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1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 新政后市场表现及后市预判系列 流动性过剩下的房地产市场走势 Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010 本报告主要观点 2010年房地产调控的主基调是调结构、抑投机、控风险、明确责任，目标是抑制部分城市房价上 涨过快，今年来调控政策步步加码，在4月出台最严厉的信贷政策后9月进一步出台紧缩政策。 市场对新政的反应如历次调控
2、一样，出现了量跌价稳的走势，政策力度加大但成交量下跌幅度要 小于上一轮调控。其主要原因是目前国内外流动性泛滥，通胀日趋严重，大量资金进入楼市和股 市，造成了资产价格的上涨。同时开发商资金链也较为宽松，短期内价格下调压力不大。 近期的加息及两次上调准备金率，说明未来一段时间紧缩预期将常态化，同时也侧面反应了政府 调控房地产市场的决心异常坚决，后市政府或出台进一步的措施以巩固调控效果。开发商应该注 意到各种政策叠加对成交量的影响，以及进入加息通道后需求的变化， 进而做好中长期资金安 排和融资计划。 Code of this report | 3 Copyright Centaline Group,
3、 2010 本轮房地产调控政策回顾本轮房地产调控政策回顾 新政后深圳房地产市场表现新政后深圳房地产市场表现 透过表象看本质深层次原因剖析透过表象看本质深层次原因剖析 政策预期及后市展望政策预期及后市展望 2 2 1 1 4 4 3 3 Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2010 2007年来宏观调控主脉络 2007200820092010 保持政策的稳定 处理好保持经济平稳 较快发展 保持经济平稳 较快发展、调整经济 结构 调整经济 结构和管理通胀预期管理通胀预期 三者之间的关系 年初年初：防通胀，防过热 年中年中：保经济平稳
4、发 展，控制物价上涨过快 第四季度第四季度：全力保经济 增长，保增长、促内 需、调结构，货币政策 改为适度宽松 保增长、扩内需、 调结构、惠民生 低利率环境，出台 多项经济刺激计 划，拉动内需 提高宏观调控水平 着力提高政策的针 对性和灵活性 处理好保持经济平 稳较快发展、推动 结构调整和管理好 通胀预期的关系 Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010 房地产调控政策方向 20072008 2010 2009 政策平稳政策平稳 政策平稳政策平稳 政策先紧后松政策先紧后松 政策先紧后松政策先紧后松 政策步步加码， 逐步收紧 政
5、策步步加码， 逐步收紧 政策步步加码， 逐步收紧 政策步步加码， 逐步收紧 政策宽松，刺激成 交，年底收紧 政策宽松，刺激成 交，年底收紧 政策宽松，刺激成 交，年底收紧 政策宽松，刺激成 交，年底收紧 停止核准用于购买土地等用 途的房企IPO 提高土地增值税预征税率 打击假按揭、假首付、假房 价等行为 减免房地产交易税收如营业 税征收年限改为2年 支持自住型需求，首套普通 住宅贷款利率下浮30% 税收优惠收紧，如营业税征 收年限改为5年 贷款政策逐步收紧 行政手段强行打压市场需求 Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010
6、2010年房地产调控主基调：调结构、抑投机、控风险、明确责任 1月11日：“国十一条”1月11日：“国十一条” 1月11日：“国十一条”1月11日：“国十一条” 4月17日：“新国十条”提 高二套房贷门槛 4月17日：“新国十条”提 高二套房贷门槛 4月17日：“新国十条”提 高二套房贷门槛 4月17日：“新国十条”提 高二套房贷门槛 9月：双限政策9月：双限政策 9月：双限政策9月：双限政策 调整供应结构 对投资投机性需求采取差别化 信贷策略 严格开发项目资本金要求 明确地方政府责任 二套房贷首付款比例不得低 于50%，贷款利率不得低于基 准利率的1.1倍 大幅提高第三套及以上房贷 首付和利
7、率水平 暂停第三套住房贷款 首套房贷首付提高至3成 二套房贷首付比例至少4成， 利率上浮10% 各城市纷纷出台限购令，户 籍家庭限购2套住房（或限新 购一套住房） 2010年，由中央主导，自上而下的出台了系列调控房价的措施 大致可以从三个节点看： Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010 多重因素作用下，4月调控政策虽然严厉但经过短期消化对市场并没 有起到预期作用 因素一 1 因素二 2 因素三 3 因素四 4 地方政府对调控政策执行力度不够 市场流动性过剩，投资需求旺盛 通胀压力，保值资金进入楼市炒高房价 经历了09年的市
8、场回暖，开发商资金实力大幅提 高，抗风险能力增强，价格坚挺 银行对信贷政策的执行较为宽松 二套房贷政策收紧后，市场上存在多种规避政策 的手段 Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2010 调控步步加码 9月以来房地产调控政策一览 大中型金融机构存款准备金率达到17.5%提高存款准备金率0.5个百分点央行2010年11月16日 2007年12月来首次加息，金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现 行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31% 提高到5.56%；其他各档次存贷
9、款基准利率据此相应调整。 加息0.25个百分点央行2010年10月20日 日期日期发布方发布方名称名称关键内容关键内容 2010年9月29日 住建部、国土资 源部、监察部 联合发文 要求房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套 数。并将对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责。对政策落实不 到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。 2010年9月30日 央行、银监会 关于完善差别化住房信贷政策 有关问题的通知 一、各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以 上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。 二、
10、对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房 的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规 定。 三、各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房 2010年9月30日 国税总局 关于调整房产契税个人所得税 优惠政策的通知 一、对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未 成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住 房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。 二、个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。对出售 自有住房并在1年内重新购房的纳税
11、人不再减免个人所得税 2010年10月1日 深圳人民政府 关于进一步贯彻落实国务院文 件精神坚决遏制房价过快上涨 的补充通知 本市户籍家庭限购2套住房，能提供一年以上纳税证明和社保缴纳证明的非本市户 籍家庭限购一套住房 2010年11月29日 央行提高存款准备金率0.5个百分点 大中型既金融机构存款准备金率达到18%，创下历史新高 Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010 新一轮调控政策特点 本轮房地产调控的一个明显特点是：调控的手段已经由市场手段为主变为全方位、多部门联合调控，包 括传统的市场手段以及自上而下的行政干预。
12、VSVS 行政手段 市场手段 限购令 严格限定购房人的身份，减少市场需求 限定购房人购买数量 限贷令：停止第三套住房贷款 问责地方政府，追究政策执行不力之责 任 提高准备金率 加息 提高购房贷款利率 减少购房住房优惠 加大征收市场交易税收 Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010 本轮房地产调控政策回顾本轮房地产调控政策回顾 新政后深圳房地产市场表现新政后深圳房地产市场表现 透过表象看本质背后深层次原因透过表象看本质背后深层次原因 政策预期及后市展望政策预期及后市展望 2 2 1 1 4 4 3 3 Code of thi
13、s report | 11 Copyright Centaline Group, 2010 新政后，开发商迅速陷入深度观望，市场新批预售量急速回落，回落 幅度猛于415调控后 10月新批预售项目从高峰25个下降至8个，环比下降68%；新增供应面积环比9月下跌71%。而根据 数据显示，415调控后，5月市场新批预售项目及新批预售面积两指标环比回落44%和55% 2010年各月新批预售项目个数2010年各月新批预售面积（平米）2010年各月新批预售项目个数2010年各月新批预售面积（平米） 数据来源：中原地产数据平台 507570 227199 138031 92694 321540 915339
14、 263006 10/410/510/610/710/810/910/10 9 55 7 11 25 8 4月5月6月7月8月9月10月 Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2010 新开盘项目的成交率及整体市场成交量两指标均出现明显下滑,但下滑 的幅度少于415调控后 10月新开盘项目成交率急速下滑至35%，与此同时，10月整体市场成交量也出现明显下滑, 10月成 交面积环比9月份下滑36%；而据数据显示，415调控后，市场新开盘项目成交率为30%，成交量环 比则下跌49%。 2010年各月开盘成交率2010年各月开盘成交率
15、 0.46 0.70 0.39 0.30 0.31 0.45 0.54 0.59 0.35 0.0 0.1 0.2 0.3 0.4 0.5 0.6 0.7 0.8 1月3月4月5月6月7月8月9月10月 数据来源：中原地产数据平台 280238 141684 145905 133729 283137 571075 366239 10/410/510/610/710/810/910/10 2010年各月开盘成交量2010年各月开盘成交量 Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010 从新增供求比来看，本轮调控后，开发商的观望情绪
16、甚于415调控后 ，而市场需求层面的表现则较415调控后乐观 一手房市场新增供求比（套数）一手房市场新增供求比（面积）一手房市场新增供求比（套数）一手房市场新增供求比（面积） 数据来源：中原地产数据平台 10月市场新增供求下滑至平衡线1以下，而4.15调控后新增供求比则超过1.5 1.70 1.75 1.33 0.42 1.48 0.93 1.00 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 10/410/510/610/710/810/910/10 0.0 0.2 0.4 0.6 0.8 1.0 1.2 1.4 1.6 1.8 2.0 新增供应成交量供求比 1.81 1.60 0.95 0.69 1.60 0.72 1.14 0 100000 200000 300000 400000 500000 600000 700000 80000
