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1、 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 1 证券研究报告证券研究报告 行业研究/中期策略 2018年05月23日 房地产 增持（维持） 贾亚童贾亚童 执业证书编号：S0570517090003 研究员 韩笑韩笑 执业证书编号：S0570518010002 研究员 1房地产房地产: 地方调控收紧，销售预期走低地方调控收紧，销售预期走低 2018.05 2房地产房地产: 投资销售放缓，融资依然趋紧投资销售放缓，融资依然趋紧 2018.05 3房地产房地产: 地方调控预期修正地方调控预期修正2018.05 资料来源：Wind 存量博弈存量博弈，资源为王资源为王 房地产行业 2018 年中
2、期策略报告 增量发展受限于全面调控，资源巨头时代到来增量发展受限于全面调控，资源巨头时代到来 缩量控房价的调控体系下，行业盈利空间固化，增量发展空间有限，房企 进入存量需求的博弈阶段。行政调控已经初步成型，供需两端融资收紧所 来的阵痛期仍将持续。我们认为下半年手握土地和资金两大资源的行业龙 头将持续受益于行业集中度的提升和相对优势的扩大，预期体现在销售规 模的逆势增长和并购活跃度的提升，此外住宅租赁业务也有望在政策呵护 下加速发展。建议继续关注行业 TOP50。 行政调控框架基本完备，政策基调依然偏紧行政调控框架基本完备，政策基调依然偏紧 行政调控体系基本成型，三四线政策预期修正。控房价的政策
3、体系下，地 方调控分化，三四线宽松政策预期退出，行业总体政策基调偏紧。融资端 供需双向收紧，房企资金链承压。我们认为通过区域布局博取资产升值超 额收益的空间预期收窄，未来成交和盈利水平预计趋于平均化。房企品牌 溢价、成本管理、周转能力、异地复制能力的作用空间将进一步凸显。 限价限供给限价限供给+需求端去杠杆抑制成交表现，按揭利率敏感度或有所提升需求端去杠杆抑制成交表现，按揭利率敏感度或有所提升 政府限价、限供给以及需求端去杠杆共同导致商品房销售增速逐步下行。 我们认为政府缩量控房价的政策逻辑下，未来成交量难以显著回升，全面 管控体制下市场量价水平同样难以反映真实的供需状况。此外，价格上涨 预期
4、的松动或强化需求端对利率上浮的敏感程度，未来成交增速或继续稳 中回落。 土地投资滞后支撑开发投资，销售、融资放缓拖累后续表现土地投资滞后支撑开发投资，销售、融资放缓拖累后续表现 2017 下半年以来土地成交的量价齐涨对开发投资的滞后拉动效应明显， 2018 年 1-4 月土地投资有所放缓，融资趋紧、销售增速下行对房企资金链 施压，政府限价、限供给的调控格局下房企入市意愿相对消极，影响高施 工基数向新开工的传导，我们预计 2018 投资或稳中回落。此外，房企资 金倾向于投向开发环节的前端，而非已预售待竣工项目，因此预计竣工面 积维持同比负增长，或进一步影响房企的结转节奏。 资源聚焦行业顶部，把握
5、资源聚焦行业顶部，把握 TOP50 相对优势以及租赁先行优势相对优势以及租赁先行优势 行业格局进一步分化。TOP51-100 竞争激烈，2018 年 1-4 月销售榜单变 化较大。TOP50 格局相对稳定，其中 TOP11-50 权益销售增速显著高于 TOP10。 我们认为限房价的调控体系下， 快周转模式仍将是行业的主基调， 中型房企和民营房企凭借灵活的布局和快速的决策体系受益明显，而加速 变革的大规模房企和国有房企在既有资源和融资优势的基础上，销售弹性 依然不可忽视。此外住宅租赁也有望在政策红利下加速发展。建议继续关 注 TOP50 优质房企招商蛇口、绿地控股、新城控股、中南建设、金地集团
6、等。 风险提示：地方成交改善趋弱；房贷利率水平持续抬升；需求端去杠杆超 预期。 股票代码股票代码 股票名称股票名称 收盘价收盘价 (元元) 投资评级投资评级 EPS (元元) P/E (倍倍) 2016A 2017A 2018E 2019E 2016A 2017A 2018E 2019E 600606 绿地控股 7.17 买入 0.74 0.86 1.01 1.16 9.65 8.34 7.10 6.18 601155 新城控股 30.46 买入 2.67 3.70 4.94 6.26 11.41 8.23 6.17 4.87 000961 中南建设 7.55 买入 0.16 0.48 0.6
7、8 0.91 46.46 15.73 11.10 8.30 001979 招商蛇口 22.25 买入 1.55 2.09 2.72 3.38 14.39 10.65 8.18 6.58 资料来源：华泰证券研究所 0 7 15 22 29 17/0517/0717/0917/1118/0118/03 (%) 房地产沪深300 重点推荐重点推荐 一年内行业走势图一年内行业走势图 相关研究相关研究 行业评级：行业评级： 行业研究/中期策略 | 2018 年 05 月 23 日 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 2 正文目录正文目录 行政调控框架基本完备，政策基调依然偏紧 . 3 行政
8、调控难以放松，三四线宽松政策预期退出 . 4 信贷政策供需双向收紧 . 5 银行贷款和债券融资悲观，中小房企再次转向高成本信托 . 5 需求端去杠杆仍在推进，资金成本敏感度有望提升 . 7 货币政策预期转向适度灵活，行业资金面改善或较为有限 . 8 摇号政策：提升市场透明度，保障政府限价调控落地 . 9 人才引进：低门槛、高补贴，发展地方经济为因，带动房地产市场发展为果 . 10 租赁建设和共有产权并行，长效机制政策红利看点颇多 . 11 租赁市场政策红利主要体现在成本和融资端 . 12 共有产权同限价房挂钩提供新的发展方向 . 14 房产税推进谨慎，市场预期和调整空间充分 . 14 限价限供
9、给+需求端去杠杆抑制成交表现，按揭利率敏感度或有所提升 . 16 销售增幅同比放缓，缓增趋势仍将持续 . 16 销售增幅同比放缓，行业库存明显降低 . 16 三四线城市依然为成交的主力军 . 17 2018 预测：中性假设下，行业销售面积下滑 6% . 19 土地投资滞后支撑开发投资，销售、融资放缓拖累后续表现 . 21 融资渠道逐渐收紧，开发投资趋于谨慎 . 21 土地开发贷和个人按揭收缩最严重 . 21 土地投资扩大，开发趋于审慎 . 22 2018 预测：开发投资预计同比增长 4.1% . 29 TOP50 房企相对优势多维度显现 . 30 百强房企市占率持续提升，内部结构延续分化 .
10、30 负债率持续提升，龙头加杠杆空间充裕 . 31 低结转高毛利，预收对营收覆盖率创近 5 年新高 . 34 货值充裕，2018 前 4 月投资拿地强度有所回落 . 36 投资建议：行业资源聚集头部，关注 TOP50 相对优势扩大 . 38 风险提示 . 38 行业研究/中期策略 | 2018 年 05 月 23 日 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 3 行政调控框架行政调控框架基本基本完备，政策完备，政策基调依然偏紧基调依然偏紧 2017 以限购、限贷、限售、限价为主的行政调控体系基本成型，2017 年末中央经济 工作会议重申“完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控 政策连续性和稳定性” 。2018 年初以来总体政策基调依然趋紧，政府工作报告、 中央政治工作会议以及住建部的多次表态均围绕 “房住不炒、 差别化调控、 长效机制、 平稳健康发展”等关键词强调调控目标的不动摇、调控力度的不放松。 作为去杠杆的重点目标行业，房地产 2018 年以来融资环境依然趋紧，管理层多次强调控 制系统性金融风险，同时严格防范短期信贷资源流向房地产投资，继续实施“分城施策” 差别化住房信贷政策，强化房地产金融宏观审慎管理。 我们认为 2018 总体政策基调依然偏紧，依然以控房价为核心调控目标。行业周期弱化的行业周期弱化的 同时行业政
