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1、天津商业发展历程传统商业运营模式浅析商业运营模式优联集团将打造项目更多地理解为“创造梦想的过程”优联集团将开发商、投资者、经营者、 消费者几种身份有机结合为一个整体，做一个“对社会负责、对业主负责”房地产开发企业是优联集团一直以来坚持的理念。房屋这个商品本身具有的特殊性。没有单纯考虑利润最大化，而是打算做天津史无前例的自持商业地产，打破天津固有商业模式，根据企业自身优势创新出商业地产开发经营新模式，这既符合优联的企业文化，符合优联对社会的责任感、对合作伙伴的责任感、对客户的责任感，同时也体现出优联集团做事情负责任的态度。天津商业发展历程就是因河而起，天津从自建卫伊始。因商而兴。天津史称72沽，
2、而其中的沽”汉语最早的意思就是买”或“卖”后来才用于水，所以，把经济贸易的地方起名叫“沽”直截了当。直 沽”中的直”从字面上看有“直的河道进行直接买卖”意思，类似现在批发市场。直沽、汉 沽、塘沽，一个个富有商业气息的地区名称，记载了天津市600余年来的悠久的商业发展历程。虽然天津商业几经兴衰，几百年天津商业发展历程传统商业运营模式浅析 商业运营模式优联集团将打造项目更多地理解为 “创造梦想的过程” 优联集团将来。更经历过几次战争的 无情摧残，但几百年的积淀已深深造就了天津市浓厚的商业氛围，商业仗着得天独厚的先天条件不断向前发展。商业流通领域改革，特别是改革开放之后。打破了三固定”三分割”经营模
3、式，逐步建立起 国有、集体、个体一起上经营格局，各种经济成分的商店如雨后春笋般出现在市场面前。这 期间天津零售业仅在滨江道、南京路一带就接二连三地崛起万米以上的零售大商场十几家。随着天津市商业、饮食业、服务业逐步走向成熟，近年来。同时依靠政治地位，区位优势， 产业发展，天津市商业发挥出了无穷的潜力，发展明显提速，商业市场空间广阔。传统商业运营模式浅析老的商业运营模式要改进，商业是一座城市的灵魂。新的商业组合要出新，这样，才会吸引更多的本地和外地投资者，吸引更多的高质量的大品牌零售商汇聚津城，才能使商业项目成为带动天津城市发展的主旋律，改变天津商业死气沉沉、总是一蹶不振的现状。有特色的品牌及连锁
4、店相对缺乏，对天津商业的现存业态来讲。部分商业项目失败的原因之一。根据国外统计，发达国家商铺拥有量为1.2 m2/人。国，只有上海能够接近这个数字。从这一角度来说，天津商业的发展空间还是很大的但是部分房地产开发商只看到这一巨大的 市场缺口，而忽略了进入商业地产的高风险性和对操作者的高要求，因此造成了市区大型超市、专业化卖场的盲目上马和过度集中，最终导致了许多开发商接连受挫。天津的商业物业运作尚处在摸着石头过河的初级阶段，目前。还没有形成一套系统科学的理论。天津的市级商业区大多存在着较突出的交通与流通矛盾，交通极为不便。商业地产的设计和布局中，有一条规律：交通便利程度与人口流通量成正比。也就是说
5、，越是交通便利的地方，人口的流动程度越快， 也就越能为商家带来更多的利润。因为商业地产中的人流与其他领域不同，该地区的人口流动具有杂乱无章性。人们可能想要从东面的某个位置到南面的某家店铺去，也可能刚从这里出来又要去北面。如果没有便利的交通作为保证，必定会束缚商业的发展。虽然有900路公共汽车作为沟通两边的桥梁，以和平路为例。但仍然无法满足人口流量的需要。商业街过长容易使消费者产生疲劳，应该在适当位置设置咖啡店、酒吧等休憩场所，而这些功能在天津基本都被麦当劳和肯德基所取代，显得过于单一。大型商业街内容重复、 毫无新意，蔑视消费者的智商、审美品位和消费需求，除了能满足天津广大市民的基本购买需 求外
6、，根本谈不上特色和层次，使许多拥有较高审美需求的白领一族不得不季节性地飞往北 京、上海、广州等地为自己批量性治装。所以说，新建的商业项目想要成功，首先的前提是 必须有不同于以往商业项目的新东西，能吸引住日益挑剔的消费者的眼球。新建商业项目不应一味求大，这需要一个过程，需要开发商具有前瞻性， 才有可能成功，市场上取得一席之地。如果该地区不是商圈，则更应注重特色。使一些大型商场遭遇尴尬，另一不可忽视的现象是市中心区域空心化。几经调整业态，却始终走不出萧条的怪圈。 这一事实已作为前车之鉴，促使一些投资商调整策略，布点上做出新选择。一些具有高瞻远瞩专业眼光的业内人士看到逐渐向城区边缘扩散成为了天津商业
7、地产 发展的必然趋势。大城市的逆城市化”正成为一种趋势，随着中国城市化加速推进。即中心市区的人口要向边 缘和郊外扩散。商业地产服务于居住人口， 人口的居住郊区化必然导致购物的郊区化。预计五年内，全市近郊至少将增加30平方公里（3000公顷）居住用地。按1.5容积率计算，可形成建筑面积4500万平方米的住宅，按人均建筑面积30平方米计算，至少可吸纳 150万人口在郊外定居，对于商业地产的扩张， 这无疑是一个巨大的市场。 加之市区商业网点资源逐 渐减少，开店成本加大，向周边寻求新的空间将成为新的趋势。天津商业地产发展趋势确实很大，从发展前景来讲。但也要明确，作为一个项目开发之后谁来经营？如何解决地
8、区与地区之间存在着的许多差异？这些都是想要进入商业地产领域分 一杯羹的开发商们所要考虑的因为这些都直接影响商业项目的后续性，也就天津商业发展历程传统商业运营模式浅析商业运营模式优联集团将打造项目更多地理解为“创造梦想的过程” 优联集团将是说对商业项目的成功休戚相关。很多一度炒得沸沸扬扬的商业项目，目前。比如上X商业街、X华国际商业中心、万 X商业广场，虽然曾经辉煌，但是目前的经营状况只能用“惨淡”两个字来形容。之所以会有这样令人大跌眼镜的情势急转直下，因为这些商业地产开发商只注重短期销售业绩，只考虑了开发商的资金回笼和丰厚利润，忽视了商业地产项目的持续性，没有看到一个商业地产项目之所以成功的根
9、本一只有做到使商家和广大消费者双赢，将商家和消费者长期地甚至永远地留住，才称得上是一个成功的商业项目。做商业地产必须转变观念，因此。商业地产比住宅更需要后期的经营和管理，成功的商业地产应该是先商业后地产。商业地产虽然是商业与地产的结合，但在地产开发的全过程一定要围绕商业为中心，商业地产更重要的商业。 先商业后地产是一种观念的转变，即从开发走向经营。而实质就是从商业低产的最终消费者（即商业物业的经营者）角度去看问题，从他需 求出发，开发符合商业规律的商业物业。只有当销售不出去才考虑租赁，以往很多开发商开发完商业物业后大多以销售为主。这样有利于尽快回收资金，规避开发商面临的市场风险。但是这种操作模
10、式过于功利，只考虑了开 发商的短期利益，因此常会出现火爆销售过后，商户的惨淡经营，最终伤害了房地产开发商的信誉和专业形象， 不利于开发商的品牌口碑的传承，不利于其今后再开发商业项目，最终损害了开发商的长期利益。这些以往的惨痛教训令开发商们警醒，做商业地产不是一件简单的事，不是盖完了卖完了赚钱了事，盲目上马、简单操作最后伤害的不只是商家，不只是被忽悠了广大民众，不只是热心支持对该项目报以厚望的相关政府部门，还有开发商自己， 还有看不见摸不着的人心、信心，商业项目开发完成只是项目的开始，根据国外成功的经验。 后期的经营管理才是项目成功的关键，因为所有的投资者都要从后期的租金收入来实现投资收益。后期
11、经营过程中，商业管理要有统筹的计划， 不仅是开业、日常营销和对外形象等方面的规范动作，还应该有帮助经营者协调政府有关部门的关系，要进行不断地招商等等。 要谋求商业地产的发展出路，有效地解决后期经营这一关键环节的问题，把握商业规律和形态， 开发商要在意识上明确商业地产的功能是商业经营，而产品的高品质关键就在于后期服务。只有有效地解决了意识和专业化运作问题，商业项目在后期经营中才能实现持续的辉煌。商业地产要求开发商身兼投资者、经营者、物业经营者三种身份，打破以往谁开发谁经营的旧有框框。持有商业物业要慎重，当然。因为自持商业物业有一个必要的前提，就是资金雄厚，拥有商 业物业经营方面的优势， 二者缺一
12、不可，开发商要将自身的实力和商业项目的可持续发展相 结合，才能够长期立于不败之地。 纵观天津地产界，从来都没有哪个公司做商业地产自持的 按固有老眼光来看，这简直是慢性自杀。但是2006年，这一领域内意外地看到自持”这个令人吃惊的字眼。优联集团一领衔突破天津传统商业模式杨总谈到今年的工作重点是商业地产，今年4月份搜房网对天津商业发展历程传统商业运营模式浅析商业运营模式优联集团将打造项目更多地理解为“创造梦想的过程”优联集团将话访谈节目采访天津优联投资发展集团有限公 司总经理杨家祥时。第六大道和第六田园这两块地的附属 商业10万平方米（包括第六大道正施工的4万平米和第六田园的6万）第六城今年预计开
13、工15万平米，优联广场预计16至18万平米，年底要开工打桩。从目前来看， 做商业地产是需要很强的资金实力，有了第六大道和第六田园这两个项目的资金积累以后，希望把资金沉淀到公司自己的物业。作为我这样一个规模的开发商不是很大，能够做这样的决断就说明了企业本身的实力。 能够决定我要做自持物业的话就意味着我有这个资金。 合同管理制度1范围本标准规定了龙腾公司合同管理工作的管理机构、职责、合同的授权委托、洽谈、承办、会签、订阅、履行和变更、终止及争议处理和合同管理的处罚、奖励；本标准适用于龙腾公司项目建设期间的各类合同管理工作，厂内各类合同的管理，厂内所属各具法人资格的部门，参照本标准执行。2规范性引用
14、中华人民共和国合同法龙腾公司合同管理办法3定义、符号、缩三略语无4职责4.1 总经理：龙腾公司经营管理的法定代表人。负责对厂内各类合同管理工作实行统一领导。以法人代表名义或授权委托他人签订各类合法合同，并对电厂负责。4.2 工程部：是发电厂建设施工安装等工程合同签订管理部门；负责签订管理基建、安装、人工技术的工程合同。4.3 经营部：是合同签订管理部门，负责管理设备、材料、物资的订购合同。4.5 合同管理部门履行以下职责：4.5.1 建立健全合同管理办法并逐步完善规范;4.5.2 参与合同的洽谈、起草、审查、签约、变更、解除以及合同的签证、公证、调解、诉讼等活动，全程跟踪和检查合同的履行质量;
15、4.5.3 审查、登记合同对方单位代表资格及单位资质，包括营业执照、经营范围、技术装备、信誉、越区域经营许可等证件及履约能力（必要时要求对方提供担保），检查合同的履行情况；4.5.4 保管法人代表授权委托书、合同专用章，并按编号归口使用；4.5.5 建立合同管理台帐，对合同文本资料进行编号统计管理；4.5.6 组织对法规、制度的学习和贯彻执行，定期向有关领导和部门报告工作；4.5.7 在总经理领导下，做好合同管理的其他工作，4.6 工程技术部：专职合同管理员及材料、燃料供应部兼职合同管理员履行以下职责：4.6.1 在主任领导下，做好本部门负责的各项合同的管理工作，负责保管“法人授权委托书”；4.6.2 签订合同时，检查对方的有关证件，对合同文本内容依照法规进行检查，检查合同标的数量、金额、日期、地点、质量要求、安全责任、违约责任是否明确，并提出补充及修改意见。重大问题应及时向有关领导报告，提出解决方案；4.6.3 对专业对口的合同统一编号、登记、建立台帐，分类整理归档。对合同承办部门提供相关法规咨询和日常协作服务工作；4.6.4 工程技术部专职合同管理员负责收集
