三元陌陌屋住宅二期销售策略

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1、三元陌陌屋住宅二期销售策略三元陌陌屋住宅二期销售策略三元陌陌屋住宅二期销售策略三元陌陌屋住宅二期销售策略 2014年02月 本报告仅供客户内部使用，版权归浦江（中国）所有，未经浦江（中国）书面许可， 不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 2014年02月 NO 1篇NO.1 环境篇 1、政策发展3、竞争分析2、市场发展 目录 NO.2 自身篇 目录 自身篇 1、二期产品价值梳理2、客户分析及升级 NO.3 策略篇 1、二期目标3、销售计划2、销售策略 环境篇 政策解读 武汉拟分区域调控楼市 部分新城区或将不限购 在控制房价方面，武汉继续实行二套房贷首付七成

2、、限购等调控政策。目前武汉二环线内新房均价每 平方米普遍超过内房价每平方米迈进时代而新城房价在平方米至平方米普遍超过1万元，内环房价每平方米已迈进2万元时代，而新城区房价在4000元/平方米至 6000元/平方米，但中心城区和新城区执行的却是同等的调控政策。对此，中国指数研究院（华中） 市场研究总监李国政认为，近几年武汉楼市发展迅速，房价上涨压力大，一般会紧跟北上广等一线城 市的步伐进行楼市调控。然而武汉城市地域广阔，各区域发展不均衡，房价及需求情况差异较大，加 上限购措施已相对全面因此存在分区域调控的可能性“分区域调控也具有合理性除了能带动新上限购措施已相对全面，因此存在分区域调控的可能性，

3、“分区域调控也具有合理性，除了能带动新 城区房地产本身，还将引导基础设施等投资，促进区域均衡发展”。 湖北调控政策将保持稳定 控制存量过多城市新开发量湖北调控政策将保持稳定 控制存量过多城市新开发量 湖北省住建厅透露，今年我省房地产市场调控和监管工作将不会放松，调控政策将保持连续性和稳 定性。对于供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市，将增加普通商品住房用地的有效供应，采取差 别化的税收政策限购等调控措施引导住房需求对于住房存量过多的城市则要注重消化存量别化的税收政策、限购等调控措施引导住房需求；对于住房存量过多的城市，则要注重消化存量， 控制新开发总量；大力推进房地产经纪机构和存量住房交易网签备

4、案管理；强化房地产市场监管， 加强对商品房开发经营、预（销）售、交付的全过程监督。 环境篇 经济解读 1月武汉CPI涨幅同比有所扩大 居住价格同比上涨8.1% 城市居住成本逐年提高1月武汉市的居住类价格涨幅居首值得关注据统计自去年2月份以来城市居住成本逐年提高，1月，武汉市的居住类价格涨幅居首值得关注。据统计，自去年2月份以来， 武汉市居住类价格就持续上涨。其中，自有住房、建房及装修材料、住房租金分别上涨0.6%、 0.5%、0.4%，水、电、燃料上涨0.1%。 年初额度仍趋紧购房仍需“等贷” 去年底，武汉房贷额度持续偏紧，各大银行办理房贷业务排队人数被纷纷积压。 去年2月份的房贷调查里，武汉

5、大部分银行首套房都还有9折优惠，但如今，房贷优惠早已是“过眼 云烟”，甚至还有部分银行从今年开始暂停房贷业务，不再与楼盘进行房贷业务的合作。包括四大 银行在内的10个银行，统一首套房实行基准利率，二套房上浮10%。 不仅是在房贷的优惠上，各大银行的口风比较紧，在房贷的放款时间上，各银行也回复的“含糊其 辞”。 环境篇 市场解读 武汉市商品房量价走势 2014年1月份（1月1日1月31日），武汉市主城区（12大主城区和东湖风景区）有成交项目453个，成 交均价8106元/平方米较上月上涨143元/平方米环比上涨1 79%同比上涨4 74%；总销售套数交均价8106元/平方米，较上月上涨143元/

6、平方米，环比上涨1.79%，同比上涨4.74%；总销售套数 7413套，较上月减少3081套，环比下降29.36%，同比下降25.62%，平均每日销售约239套。 环境篇 市场解读 武汉市商品房成交面积和移动平均面积 2014年1月份（1月1日1月31日），全市主城区总销售面积为738569.70平方米（约73.86万平方 米），较上月减少276676.48平方米（约27.67万平方米），环比下降27.25%，同比下降25.16%。本月， 套均面积99.63平方米。 2014年1月份的移动平均成交面积104.19万平方米，环比下降约6.42%，同比上涨1.81%。 环境篇 市场解读 供需分析

7、1月，开发商领取预售许可证依然保持较高的速度，武汉市12大主城区新增住宅类预售面积约123.50万 方，环比下降5.16%，同比则达到58.35%的增速。 市场库存压力依旧持续，年后开发商还将逐步放量，届时市场压力还将更大，再加之未来政策调控的 不确定性，一段时间内市场将以维稳为主趋势，价格上不会出现大幅上涨的现象，销量增幅或将放缓。 环境篇 市场解读 不同房价区间商品住宅销售情况 进入1月，春节假期的来临使刚需市场入市积极性有所减缓，相较之下，部分改善型需求逐步入市， 相对占比增加，推升了市场整体均价，但相对而言对市场积极推动作用不大。由成交结构来看，刚需依相对占比增加，推升了市场整体均价，

8、但相对而言对市场积极推动作用不大。由成交结构来看，刚需依 旧是市场绝对主力。 环境篇 市场解读 各行政区商品住宅销售情况 行政区成交套数环比涨跌成交均价环比涨跌 武昌区419-33.17%11498-3.55% 武昌 洪山区870-51.45%80856.48% 青山区160-60.59%94160.16% 东湖开发区1099-41.54%8207-1.62% 江夏区780-26.97%6125-0.33% 硚口区10414.29%126353.91% 江岸区6741.66%1072513.84% 汉口江汉区269-42.89%1176710.19% 东西湖区783-5.55%6725-4.0

9、0% 黄陂区920-25.93%5229-3.70% 汉阳 汉阳区948-4.53%85023.51% 沌口开发区334-16.50%7557-0.03% 1月市场表现活跃度较弱，与2013年同期相比有所下降，在市场调控尚不明朗的情况下，新年的市1月市场表现活跃度较弱，与2013年同期相比有所下降，在市场调控尚不明朗的情况下，新年的市 场前景还较为模糊。但局部地区由于市场潜力较大，依旧将保持较高的热度。 环境篇 市场解读 本月江岸区市场表现“量价齐升”，销量环比上涨1.66%，价格环比上涨13.84%，价格达到了新的 历史高值。本月市场新增供应量为7.30万方，相对库存走高，市场累计供销比值保

10、持不变，为1.23，低于 本月武汉市江岸区成交备案及热销项目监控 武汉市整体水平，区域项目较多且集中度较高，市场竞争激烈。 环境篇 2014年楼市展望 从2014年开年的政策走向及市场销售情况来看从年开年的政策走向及市场销售情况来看 刚需依旧是市场主力； 市场库存压力依旧持续，年后开发商还将逐步放量，届时市场压力还将更大，再加 之未来政策调控的不确定性，一段时间内市场将以维稳为主趋势，价格上不会出现大 幅上涨的现象销量增幅或将放缓；幅上涨的现象，销量增幅或将放缓； 江岸区市场表现“量价齐升”，后湖片区竞争更加激烈； 环境篇 2014年后湖片区竞争楼盘 主要竞争者分析 星悦城：由于区位、价格和体

11、量的优势，会分流陌陌屋的大部分客户群与陌陌屋的争竞关系较强 规划 180万方，共分6期开发，一期住宅、LOFT、洋房已售罄，二期住宅、 规划 三期6万方商业、四期住宅、五期住宅、六期20万方商业 营销动态暖场活动较少，但是长期有现场幸运转盘活动 开盘时间1月19日加推7#部分 价格8900元/ 优惠认购98折，按时签约99折 工程进度基本已经封顶了 推广地铁包柱、短信、围挡，户外大牌，派单等 开盘时间楼栋业态蓄客周期认筹量推货 量 去化 量 去化率均价元/ 开盘优惠 2013.01.048#、9#洋房2个月60502142%105005千抵1万，额外98折。 2013.09.212#、3#、

12、5# 高层3个月69838836895%8400认筹2万抵5万元 2013.12.086#部分高层2.5个月15719214173%8800元2万抵5万，减5000元2013.12.086#部分高层2.5个月15719214173%8800元2万抵5万，减5000元 2014.01.197#部分高层直接加推无461430%8900元认购98折，按时签约99折 环境篇 星悦城户型（7#） 争竞优势： 小区体量较大，配套较全，有公园、大 型商业、学校等 有一定价格优势 宣传特点： 1、180万后湖大盘，配套齐全； 2、3万方私家公园； 3推广：地铁包柱短信围挡 园林规划设计好，绿化率高 扎根后湖时

13、间早，推广力度大 争竞劣势： 户型单一，以90以上的面积为主 3、推广：地铁包柱、短信、围挡， 户外大牌，派单等； 环境篇 2014年后湖片区竞争楼盘 主要竞争者分析 幸福时代：目前还是100余套剩余房源，但是未推出的13#和15#楼在条件成熟时可随时推出来，对本案营 销较大，特别是加推时间和本案存在部分重叠，会分流一部分客户。 规划46.7万方，共分3期开发，3.6万方商业街43万方住宅 推售计划10#和11#楼83平， 12 #楼121平，16#楼146平 开盘时间11月24日已经加推，目前平销 三期推售价格成交价9700元/ 客户主要为百步亭旗下老业主介绍，项目地缘性客户 推广渠道巡展候

14、车厅户外桁架车身广告派单推广渠道巡展、候车厅、户外，桁架，车身广告，派单 优惠VIP升级优惠5千，认筹1万抵1.5万 开盘时间楼栋业态蓄客周期 认筹 量 推货量去化量去化率均价元/开盘优惠开盘时间楼栋业态蓄客周期 量 推货量去化量去化率均价元开盘优惠 2013.4.309#公寓3个月130451942%9200搜房独享2.5万优惠 2013.9.2811#，16#高层2个月86049840882%9500认筹1抵1.5万 2013.10.2710#高层29天240 217（一 条未推） 14366%9400 VIP升级优惠5千，认筹1 万抵1.5万，开盘99折 10#和其他 VIP升级优惠5千

15、认筹1 2013.11.24楼栋剩余房 源 高层28天98115套5447%9600 VIP升级优惠5千，认筹1 万抵1.5万，开盘99折 幸福时代主力户型 环境篇 幸福时代户型 两房两厅 83平米 争竞优势： 小区体量较大，周边商业配套非常多 统建百步亭老牌开发商周边客户认可 宣传特点： 1、地铁口，教育配套； 22 4万方幸福里商业配套 三房两厅 146平米 统建百步亭老牌开发商，周边客户认可 度较高 目前在售房源较多，客户选择性大 户型种类较多，选择性大 争竞劣势： 2、2.4万方幸福里商业配套； 3、推广：巡展、候车厅、户外，桁 架，车身广告，派单； 争竞劣势： 价格较高，离地铁站较远

16、 环境篇 2014年后湖片区竞争楼盘 主要竞争者分析 汉口城市广场：自身有20万方商业配套，先已有家乐福等主力商家入驻，后期将成长为东后湖主力商圈， 但目前其住宅供货量不足，而且后期推盘时间在今年7月份左右，对本案二期首次推盘影响有限。 规划 总建面60万方，20万方商业40万方住宅，一期10栋住宅，二期3 规划 栋loft和8万方商业。 推售计划 一期10栋住宅已售罄，二期LOFT尾盘清售，8万方商业年底开业， 三期1#，2#和3#已经开盘 开盘时间预计在金年7月 价格9700元/，下半年无加推，预计要到明年7月份开5期 套方商业有幼儿号线地铁配套20万方商业、配有幼儿园，3号线地铁。 推广围挡、发展大道和解放大道户外、楼体、网络、短信、微信平台 客户主要以周边客户和老业主为主，常青拆迁片也有一部分客户 开盘时间楼栋业态蓄客周期认筹量推货量去化量去化率均价元/开盘优惠 2012.9.144-13共10栋高层3个半月65876842055%82002万抵4万，额外99折。 2012.12.152、3LOFT3个月39058235460.8%110002万