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1、铂悦 商业部分定位、招商及运营沟通案,Index,目录,一、引言,1st,着手点/基础,鉴于本项目需求产品定位及招商思路，故本篇方案以市场及消费资源为前提进行分析定论，而竞品由于片区发展较为成熟，商铺空置率极低（调研数据），于招商前提暂不予讨论,Thought,切入思路,二、市场及消费资源,西安/片区市场/人群,2nd,Xian,西安市场,西安商业地产发展特征 对于刚晋升为商业地产“新一线”城市的西安，则成为商业地产开发的热区，一些大型开发商加快了布局西安的步伐，其中不乏龙湖地产、金地集团、曲江文 商集团、大明宫实业集团等知名企业，但与此同时，经营不善、优质商铺空置率上升、去化缓慢，库存增大等
2、问题不断出现，使得目前西安的商业地产也出现了与全 国商业地产几乎相同的问题，行业急需长效发展的商业经营思维。,Xian,西安市场,2014年西安商业用房市场发展概况 1.市场供应量情况,西安房地产信息网数据研究中心数据显示: 2014年，西安商业用房市场整体相对于去年各项指标涨跌不一，其中新开工面积为142.42万平方米，同比去年 同期下降4.44%;投资额与去年同期上涨了27.62%，成为本年度涨幅最大的指标。此外，2014年，西安商业用房市场供应面积为252.72万平 米，相对于去年同期下降9.43%。,Xian,西安市场,2、商业用房市场销售情况 西安房地产信息网数据研究中心数据显示：截
3、止2014年12月末，西安楼市商业物业共销售107.28万平方米。从近一年的销量走势来看，2014年上半年商业地产整体销量平稳且低位运行，然而进入下半年，尤其是9、10月份，销量暴增，可谓“冰火两重天”的态势。,Xian,西安市场,后市发展预警 1、市场供应情况 西安房地产信息网数据研究中心数据显示：截至2014年12月31日，西安商服用房结转可售面积为661.77万平米，相比去年同期增长24.07%，去 化周期为74.02个月，去化周期远高于住宅、办公楼物业。随着城镇化建设的不断深入，城市框架的不断拉大，新兴商圈的不断崛起，商业供应也呈现异常活跃 的局面，市场已呈现出明显供大于求的态势，造成
4、行业竞争加剧。,Xian,西安市场,Xian,西安市场,2、市场销量走势 电商的冲击、空置率不断上升等因素虽说对商业地产供应和销售有所影响。不过随着人们的消费观念和行为方式不断发生转变，商业地产更加重视消费者的购物 体验。形成了与电商合作的“线上下单，线下体验”的运行模式，另外，一些外埠新兴商业的入驻也将加速整体市场转型。,Area,片区市场,项目临近商圈以3条主要干道为主分别进行分析： 1.丈八北路 2.团结南路 3.科技路,1,2,3,丈八北路北段以传统门面为主，靠近科技路处为新兴商业区域，人群汇聚点主要为科技路口处，消费人群来源主要为西侧村内，主要消费为日常用品及低端小餐饮，属于低端人群
5、，可部分并入本项目部分消费资源中作为参考。,Area,片区市场,1.丈八北路,Area,片区市场,2.团结南路,团结南路侧以高端居住区底商为主，为周边高端人群消费及配套服务业为主，于本项目相距较远，参考价值不高，消费人群极少部分可并入本项目参考。,Area,片区市场,3.科技路,科技路侧为项目所处商业街中心，为周边上班族人群消费及周边楼盘配套服务业为主，主要为时段性商业，于本项目相关性极大，参考消费人群全部可并入本项目参考。,Area,片区市场,总结,片区市场及其成熟，空置率极低，对抗市场冲击力能力强。 业态分布以餐饮及配套服务为主，业态分布较为单调，缺乏新业态 租金较高，但商业盈利性强 消费
6、人群数量充足 消费人群单一性强，但无法满足其多元化消费需求。,三、定位及招商思路,商业定位/商业引入,3rd,Thought,引子,区域缺乏什么？ 虽然区域商业较为成熟，但缺乏相关百货类商业 消费者需求什么？ 区域消费者主要以周边住户及学生为主，缺乏日常及百货时段性消费，导致消费者集中区域远离 如何解决招商难度？ 再不冲击市场的前提下，为了降低招商及运营难度，引入大商是最容易操作的手段。 项目适合做什么？ 项目自身具备地铁商业的独特性，必须充分发挥优势。 我们要做什么？ 区域内典型中高端综合商业。,Investment ideas,招商思路,现阶段西安市场商业售出率较低，库存量大，去化周期长，
7、虽然片区商业成熟，但大规模出售风险性依旧存在，且长期收益也无法获得。 在面对区域单调业态的情况下，即使区域商业很成熟，空置率仅为2%，引入新业态也会造成市场部分冲击，带来招商难度及风险。 为了降低或消去此难度，引入大商统一运营管理，即为侧面将此难度转交给第三方，同时可增加项目商业活跃度，吸引小户入驻 区域独特业态地下两层地铁商业，其性质决定了可盘活项目整体商业气氛，且后期收益较高，故可进行统一招商，分块租赁。,租售比例,Ratio,根据招商思路衍生下来的结果： 建议出售比例不超过25% 建议出租地上1-3层（引入大商） 建议出售层数为4、5层（以租代售），避免出售1层提高招商难度，降低长期收益
8、 建议出租地下两层地铁商业，因为产权划分及长期收益问题不建议出售。,Commercial Division,业态划分,区域市场业态较为成熟，其中餐饮业和服务、配套行业占总体比例超过70%，商铺空置率极低，若顺应此区域业态继续进行划分并引入，虽然符合市场需求原则，但由于后期市场饱和度问题，会造成部分问题。 大商引入，确立新业态，可以有效更新区域业态比例，同时弥补区域业态缺乏多元性的问题,1.区域影响,Commercial Division,业态划分,2.人群影响,区域消费人群以周边居民、上班族、学生为主，时段性消费及目的性消费比例较高，但也有其他多元性消费存在，但因区域缺乏问题，大多数会前往区域
9、东边进行。 新业态的加入，可有效吸引人群消费回归 地铁的人群性质决定了地铁商业的业态：多元/小型/便捷。,Commercial Division,业态划分,3.推论,由于消费人群及区域业态的性质，引入新业态百货可弥补区域不足，促进项目发展 故目前规划业态如下： 商业百货 餐饮休闲 地铁商业,Commercial Division,业态划分,-1/-2F,地下两层为地铁无缝连接处，建议以标准地铁商业进行规划，分割为小型铺面，以多元业态（小吃，甜点，饰品，美甲等）丰富项目体量不足的缺点。,Commercial Division,业态划分,1-3F,地上1-3层建议引入大商，设立商业百货： 品牌店
10、黄金珠宝、名表眼镜、化妆品 男女装，运动服饰,Commercial Division,业态划分,4-5F,地上4、5层建议引入大型餐饮或休闲娱乐 大型火锅 休闲咖啡 KTV,Business orientation,商业定位,根据片区市场、消费人群及项目性质、体量，建议本项目商业定位为： 中型地铁百货综合商业,收益预估,Income measurement,首年,根据区域租金价格，建议地铁商业不应高于1F220-600的租价，同时由于项目处于初期，故推荐地铁商业租金约200左右。 大商引入租金市场价一般都不高于60 4、5F售价根据租金反推 首年收益表,进度安排,Work Scheduling
11、, ,四、服务及简介,资源/人员/案例,4th,Service,服务费用,（以上收费标准均参考与现市场标准及实操项目收费标准）,管理团队,representative,操盘手，商业地产旅游地产运营者。 参与项目： 交大常青藤，曲江华渚仲城，银川民生天街，三门峡天鹅湾等 。,统筹管理者，曾在多家公司任职，具有多年房地产实战经验。 参与项目： 名人港湾、鼎鑫黄金水岸、凤凰城美食生态园、泗交大峡谷漂流、红鑫东镇中央公园、宇丰东城天韵、盐湖汽车城、楠枫华庭、水岸华庭、清华园、盛玺电器、力信酒业、港瑞新天地等,负责项目总策划，具有多年策划经验。 参与项目： 九锦台/海星未来城/龙湖佛莱明哥/济南鲁能项目
12、/紫薇公园时光/紫薇永和坊/紫薇希望城/华东广场/万科大明宫/万科高新华府/中海开元壹号/绿地城等,2005进入房地产行业，曾在多家房地产任职，其代表陕西华鼎建设集团、陕西丰隆实业、深圳联方柏业（代理公司）等，对房地产营销方面有着丰富的实战经验，对区域市场有独到分析及见解,负责项目策划案，对商业划分有独特理解。 参与项目：大兴国际汽配城，团结南路车库，大唐中心广场等,负责供方和合作伙伴管理，知识信息与技术资源的管理，对选择、评价与改进的管理有突出见解。,项目案例,Case,启航新天地,水岸东方,项目位于后卫寨立交西北角，世纪大道北侧，该项目是正奇公司在沣东新城核心腹地代理销售、全程策划的大中型
13、商业街区，作为百万平米启航佳苑的项目底商，坐拥社区3万人消费人群基础，10万平商业业态，20-2000平米全临街商铺，城市级生活配套接驳地铁一号线，汇集区域商业地脉之精华。,纯正的水岸品居洋房，被浓荫掩映于周至城内，项目一期总建筑面积约87000平方米，门枕亲水雅致的沙河休闲公园，西临商业成熟的南商东街，东望深远的108国道，南接宽阔的环城东路，四通八达，便捷辐射 城市每个角落。,服务内容,服务内容,融资评估,策划定位,推广宣传,招商销售,经营管理,融资评估,策划定位,推广宣传,招商销售,经营管理,汉唐新都汇,江南名苑,汉唐新都汇，傲居最具升值潜力的西咸新区-沣东新城核心区位，十万平米多功能复
14、合街区，地铁一号线无缝对接，项目位于西安西咸新区沣东新城三桥新街与武警路、双拥路交汇处，沣东新城首席商圈。地铁一号线三桥东站东南出口，沣东商贸区核心。,项目位于韩城市新城区饭盒大街之上；总站第面积约46.7亩，总建筑面积71189，其中住宅面积67096，商业面积4093；项目总共13栋住宅，花园洋房10栋，高层3栋。项目定位超前，是韩城首家城市核心，低密度低公摊高绿化的项目。认筹当天就基本完毕。,服务内容,服务内容,融资评估,策划定位,推广宣传,招商销售,经营管理,融资评估,策划定位,推广宣传,招商销售,经营管理,渭南北塘商城,项目名,项目位于渭南市胜利大街与北塘路交汇处东南角，项目性质为商
15、业，整体建筑面积约15000平米，公摊为40%以上，是集商品批零购物、休闲、娱乐等多种综合功能于一体的大型现代化购物中心。项目销售用时4个月，招商与销售同步完成。,天合公园旁，七万平米新概念公园景观院落，90-130平米板式通透小高层，仅半年时间，在证件不全的情况下销售过半，并且在当地众多竞争楼盘中创下最高销售价格。,服务内容,服务内容,融资评估,策划定位,推广宣传,招商销售,经营管理,融资评估,策划定位,推广宣传,招商销售,经营管理,鑫城旺座,鑫城国际,项目由渭南知名的地产企业陶朱地产倾力打造；项目周边毗邻沋河公园、水上乐园，生态环境明显，是渭南唯一的生态住宅；住宅产品建筑面积从107-16
16、7，并有70年的独立产权式门面商铺，面积从99-593。,位于渭南市中心的东风大街与前进路的西北角交汇处；项目产品丰富，集产权酒店公寓、商贸中心于一体的大型综合 型项目，产品面积从39-102不等。项目创造了渭南地产单体项目价格最高，销售速度最快的奇迹，且仅用5个月现金回款（未计按揭部分）1700余万。,服务内容,服务内容,融资评估,策划定位,推广宣传,招商销售,经营管理,融资评估,策划定位,推广宣传,招商销售,经营管理,Resource,资源列表,大商资源,其他资源,Resource,资源列表,其他资源,Resource,资源列表,联系我们,电话：029-88603091 转 605 传真：029-88603091 邮箱： 地址：西安市高新区旺座现代城G-19F,Thank you,
