南京碧桂园凤凰城营销案例分享

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1、 南京碧桂园凤凰城 营销案例分享 南京碧桂园凤凰城 营销案例分享 服/务/创/造/价/值服/务/创/造/价/值 项目处于句容黄梅，距离市区约40分钟车程，有轻 轨和地铁沿线规划，规划高层和双拼别墅。 项目处于句容黄梅，距离市区约40分钟车程，有轻 轨和地铁沿线规划，规划高层和双拼别墅。 项目概况项目概况 项目概况项目概况 45%绿 化 率绿 化 率 3.5容 积 率容 积 率 54万总建筑面积总建筑面积 255亩，一期占地面积占地面积 句容黄梅物业地址物业地址 毛坯装修状况装修状况 高层、 极少量别墅建筑类别建筑类别 普通住宅、低密度住 宅、商业 物业类别物业类别 卖点一：处于风光旖旎的南京东

2、郊句容黄梅镇，紧邻国家温泉度假胜地汤山，风景优美，空 气清新，坐拥钟山、茅山、宝华山和汤山温泉“三山一泉”。 卖点二：交通便利，规划中S122十车道快速路经马群入南京，30分钟直达中山门。规划S6 轻轨、地铁16号东沿线，未来与南京无缝对接。 22幢高层（幢高层（20-30层）层） 3幢双拼别墅幢双拼别墅 服/务/创/造/价/值服/务/创/造/价/值 项目概况项目概况 项目概况项目概况 卖点五：甄选日本黑松、泰山石等名 贵植物石材，缔造宫廷园林景观。部分 架空层园林，最大程度延展绿意。约一 公里滨河景观带，铺设健康绿道，家居 生活舒适又健康。 卖点六：碧桂园品牌，华南五虎之 一，上市地产公司，

3、中国房地产500 强。 卖点三：南京极少数拥有五星 级酒店的社区，近3000平米大型 室外游泳湖、便利超市、十几万 平米的大型商业，为小区业主生 活保驾护航。 卖点四：处于句容地区，对于 南京、上海等市民不限购。 拥有五星级酒店配套，精心打造园林景观，对南京、 上海等地市民不限购。 拥有五星级酒店配套，精心打造园林景观，对南京、 上海等地市民不限购。 服/务/创/造/价/值服/务/创/造/价/值 交通方便交通方便 122省道缩短了项目到 南京时间，规划地 铁、轻轨促进南京人 购买 产品力强产品力强 极致园林展示、配套 体验，使得多数客户 认可项目的产品。 性价比高性价比高 价格便宜，总价是南

4、京主城区的1/3,甚至 1/4。性价比优势明 显。 不限购不限购 对于南京、上海及无 锡等地的限购客户， 打开了购买通道 项目概况项目概况 项目概况项目概况 当凤凰城=交通+产品力+不限购+性价比，构 成了项目热销的基本条件。营销为其锦上添 花。 当凤凰城=交通+产品力+不限购+性价比，构 成了项目热销的基本条件。营销为其锦上添 花。 服/务/创/造/价/值服/务/创/造/价/值 销售情况介绍销售情况介绍 销售情况介绍销售情况介绍 5.15开盘当天照片5.15开盘当天照片 2011年5月15日，句容碧桂园凤凰城在句容黄梅项目现场开盘。凤凰城共推出2176套房 源，80-140平方米的毛坯房均价

5、约5000元/平方米，50-140平方米精装修房源均价约6280 元/平方米。当天销售近2000套（截止当天19:00，约1693套），销售金额近10个亿当天销售近2000套（截止当天19:00，约1693套），销售金额近10个亿。 开盘当天劲销近2000套，近10亿元，打破淡市瓶 颈。 开盘当天劲销近2000套，近10亿元，打破淡市瓶 颈。 服/务/创/造/价/值服/务/创/造/价/值 碧桂园成交客户区域情况 70% 30% 南京客户 句容和外地客户 凤凰城成交客户约70%来自于南京，约30%来自于句 容和上海无锡投资客。来访转成交比例达到4:1. 凤凰城成交客户约70%来自于南京，约30%

6、来自于句 容和上海无锡投资客。来访转成交比例达到4:1. 1.76:1认筹转认购 4:1 来访成交比 例 1700组左右（截 止开盘当天） 认购数量 3000组左右认筹数量 7000组左右来访登记 数据项目数据项目 销售情况介绍销售情况介绍 销售情况介绍销售情况介绍 开盘的优惠： 认筹顺序1-3000名为92折，3000名以后是94折； 一次性付款92折，按揭贷款94折；一年分期付款96折； 认购后按时签约98折，上述优惠可以累加。 服/务/创/造/价/值服/务/创/造/价/值 销售情况介绍销售情况介绍 销售情况介绍销售情况介绍 日常接待，销售及接待人员约50人；开盘当日，约500人为项目服务

7、； 项目营销初始，碧桂园即安排了专门的集团小组约20人，负责所有营销及人员的执行。 开盘当天，以ipad直接选房，连通明源软件，直接调取客户资料和销控。 整体开盘流程，以碧桂园集团模板为主，地方公司只安排极少变动。 凤凰城开盘当天，平均16秒销售一套房子，参与服 务人员众多，整体流程畅通。 凤凰城开盘当天，平均16秒销售一套房子，参与服 务人员众多，整体流程畅通。 服/务/创/造/价/值服/务/创/造/价/值 3333天的广告轰炸天的广告轰炸， 收获收获70007000组客户组客户， 30003000组认筹，组认筹， 近近20002000组认购，组认购， 是怎样的营销手段，打开淡市的热销入口？

8、是怎样的营销手段，打开淡市的热销入口？ 服/务/创/造/价/值服/务/创/造/价/值 为了更透彻、清晰地揭开谜团 解密的过程， 我们以客户MR.wang的视角 分析结构凤凰城， 我们以客户MR.wang的视角 分析结构凤凰城， 最终了解碧桂园如何在时间短，市场淡的情况下， 创造超越南京市场月销售量的单日销售业绩。 MR.wang 服/务/创/造/价/值服/务/创/造/价/值 眼球效应眼球效应 眼球效应 羊群效应 眼球效应 羊群效应 羊群效应实景震撼羊群效应实景震撼 实景震撼实景震撼 33天内，户外、报纸、地 铁、电台、短信、框架、电 影切片，到哪都是碧桂园。 5.1售楼处公开到开盘15 天，现

9、场接待7000组客户， 近20000人次。 5星级酒店大堂、园林景 观、儿童嬉戏区、美轮美 奂样板房，实景震撼。 碧桂园制胜三大利器碧桂园制胜三大利器 碧桂园制胜三大利器碧桂园制胜三大利器 服/务/创/造/价/值服/务/创/造/价/值 眼球效应眼球效应 眼球效应 羊群效应 眼球效应 羊群效应 羊群效应实景震撼羊群效应实景震撼 实景震撼实景震撼 33天内，户外、报纸、地 铁、电台、短信、框架、电 影切片，到哪都是碧桂园。 5.1售楼处公开到开盘15 天，现场接待7000组客户， 近20000人次。 5星级酒店大堂、园林景 观、儿童嬉戏区、美轮美 奂样板房，实景震撼。 碧桂园制胜三大利器碧桂园制胜

10、三大利器 碧桂园制胜三大利器碧桂园制胜三大利器 服/务/创/造/价/值服/务/创/造/价/值 5月1日5月1日5月15日5月15日4月18日4月18日 开盘开盘开盘开盘 临时售楼处公开临时售楼处公开 开始认筹开始认筹 第一块大牌 碧桂园制胜三大利器碧桂园制胜三大利器之之眼球效应眼球效应 碧桂园制胜三大利器碧桂园制胜三大利器之之眼球效应眼球效应 新浪微博、365名博、标点说房、南京房产报道等媒体，集体炒作 10块大牌，报纸、短信、电台相继推出，集中轰炸 2号线地铁品牌专列、地铁灯箱 电视硬广、电影切片、框架广告等，全面铺围 南京区域商业中心派单、句容区域老校区DM直投 业内名人，集体表示购房热情

11、，炒作价格 以4.18为节点，发布第一块大牌，此 后广告集中发布。 以4.18为节点，发布第一块大牌，此 后广告集中发布。 服/务/创/造/价/值服/务/创/造/价/值 广告正式出街以前，经理牵头销售员分组，将南京和句容扫一遍。广告正式出街以前，经理牵头销售员分组，将南京和句容扫一遍。 手段一：南京各大商业中心，销售员分组派单。 手段二：句容各小区内，DM直投到户，层层扫街。 碧桂园制胜三大利器碧桂园制胜三大利器之之眼球效应眼球效应 碧桂园制胜三大利器碧桂园制胜三大利器之之眼球效应眼球效应 MR.wang 知道了，碧桂园在句 容有个盘，后面有空 再了解。 知道了，碧桂园在句 容有个盘，后面有空

12、 再了解。 广告出街前，在南京商业中心分组 派单，对句容各小区进行DM直投。 广告出街前，在南京商业中心分组 派单，对句容各小区进行DM直投。 服/务/创/造/价/值服/务/创/造/价/值 报纸广告：整版软文，或跨版发布 地铁广告：地铁2号线品牌专列+部分灯箱 户外广告：新街口、中山门等10块左右。 框架广告：写字楼电梯框架覆盖。 短信广告：每周发送。 电影切片广告：电影院片头切片广告覆盖。 电台广告：南京主流电台高峰期覆盖。 DM直投：主要覆盖句容区域。 碧桂园制胜三大利器碧桂园制胜三大利器之之眼球效应眼球效应 碧桂园制胜三大利器碧桂园制胜三大利器之之眼球效应眼球效应 33天，碧桂园的营销费

13、用达到1000 万。开盘前一个月集中轰炸。 33天，碧桂园的营销费用达到1000 万。开盘前一个月集中轰炸。 MR.wang 怎么哪都是凤凰 城？有点晕。这一 天看了多少遍了。 怎么哪都是凤凰 城？有点晕。这一 天看了多少遍了。 服/务/创/造/价/值服/务/创/造/价/值 碧桂园制胜三大利器碧桂园制胜三大利器之之眼球效应眼球效应 碧桂园制胜三大利器碧桂园制胜三大利器之之眼球效应眼球效应 以“老百姓买的起的好房子老百姓买的起的好房子”作为推广 语，笼络大多数人对“物美价廉”的需求。 以“南京东南京东”代替句容和黄梅，拉近南京人 与项目的距离。 以“幸福幸福”为系列，阐述卖点。针对目前中 国人幸

14、福感缺失的现状，从心底打动客户。一 系列卖点以“幸福房价”“幸福社区”“幸福 产品”“幸福交通”“幸福圆梦”为标题。 MR.wang 风景优美、离南京 近、价格便宜，这 个盘有点意思啊。 风景优美、离南京 近、价格便宜，这 个盘有点意思啊。 MR.wang 风景优美、离南京 近、价格便宜，这 个盘有点意思啊。 风景优美、离南京 近、价格便宜，这 个盘有点意思啊。 服/务/创/造/价/值服/务/创/造/价/值 新浪微博全程跟踪报道 手段一：乐居跟进项目进展，并在微博上做报道。 手段二：新浪乐居员工，宣传卖点，热捧凤凰城 碧桂园制胜三大利器碧桂园制胜三大利器之之眼球效应眼球效应 碧桂园制胜三大利器

15、碧桂园制胜三大利器之之眼球效应眼球效应 亮相 MR.wang 微博上，新浪一直 在报道碧桂园的情 况，这盘很火啊。 微博上，新浪一直 在报道碧桂园的情 况，这盘很火啊。 导入 深化 认筹 热销 代理商易居中国名下新浪乐居，积 极利用明星产品微博，为项目造 势。 代理商易居中国名下新浪乐居，积 极利用明星产品微博，为项目造 势。 服/务/创/造/价/值服/务/创/造/价/值 论坛软文 业内 名人 微博 炒作 业内 名人 365 博客 地产名博为凤凰城摇旗呐喊，媒体集体零负面新闻。 石城大萝卜等地产名博在博客和微博上对凤凰城一片赞扬之声，制造良性舆论导向。 365论坛，微博，报纸软文，标点及房产报

16、道软文，主流媒体集体零负面。 碧桂园制胜三大利器碧桂园制胜三大利器之之眼球效应眼球效应 碧桂园制胜三大利器碧桂园制胜三大利器之之眼球效应眼球效应 MR.wang 行业内口碑很好， 迫不及待要去看看 行业内口碑很好， 迫不及待要去看看 良好的舆论导向，为碧桂园蓄客创 造了良好的媒体环境。 良好的舆论导向，为碧桂园蓄客创 造了良好的媒体环境。 服/务/创/造/价/值服/务/创/造/价/值 眼球效应眼球效应 眼球效应 羊群效应 眼球效应 羊群效应 羊群效应实景震撼羊群效应实景震撼 实景震撼实景震撼 33天内，户外、报纸、地 铁、电台、短信、框架、电 影切片，到哪都是碧桂园。 5.1售楼处公开到开盘15 天，现场接待7000组客户， 近20000人次。 5星级酒店大堂、园林景 观、儿童嬉戏区、美轮美 奂样板房，实景震撼。 碧桂园制胜三大利器碧桂园制胜三大利器 碧桂园制胜三大利器碧桂园制胜三大利器 服/务/创/造/价/值服/务/创/造/价/值 碧桂园制胜三大利器碧桂园制胜三大利器之之实景震撼实景震撼 碧桂园制胜三大利器