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1、盛唐世纪广场招盛唐世纪广场招商商及营及营销策销策略方略方案案 美格行商业顾问机构2017年1月25日 商销策案商销策案 SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 本次报告内容本次报告内容 招商策略建议招商策略建议 1 销售策略建议销售策略建议销售策略建议销售策略建议2 销售租赁收益测算销售租赁收益测算3销售租赁收益测算销售租赁收益测算3 SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. Page 2 一一、项目招商策略建议项目招商策略建议一一、项目招商策略建议项目招商策略建议、项
2、目招商策略建议项目招商策略建议、项目招商策略建议项目招商策略建议 1 1、项目招商整体策略项目招商整体策略1 1、项目招商整体策略项目招商整体策略 2 2、租金定位租金定位2 2、租金定位租金定位 3、租赁优惠条件建议3、租赁优惠条件建议 4、租金细化方案建议4、租金细化方案建议 5、十年租金收益测算5、十年租金收益测算 SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. Page 3 1、项目招商整体策略1、项目招商整体策略 整体策略出发点整体策略出发点整体策略出发点整体策略出发点 1、项目商业氛围浅薄，取决于周边规划发展，市场培育期较长。
3、1、项目商业氛围浅薄，取决于周边规划发展，市场培育期较长。 2、项目区位、规模优势明显，未来具备较优的发展前景。2、项目区位、规模优势明显，未来具备较优的发展前景。 SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. Page 4 1 1、项目招商整体策略项目招商整体策略1 1、项目招商整体策略项目招商整体策略 招商整体策略招商整体策略招商整体策略招商整体策略 项目较为薄弱的商业基础，初期面临较大的商家信心不足项目较为薄弱的商业基础，初期面临较大的商家信心不足 的问题的问题，同时整体规模较大需要较多商家支撑同时整体规模较大需要较多商家支撑，因
4、此因此，项目制定项目制定的问题的问题，同时整体规模较大需要较多商家支撑同时整体规模较大需要较多商家支撑，因此因此，项目制定项目制定 招商策略需要以更为优厚的租赁条件以吸引商家，尽可能实现较招商策略需要以更为优厚的租赁条件以吸引商家，尽可能实现较 高的招商率高的招商率，为项目长期经营奠定基础为项目长期经营奠定基础。高的招商率高的招商率，为项目长期经营奠定基础为项目长期经营奠定基础。 SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. Page 5 2、租金策略建议及水平定位分析2、租金策略建议及水平定位分析 租金策略建议及水平定位分析租金策略建
5、议及水平定位分析租金策略建议及水平定位分析租金策略建议及水平定位分析 租金策略分析 新塘周边市场及各业态租金水平调研 项目招商优劣势分析 标准租金定位标准租金定位 租金策略建议 各层租金策略及标准租金水平建议 SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. Page 6 2、租金策略建议及水平定位分析2、租金策略建议及水平定位分析 2.1 两种租金策略分析2.1 两种租金策略分析 两种策略两种策略策略介绍策略介绍评价评价适宜区域适宜区域两种策略两种策略策略介绍策略介绍评价评价适宜区域适宜区域 以初始租金为准，按一定的递增 能够给予商家较大
6、的 较适宜氛围较为 正常递增正常递增 以初始租金为准，按一定的递增 率增长 信心保障 租金较为明确 较适宜氛围较为 成熟区域 标准租金打折标准租金打折 设置项目标准租金，第一年以较 低折扣（五折）给予商家优惠， 第二年适度提高折扣，第三年恢 初始租金较低，降低 招商难度 给予商家以想象空间 较适宜氛围较为 浅薄区域第二年适度提高折扣，第三年恢 复标准租金 给予商家以想象空间 有利于销售 浅薄区域 SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. Page 7 2、租金策略建议及水平定位分析2、租金策略建议及水平定位分析 2.1 两种租金策略
7、分析：案例介绍2.1 两种租金策略分析：案例介绍 案例策略选择具体操作案例借鉴案例策略选择具体操作案例借鉴 深圳保利正常递增深圳保利正常递增 初始租金为240-260元/月/， 第三年起递增5% 保利与海岸城销售时间较 为接近，选择两种不同策略， 结果显示海岸城对于商家具有结果显示海岸城对于商家具有 更大的吸引力； 中信地铁广场时间较早， 深圳海岸城标准租金打折深圳海岸城标准租金打折 标准租金为400-500元/月/， 第一年租金为50%的折扣 同时在当时作为地铁商业销售 项目市场认知度有限情况下， 此方式收效较为显著。 深圳中信地铁广场标准租金打折深圳中信地铁广场标准租金打折 分四年，第一年
8、5折，第二 年6.5折，第三年8折，第四 年恢复 标准租金打折方式较适宜商业氛围较不成熟区域，对商家具有较好的吸引力，标准租金打折方式较适宜商业氛围较不成熟区域，对商家具有较好的吸引力， 建议本项目采用此方式建议本项目采用此方式。 SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. Page 8 建议本项目采用此方式建议本项目采用此方式。 2、租金策略建议及水平定位分析2、租金策略建议及水平定位分析 2.2 项目周边租金水平情况：集中商业（所调研租金水平以建筑面积计算）2.2 项目周边租金水平情况：集中商业（所调研租金水平以建筑面积计算） 商
9、场名称新塘广场 档次 商场名称新塘广场 档次中档 租金租金( (元元/ /) ) 约170-280元/月/ 租金租金( (元元/ /) ) 约170-280元/月/ 面积在60-80 业态分布业态分布 -2F/-1F:停车场； 1F:家电数码、服饰、化妆品、餐饮、精品； 2F:超市、服饰； 业态分布业态分布 2F:超市、服饰； 3F:餐饮、超市、美容 经营情况经营情况较好 中岛（柜台）租赁形式中岛（柜台）租赁形式扣点：约21个点 所访商家所访商家 美意珠宝、六福珠宝、周六福、周大福、小肥羊、味千拉面、 所访商家所访商家 美意珠宝、六福珠宝、周六福、周大福、小肥羊、味千拉面、 仙踪林 、金利来、
10、富贵鸟、皮尔卡丹、天美意、百丽、达芙尼 备注备注开业时间为2009年5月8号，招商率100% SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. Page 9 2、租金策略建议及水平定位分析2、租金策略建议及水平定位分析 商场名称商场名称金海岸城市广场金海岸城市广场 2.2 项目周边租金水平情况：集中商业（所调研租金水平以建筑面积计算）2.2 项目周边租金水平情况：集中商业（所调研租金水平以建筑面积计算） 商场名称商场名称金海岸城市广场金海岸城市广场 档次档次中档 租金租金( (元元/ /) ) 免租：无 租金：在100-150元/月/（不含
11、水电费） 租金租金( (元元/ /) ) 面积：平均在30-150/间 负一层流行前线150-220元/月(含物业、空调费）,前三个月租金50%折扣，免租半年 -1F:停车场、流行前线； 1F:品牌服饰、精品、化妆品、餐饮； 业态分布业态分布 1F:品牌服饰、精品、化妆品、餐饮； 2F:大润发超市、美容美发； 3F:儿童乐园、服饰、苏宁、家纺、婴幼； 4F:未营业； 5F:未营业。 经营情况经营情况较好 大润发商家租赁大润发商家租赁 条件条件 合同：一至两年； 免租：无； 租金：在6000-17000元/月（含水电费）；条件条件租金：在6000-17000元/月（含水电费）； 面积：平均在30
12、-75平方/间。 所访商家所访商家 摩卡奴、大小姐、优之良品、唐朝、卡路.约翰 流行头饰物 、1001概念鞋工厂、阿依莲、 啄木鸟、CCDD 三枪、堡狮龙、周六福、宝岛眼镜 SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. Page 10 备注备注开业时间为2009年5月8号，四、五层未招到商，一、三层商铺有空置。 2、租金策略建议及水平定位分析2、租金策略建议及水平定位分析 2.2 项目周边租金水平情况：集中商业（所调研租金水平以建筑面积计算）2.2 项目周边租金水平情况：集中商业（所调研租金水平以建筑面积计算） 商场名称新客隆大旺城 档
13、次 商场名称新客隆大旺城 档次中档 租金租金( (元元/ /) ) 60-100元/月/； 租金租金( (元元/ /) ) 面积：在50-100平方/间。 业态分布业态分布 1F：家电、服饰、精品、餐饮； 2F：服饰、超市； 3F：服饰、图书、乐器行；3F：服饰、图书、乐器行； 4F：电影城、休闲活动场。 经营情况经营情况较好 所访商家所访商家香港福泰珠宝、奥康、火烈鸟、康龙、金至尊所访商家所访商家香港福泰珠宝、奥康、火烈鸟、康龙、金至尊 租赁政策租赁政策 租金：60-100元/； 人员管理费：200元/人； 管理费：2元/； 租赁政策租赁政策 管理费：2元/； 进场费：3000-5000元（
14、视品牌而定）。 备注备注 当地商家，有多家连锁店，开业时间为2008年1月。商场环境、规模、配套 设施不如新塘广场和金海岸广场。 SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. Page 11 设施不如新塘广场和金海岸广场。 2、租金策略建议及水平定位分析2、租金策略建议及水平定位分析 2.2 项目周边租金水平情况：集中商业（所调研租金水平以建筑面积计算）2.2 项目周边租金水平情况：集中商业（所调研租金水平以建筑面积计算） 商场名称新客隆广场 档次 商场名称新客隆广场 档次中档 100-120元/月/（含管理及水电费）； 租金 (元/)
15、租金 (元/) 100-120元/月/（含管理及水电费）； （租金视位置而定）； 人员管理100元/人 。 1F:珠宝精品、服饰、餐饮； 业态分布业态分布 1F:珠宝精品、服饰、餐饮； 2F:新客隆超市、床上用品、苏宁； 3F:皮具、休闲娱乐、苏宁。 经营情况经营情况较好 中岛（柜台）租赁形式中岛（柜台）租赁形式 扣点；18-20个点； 合同：一年一签 ； 管理费：25元； 米奇乐、梦特娇、花花公子、伊韵儿、淑女坊 、金至尊、新客隆 所访商家所访商家 米奇乐、梦特娇、花花公子、伊韵儿、淑女坊 、金至尊、新客隆 珠宝、维拉丝女、英吉丽鞋、老爷车 备注备注 当地商家，有多家连锁店，开业时间较早，商
16、场环境、规模、配 SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. Page 12 备注备注 套设施不如新塘广场和金海岸广场。 2、租金策略建议及水平定位分析2、租金策略建议及水平定位分析 2.2 项目周边租金水平情况:街铺及其他集中商业2.2 项目周边租金水平情况:街铺及其他集中商业 类型类型位置租金水平物业管理费（卫生费） 新塘广场周边180-360元/ /月 街铺街铺 新塘广场周边180-360元/ /月 本项目周边 纯临街铺：27-45元/； 住宅小区街铺：60-120元/ 纯临街铺： 0.6元/月 现代城街铺100-200元/月2.5元/月 国际牛仔城27-45元/月1.50元/月 集中商业内部集中商业内部 国际牛仔城27-45元/月1.50元/月 金福星广场45-90元/2.5元/月 新塘国际贸易中心 写字楼28-35元/ 乐天购物内铺：40-55元/ 外铺：63-144元/ 2元/月 乐天：19元/月 SHEN ZH
