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1、远洋城B1地块定位调整报告,版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,B1地块定位建议及整体开发节奏,定位方向,1,开发节奏及定位建议,2,3,初步物业发展建议,核心解决问题,3,B1地块总占地16.5万，容积率约在1-2之间,开发现状： A地块已全面开发，小鳌溪地块也正在开发中。B2地块设计定位基本完成。,A地块,A1-A10区 A14-A6区 （开发中）,B1地块,A11-A12区,小鳌溪地块,B2地块,（开发中）,（待开发）,C地块,项目经
2、济指标,4,A地块已开发计容建筑面积约78万，预计2011年初可基本完成销售,A地块经济技术指标： 总用地面积：60万 总建面：88万（含公建） 建筑密度：21.5% 容积率：1.09 绿地率：35% 规划户数：3270户 规划总人口：10464,已开发,已开发,已开发,开发中,开发中,项目经济指标,小鳌溪正处于开发中，首批单位将于9月面市。小鳌溪、B2地块总可售建面约35万平米，预计2012初可基本销售完成,小鳌溪经济技术指标： 总用地面积：9.37万 总建面：20万 B2经济技术指标： 总用地面积：5.2万,小鳌溪地块,B2地块,小鳌溪地块产品面积：,项目经济指标,2010年销售计划：按照
3、20亿的销售目标，10年销售仍以A地块为主，另小鳌溪计划销售约4亿。,2011年销售计划：B1别墅开始供货，保证别墅供货无明显断档期，缓解洋房销售压力。,2012年销售计划：至2012年B1区别墅可基本消化完毕，洋房销售压力仍然偏大。,趋势研判,2,作为中山新峰顶豪宅和城市一线豪宅新的风向标，必须走在正确的趋势之上！,第二部分:定位方向,公共交通进一步完善机遇,中山将融入珠三角 “一小时生活圈”。 重点建設环珠江三角洲地区的高速公路、中山至深圳 跨珠江口通道、港珠澳大桥等重大項目，当港珠澳大 桥贯通后，由香港开车到珠海、中山或澳门，只需 15至20分钟；深中通道建成后，中山至深圳只要半 个小时
4、；广珠轻轨通车后，中山至广州只需半个小时。,中山目前正加大力度铺設交通网絡“內 通外拓”、 完善交通设施体系，全面建设 五横六纵九加密干线公路网。 中珠有望尽快开通“井岸三乡、拱北三乡、拱 北坦洲三条公交线 中山纵一线与珠海金港路衔接、中山古神路与珠海 大道衔接、珠海香海路与中山九加密线衔接；太澳 高速从港珠澳大桥通中山。,趋势1,珠江西岸经济发展提速，广珠轻轨、港珠澳大桥、深中大桥等交通设施使中山从“边缘”走向“枢纽”,12000元/,6000元/,19500元/,20000元/,10万-15万元/,珠三角城市群价格洼地，对周边区域具有极强竞争力,5000元/,趋势1,未来市场走势相对平稳，
5、市场机会凸显，市场复苏期可加大“婴儿”产品供应。,风险系数,收益系数,明星,婴儿,现金牛,问题,复苏期,趋势1,定位方向一：市场存在吸引珠三角区域投资客户的机会,观点一：交通建设助经济提速 观点二：珠三角价格洼地 价值：复苏期市场，可增加联排、类别墅、高层豪宅等类型产品供应。,2010-2012年中山城区豪宅供应量达到约400万,趋势2,15,远洋城,雅居乐,世纪新城4期,万科,时代,中海,御龙山,奥园广场,城区,滨江一号,豪逸.御华庭,淘金豪庭,未来中山城区豪宅项目供应虽然增加，但低密度产品集中在郊区，而主城区主要以高层产品为主,趋势2,定位方向二：低密度产品最大化,观点一：未来3年豪宅供应
6、量达400万平米 观点二：主城区供应以高层为主 观点三：低密度产品供应主要集中在近郊 价值：主城区低密度产品供应稀缺,主城区房地产发展平稳，改善性需求占据城区主流置业需求。,上世纪90年代初开始，市委市政府斥巨资实施“安居工程”，城镇居民住房越来越宽敞，住房配套设施日趋完善 中山日报2008年12月,2007年中山城镇人均居住面积达33平米，这一数据在珠海仅为28平米。,趋势3,100-180平米面积段改善性产品是市场的供销主力，占到整体销售的70%。,10个项目共推出12515套单位，推货主要集中在100以上的面积，推出10140套，占81%,消化量的比例与推出量比例相当，但180平米以上的
7、大户型消化速度表现偏慢。,120-144面积段销量最高，达到27%；100-120及144-180平米面积段消化量相当。,趋势3,结合市场走量的主力产品，180平米以上产品竞争压力较大,取平均的消化时间，18.4个月，得出10个项目各个产品段的平均的消化速度，100-180面积区间的速度是其他面积段的2-3倍。,趋势3,备注： 1、数据统计以2008年1月-2009年12月中山市预售网公布的信息为准，各项目未来的推出量以踩盘数据为来源 2、综合市场需求、剩余产品去化时间得出综合量化分，确定市场未来需求方向。,120180平米居家型三房和四房是绝对主流。控制面积+产品创新是未来中山市场的发展趋势
8、,趋势3,定位方向三：现金流产品主力面积在120-160平米，下限在100平米，上限在180平米左右。,观点一：改善性需求占据城区主流置业需求 观点二：100-180平米面积段改善性产品是市场的供销主力，占到整体销售的70% 价值：控制面积+产品创新以提升产品价值,少数12个项目销售量占据中山市场整体销售量的半壁江山,100套/月以上,50套/月左右,30套/月以下,大盘倾销模式，以速度换空间。是中山主城区市场的第一类明星，占据市场绝对消化量。,趋势4,“慢工出细活”精品模式，以空间换速度。是中山主城区第二类明星，占据价格高点。,世纪豪庭 均价：8500,水云轩 均价：7000,奕翠园 均价：
9、8000,白朗峰 预计均价：15000,趋势4,中山中大规模高层豪宅平均主力区间在200-250平米，中小规模项目达到500平米左右。,远洋城,凯茵新城,世纪新城,奕翠园,水云轩,世纪豪庭,白朗峰,300平以上,100-150平,200-300平,150-200平,趋势4,定位方向四：明星产品主力在200-250平米，下限在180平米，上限在300平米左右。,观点三：高端客户需求放大 下限180平米以下经济型四房逐步退出豪宅视野 主力畅销区间200-250平米高端客户购房的集中区域 上限300平米以上高层产品销售速度明显放缓,观点二：一线城市的城市豪宅趋同，价格、面积双增长。 面积：城市豪宅主
10、力面积将达到200-250平米，舒适指数达到房均50-60平米。,上限：高层300平米,下限：客户认知180平米边缘化,主流需求：200-250平米,整体开发节奏,3,第三部分:开发节奏及定位建议,场地东面,长江路,南环路,南面护坡,西面护坡,中部山体,地块东南面均为城市快速干道，中部为山体，地块不方正，且有市政道路穿过，具有较大开发难度,项目四至,临近兴文路，小鳌溪销售中心，便于项目整体展示推进。内有山体，地形高差较大。,内有山体，有一定地形高差，环境较好，可营造内部自身景观，可营造低密度类产品。,地势较为平坦，内部资源条件一般，用地价值一般。,临南外环路及长江路。尤其是临南外环一次，噪音因
11、素影响较大。,block1,block2,block4,block3,地块价值分析,地块价值排序：BLOCK2BLOCK4BLOCK1BLOCK3,产品攻略应对指标尴尬： 容积率极致分解，剔除中间价值产品，实现价值最大化。,产品策略一：低密度产品最大化,最终策略：低密度产品最大化 不设置洋房型的中间产品，而设置景观高层。,产品分布,A区：TH111套,C区半岛区：TH86套、独栋7套 TH（双拼/4联/6联） 独栋,E区：高层组团大平面：130/170/190平米 空中复式,F区：高层组团,D区：别墅+TH,B区：空中别墅153套,星河丹堤基础指标： 总用地面积：200322平方米 总建筑面积
12、：360580平方米 总住宅面积: 358780平方米 容积率：1.8 建筑密度：24%,案例 借鉴,产品策略二：高层最优化与低密度最大化的平衡，实现价值最大化。,后期高层产品最优化，引入空中别墅概念，与别墅形象统一,二层,空中别墅实现均价27000元/平米以上 与先期联排实现价格不相上下,产品策略二：高层产品最优化,最终策略：创新高层产品研究空中别墅,约260平米4房,空中别墅： 1、面宽10.5米 2、与别墅同样前庭后院 3、区隔房间少，面积大,B区： 问题：有资源但并非最好 4/6层，如何与先期别墅形象统一？ 后期高层以空中别墅为主220-260平米,案例 借鉴,案例 借鉴,占地面积：9
13、3544平米建筑面积：131000平米，容积率：1.4 其中别墅区容积率：0.7 户数：共447套 别墅区与高层区建筑面积比：1：2.5,产品组合，低密度产品最大化，与高层豪宅产品最优化平衡，以实现整体价值最大化。,香蜜湖1号,多元化的产品组合/产品互为资源/低密度产品最大化/标杆产品的溢价因素/实现利益最大化,别墅+空中别墅明星组合，高层洋房+低层洋房现金流产品组合,规划实践,二期启动 高层洋房区 约14万平米,首期启动 别墅区 约3万平米,四期启动 高层洋房及空中别墅产品 约8万平米,三期启动 低层洋房及类别墅产品 约3万平米,1,2,3,4,B1地块分期开发策略整体供货结构多元化，地块内
14、部价值实现提升,明星,现金流+明星,现金流,规划分期,1期A. 别墅,1,2期. 高层,3期. 低层,4期. 高层,3,第三部分:物业建议,整体规划建议,P1,P2,P3,P4,别墅区地下车库设计建议,商业会所功能规划,市政道路调整,商业布局,看楼路线规划及展示建议,园林亮点建议,P5,P6,社区商业： 住宅底商，将对住宅价值的影响最小化,商业会所： 以体育休闲为主题，增加商务功能,1、商业布局：与小鳌溪商业及C地块紧密关联，以满足社区商业需求为主,2、商业会所功能规划：与A地块会所功能形成互补，多重功能复合，配置升级,南会馆：中餐厅-缤纷西岸,湾区会馆主场： 中航健身会、盈儿特艺养生 爱加丽
15、都西餐厅、 ING英语进行时、文化艺术中心 洗衣中心,3、市政道路调整：利用市政道路标高，将规划市政路整体下沉,充分利用规划市政路上方空间打造公共园林景观，保持地块的完整性,从而将住宅价值最大化,42,联排,3.5米,高层,高层,高层,北,南,4.5米,绿化隔离带,宅间绿化,规划市政路,道路下沉使项目能利用市政规划路的上空较好的打造项目的公共空间； 道路下沉有利于保持项目两块地之间的关联性； 道路下沉能保证居住区的纯粹性,19.00,18.00,21.50,绿化隔离带,4、中心园林规划建议：迷你纽约中央公园，创造一个和谐的空间,利用南北区之间的绿化带，设计参与性较强的草地景观，弥补小区内部缺乏
16、大面积集中游憩空间的不足。假日，在绿树成荫的草地上，一家大小在此野餐，不失为一大乐趣。,中心休憩广场可设置绿化，小品和参与性的雕塑，在注重观赏性的同时，注重加强空间的交往和参与。,5、看楼路线及展示规划建议：种植高大乔木进行视线管理，避免地块外围环境的干扰,6、别墅区地下车库设计建议：别墅区采用全地下车库设计，实现人车分流（参考案例万科兰乔圣菲/万科棠樾）,万科 棠樾：中国唯一人车分流、每户3车位TOWNHOUSE户均实际可停57辆，各个车位均能直接入户、车库自然采光通风 地下室长约22米，除三个车位的面积以外，其他还有至少约200平方米的赠送面积。,人车分流、户均3车位意味着地下车位横展面积对应的地面的TOWNHOUSE面宽将极度扩大，否则就无法实现户均3车位配置。 万科棠樾一期悦水庄A户型建筑约340平方米。其面宽超过12米，这种面宽仅次于独立
