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1、 房地产智库 万和新世界产品定位及业态布局建议 房地产智库 房地产智库 第一部分:临沂概况第一部分:临沂概况 第二部分:项目自身分析第二部分:项目自身分析 第三部分:三维度(自身规划、竞争市场、目标客群)分析第三部分:三维度(自身规划、竞争市场、目标客群)分析 第四部分:项目整体定位分析第四部分:项目整体定位分析 第六部分:商业部分定位分析及商家建议第六部分:商业部分定位分析及商家建议 目录 第五部分:项目特有商业布局及建筑业态定位 目录 第五部分:项目特有商业布局及建筑业态定位 房地产智库 房地产智库 第一部分:临沂概况第一部分:临沂概况 房地产智库 房地产智库 1、临沂市经济概览、临沂市经
2、济概览地区生产总值地区生产总值 2010年,全市经济和社会事业实现平稳快速发展。经初步核算,全年实现生产总值2400亿元,增长 12.9%;仅2011年上半年全市已实现生产总值1352.4亿元,增长11.4%。 从05年开始至今,临沂市地区生产总值进入一个相对高速增长的时期,近几年来增长速度基本维持在13%- 17%左右,速度惊人。 房地产智库 房地产智库 临沂市2005-2010年人均GDP 12480 14400 16962 18647 18480 20869 0 5000 10000 15000 20000 25000 2005年2006年2007年2008年2009年2010年 随着国
3、民经济的发展,2005-2009年临沂市人均GDP呈现持续增长的趋势,人均指标值逐年递增, 城市居民生活水平提高, 2008年人均GDP与2009年人均GDP相比,虽然有所下降;2010年人均GDP一跃超过2008年和2009 年人均GDP。 08年人均2683美元,09年人均2698美元,10年人均3161美元;08年地方财政总收入80.2亿,增长 16.7%,;09年地方财政总收入91.5亿,增长14.1%;10年地方财政总收入115.5亿元,增长 26.2%;11年上半年地方财政收入88.9亿元,增长29.9%。 单位(元)单位(元) 房地产智库 房地产智库 可支配收入与三产业发展可支配
4、收入与三产业发展 临沂市2005-2010年人均可支配收入 9129 10772 12819 14998 16572 18644 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 20000 2005年2006年2007年2008年2009年2010年 2010年,临沂市城镇居民人均可支配收入18644元,增长12.5%,城镇居民人均消费性支出11934元, 增长10%。农民人均纯收入6761元,增长14.9%;农民人均生活消费性支出3935元,增长9.72%。城 乡居民人均住房使用面积分别达到27平方米和32.2平方米,分别提高0.5和0
5、.6平方米。 2011年上半年临沂市城镇居民人均可支配收入10220元,农民人均现金收入4756元,分别增长14.3%和 20.4%。 单位(元)单位(元) 房地产智库 房地产智库 临沂市2009-2010年三产业比值 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 2005年2006年2007年2008年2009年2010年 第一产业第二产业第三产业 2010年,临沂市第一产业增加值264亿元,增长3.5%;第二产业增加值1206.3亿元,增长13%;第三产 业增加值929.7亿元,增长15.1%。三次产业增加值占比为11:50.3:38.7,第三产业
6、所占比重同比提高 1.3个百分点。经济运行质量有新的提高,地方财政收入占地区生产总值的比重达到4.81%,同比提高 0.47个百分点;国、地税收入占地区生产总值的比重达到7.92%,同比提高1个百分点。 房地产智库 房地产智库 2、物流经济圈凸显的区域中心价值、物流经济圈凸显的区域中心价值 核心 1、临沂市位于山东省的东南 部,东部连接日照,临近黄海,西 接枣庄、济宁、泰安,北靠 淄博、潍坊。临沂市交通十 分便利,已形成海上、空 中、公路、铁路相衔接的立 体交通网络。 2、境内以4条过境国道 和14 条省道干线为主,形成四通 八达的公路网,兖(州)石 (臼所)铁 路、坪(上)岚 (山)铁路和即
7、将建的哈尔 滨至长江三角洲的沿海铁路 大通道在境内交汇贯穿东西 南北。建成的京(北京) 沪 (上海)高速公路和日 (照)东(明)高速公路在 临沂市内形成一个十字形, 通车里程达到340公里。 物流经济圈物流经济圈 往长三角 往京津唐 房地产智库 房地产智库 临沂市发展目标临沂市发展目标 至2015年地区生产总值年均增长12%,达到4200亿元;地方财政收入年均增长15%, 达到230亿元;与全省同步全面建成小康社会; 整合、扩容、提升为重点,着力提高专业市场的规划建设水平、运营管理水平和在国 内外市场的影响力,打造设施齐全、门类完整、管理一流、全国最大的现代专业市场集群 和国际性商品集散中心。
8、 3、临沂市整体规划3、临沂市整体规划 房地产智库 房地产智库 近期发展规模近期发展规模 1、人口发展规模、人口发展规模 综合考虑临沂城区商贸经济的发展、房地产市场的开发以及工业园区建设等方面因素 ,以上位规划为重要依据,运用定性和定量等方法进行分析,预测至2015年临沂城区城 市人口规模达到205万。 2、用地发展规模、用地发展规模 以提高土地利用效率为重点,与土地利用总体规划相协调,综合考虑未来五年城市经 济发展的需求和土地宏观调控的双重因素,规划2015年临沂市城市建设用地按照人均110 平方米计算,城市用地规模达到226.07平方公里,新增建设用地36.75平方公里。 房地产智库 房地
9、产智库 临沂市建设重点及空间分布:(近期建设重点区域 )临沂市建设重点及空间分布:(近期建设重点区域 ) 贯彻落实总体规划确定的“沿河发展,北上东进”的战略,城市近期主要往北发展,重点 建设北城新区及河东区北部。具体区域涉及兰山区聚财路、大山路以北的商贸物流园区和 双灵路以北临沂大学城;北城新区公共中心建设及三和五街以北居住社区建设;河东区沿 东兴路发展沂河东岸的滨河高尚住宅区;以及罗庄区、经济开发区的工业园区建设。 近期建设空间布局结构 规划期末整体形成“一河五片”多城区组团式的空间布局。一河即沂河,五片即兰山片区 、罗庄片区、河东片区、北城新区和省级经济技术开发区所在的经济技术开发区。各片
10、区 用地规划采用集中布局,五片区之间由河流和绿带自然分隔。 房地产智库 房地产智库 1、兰山片区、兰山片区 规划进行旧城改造,完善老城区基础设施、疏解道路交通系统、搬迁落后的工厂企业、 升级居住区,打造为城市的经济中心和商贸物流中心、历史文化中心。 2、北城新区、北城新区 继续完善公共中轴建设,结合地产开发和景观建设提高新区人气,打造城市的行政中心 、文化娱乐中心、体育中心和科研和高尚居住新区。 3、罗庄片区、罗庄片区 村庄整治,东部和北部配建新居住社区;工业引进,壮大高新技术产业开发区规模,打 造成以能源、建材、化工、纺织工业和高新技术产业为主体的工业基地。 4、河东片区、河东片区 以房地产
11、开发带动沂河东岸景观带建设,配建高尚滨河居住社区,同时依托临沂火车站 北站的建设发展仓储转运产业,打造城市的航空港和大型物资集散中心。 5、经济开发区、经济开发区 继续推进医药园区等工业园区建设,并稳妥推进村庄改造,西部配建高尚滨河居住社区 ,形成以医药园区建设为主体的省级经济开发区和对外贸易加工基地,建成为日照港、连 云港和青岛港服务的主要出口货物加工集散地。 房地产智库 房地产智库 临沂市城市公共中心体系结构临沂市城市公共中心体系结构 规划形成“两心三片”的公共服务中心体系结构。 “两心”:兰山综合服务中心及北城新区行政服务中心。 “三片”:河东片为物资集散、仓储转运、批发贸易及大型基础设
12、施基地配套的片区中心; 罗庄片为高新技术产业开发区工业基地及居住区配套的片区中心, 经开区为经济技术开发区 工业基地及居住区配套的片区中心。 公共服务设施建设目标公共服务设施建设目标 以建设服务功能完善的临沂城区为总体目标,完善城区配套服务功能,加速推进城市化 和城市现代化进程。北城新区城市中心建成,兰山商贸中心地位进一步巩固,罗庄、经开区 、河东服务功能进一步提升,整个城区街镇社区服务逐步完善。 房地产智库 房地产智库 近期公共服务设施建设重点近期公共服务设施建设重点 根据建设目标及规划期内的重点发展区域分布,近期公共服务设施建设重点在于北城新 区公共服务轴线、兰山老城区商贸物流园区以及临沂
13、火车站商贸区建设。 行政办公设施行政办公设施 近期市属行政办公用地进一步向北城新区行政中心搬迁,集中布置,结合沂河水系,展 示临沂新的城市形象。其他四个片区分别设置区级集中行政办公用地,配置相应的行政管理 设施,以满足各片区的需要。 1、兰山区:对现状行政办公用地进一步整合。兰山区政府结合古城保护,搬迁至兰山西 部工业大道和临西九路之间小涑河北岸,促进兰山区西部公共服务设施水平的提高。 2、河东区:保持现状区政府用地不变,并考虑未来的功能扩展设区级行政办公用地。 3、罗庄区:依托现状区政府用地,并考虑未来的功能扩展设区级行政办公用地,设置工 业开发区管理中心,满足工业园区集中管理的需要。 4、
14、经济技术开发区:设置工业开发区管理中心,满足工业园区集中管理的需要,各居住区 应设置居住区级管理中心。 房地产智库 房地产智库 临沂市商业金融设施临沂市商业金融设施 按“市级区级居住区级”结构安排商业金融用地,设置市级商业服务中心1处、区级商业 中心设5处、居住区级商业中心多处。 市级商业中心:位于双岭路和蒙山大道之间,占地约800公顷,以商贸批发交易为主。 区级商业中心:兰山老城文化商业中心、北城新区高端商业商务中心、河东区级商业配套 服务中心、罗庄区区级商业配套服务中心、经济技术开发区区级商业配套服务中心。 居住区商业中心:采取集中或沿街布局的方式,建设项目及规模参考居住区公共设施标准 确
15、定。 房地产智库 房地产智库 临沂市文化娱乐设施临沂市文化娱乐设施 构建覆盖五区、结构合理、发展平衡的公共文化服务体系,满足居民就近便捷享受公共文 化服务的需求。 1、兰山区:在兰山老城区范围内、洗砚池路两侧新增文化娱乐设施,配合老城区的历史 文化保护与展示,加强旅游功能。 2、北城新区:沿行政中心中轴线布局,丰富功能,主要发展市级文化娱乐设施。 3、河东区:金雀山路南段地块新增两处文化娱乐服务设施,为居民提供基层社区文化娱 乐和休闲场所服务。 4、罗庄区:主要布局于双月湖公园周边,为居民生活与旅游提供配套服务。 5、经济技术开发区:增加基层社区文化娱乐、休闲场所。 房地产智库 房地产智库 1
16、、南坊具有后发优势。南坊片区现状建设控制较好,有条件以更新的理念、更高的建设标 准进行建设。 2、规划建设南坊新区,是优化老城用地结构,降低旧城改造成本,疏解提升老城的迫切需 要。在南坊规划建设新的市政服务中心,形成集行政办公、文教科研、文化娱乐、体 育休闲、生活居住等功能的新区,将老城区过多的人口及交通压力分流,增加老城区 的市政、绿化、环卫等配套设施用地及教育、文化、卫生等社会服务设施用地和商业 服务业用地,优化用地结构,降低旧城改造的成本,既有利于对老城的保护和利用, 又有利于加快旧城的改建,使老城区整体形象得到提升。南坊是临沂市新一轮发展规 划的先锋军! 3、南坊片区分区规划期限为20032020年,片区职能为市级市政服务中心、文化中心、 体育中心、商业副中心、高教科研区、滨水休闲度假区所在地,中、高档住宅区。 4、发展规模为到2010年人口规模达到24万人,到2020年,人口规模达30万到36万人。 4、临沂市北城新区片区规划、临沂市北城新区片区规划 房地产智库 房地产智库