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1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 常州中原事业一部 2012.03.20 常州中原事业一部 2012.03.20 嘉宏集团嘉宏集团戚墅堰项目报告戚墅堰项目报告 Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010 本次提报所需解决问题本次提报所需解决问题 基于市场调研给出项目户型定位参考依据 项目前期营销工作计划安排 项目形象包装推广及视觉表现 Code of t
2、his report | 3 Copyright Centaline Group, 2010 目 录目 录 目目目目 录录录录 第二部分 营销工作计划及部署第二部分 营销工作计划及部署 第二部分第二部分第二部分第二部分 营销工作计划及部署营销工作计划及部署营销工作计划及部署营销工作计划及部署 第一部分 市场分析及产品建议第一部分 市场分析及产品建议 第一部分第一部分第一部分第一部分 市场分析及产品建议市场分析及产品建议市场分析及产品建议市场分析及产品建议 第三部分 项目形象包装及推广第三部分 项目形象包装及推广 第三部分第三部分第三部分第三部分 项目形象包装及推广项目形象包装及推广项目形象包装
3、及推广项目形象包装及推广 Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2010 第一部分 市场分析及产品建议第一部分 市场分析及产品建议 第一部分第一部分第一部分第一部分 市场分析及产品建议市场分析及产品建议市场分析及产品建议市场分析及产品建议 Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010 PART 1 区域市场存量分析PART 1 区域市场存量分析 Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010 龙东香珀
4、（法尔威地产） 龙东香珀 （法尔威地产） 港龙紫荆城港龙紫荆城 香溢紫郡（新 城地产） 香溢紫郡（新 城地产） 紫云地块 （金新地 产） （金新地 产） 常发豪郡 （常发地产） 常发豪郡 （常发地产） 青洋路西侧 东方西路北侧地块 （天顺地产）（天顺地产） 青洋路西侧、东方 西路南侧地块 （紫韵香庭紫韵香庭） 待开发土地已开盘入市项目待开盘入市项目 水晶城 名桂坊 龙城大道南侧、湾城 北路西侧地块 （嘉宏地产）（嘉宏地产） 新城公园壹号 园城豪景 东方福郡 世纪园城南侧地块 （亨达未来城）（亨达未来城） 竞争楼盘体量均较大，目前竞争区域小高层、高层物业均有在售竞争楼盘体量均较大，目前竞争区域小
5、高层、高层物业均有在售 项目区域市场概况 Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010 一、项目周边待入市项目土地分析一、项目周边待入市项目土地分析一、项目周边待入市项目土地分析一、项目周边待入市项目土地分析 成交时间成交时间序号序号地块名称地块名称用途用途 占地面积 （平米） 占地面积 （平米） 容积率容积率 最大可建面 （平米） 最大可建面 （平米） 成交价 （万元） 成交价 （万元） 楼面地价 （元/平 米） 楼面地价 （元/平 米） 溢价率溢价率中标单位中标单位 2009.10.301世纪园城南侧地块商住670502.5
6、1676257550450 0洪秀梅（亨达未来城） 2009.12.242青龙紫云地块商住1045902209180328001568 30.16% 常州金新房地产建设发展 有限公司 2009.12.243 青洋中路、东方西路交 叉口东南角 商住3231039693099001021 106.25% 江苏大罗能源物资有限公 司（龙东香珀） 2010.05.284 青洋路西侧、东方西路 北侧地块 商住966202193240261001351 0钱龙南（天顺御河湾） 2010.06.125 青洋中路西侧、东方西 路南侧地块 住宅745402.5186350240001288 18.81% 南通海
7、洲建设集团董事长 刘长明（紫韵香庭） 2011.06.296 横塘河西路东侧、东方 西路北侧地块 商住239501.8-2.559875143002388 12.60% 常州天翼房地产开发有限 公司 合计399060合计3990609132009132001146501255 1146501255 2009年-2011年10月，项目周边区域成交但尚未开盘入市的含居住性质土地共有6幅，累计 出让面积39.90万平米，预计未来供应总面积在预计未来供应总面积在预计未来供应总面积在预计未来供应总面积在91.3291.3291.3291.32万平米万平米万平米万平米左右左右左右左右。 Code of t
8、his report | 8 Copyright Centaline Group, 2010 二、区域市场存量分析二、区域市场存量分析二、区域市场存量分析二、区域市场存量分析 楼盘楼盘占地面积占地面积容积率容积率 总建筑面积 （平米） 总建筑面积 （平米） 供应量供应量去化量去化量已推房源存量已推房源存量 未领销许量 （平米） 未领销许量 （平米） 总存量 （平米） 总存量 （平米） （套、平米）（套、平米）（套、平米）（套、平米）（套、平米）（套、平米） 套数套数面积面积套数套数面积面积套数套数面积面积 名桂坊6000021250001129119129.679184296.46338348
9、33.115870.4340703.54 新城公园壹号846671.35000004292480353.44101445771.219134582.219646.5754228.77 香溢紫郡1850002.546000087769293.232732802.4655036490.74390706.8427197.54 港龙紫荆城435102.510877545343882.8421521696.7923822186.0564892.1687078.21 东方福郡472002.51180001363112571.496396081.7940016489.615428.621918.21 阳光龙
10、庭2300002.26000002346281851.51472184727.387497124.16318148.55415272.71 高成天鹅湖1866202.85200002681220886.11326112302.11355108584.1299113.87407697.94 泰和之春1830352.3935000042299572.099521815.8832777756.21250427.91328184.12 水晶城12103022420601972213748.31299141532.567372215.8228311.69100527.51 润泽东方尚院349002.27
11、680025032835.24121536.6623831298.5843964.7675263.34 九龙雅苑405002.6516334865376293.533638814.0131737479.4987054.5124533.99 合计 12164623263983164381750417109371181377 55015690401513565.84 2082605.95690401513565.84 2082605.9 区域市场在售竞品总存量208.26208.26208.26208.26万平米万平米万平米万平米，加上待售6块地可售面积，区域未来市场供应量达供应量达 供应量达供应
12、量达 299.58299.58299.58299.58万平米万平米万平米万平米。 Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010 三、区域典型可类比楼盘三、区域典型可类比楼盘三、区域典型可类比楼盘三、区域典型可类比楼盘2011201120112011年度供销分析年度供销分析年度供销分析年度供销分析 项目名称项目名称 供应供应销售销售价格价格 套数套数面积面积销售套数销售套数销售面积销售面积均价均价 名桂坊00757752.196245 新城公园壹号39238035.581112117921.15922 东方福郡32031779.9
13、517217143.995520 港龙紫荆城42341009.7118218461.955558 香溢紫郡87789293.226026114.527448 阳光龙庭77281950.5372075379.687078 高成天鹅湖45650598.627730754.637028 泰和之春42299572.099321217.5711036 水晶城40756777.911012998.986989 润泽东方尚院23728678.8000 九龙雅苑19220974.0826130175.387683 总计4498538670.443262357920357920357920357920 区域市场
14、竞品2011年度总供应量为53.87万平米，总销售量为35.79万平米。 按照2011年度总销售量核计，区域在售竞品已领销许库存量可售周期19个月，区域竞品总库 存可售周期70个月。 区域市场供销矛盾，严重供过于求。区域市场供销矛盾，严重供过于求。 Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010 PART 2 区域市场户型分析PART 2 区域市场户型分析 Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2010 【全市在售项目各面积段供销图】 一、全市在售项目各面积段供销
15、概况一、全市在售项目各面积段供销概况一、全市在售项目各面积段供销概况一、全市在售项目各面积段供销概况 全市供应面积集中在全市供应面积集中在全市供应面积集中在全市供应面积集中在80808080- - - - 90909090平米两房和平米两房和平米两房和平米两房和120120120120- - - -143143143143平米三平米三平米三平米三 房，分别占总量的房，分别占总量的房，分别占总量的房，分别占总量的23.85%23.85%23.85%23.85%和和和和 26.84%26.84%26.84%26.84%，这两个面积段的供 应量就占总量的五成以上，其 余各面积段基本不足总量的 10%
16、。 从去化情况来看，144 平米以下房源去化速度较快， 特别是80-90平米两房，目前 销售率已达69.06%，其次为 100100100100- - - -110110110110平米小三房，达到平米小三房，达到平米小三房，达到平米小三房，达到 68.99%68.99%68.99%68.99%。 Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2010 二、区域市场竞品分面积段历史供销研判二、区域市场竞品分面积段历史供销研判二、区域市场竞品分面积段历史供销研判二、区域市场竞品分面积段历史供销研判 从供应情况来看从供应情况来看，供应面积同样集中 在81-90平米两房和121-143平米三房81-90平米两房和121-143平米三房，分别 占总量的23.79%和35.29%，其次为91-100 平米及111-120平米两个面积段的房源占总 量的25%，144平米以上房源甚少。 从去化情况来看
