卢塞恩小镇项目定位策划报告

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1、卢塞恩小镇项目定位 策划报告 卢塞恩小镇项目定位 策划报告 项目分析项目分析 第一节 项目概况 一、地块概况 第一节 项目概况 一、地块概况 项目地块位于南昌市湾里区招贤镇，为商住用 地，地块总面积136667m2（280亩），被红湾公路分 为南北两块，其中南区面积为100385.01 m2（150.6 亩），北区面积为86281.99 m2（129.4亩）。 据现场踏勘得知：南区地块较为平坦，整体呈现 坡地形态，但地块东南方向，有个较深的盆谷。北区 地块整体呈现山地与盆地两种形态特征。 二、相关经济技术指标 总占地面积 二、相关经济技术指标 总占地面积： 136667m2； 容积率容积率：规

2、划容积率为1.2； 绿化率 规划容积率为1.2； 绿化率：45%； 建筑密度 45%； 建筑密度：30%； 可建总建筑面积 30%； 可建总建筑面积：164000.4 m2；164000.4 m2； 第二节 项目用地分析第二节 项目用地分析 1、项目地块形状分析1、项目地块形状分析 项目地块不仅被红湾公路分为南北两侧，且形 状较不规则； a、北面地块的东西方向呈狭长型，临街面较 长，约800米、宽约80米的不规则狭长地块， 另有北部为一高山，地形为三角型； b、南部地块东南方向较为规整，但有一小块 落差近6米的的盆地，西南方向与湾里二中地 块相连，以较平坦的坡地为主，但形状为锯 齿状； c、地

3、块现状基本为原生态的山地，部分低洼 地带被利用成鱼塘，未进行平整； d、北部地表总体比红湾公路高出约1米，南 部地块基本持平； 图一 地块内农田 图二 地块东北角一处鱼塘 图三 北面山体远景 图四 东南面厂房 2、项目地块景观分析、项目地块景观分析 a、项目周边自然景观丰富，北面为有一定景观价值的石 山，相对高度约为100米，在山脚有4块洼地，被利用成鱼 塘，是极佳的风水之地； b、项目东南面是外环路，外环下面路是旧的厂房，短时间 内难以拆迁，对景观和环境有一定影响；东北面远处连绵的 青山，宜于观赏； c、项目西面为在建的湾里二中，挡住东面一些旧的农民房， 增加了西面的景观； 3、项目地块区位

4、分析、项目地块区位分析 a、项目地块位于湾里区，红湾公路旁，紧靠湾 里区招贤镇，交通教便捷，有一路通往南昌市 的公交车经过项目地块； b、地块距高速公路入口仅约2公里，距昌北国 际机场约30公里左右； c、项目所在之湾里区是市政府重点打造的生态 居住区，也是南昌城的后花园； 第三节 项目周边配套分析第三节 项目周边配套分析 a、整体而言，项目周边配套设施现在比较齐 全，但步行需10分钟； b、教育方面主要依靠位于招贤镇的湾里二中 老校区及项目旁的新校区（在建），和南昌 市湾里区第四小学； c、购物、医疗、金融等方面主要依赖于招贤 镇； 湾里区第四小学 湾里二中移动营业厅及药店 粮油店医疗门诊

5、商场 招贤集贸市场食品店超市 项目项目SWOT综合分析综合分析 景观优势 本案地处风光旖旎的湾里板块，坐拥青山绿水，环境优美，空 气清新，视野开阔，有先天的休闲度假气质。 区域优势 湾里片区经过政府几年来的大力发展，现在拥有了非常便捷的 交通，项目地理位置较好，处湾里区中心且交通条件便利，既 远离城市的喧嚣又可以享受到便利生活；且 项目位于湾里区 的中心，南昌的后花园风景秀美升值潜力较大成熟的配套 唾手可得。 规划优势 按照南昌市政府对湾里的定位，湾里将成为南昌市重点的风景 名胜区，除梅岭风景外，还将引入诸多娱乐设施，按照目前定 位，项目建成后将成为南昌最好的生态休闲住宅区，在相当长 的时间内

6、，项目所提供的产品上将会保持一定的市场优势； 1、项目优势分析：、项目优势分析： 板块“连动”优势 从近年度湾里区的土地拍卖状况获悉，项目周边聚集 数个楼盘，其中本案旁边的地块正在平整土地，预计 今明两年，湾里片区必将掀起新一轮的开发热潮。 板块内的楼盘的整体“连动”，有利于提高整个片区的市 场知名度以及土地成熟度，也有利于本案的入市。 地块形态优势 本案土地高低错落，有利于各式建筑形态的特色布 局，项目规模较大，且具有多元化的开发优势。 2、项目劣势分析：、项目劣势分析： a、项目周边目前缺乏生活和商业配套，并且在短时间内情况 不会改观； 弥补建议：弥补建议：利用小区配套和物业服务来弥补周边

7、配套的不足； b、项目处于山区，有800米左右的临街面，作为住宅项目，项 目整体私密性不强； 弥补建议：弥补建议：对小区实行全封闭式、智能化物业管理，以保障小 区的安全； c、项目用地被条红湾公路分割成南北两块，不利于小区整体 效果的营造； 弥补建议弥补建议:建议仿照城开国际学园，在国道下方建设了一个涵 洞，本项目也可在红湾公路下方建设一个涵洞，这样地块之间 的连接就会很顺畅； d、红湾公路是一条交通要道，来往车辆频繁， 其噪音问题对项目品质有一定影响； 弥补建议：弥补建议：在临街的建筑物朝向上，可以采取 偏东南方向摆放，避免噪音干扰，临街的绿化 植物采用高密度的高大植物作为绿化植物，以 阻挡

8、噪音； e、项目地块表层全为风化岩面，施工强度较 大，对后期园林的建造，有一定阻碍； 3、项目机会点分析、项目机会点分析 a、湾里片区的开发和发展，使南昌市民对湾里区的 认知度提高，必将会增加项目的潜在客户和投资客户 数量； b、湾里旅游行业的蓬勃发展及一批生态楼盘的建 成，使南昌人的对生活方式和新生活理念的渴望更加 迫切。新的居住理念日渐形成。 c、目前，本案“无可匹敌”的山地优势有利于地块使 用价值的最大化。 4、项目潜在威胁分析、项目潜在威胁分析 a、湾里区多个项目同质化严重，可替代性强，分流 了部分客户； b、湾里区建设的进度会影响市人对片区的前景信 心。 C、政府对项目规划（如靠山建

9、筑高度不得超过9 米；只能建部分高层建筑），不仅限制的项目地块的 规划布局，也不利于地块价值的充分利用。 本项目市场分析本项目市场分析 市场预测市场预测 1、南昌市宏观经济快速发展，投资环境持续看 好，政府强力打造湾里区，对南昌市民及湾里居民具 备相当强的吸引力，本项目的具有巨大的有效市场需 求背景。 2、作为湾里区的不多的山景地块之一，有利于提 高本项目知名度，有利于本项目销售和对物业价值的 提升，进一步刺激市场需求。 3、湾里区政府正大力扶持房地产市场，项目房地 产市场份额比较乐观。 项目开发策略项目开发策略 （一）尽早开始项目建设，严格控制投资成本和施工质量，保 证工程进度。 （二）与品

10、牌物业公司、建筑单位、监理单位合作，提高本项 目的整体形象。 （三）将项目形象高度尽量拔高，建立湾里区标志性建筑，然 后通过高性价比顺利胜出市场。 （四）投资开发以联排、独栋别墅、花园洋房及小高层住宅相 结合的高档物业努力营造差异性及人性化的生活空间。 （五）充分发挥背山面水的优势，聘请一流设计院进行规划设 计，招标选出最优方案。 项目市场定位项目市场定位 一、定位的原则一、定位的原则 1、体现项目的山地属性。 2、凸显物业的高贵质感。 3、具有一定的原创性。 4、利于市场传播。 关于小镇风格 南昌市的高档住宅现在正在进入风格时代； 代表作：绿地兰宫VS绿地山庄，香溢花城，世纪 风情等； 本案

11、对风格的强调更有甚于以上楼盘，风格对本 案销售的拉动作用更高； 欧式小镇风格，目前南昌只有万科四季花城； 建议本案直引一个欧式小镇风格； 制造一个文化大盘来形成 高水准的差异化，达到形象突破 160000瑞士风情山地小镇 160000瑞士风情山地小镇 打造一个南昌的打造一个南昌的茵特拉肯茵特拉肯 茵特拉肯小镇 (Interlaken) ，位于深 圳东部华侨城为瑞士 茵特拉肯小镇形象移 入 因特拉肯(Interlaken) 瑞士中部城镇。是一个标准因观光而兴起的小镇。在伯 尔尼东南。人口4，852（1980）。瑞士最古老的旅游和疗养 地之一。东南面有宏伟壮观的少女峰，是瑞士阿尔卑斯山旅游 的起点

12、。有许多中世纪的建筑 （十一至十四世纪）和堡垒 （建于1750年）等。 这儿整年气候温和，湖光山色，环境优美，最适合各种 消闲的活动与运动。同时因特拉肯也是有名的维多利亚式度假 胜地；就是在维多利亚时代，她已是向往湖光山色的人士所倾 心的一个城镇了。那氛围是十分古老而充满文化气息的,无论 乘火车，汽车还是船艇，经过连绵不断的高山湖泊，游客会深 感突兀地进入一片低地，因特拉肯便展现在面前。 因特拉肯亦是运动胜地。丰富 的冬季与夏季运动，如夏季的 山间游览，爬山，驾驶帆船， 冲浪，游泳，网球及高尔夫球 等；冬季的滑坡，越野滑雪， 冰上滑石，轮鞋溜冰等,还有舟 船游湖。勃利恩茨湖的水是瑞 士最洁净的

13、水，晶莹剔透，放 眼湖边，都是碧绿的森林，陡 峭的山崖，气势骇人的瀑布。 游览风景如画的图恩湖则给人 以另外的完全不同的感受，非 常美，非常迷人，能彻底地松 弛身心。 定位策略总纲 我们要打造的是一个瑞士风情小镇我们要打造的是一个瑞士风情小镇 南昌南昌纯正（血统）瑞士山水小镇纯正（血统）瑞士山水小镇 通过对瑞士山水小镇的打造以及充分瑞士形象传 播、欧式生活方式的渲染，形成与以往产品的差异 化，吸引对生活品质要求比较高，愿为瑞士山地风格 产品买单的目标消费群。最终以完善的典型的异域风 情打造建立起类似于茵特拉肯的品牌形象，进而提升 多伦多企业形象。 为什么，我们选择瑞士？为什么，我们选择瑞士？

14、有着“欧洲花园”之誉的 瑞士如同一幅天然的画 卷，无论从哪个角度望 去都是那么令人心醉。 最令人叹为观止的是无 处不在的碧绿。除了房 屋、街道、山峰，竟然 无处不是绿草如茵，触 目所及的是修整得整齐 而艺术的绿坡，房屋也 在树荫和花草的簇拥之 中，家家户户的窗台上 都摆放着几盆色彩娇艳 的花朵，使人走在路上 也如在锦中穿行。瑞士 是欧洲花园、度假天 堂、钟表王国瑞士 这个国家前面，可添加 的形容词实在太多 。 这里我们发现以上这些，湾里区域也基本符合。 湾里定位为南昌的后花园，度假的胜地。 随着人们生活水平的提高和财富的积累，都市人 日益渴望拥有健康的身体。而健康的生活模式正好符 合瑞士的健康

15、生活模式，湾里地区的山水、天然氧吧 及项目规划的山地运动等就提供了这样一种健康的生 活模式 。 世界建筑设计师和城市建设者经常流连于瑞士 的建筑典范。 这些范例更多来自住宅区和楼盘，它们现在仍 然是建筑设计师的灵感源泉。曲线型装饰的风格是 最有效使用有限的空间，同时不影响舒适程度。 本项目的建筑风 格、园林规划、户 型设计都应有着鲜 明的瑞士生活情 调，其优雅的空间 带给消费者的不仅 仅一个居所，更是 一种舒适、健康、 归依的快乐人性感 受与身份象征。 浓郁的欧洲古典 情怀给人的是自 由、舒适、豪华的 感受，特别迎合在 工作繁忙后希望能 回到一个幽静的港 湾，这才挈合他们 的购买心态。 特征定

16、位特征定位 山地生态名宅 至尊贵族府邸山地生态名宅 至尊贵族府邸 阐析：阐析：本案的特征应体现为二个方面， 一是自然的，即背靠数座大山，项目最高处海 拔达60米独揽山地风景；二是人文的，即瑞士 的健康生活模式，端庄、优雅的建筑规划和尊 贵、时尚的生活主张。 文化定位文化定位 第第3类（类（NO3）生活方程式）生活方程式（优雅的、休闲的、尊贵 的、享受的） 优雅的、休闲的、尊贵 的、享受的） 阐析：阐析：纵观人居住所的发展演变，大体可分为三大类：是一类 是能满足居住的基本功能，如购物、行走、娱乐等，该类型的 是最佳生活地点为市中心；二类是追逐良好的生活质素，如空 气清新、环境优美、交通便捷等，该类型的置业地点首选城效 结合部；三类已超脱居住个体的功能需求，进而上升为一种个 性化的居家生活方式。该类型的建筑表现特征为别墅、庄园类 物业，选择地点大多依山傍水、风景秀丽。 本案倡导的生活方式（文化）即为第三类型，并通过本案倡导的生活方式（文化）即为第三类型，并通过“方 程式 方 程式”的演绎方式全面