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1、 民族证券 第 1 页 行业研究报告行业研究报告 专题研究 专题研究 2011 年年 07 月月 11 日日 分析师： 崔娟 执业证书编号： S0050510120010 Tel： 010-59355903 Email： 地址： 北京市金融大街 5 号新 盛大厦 7 层(100140) 房地产服务业：发展前景广阔 房地产服务业：发展前景广阔 房地产行业专题研究之二 房地产行业专题研究之二 投资要点 房地产房地产 投资评级投资评级 本次评级： 看好 跟踪评级： 维持 1、房地产服务行业服务于房地产市场，服务内容包括为开发商提供新 房的顾问策划和代理销售，为二手房的买卖或租赁双方提供经纪服务，为
2、业主提供物业管理，为开发商或投资者提供房地产数据或咨询报告等。我 国的房地产服务行业区域性明显，增加了跨区发展的难度；受房地产行业 影响大，但不完全同步；区别于高度依赖现金流的房地产开发行业，房地 产服务行业更依赖于优秀的人才。 2、房地产服务行业发展前景广阔。随着行业竞争加剧，房地产开发商 自产自销的模式将很难再适应市场发展的需要。 房地产开发与销售的分离， 是房地产市场走向成熟标志之一。我国房地产市场整体代销率较低，代理 机构业务发展空间较大。未来 3 年内，城市化率的高速增加会带动我国， 特别是二三线城市房地产服务行业的飞速发展。 3、顾问策划业务主要是以报告、会议、培训及现场指导的方式
3、为客户 提供土地开发或物业开发的咨询服务，包括政府规划性决策咨询和开发商 战略性策划咨询。房屋成交量对代销和经纪业务量有直接显著影响，但对 顾问咨询业务的影响较轻。房地产服务公司顾问策划业务布局主要在二三 线城市或核心城市周边地区，为龙头地产开发商进入不熟悉市场或当地开 发商提供策略咨询。 4、代理销售服务包括前期市场调研、楼盘市场定位、销售策略报告和 现场售楼等，公司根据代理销售额的一定比例向开发商收取代理佣金。由 于二、三线城市受调控影响较小，房地产发展空间较大，并且佣金率普遍 较高、代销率有很大提升空间，因此二、三线城市代理销售业务前景较好。 5、二手房经纪业务即为狭义的房地产中介业务，
4、指二手房租赁代理和 买卖代理。随着一、二线城市中心区可开发资源的不断消耗，生活便捷的 中心区新房竣工数目将逐渐减少，存量房交易将成为主流，由此带来二手 房经纪业务的发展。而三四线城市仍以新建房屋成交为主，二手房市场依 然处于起步阶段。 6、房地产服务行业有典型的区域属性，某一地区的经营模式很难迅速 地复制到另一个地区，因此，平稳快速地进行地域延伸成为公司扩张模式 之一；随城市化进程不断推进，房地产业的主流模式由开发转向持有，在 这个过程中，对房地产服务的需求也不断提升，因此，不断开展适应市场 需要的新业务延伸成为地产服务公司扩张的另一模式。 市场数据市场数据 房地产行业指数 2956.28 沪
5、深 300 指数 3109.18 上证指数 2797.77 深证成指 12404.34 中小板指数 6792.27 行业指数相对沪深行业指数相对沪深 300 表现表现 2010-7-112011-7-11 -3% 4% 11% 18% 25% 32% 10-710-1011-111-4 沪深300房地产 相关研究相关研究 行业研究小组行业研究小组 专题研究 敬请阅读正文之后的免责声明 民族证券 第 2 页 正文目录正文目录 一、概述 . 4 （一）定义 . 4 （二）特征 . 5 1、区域性明显，增加了跨区发展的难度 . 5 2、受房地产行业影响大，但不完全同步 . 5 3、人才是核心 . 5
6、 （三）我国房地产服务行业发展现状 . 6 二、行业发展前景广阔 . 6 （一）专业分工程度加深，代理市场份额增长潜力巨大 . 6 （二）房地产服务业贯穿城市化进程各阶段 . 7 （三）行业集中度逐步提高，有利于行业发展 . 8 1、策划代理和二手经纪行业集中度双低 . 8 2、促使行业集中度提高的动因 . 8 （1）品牌优势逐步体现 . 8 （2）行业加快并购整合 . 9 三、我国地产服务行业经营模式 . 9 （一）顾问策划 . 9 （二）代理销售 . 10 1、代销行业收入的决定 . 10 2、代销企业收入的决定 . 10 （1）各地代销率有明显差距 . 10 （2）各地佣金率的决定 . 11 （3）二三线城市代销业务前景更广 .
