《北京近期房地产市场分析报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《北京近期房地产市场分析报告（51页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、2008年年1-12月全国房地产市场简析月全国房地产市场简析2008年年1 12月全国房地产市场简析月全国房地产市场简析 【 牛去熊来 高房时代渐行渐远 】【 牛去熊来 高房时代渐行渐远 】 数据支持数据支持12008年年1-11月全国房地产开发景气指数逐月萎缩月全国房地产开发景气指数逐月萎缩5年来首次跌破年来首次跌破100 房地产市场景气真正进入周期的低谷房地产市场景气真正进入周期的低谷 2008年11月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为98.46，比10月份 回落1 22点比去年同期回落8 13点指数的回落代表了市场萎缩不振的现状指数的回落代表了市场萎缩不振的现状回落1.
2、22点，比去年同期回落8.13点。指数的回落代表了市场萎缩不振的现状指数的回落代表了市场萎缩不振的现状。 数据来源：国家统计局 【 牛去熊来 高房时代渐行渐远 】【 牛去熊来 高房时代渐行渐远 】 数据支持数据支持2全国房地产开工面积同比增速大幅回落全国房地产开工面积同比增速大幅回落 2008年1-11月，全国房地产开发企业房屋施工面积25.5亿平方米，同比增长17.7%；房屋 新开工面积8.4亿平方米，增长5.4%；房屋竣工面积3.5亿平方米，增长6.1%。其中，住宅 竣工面积2 9亿平方米，增长5%。但同比增速连续九个月回落下降。竣工面积2.9亿平方米，增长5%。但同比增速连续九个月回落下
3、降。 数据来源：国家统计局 【 牛去熊来 高房时代渐行渐远 】【 牛去熊来 高房时代渐行渐远 】 数据支持数据支持3全国住宅累计销售面积大幅度回落，商品住宅空置面积大幅度增长全国住宅累计销售面积大幅度回落，商品住宅空置面积大幅度增长 2008年1-11月，全国商品房销售面积4.9亿平方米，同比下降18.3%。其中，商品住宅销售面积下降 18 8%商品房销售额19261亿元同比下降19 8%其中商品住宅销售额下降20 6%截至11月末18.8%；商品房销售额19261亿元，同比下降19.8%。其中，商品住宅销售额下降20.6%。截至11月末， 全国商品房空置面积1.36亿平方米，同比增长15.3
4、%，增幅比1-10月提高2.2个百分点。其中，空置商品 住宅7084万平方米，同比增长22.9%，增幅提高4.9个百分点。商品住宅空置面积的增长加剧了后市的市商品住宅空置面积的增长加剧了后市的市 场竞争。场竞争。 数据来源：国家统计局 2008年1 11月全国70个大2008年1-11月全国70个大 中城市商品房销售情况不 容乐观，多数城市同比去 年出现负增长。 数据来源：国家统计局 【 牛去熊来 高房时代渐行渐远 】【 牛去熊来 高房时代渐行渐远 】 数据支持数据支持4全国全国70大中城市房屋销售价格指数环比下降大中城市房屋销售价格指数环比下降 【整体情况】【整体情况】 2008年11月份全
5、国70个大中城市房屋销售价格同比上涨同比上涨0 2%涨幅比10月份环比低环比低1 4个百分点个百分点环比环比2008年11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨同比上涨0.2%，涨幅比10月份环比低环比低1.4个百分点个百分点；环比环比 下降下降0.5%。新建住宅销售价格同比上涨0.2%，涨幅比10月份低1.6个百分点；环比下降环比下降0.6%。 【分类型看】【分类型看】 与2007年同月相比，经济适用房销售价格同比上涨同比上涨0.6%，涨幅比涨幅比10月份低月份低0.2个百分点个百分点。商品住宅销售价格 同比上涨同比上涨0.1%，涨幅比涨幅比10月份低月份低1.8个百分点个百分点。商品
6、住宅中的普通住宅销售价格同比下降同比下降0.1%，高档住宅销 售价格上涨0 7%与2008年10月相比经济适用房销售价格持平商品住宅销售价格环比下降环比下降0 7%其中售价格上涨0.7%。与2008年10月相比，经济适用房销售价格持平；商品住宅销售价格环比下降环比下降0.7%，其中 普通住宅销售价格环比下降环比下降0.5%，高档住宅销售价格环比下降环比下降1.2%。 【分套型看】【分套型看】 90平方米及以下的新建住宅销售价格比上月环比下降环比下降0.4%，1至11月累计比上年12月份下降下降1.5%。 【分地区看】【分地区看】 与去年同月相比新建住宅销售价格上涨的有53个城市其中涨幅较大的城
7、市是：银川9 3%海口9 3%与去年同月相比，新建住宅销售价格上涨的有53个城市，其中涨幅较大的城市是：银川9.3%、海口9.3%、 温州8.4%、金华7.5%、乌鲁木齐6.8%；价格下降价格下降的有13个城市，其中深圳下降深圳下降18.0%、广州下降、广州下降8.8%、南 京下降 、南 京下降5.2%、重庆下降、重庆下降4.6%、厦门下降、厦门下降3.8%。与上月相比，新建住宅销售价格上涨的有13个城市，价格涨 幅在0.1%-0.6%之间；价格下降的有43个城市，其中岳阳下降3.7%、厦门下降2.9%、长沙下降2.5%、深圳 下降2.4%、南京下降2.2%。 数据来源：国家统计局 北京近期市
8、场表现北京近期市场表现 国家救市政策简析国家救市政策简析 【救市重拳】 贷款利率： 【救市重拳】 贷款利率： 央行下调贷款基准利率1 08个百分点央行下调贷款基准利率1.08个百分点 存款利率：存款利率： 三年期基准利率下调1.17个百分点 五年期基准利率下调1.26个百分点五年期基准利率下调1.26个百分点 【首套房政策】 公积金贷款利率： 【首套房政策】 公积金贷款利率： 五年以下 含五年以上五年以下(含)3.51% 五年以上4.05% 首套房最低首付：首套房最低首付： 最低首付款比例减至20%(原30%) 个人住房免税个人住房免税 分析：分析： 个人住房免税个人住房免税： 暂免征收印花税
9、 免土地增值税 个人住房契税：个人住房契税： 90以下住房契税下调到1%(原3%) 中央救市政策一是针对首次置业者，二是中央救市政策一是针对首次置业者，二是90平方米及以下 的小户型，三是普通住宅。从这里可以看出，这只是针对 平方米及以下 的小户型，三是普通住宅。从这里可以看出，这只是针对 首次置首次置业业者者，而而且且只是普只是普通通住宅的小户型住宅的小户型，中央中央这这样规定样规定 90以下住房契税下调到1%(原3%) 【二套房购买】 贷款利率： 【二套房购买】 贷款利率：不得低于基准利率1.1倍 首次置者首次置者而只是普住宅的小户型而只是普住宅的小户型中央样规定中央样规定 的目的，就是希
10、望帮助年青人解决置业问题，鼓励青年人 置业，增加需求，但不是要鼓励投资。同时，有鼓励开发 的目的，就是希望帮助年青人解决置业问题，鼓励青年人 置业，增加需求，但不是要鼓励投资。同时，有鼓励开发 商开发小户型产品的作用商开发小户型产品的作用 首付比例：首付比例：不得低于40% 商开发小户型产品的作用商开发小户型产品的作用。 北京救市政策之一北京救市政策之一公积金调整变化公积金调整变化 【变化一公积金最高贷款额从【变化一公积金最高贷款额从60万调整为万调整为80万】万】 2007年6月20日，公积金管委会决定，自当年7月1日起，公积金贷款最高额度调整为60万元。 2008年11月6日起北京公积金贷
11、款额度从60万调整为80万2008年11月6日起，北京公积金贷款额度从60万调整为80万。 【变化二公积金将改为每月支取】【变化二公积金将改为每月支取】 为了方便市民按需支取公积金，将原来按年支取公积金的原则调整为可按月支取。提高了公积金贷款买房的 效率。 【变化三超标房界定更人性化】【变化三超标房界定更人性化】 在近期的限价房选房过程中，不少家庭因选到的两居室“超标”一两平方米，而无法享受首付10%的优惠政在近期的限价房选房过程中，不少家庭因选到的两居室超标两平方米，而无法享受首付10%的优惠政 策。对此，公积金中心已及时做出调整：对于“90平方米”界定的误差率允许在3%以内，即只要购房人买
12、 到不超过92.7平方米的限价房，均可按“最低首付10%”的优惠申请公积金贷款。 【变化四缴存个月也能申请贷款变化四缴存个月也能申请贷款】【变化四缴存变化四缴存一一个月也能申请贷款个月也能申请贷款】 为了防止骗贷，公积金中心之前制定借款人须建立住房公积金账户12个月（含）以上，同时，足额正常缴存 住房公积金12个月（含）以上，且申请贷款时处于缴存状态才能贷款。而从今天起，对购买政策性住房的市 民，申请住房公积金贷款时可以不受住房公积金缴存时间的限制，即缴存一个月也能申请公积金贷款。 解析：公积金的调整变化，是为给购房者购房增加砝码，在一定程度上大大方便了购房者，也不同程度的刺解析：公积金的调整
13、变化，是为给购房者购房增加砝码，在一定程度上大大方便了购房者，也不同程度的刺 激了购房需求激了购房需求。激了购房需求激了购房需求。 政策之二政策之二普通住宅新标准普通住宅新标准 【普通住宅新标准】【普通住宅新标准】 2008年11月23日北京市建委出台的北京市建设委员会关于公布北京市享受优惠政策住房平均交易价2008年11月23日北京市建委出台的北京市建设委员会关于公布北京市享受优惠政策住房平均交易价 格的通知（以下简称 通知）。通知中称，本市将享受优惠政策住房平均交易价格调整为：三环以 内总价人民币215万元/套、三环至四环之间175万元/套、四环至五环之间165万元/套、五环以外100万元
14、/套。 享受优惠政策的普通住房应同时满足以下个条件住宅小区建筑容积率在含以上单套建筑享受优惠政策的普通住房应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑 面积在140（含）平方米以下；实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。 符合上述条件的，纳税人按规定享受相关税收的减免优惠。“普通住房”能从契税和营业税上享受一定 的优惠：契税：90平米以下的普通住宅为购房款的1%，90平米以上140平米（含）以下同时满足11月23日 建委新出台的普通住宅的标准（总价限制）的房产，契税1.5%；营业税：购买非普通住房超过5年后售出： 税额(售价-买入价)税率(5
15、5%)；购买普通住房超过5年时售出，免征营业税。 此标准从2008年11月24日税额(售价 买入价)税率(5.5%)；购买普通住房超过5年时售出，免征营业税。 此标准从2008年11月24日 开始实施。 解析：是否普通住宅看“总价”。按照市建委昨天同时公布的“享受优惠政策住房平均交易价格”， 确定普解析：是否普通住宅看“总价”。按照市建委昨天同时公布的“享受优惠政策住房平均交易价格”， 确定普 通住宅的通住宅的“价格条件价格条件”已经由过去的同级别土地上普通住房的平均交易已经由过去的同级别土地上普通住房的平均交易“单价单价”变成了现在同区域享受优惠变成了现在同区域享受优惠通住宅的通住宅的“价格
16、条件价格条件”已经由过去的同级别土地上普通住房的平均交易已经由过去的同级别土地上普通住房的平均交易“单价单价”变成了现在同区域享受优惠变成了现在同区域享受优惠 政策住房的“总价”。这个新标准有极大现实性，直接使购房者受惠，刺激购房需求。政策住房的“总价”。这个新标准有极大现实性，直接使购房者受惠，刺激购房需求。 政策之二政策之二普通住宅新标准普通住宅新标准 从左表可见，现在买一套房子可以节省几万元的 税费，再加上央行连续3次下调贷款利率以及房价 的回落在房少节省上的价钱中的回落，现在买房至少节省10万以上的价钱。中 国的消费者并非资金不够，但由于美国的金融危 机导致信心不足、消费萎靡，政府的一系列措施 意在传递信心、释放流动性。随着购房成本的大 大降低，购房者的积极性逐渐提高。 在此新政策发布之前，建委根据土地级别设定享 受优惠政策住房的平均价格按照这种标准均受优惠政策住房的平均价格。按照这种标准，均 价不足7500元的房子才算作“普通住房”，这样 的房子在城八区内基本没有。对于新标准不再用 土地级别来衡量并把按单价计算改为按总
