突出。 项目拥有全方位

5、全方位价值体系，环境优越，配套完备， 具备成为高端物业的潜力。 入市以来，受工程等方面影响，项目价值没有得到 充分挖掘，成为不被市场重视的中低端产品。 DD 剩余产品为现房，后续联排临近中央湖景，未来将 承担引领整盘提升的重要责任。 报告框架报告框架 1 1 1 1 3 3 2 2 4 4 5 5 项目本体条件项目本体条件 项目本体条件项目本体条件 市场发展背景市场发展背景 市场发展背景市场发展背景 项目营销战略项目营销战略 项目营销战略项目营销战略 目标客户分析目标客户分析 目标客户分析目标客户分析 项目营销策略项目营销策略 项目营销策略项目营销策略 企业介绍及商务条件企业介绍及商务条件 企

6、业介绍及商务条件企业介绍及商务条件 6 6 整体市场 833 1311 1511 1187 530 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 2009年2010年2011年2012年2013年1-6月 份 1304 1027 856 968 578 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 2009年2010年2011年2012年2013年1-6月 份 2013年1-6月份商品住宅供应 规模稍低于2012年同期水平， 商品住宅供应量为530万。 2013年1-6月份天津商品房市 场继承了12年下半年的旺销之 势，市场出现了阶段性的恐慌

7、性购房后逐步理性回归，整个 楼市处于稳定发展阶段。 天津房地产市场发展较为平稳，供求基本平衡，未 来发展前景乐观。 发展阶段 发展阶段第一阶段第二阶段第三阶段 时间 发展阶段第一阶段第二阶段第三阶段 时间历史遗留建筑上世纪90年代目前 概况概况 天津最早的别墅是第五大 道地区遗留下来的，这批 别墅经历了相当长的历史 时期，所沉积的历史文化 是其他别墅无法比拟的， 已经成为独一无二的城市 财富。 别墅发展处于野蛮增长 期，开发项目良莠不齐， 有些项目由于规划较差， 甚至拆掉重建，给别墅带 来很多不利，但这一时期 的别墅大多具有一定的自 然资源 新财富阶层的出现，别墅 消费门槛下移，出现了对 别墅

8、的多样化需求，市场 呈现多样化，个性化的需 求。 典型项目典型项目第五大道老建筑万科花园新城霞光道5号 项目照片项目照片 天津别墅市场主要经历三个发展阶段，随着品牌开 发商的进入，别墅品质不断提升。 板块划分 按天津行政区划分，别墅市场可分为市内六区，环 城四区，远郊五县以及滨海新区几个板块。 本项目位于市内六区，竞品 项目主要分布于市内六区及环 城四区，因此本方案对远郊五 县以及滨海新区不做研究。 南开区南开区 和平区和平区 河西区河西区 河东区河东区 河北区河北区 红桥区红桥区 西青区西青区 北辰区北辰区 东丽区东丽区 津南区津南区 板块特征 市内六区：依托完善的配套设施、浓厚的生活氛围

9、以及独特景观资源，吸引城市顶尖高端人群 市内六区：依托完善的配套设施、浓厚的生活氛围 以及独特景观资源，吸引城市顶尖高端人群 区域项目名称楼盘规模产品类型主力户型销售价格 河东区金地紫悦府6.2万联排别墅270-44024000元/ 河西区 松江梅江南别墅3.3万双拼别墅38535000元/ 江胜天鹅湖13万联排别墅240-30031000元/ 博轩叠院10万叠拼别墅176-31631000元/ 南开区奕聪花园15万联排别墅40030000元/ 河北区公园墅8.9万联排别墅23022000元/ 依托资源：依托资源：城市核心地段、齐备的设施、浓厚的商业及商务氛围、通达的交通条件、独特自然资源 目

10、标客户：目标客户：主要客户都是天津市的高端客户，包括政府高官、军区领导、高校领导、医生以及高端私 营业主 产品类型：产品类型：以联排、叠拼产品为主，单个楼盘规模在10万左右。 销售价格：销售价格：销售均价在30000元/左右。 板块特征 环城四区：依托自然生态资源，以及自身产品的打 造，吸引市内高端居住人群。 环城四区：依托自然生态资源，以及自身产品的打 造，吸引市内高端居住人群。 13000元/410-570联排、独栋21万京基领墅 20000元/350独栋2.9万领世郡 8800元/170-270联排、双拼85万家国天下 17000元/181-290联排 独栋 双拼8.1万首创玲珑墅 津南

11、区 13000元/219-590联排、独栋17万天嘉湖公园 10000元/186联排、叠拼18万万科城正湖别墅 8700元/200-240住宅、双拼、联排、叠拼160万天津华侨城 东丽区 7500元/206-266联排 、独栋 、双拼2.8万香堤意墅 11480元/199-308联排、独栋、双拼75万首府136栋 16500元/240-256联排、双拼190万社会山 8700元/260-350独栋、联排84万国耀紫溪别墅 20000元/160-250联排7.5万万科朗润园 15000元/300联排2.8万香堤庭院 区域项目名称楼盘规模产品类型主力户型销售价格 北辰区 五矿正信林溪地24万独栋别

12、墅172-18415000元/ 龙顺御墅80万独栋、联排、叠拼178-30014000元/ 天籁湾8万联排、双拼157-19212000元/ 丰郡别墅32万独栋3766000元/ 西青区 五矿正信榕园10万联排、叠拼170-36016000元/ 华韵欧风博文苑16万联排212-25217600元/ 立达博雅苑11万联排、独栋、双拼270-28017000元/ 天房艺墅8.6万联排、双拼没有13000元/ 依托资源：依托资源：较强 的生态资源以及自 身的产品打造。 目标客户：目标客户：全市 的高端客户，下属 地区的高端客户。 产品类型：产品类型：产品 类型丰富，楼盘规 模差异很大 销售价格：销售

13、价格：销售 均价在10000- 20000元/左右。 市场小结 AA BB CC 天津别墅产品主要分布在近郊区县，中心城区别墅 产品日渐稀缺。 中心区别墅价格在3万元/，近郊别墅在1-2万元/ ，别墅价格主要受区域及产品影响。 联排产品是市场供应的主力，随着城市发展，独栋 产品的供应量稍有提升。 报告框架报告框架 1 1 1 1 3 3 2 2 4 4 5 5 项目本体条件项目本体条件 项目本体条件项目本体条件 市场发展背景市场发展背景 市场发展背景市场发展背景 项目营销战略项目营销战略 项目营销战略项目营销战略 目标客户分析目标客户分析 目标客户分析目标客户分析 项目营销策略项目营销策略 项

14、目营销策略项目营销策略 企业介绍及商务条件企业介绍及商务条件 企业介绍及商务条件企业介绍及商务条件 6 6 天津高端客户按照财富层次可分为顶级财富阶层，主流财富 阶层和入门财富阶层。 天津高端客户按照财富层次可分为顶级财富阶层，主流财富 阶层和入门财富阶层。 顶级财富阶层顶级财富阶层： 1、支付能力强，支付总价在500万以上 2、置业动机：资源占有、资产沉淀，生 活升级； 主流财富阶层：主流财富阶层： 1、支付能力差异较大，200-300万，选 择低价值区域联排；300500万，选择 成熟区域联排、双拼或小独栋产品； 2、置业动机：体验别墅生活； 入门级财富阶层：入门级财富阶层： 1、支付能力

15、有限，能够支付总价在100- 200万会选择叠加别墅，联排别墅。 2、置业动机：居住面积放大，区域大环 境良好和配套完善带来整体生活品质的 改善； 顶级财富阶层 主流财富阶层 入门级财富阶层 顶级财富阶层 主流财富阶层 入门级财富阶层 客户类型 客户类型客户描摹客户描摹 他们崇尚知识，但不迷信学历：他们崇尚知识，但不迷信学历： 大多数别墅购买者都拥有大专以上学历，而即使是高中、初中学历者，也在不断地通过各种渠道去提 升自身的文化修养。 他们年富力强，生龙活虎：他们年富力强，生龙活虎： 这一群充斥着“企业家精神”的“新生代”，不仅处处表现着其对学历的追求和渴望，也在年龄上表 现出越来越年轻的姿态

16、。他们的实际年龄集中在3050岁区间。他们要打破常规，新经济时代给年轻 提供了机会，同样也有一批不服老的奋斗者。他们也许很年轻，也许很老练，但是心理年龄还在我们 的聚焦区域内：3050岁。他代表着年富力强，他代表着生龙活虎，他还代表着社会最中坚的力量。 他们年富力强，生龙活虎：他们年富力强，生龙活虎： 他们想要奢华，而非奢侈。有序地运用和分布就能够产生华丽的效果，如果再加上静默、私享的华 丽，那便是奢华了。 他们想要私密，不需要繁华。只需要让外人望而却步就行了，把家安在一个别人 觉得很神秘的地方，自己却觉得很方面，这便是离尘不离城吧。 他们想要资源，有天然的山湖资源固 然是最吸引人的了，如果没有，则一定要在内部景观上下足功夫。他们想要服务，他们需要管家式的 贴身服务，也需要酒店式的安逸服务。他们还想要纯粹，一个淡然的圈子，相互之间有信任地和睦相 处，并可能上升到家庭之外的社交层面。 报告框架报告框架 1 1 1 1 3 3 2 2 4 4 5 5 项目本体条件项目本体条件 项目本体条件项目本体条件 市场发展背景市场发展背景 市场发展背景市场发展背