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1、 房地产智库 万和新世界产品定位及业态布局建议 房地产智库 房地产智库 第一部分：临沂概况第一部分：临沂概况 第二部分：项目自身分析第二部分：项目自身分析 第三部分：三维度（自身规划、竞争市场、目标客群）分析第三部分：三维度（自身规划、竞争市场、目标客群）分析 第四部分：项目整体定位分析第四部分：项目整体定位分析 第六部分：商业部分定位分析及商家建议第六部分：商业部分定位分析及商家建议 目录 第五部分：项目特有商业布局及建筑业态定位 目录 第五部分：项目特有商业布局及建筑业态定位 房地产智库 房地产智库 第一部分：临沂概况第一部分：临沂概况 房地产智库 房地产智库 1、临沂市经济概览、临沂市经
2、济概览地区生产总值地区生产总值 2010年，全市经济和社会事业实现平稳快速发展。经初步核算，全年实现生产总值2400亿元，增长 12.9%；仅2011年上半年全市已实现生产总值1352.4亿元，增长11.4%。 从05年开始至今，临沂市地区生产总值进入一个相对高速增长的时期，近几年来增长速度基本维持在13%- 17%左右，速度惊人。 房地产智库 房地产智库 临沂市2005-2010年人均GDP 12480 14400 16962 18647 18480 20869 0 5000 10000 15000 20000 25000 2005年2006年2007年2008年2009年2010年 随着国
3、民经济的发展，2005-2009年临沂市人均GDP呈现持续增长的趋势，人均指标值逐年递增， 城市居民生活水平提高， 2008年人均GDP与2009年人均GDP相比，虽然有所下降；2010年人均GDP一跃超过2008年和2009 年人均GDP。 08年人均2683美元，09年人均2698美元，10年人均3161美元；08年地方财政总收入80.2亿，增长 16.7%，；09年地方财政总收入91.5亿，增长14.1%；10年地方财政总收入115.5亿元，增长 26.2%；11年上半年地方财政收入88.9亿元，增长29.9%。 单位（元）单位（元） 房地产智库 房地产智库 可支配收入与三产业发展可支配
4、收入与三产业发展 临沂市2005-2010年人均可支配收入 9129 10772 12819 14998 16572 18644 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 20000 2005年2006年2007年2008年2009年2010年 2010年，临沂市城镇居民人均可支配收入18644元，增长12.5%，城镇居民人均消费性支出11934元， 增长10%。农民人均纯收入6761元，增长14.9%；农民人均生活消费性支出3935元，增长9.72%。城 乡居民人均住房使用面积分别达到27平方米和32.2平方米，分别提高0.5和0
5、.6平方米。 2011年上半年临沂市城镇居民人均可支配收入10220元，农民人均现金收入4756元，分别增长14.3%和 20.4%。 单位（元）单位（元） 房地产智库 房地产智库 临沂市2009-2010年三产业比值 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 2005年2006年2007年2008年2009年2010年 第一产业第二产业第三产业 2010年，临沂市第一产业增加值264亿元，增长3.5%；第二产业增加值1206.3亿元，增长13%；第三产 业增加值929.7亿元，增长15.1%。三次产业增加值占比为11：50.3：38.7，第三产业
6、所占比重同比提高 1.3个百分点。经济运行质量有新的提高，地方财政收入占地区生产总值的比重达到4.81%，同比提高 0.47个百分点；国、地税收入占地区生产总值的比重达到7.92%，同比提高1个百分点。 房地产智库 房地产智库 2、物流经济圈凸显的区域中心价值、物流经济圈凸显的区域中心价值 核心 1、临沂市位于山东省的东南 部,东部连接日照,临近黄海,西 接枣庄、济宁、泰安，北靠 淄博、潍坊。临沂市交通十 分便利，已形成海上、空 中、公路、铁路相衔接的立 体交通网络。 2、境内以4条过境国道 和14 条省道干线为主，形成四通 八达的公路网，兖（州）石 （臼所）铁 路、坪（上）岚 （山）铁路和即
7、将建的哈尔 滨至长江三角洲的沿海铁路 大通道在境内交汇贯穿东西 南北。建成的京（北京） 沪 （上海）高速公路和日 （照）东（明）高速公路在 临沂市内形成一个十字形， 通车里程达到340公里。 物流经济圈物流经济圈 往长三角 往京津唐 房地产智库 房地产智库 临沂市发展目标临沂市发展目标 至2015年地区生产总值年均增长12%，达到4200亿元；地方财政收入年均增长15%， 达到230亿元；与全省同步全面建成小康社会； 整合、扩容、提升为重点，着力提高专业市场的规划建设水平、运营管理水平和在国 内外市场的影响力，打造设施齐全、门类完整、管理一流、全国最大的现代专业市场集群 和国际性商品集散中心。
8、 3、临沂市整体规划3、临沂市整体规划 房地产智库 房地产智库 近期发展规模近期发展规模 1、人口发展规模、人口发展规模 综合考虑临沂城区商贸经济的发展、房地产市场的开发以及工业园区建设等方面因素 ，以上位规划为重要依据，运用定性和定量等方法进行分析，预测至2015年临沂城区城 市人口规模达到205万。 2、用地发展规模、用地发展规模 以提高土地利用效率为重点，与土地利用总体规划相协调，综合考虑未来五年城市经 济发展的需求和土地宏观调控的双重因素，规划2015年临沂市城市建设用地按照人均110 平方米计算，城市用地规模达到226.07平方公里，新增建设用地36.75平方公里。 房地产智库 房地
9、产智库 临沂市建设重点及空间分布：（近期建设重点区域 ）临沂市建设重点及空间分布：（近期建设重点区域 ） 贯彻落实总体规划确定的“沿河发展，北上东进”的战略，城市近期主要往北发展，重点 建设北城新区及河东区北部。具体区域涉及兰山区聚财路、大山路以北的商贸物流园区和 双灵路以北临沂大学城；北城新区公共中心建设及三和五街以北居住社区建设；河东区沿 东兴路发展沂河东岸的滨河高尚住宅区；以及罗庄区、经济开发区的工业园区建设。 近期建设空间布局结构 规划期末整体形成“一河五片”多城区组团式的空间布局。一河即沂河，五片即兰山片区 、罗庄片区、河东片区、北城新区和省级经济技术开发区所在的经济技术开发区。各片
10、区 用地规划采用集中布局，五片区之间由河流和绿带自然分隔。 房地产智库 房地产智库 1、兰山片区、兰山片区 规划进行旧城改造，完善老城区基础设施、疏解道路交通系统、搬迁落后的工厂企业、 升级居住区，打造为城市的经济中心和商贸物流中心、历史文化中心。 2、北城新区、北城新区 继续完善公共中轴建设，结合地产开发和景观建设提高新区人气，打造城市的行政中心 、文化娱乐中心、体育中心和科研和高尚居住新区。 3、罗庄片区、罗庄片区 村庄整治，东部和北部配建新居住社区；工业引进，壮大高新技术产业开发区规模，打 造成以能源、建材、化工、纺织工业和高新技术产业为主体的工业基地。 4、河东片区、河东片区 以房地产
11、开发带动沂河东岸景观带建设，配建高尚滨河居住社区，同时依托临沂火车站 北站的建设发展仓储转运产业，打造城市的航空港和大型物资集散中心。 5、经济开发区、经济开发区 继续推进医药园区等工业园区建设，并稳妥推进村庄改造，西部配建高尚滨河居住社区 ，形成以医药园区建设为主体的省级经济开发区和对外贸易加工基地，建成为日照港、连 云港和青岛港服务的主要出口货物加工集散地。 房地产智库 房地产智库 临沂市城市公共中心体系结构临沂市城市公共中心体系结构 规划形成“两心三片”的公共服务中心体系结构。 “两心”：兰山综合服务中心及北城新区行政服务中心。 “三片”：河东片为物资集散、仓储转运、批发贸易及大型基础设
12、施基地配套的片区中心； 罗庄片为高新技术产业开发区工业基地及居住区配套的片区中心， 经开区为经济技术开发区 工业基地及居住区配套的片区中心。 公共服务设施建设目标公共服务设施建设目标 以建设服务功能完善的临沂城区为总体目标，完善城区配套服务功能，加速推进城市化 和城市现代化进程。北城新区城市中心建成，兰山商贸中心地位进一步巩固，罗庄、经开区 、河东服务功能进一步提升，整个城区街镇社区服务逐步完善。 房地产智库 房地产智库 近期公共服务设施建设重点近期公共服务设施建设重点 根据建设目标及规划期内的重点发展区域分布，近期公共服务设施建设重点在于北城新 区公共服务轴线、兰山老城区商贸物流园区以及临沂
13、火车站商贸区建设。 行政办公设施行政办公设施 近期市属行政办公用地进一步向北城新区行政中心搬迁，集中布置，结合沂河水系，展 示临沂新的城市形象。其他四个片区分别设置区级集中行政办公用地，配置相应的行政管理 设施，以满足各片区的需要。 1、兰山区：对现状行政办公用地进一步整合。兰山区政府结合古城保护，搬迁至兰山西 部工业大道和临西九路之间小涑河北岸，促进兰山区西部公共服务设施水平的提高。 2、河东区：保持现状区政府用地不变，并考虑未来的功能扩展设区级行政办公用地。 3、罗庄区：依托现状区政府用地，并考虑未来的功能扩展设区级行政办公用地，设置工 业开发区管理中心,满足工业园区集中管理的需要。 4、
14、经济技术开发区：设置工业开发区管理中心,满足工业园区集中管理的需要，各居住区 应设置居住区级管理中心。 房地产智库 房地产智库 临沂市商业金融设施临沂市商业金融设施 按“市级区级居住区级”结构安排商业金融用地，设置市级商业服务中心1处、区级商业 中心设5处、居住区级商业中心多处。 市级商业中心：位于双岭路和蒙山大道之间，占地约800公顷，以商贸批发交易为主。 区级商业中心：兰山老城文化商业中心、北城新区高端商业商务中心、河东区级商业配套 服务中心、罗庄区区级商业配套服务中心、经济技术开发区区级商业配套服务中心。 居住区商业中心：采取集中或沿街布局的方式，建设项目及规模参考居住区公共设施标准 确
15、定。 房地产智库 房地产智库 临沂市文化娱乐设施临沂市文化娱乐设施 构建覆盖五区、结构合理、发展平衡的公共文化服务体系，满足居民就近便捷享受公共文 化服务的需求。 1、兰山区：在兰山老城区范围内、洗砚池路两侧新增文化娱乐设施，配合老城区的历史 文化保护与展示，加强旅游功能。 2、北城新区：沿行政中心中轴线布局，丰富功能，主要发展市级文化娱乐设施。 3、河东区：金雀山路南段地块新增两处文化娱乐服务设施，为居民提供基层社区文化娱 乐和休闲场所服务。 4、罗庄区：主要布局于双月湖公园周边，为居民生活与旅游提供配套服务。 5、经济技术开发区：增加基层社区文化娱乐、休闲场所。 房地产智库 房地产智库 1
16、、南坊具有后发优势。南坊片区现状建设控制较好，有条件以更新的理念、更高的建设标 准进行建设。 2、规划建设南坊新区，是优化老城用地结构，降低旧城改造成本，疏解提升老城的迫切需 要。在南坊规划建设新的市政服务中心，形成集行政办公、文教科研、文化娱乐、体 育休闲、生活居住等功能的新区，将老城区过多的人口及交通压力分流，增加老城区 的市政、绿化、环卫等配套设施用地及教育、文化、卫生等社会服务设施用地和商业 服务业用地，优化用地结构，降低旧城改造的成本，既有利于对老城的保护和利用， 又有利于加快旧城的改建，使老城区整体形象得到提升。南坊是临沂市新一轮发展规 划的先锋军！ 3、南坊片区分区规划期限为20032020年，片区职能为市级市政服务中心、文化中心、 体育中心、商业副中心、高教科研区、滨水休闲度假区所在地，中、高档住宅区。 4、发展规模为到2010年人口规模达到24万人，到2020年，人口规模达30万到36万人。 4、临沂市北城新区片区规划、临沂市北城新区片区规划 房地产智库 房地产智库
