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1、北京三里屯VILLAGE 案例分析报告 北京三里屯VILLAGE 案例分析报告 基本情况基本情况 商业定位商业定位 商业规划商业规划 亮点分析亮点分析 案例总结案例总结 目录 基本情况基本情况 商业定位商业定位 商业规划商业规划 亮点分析亮点分析 案例总结案例总结 目录 2007年8月22日，太古地产首个于中国内地落成启用的零售项目 正式命名为“三里屯 Village”，定位为首都的国际时尚中心。该项目 太古投资80%；基汇资本占20%，产权40年。 一、一、基本情况 地理位置地理位置：朝阳区工体北路与三里屯路交汇处 三里屯得名由来：原意“三里质地”，距离老北京地标之一 东直门三里，且100
2、多年前因“北京城墙外三里的屯兵处”而得 名。 近十几年来，因临近CBD和使馆区，外籍人口比较集中，逐 渐成为北京著名的酒吧街。 一、一、基本情况 区位：区位： 毗临第2使馆区 北京市政府对三里屯地区的未来规划是“国际化商务核心” 和“24小时娱乐中心” 周边分布高端综合体项目，三里屯SOHO、世贸天阶、雅秀、 3.3大厦等商业项目及大量的写字楼和高档公寓 四至及交通：四至及交通： 东侧为三里屯酒吧一条街 南侧为工体北路 交通较为便利，临近地铁2、10号线 区位交通区位交通 三里屯village以“33”服装大厦为界分为南北两区，南区 2008 年7月开业，北区2009年10月开业。 南区北区
3、占地面积 南区北区 占地面积5.3万万m2 建筑面积总建面建筑面积总建面17.2万万m2， 北区： ， 北区：8.23 万万m2； 南区： ； 南区：9.06 万万m2 商业面积总商业面积总商业面积12万万m2 南区南区7.2万万m2 北区北区4.8万万m2 建筑形式层低密度建筑 单体数量栋栋栋精品酒店 位置邻工体北路临近使馆区 开业时间 建筑形式层低密度建筑 单体数量栋栋栋精品酒店 位置邻工体北路临近使馆区 开业时间2008年年7月月2009年年10月 定位中高档国际流行 品牌 月 定位中高档国际流行 品牌 国际奢侈品及高档设计 师品牌 目标客群时尚运动的年轻 一族 有一定社会地位和一定 消
4、费实力的人群 目标客群时尚运动的年轻 一族 有一定社会地位和一定 消费实力的人群 一、一、基本情况 项目概况项目概况 商铺分割面积：80-10700平方米 装修状况：公共部分精装修 限高：18米 容积率：3.2 层数：B1-F4 层高：B15.2米（局部7.2米）；F13.6-5米；F2-F33.6-5.1米；F43.6米 设施：60部扶梯、垂直电梯 900个停车位 N 一、一、基本情况 技术参数技术参数 基本情况基本情况 商业定位商业定位 商业规划商业规划 亮点分析亮点分析 案例总结案例总结 目录 三里屯village人文风尚汇人文风尚汇 这里什么都是这里什么都是 这里什么都不是这里什么都不
5、是 二、商业定位二、商业定位 集文化、艺术、休闲和购物 于一体的全新商业空间 集文化、艺术、休闲和购物 于一体的全新商业空间 潮潮 知名酒吧街，是追求时尚生活年轻 人的聚集地 周边商业不饱和，原有商业以零 售为主，功能单一。时尚体验的购物中 心是市场空白点。 周边五星级酒店、涉外高档公寓 、高档写字楼林立，临近使馆区、CBD ，国际化氛围浓厚 首都国际时尚中 心 首都国际时尚中 心 二、商业定位 项目定位项目定位 南区针对年轻客群， 北区针对高端人士 借助临近使馆区，吸引大量外籍人士和生活方式西化的国内白领阶层 消费者策略消费者策略 精选客群精选客群 追求品味追求品味 二、商业定位 二、商业定
6、位二、商业定位 业态品类数量占比 零售服装11343.6% 零售皮具鞋履249.3% 零售书籍音像31.2% 零售珠宝配饰2710.4% 零售玩具童装20.8% 零售精品超市10.4% 零售艺术家居2911.2% 餐饮餐饮5019.3% 娱乐影院10.4% 服务美容美发93.5% 合计259100.0% 业态品类数量占比 零售服装11343.6% 零售皮具鞋履249.3% 零售书籍音像31.2% 零售珠宝配饰2710.4% 零售玩具童装20.8% 零售精品超市10.4% 零售艺术家居2911.2% 餐饮餐饮5019.3% 娱乐影院10.4% 服务美容美发93.5% 合计259100.0% 以零
7、售为主，零售占75%，餐饮占20%，娱乐、服务占5% 服装服饰占零售类的70%，保证了对年轻人的吸引力和项目的收益 艺术家居类占到零售类的15%，体现了项目的特色 业态组合业态组合 打造 最潮流的 打造 最潮流的 “屯屯” 最时尚的最时尚的 “村村” 吃喝玩乐文化休闲区 消费水平更接近平民化 是一个汇聚书籍音像、艺术画廊、 酒吧等的时尚文化休闲消费中心 包括“尊贵品位区”、“艺术文化 酒吧区“、“潮流区”、文化广场 和时尚大道 吃喝玩乐文化休闲区 消费水平更接近平民化 是一个汇聚书籍音像、艺术画廊、 酒吧等的时尚文化休闲消费中心 包括“尊贵品位区”、“艺术文化 酒吧区“、“潮流区”、文化广场
8、和时尚大道 瞄准一线品牌和设计师品牌 打造国际奢侈品聚焦地 东座定位际一线品牌 西座定位国际时尚品牌 北座东国际知名设计师品牌 地下一层定位国内先锋知名设计师品 瞄准一线品牌和设计师品牌 打造国际奢侈品聚焦地 东座定位际一线品牌 西座定位国际时尚品牌 北座东国际知名设计师品牌 地下一层定位国内先锋知名设计师品牌牌 定位：年轻、时尚、前卫定位：年轻、时尚、前卫 定位：高端、先锋定位：高端、先锋 南区 北区北区 二、商业定位二、商业定位 南北区实行差异化南北区实行差异化 项目定位项目定位 二、商业定位二、商业定位 品牌策略品牌策略 新新 定位:潮 品牌新品牌新 概念新概念新 设计新设计新 感觉新感
9、觉新 新首次新首次引进品牌 太古凭借在香港积累的丰富 的商业运营经验、庞大的品牌资源和 招商实力，充分利用三里屯独特的建 筑优势，围绕“潮潮”的定位，尽量不 选择常见品牌，精选香港、日韩、欧 洲二、三线潮牌，其招商理念得到业 内和消费者的广泛认同，带动区域商 业升级换代。 其中最引人注目的是引进了大 量国际知名的新品牌。开业初期进入 三里屯village 的品牌中，有很多品 牌在当时是首次进入北京甚至中国的 品牌，如Apple、Fossil、Ben Sherman、 Steve Madden、Union American Bar & Grille、Element Fresh等。 品类品牌 服装
10、 品类品牌 服装Ben Sherman、 Moiselle、MNG、 SISLEY、WHITE COLLAR、Benetton Levis BMW Lifestyle 皮具皮具ACUPUNCTURE、 DR.MARTINE、Steven Madden、GEOX 配饰配饰EXPRESS FOSSIAL 餐厅餐厅/酒吧酒吧BLUE FROG、 Panino Teca Royal Tea 电子产品电子产品APPLE 二、商业定位二、商业定位 品牌策略品牌策略 除引进新品牌外，三里屯village另一个品牌策略就是打造品牌旗舰店，如Artini、LACOSTE、 Levis、Mizuno、Steve
11、Madden、BHG Supermarket、Esprit、Bestseller在都开设了旗舰店或北京地 区面积最大的门店，熟知品牌以全新的运营模式，体现项目与众不同的调性。 名称类型规模说明 Adidas体育品牌3160 （独占1栋4层楼） 全球旗舰店 Uniqlo休闲品牌1500中国最大面积店 Apple1000中国首家店 Puma亚洲旗舰店 Moiselle/Mademoiselle亚洲旗舰店 Columbia户外装备中国旗舰店 顺电高档家电2000 bestseller时尚女装993北京最大店 White-Collar女装高级成衣北京最大的专营店 b+ab 周生生珠宝内地旗舰店 Meg
12、aBox电影院1700个座位、8厅 montblanc1700中国最大店 品牌策略 新规模之首品牌 二、商业定位 品牌策略 新规模之首品牌 二、商业定位 品牌策略 新前卫装修品牌 二、商业定位 品牌策略 新前卫装修品牌 二、商业定位 为了契合“潮”的定位，项目要求所有品牌都 要为该项目设计一套独特的装修方案，要求并鼓励品 牌做出前卫的设计概念。 我们看到的it品牌等独特的装修设计，都是 品牌方为了迎合三里屯village“潮人潮地”的概念而 量身定做的，追求与众不同、绝不雷同的效果，更加 彰显了三里屯项目特立独行的气质。 体验式购物&高科技运用 阿迪达斯店内进行的miCoach Core Sk
13、ills 测试 仅通过简单的按键操作即定制属于自己的 独一无二个性足球衫 APPLE尽情体验自己想购买的数码产 品 品牌策略 二、商业定位 新突出体验品牌 品牌策略 二、商业定位 新突出体验品牌 鼓励品牌体验性、互动性营销，增强消费者的参与性，引领新的购物体验和消 费模式，用全新的模式、全新的感觉，吸引追逐时尚新鲜感的年轻人和潮流达人。 基本情况 商业定位 商业规划 亮点分析 案例总结 目录 三、商业规划三、商业规划 由11栋2-4层低密度独栋和 复式建筑构成 定位定位：年轻时尚、潮流 前卫 档次档次：中高档定位 客群客群：针对年轻时尚客 户群体组合业态 主营业态主营业态：以服饰为主 业态规划
14、业态规划：无明显业态 分区 品牌规划：品牌规划：按照潮流时 尚选择品牌，服装服饰品牌 以时尚热销品牌为主，餐饮 迎合酒吧气息，以轻餐、简 餐时尚休闲风味餐为主 代表品牌代表品牌：APPLE、阿 迪达斯旗舰店、uniqlo旗舰 店等 Fashion/Accessorie s Beauty House and Home Electronics Books Restaurants Cinema Art 南区：吃喝玩乐文化休闲区南区：吃喝玩乐文化休闲区 S1: 白领、米籣站、 QGGLE、FISHEVE CAFE S3: 江南布衣、seven days 、 CK JEANS S5: IZZUE、QUI
15、KSILVER、 播、 澳门味道、VILLAROOGE S9: 古老海西餐、酷石、宝 姿、STEVEMADDEN、PUMA S11: 周生生、CASIO、 esprit、ADIDAS S2: moiselle、北京品、REISS CHANG&BIORCK、lee cooper、 Teenplus、 S4: 贝纳通、天梭、FOSSIL、 2% 、 swatch、亮视点、 G2000 、ARTINI、Birkenstock S6: APPLE STORE、orchiry、 voremoda、Folli Follie、 bread n butter、b+ab S8: nike 、lasporsic、
16、 novo melacostec、columbia、 north face、 azona、nautica S10: uniqlo、mango、 levis、星巴克 S1S2 S3 S5 橙色大厅橙色大厅 S4 S6 S8 S10 S9 S11 南区一层 三、商业规划 南区一层 三、商业规划 S1: 白领（1+2） 、 QGGLE（1+2） S3: 速写、seven days（ 1+2）、CK JEANS（1+2） S5: IZZUE（1+2） 橙色大厅橙色大厅 S9: 酷石（1+2）、 宝姿（1+2）、 STEVEMADDEN（1+2）、PUMA （1+2） S11: 周生生（1+2）、 esprit（1+2）、ADIDAS（1+2） 南区二层南区二层 S2: 慕诗（1+2）、顺电 S4: 贝纳通（1+2）、 che che 、home&spa、G2000（1+2） S6: APPLE STORE（1+2）、 Jack&Jones、欧时力（1+2）、 b+ab（1+2）
