商业策划报告——商业市场分析部分

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1、商业策划报告 1 商业市场分析部分 商业市场分析部分 商业策划报告 2 一、 宏观环境分析 一、 宏观环境分析 商业市场与宏观经济的关系，是一个局部和整体的关系。从宏观 经济角度来看，整体经济的发展为商铺市场的发展奠定了比较坚实的 基础。同时，宏观经济的发展水平和发展速度也将促进或制约商铺市 场的发展。 1.1. 城市背景概述 城市背景概述 马鞍山市位于长江下游南岸、安徽省东部，东临石臼湖与江苏溧 水县和高淳县交界；西濒长江与和县相望；南与芜湖市郊、芜湖县、 宣城县接壤。至芜湖市区 30 公里；北与江苏省南京市江宁区毗连，具 有临江近海，紧靠经济发达的长江三角洲的优越地理位置。 马鞍山是 20

2、 世纪 50 年代后期崛起的新兴钢铁工业城市，现辖 三区一县。不仅城市生态环境优美，而且地理位置独特，形成了九山 环一湖，翠螺出大江独特的城中有园，园中有城的城市风光。其城市 建设和环境保护先后受到国家有关部委的多次表彰，继获得国家卫生 城市、国家园林城市、全国十佳绿化城市、全国创建文明城市工 作先进城市、全国科教兴市先进市称号后，2001 年又荣获中国优 秀旅游城市称号。马鞍山市已成为扬子江畔一颗璀璨的明珠。 南京一小时经济圈 商业策划报告 3 马鞍山自建市以来即被称为安徽的东大门，但在芜湖抢先建成 长江大桥后，合芜高速-芜宣高速-宣杭高速和合宁高速-宁沪高速使安 徽目前拥有了两条通往长三角

3、的快速通道，遗憾的是，它们都不经过 马鞍山。地理位置本就处于长三角边缘的马鞍山这次被推到人为的推 到了边缘化的处境。机场高速、马鞍山长江大桥的立项，以及南京地 铁在今年 5 月地铁投入运营后，轻轨将向江宁延伸，建设速度为每年 不低于 9 公里。宁马联手，使得马鞍山在这场融入长三角的赛跑中赢 得先机。 2.2. 经济因素分析 经济因素分析 马鞍山的宏观经济环境对该市的商业物业的前景有着重要的影 响，现时和未来的经济状况主导了本案的商业定位方向。以下，我们 将通过部分主要的宏观经济指标分析，来探讨现时马鞍山经济发展状 况及对未来的商业发展影响。 马鞍山市主要的宏观经济数据：（除特殊说明外，以下图表

4、数据均采集 于统计年鉴 ） 指标 指标 单位 单位 2000 年2000 年2001 年2001 年2002 年2002 年2003 年 2003 年 2004 年2004 年 国内生产总值 亿元 126.17 138.15 154.59 189.17 26509 非农业人口 万人 50.8 51.8 54.2 56.44 58.17 城镇居民可支配收 入 元/人 6904 7243 7720 8794 10189 社会消费品零售总 额 亿元 35.54 38.26 41.42 46.86 526 实际利用外资 万美元1905 1800 4272 8098 11000 全社会固定资产投 资 亿

5、元 30.59 34.75 61.68 106.79 145.46 *2004 年数据取自2004 年马鞍山市国民经济和社会发展情况统计公报 ，最终数据以 2005 年马鞍山统计年鉴为准 商业策划报告 4 2.12.1 国内生产总值总体经济趋势向好 国内生产总值总体经济趋势向好 据 2004 年统计局初步核实数据显示，2004 年各项指标均完成 和超额完成了年初确定的预期目标，多项指标总量实现新的重大跨越， 财政收入和全社会固定资产投资历史性地跻身全省前三位，主要指标 增幅创“九五”时期以来最高水平。2004 年全市生产总值达 265.09 亿元，按可比价格计算，比上年增长 19.5%，增幅居

6、全省第一，增速 比上年加快 1.3 个百分点为 10 年来最高增速。其中：第一产业增加值 18.13 亿元， 增长 12.5%； 第二产业增加值 183.68 亿元， 增长 23.3%； 第三产业增加值 63.28 亿元，增长 13%。国民经济的加速增长，为该 市的商业发展提供了有效保证，增加了市民的收入预期，营造了良好 的商业消费环境。 国民经济的加速增长，为该 市的商业发展提供了有效保证，增加了市民的收入预期，营造了良好 的商业消费环境。 2003马鞍山市三产分布图马鞍山市三产分布图 第二产业 69% 第三产业 24% 第一产业 7% 结构调整取得新进展，产业结构继续优化。非公有制经济加快

7、发 展，个体私营经济推动力增强。年末，全市共有私营企业 4440 家， 注册资本为 51.66 亿元；个体工商户达 3.36 万户，从业人员为 5.5 国内生产总值国内生产总值 0 50 100 150 200 250 300 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 单位：亿元 商业策划报告 5 万人。全年新增私营企业 1271 家，新增个体工商户 8201 户。可见， 在先前的几年城市发展中，私营经济早已登台唱戏，如今开始显现实 力，其部分私营业主必将成为本案的投资、经营或消费的主力客群。 在先前的几年城市发展中，私营经济早已登台唱戏，如今开始显现实 力，其部分私营业主必

8、将成为本案的投资、经营或消费的主力客群。 2.22.2 人口增长社会保障体系完善，购买力获得释放 人口增长社会保障体系完善，购买力获得释放 马鞍山人口变动表马鞍山人口变动表 119120 122.1 124.09 56.44 54.2 51.850.8 0 75 150 2000年 2001年 2002年 2003年 单位：万人 总人口 非农业人口 人口自然增长率继续下降，2004 年末全市户籍人口为 124.39 万人，其中：农业人口 66.22 万人，非农业人口 58.17 万人。2004 年城市实际居住人口 62 万人，其中：主城区 55 万，当涂城关镇 7 万 人。由趋势外推法预测，至

9、 2010 年马鞍山市城市实际居住人口规模 控制目标为 90 万人。 马鞍山城市实际居住人口 （单位：万人） 马鞍山城市实际居住人口 （单位：万人） 2001 年2005 年2010 年2020 年 非农业人口45 56 70 94 农业人口12 11 10 10 暂住人口5 8 10 16 合计 62 75 90 120 劳动就业服务体系继续完善，全年新增就业 2.4 万人，其中实现 再就业 1.49 万人，城镇登记失业率为 4.2。社会保障工作进一步加 强，2004 年末全市参加失业保险职工人数为 20.45 万人，领取失业 保险金人数为 2.31 万人；有 20.69 万职工和 8.3

10、万离退休人员参加 商业策划报告 6 了基本养老保险；城镇职工的基本医疗保险覆盖面扩大到 27.3 万人。 就业服务体系的完善以及保险工作的开展，是社会稳定、经济发展、 商业繁荣不可或缺的社会保障体系。 就业服务体系的完善以及保险工作的开展，是社会稳定、经济发展、 商业繁荣不可或缺的社会保障体系。 2.3 2.3 城镇居民人均可支配收入新商业模式可望引导生活新方式 城镇居民人均可支配收入新商业模式可望引导生活新方式 马鞍山人均可支配收入马鞍山人均可支配收入 6904 7243 7720 8794 10189 0 5000 10000 15000 2000年 2001年 2002年 2003年 2

11、004年 单位：元 据居民家庭抽样调查，城市居民人均可支配收入达 10189 元， 比上年增长 15.9%；人均消费性支出 7272 元，比上年增长 10%。农 民人均纯收入达 3985 元，比上年增长 27.6%，自 1998 年以来首次 高于城市居民收入的增幅。城镇居民家庭恩格尔系数为 36.7（城市 经济主要预期目标表明，2010 年城镇居民家庭恩格尔系数将下降至 30） 。居民可支配收入的快速提高及恩格尔系数的降低，预示着该市 居民生活方式在不断的改变和升级，根据国中机构分析，马鞍山市的 商业开始步入体验消费的商业模式，对于本案的定位对前瞻性和创新 性提出了更高的要求。 居民可支配收入

12、的快速提高及恩格尔系数的降低，预示着该市 居民生活方式在不断的改变和升级，根据国中机构分析，马鞍山市的 商业开始步入体验消费的商业模式，对于本案的定位对前瞻性和创新 性提出了更高的要求。 商业策划报告 7 2.42.4 社会消费品零售总额购买力表现强劲 社会消费品零售总额购买力表现强劲 马鞍山社会消费品零售总额马鞍山社会消费品零售总额 35.54 38.26 41.42 46.86 52.62 0 10 20 30 40 50 60 2000年 2001年 2002年 2003年2004年 单位：亿元 2004 年全年累计实现社会消费品零售总额 52.65 亿元，比上年 增长 12.4%，继续

13、保持两位数较快增速。按行业分：批发零售贸易业 实现零售额 46.03 亿元， 比上年增长 11.4%； 餐饮业实现零售额 5.77 亿元，比上年增长 17.5%。 市统计局统计资料显示，春节前后，呈现出大卖场唱主角、家电 销售增幅最高、超市销售份额最大的特点。天润发、苏宁、鸿泰、华 联等 16 家大型零售商业、餐饮业监测统计，共实现销售 12803 万元， 同比增长 13.4%。家电企业销售增幅最高，苏宁电器带动了马鞍山家 电销售市场，实现销售 2362 万元，同比增长 62.7%。 由此可见未来马鞍山市的商业消费，特别是批发零售贸易仍然将 保持一定的增长速度，为本案提供适宜的商业物业顺利去化

14、的市场机 会。 由此可见未来马鞍山市的商业消费，特别是批发零售贸易仍然将 保持一定的增长速度，为本案提供适宜的商业物业顺利去化的市场机 会。 商业策划报告 8 2.52.5 对外经济贸易引进外资，成果显著 对外经济贸易引进外资，成果显著 马鞍山实际利用外资马鞍山实际利用外资 1905 1800 4272 8098 0 2000 4000 6000 8000 10000 2000年 2001年 2002年 2003年 单位：万美元 马鞍山在 2004 年继续强化招商引资的工作力度，充分发挥园区 招商引资的主力作用，不断拓宽招商引资领域，全方位、多层次、宽 领域的招商引资工作取得显著成效。全年实际

15、利用外资 1.1 亿美元， 比上年增长 35.9%；实际利用内资 38.11 亿元，比上年增长 57.6%。 全年新批准设立外商投资企业 26 个，总投资达 1.29 亿美元。 虽然基数较低，但外商投资速度明显加快，城市商业消费理念也 将不断更新换代，最终将为新商业的形成和繁荣提供了市场依据。 虽然基数较低，但外商投资速度明显加快，城市商业消费理念也 将不断更新换代，最终将为新商业的形成和繁荣提供了市场依据。 2.62.6 马钢成功转制对城市商业的影响分析 马钢成功转制对城市商业的影响分析 马鞍山是依托马钢一个超大型国企的支撑，得以不断的扩大 和发展的钢铁城市。在 1995 年国企改制的钟声敲

16、响之前，马鞍山的 城镇居民对马钢的依赖度是不言而喻的，可以毫不夸张地说，当时的 每一户家庭都对马钢有或多或少的联系。1996 年开始马钢减员增效， 踏上了痛苦的国企调整之旅。期间，大量的职工担心下岗，因为谁都 没有做好投身于服务、贸易或零售等属于第三产业的商业经济活动中 去的准备。经济数据表明，在 2001 年以前，马鞍山为了及时调整当 时城市经济结构失衡的状况，牺牲了原有的城市发展速度。而如今， 马鞍山真正实现了凤凰涅磐，在经济结构优化的基础上开始大力吸引 外资，发展民营经济，为就业和经济增长提供了多种出路：新崛起的 商业策划报告 9 山鹰、星马、中橡、格力、圣班戈等工业企业吸纳了大量的就业人口； 更多的人将进入商业、服务、餐饮、旅游、金融、电信、教育、医疗、 物流等部门。越来越多的马鞍山人将不再吃