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1、房地产开发涉税实务专题房地产开发涉税实务专题 房地产开发企业的涉税业务一直是纳税重点。为帮助广大纳税人掌握税法知识，提高 办税能力，特选取房地产开发企业各环节最基本的涉税实务予以梳理，仅供您的参考。具体 执行以法律、法规、规章和规范性文件的规定为准。 1取得土地环节 城镇土地使用税城镇土地使用税 以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次 月起缴纳城镇土地使用税； 合同未约定交付土地时间的， 由受让方从合同签订的次月起缴纳 城镇土地使用税。 土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据， 依照规定税率计算 征收（具体税率参照当地规定）。 印花税（土地出让或转让
2、合同）印花税（土地出让或转让合同） 对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，按所载金 额万分之五贴花。 契税契税 国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为成交价格。契税的纳 税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有 土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。 房地产开发各环节税收政策详解：拿地阶段业务房地产开发各环节税收政策详解：拿地阶段业务 从事房地产开发的企业，应按规定向主管地方税务机关缴纳营业税、企业所得税、土地 增值税、城市维护建设税、土地使用税、房产税、车船税、印花税、个人所得税、教育费附 加等地方税收（费
3、）。同时房地产开发存在土地取得、前期规划、施工、销售、竣工等环节， 各个环节的税收问题存在不同的侧重点， 笔者以房地产开的各环节为线索， 详解房地产企业 的税收政策，以供纳税人参考。 一、拿地阶段 房地产开发企业在项目开发前， 通过各种途径获得国有土地使用权， 涉及到的地方税种 主要有：契税、耕地占用税、印花税、城镇土地使用税。 （一）契税 1、直接取得国有土地使用权成为纳税义务人 契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受单位和个人。即境内土地使用权、 房屋所有权发生转移时，承受的企业、事业单位、国家机关、军事单位、社会团体、其他组 织和个体经营者以及其他个人为契税的纳税人。因此，房地产
4、企业在项目开发前，通过各种 方式直接取得国有土地使用权，必然发生权属转移，成为契税的纳税义务人。 2、征税范围 中华人民共和国契税暂行条例（国务院令第 224 号）第二条规定可知，国有土地使 用权出让、土地使用权转让，包括出售、赠与、和交换均属于转移土地权属的范畴。 中华人民共和国契税暂行条例细则第八条规定，下列转移方式，视同土地使用权转 让、房屋买卖或者房屋赠与征税：以土地、房屋权属抵债或者作价投资、入股的；以获奖、 预购、预付集资建房款或者转移无形资产方式承受土地、房屋权属的；建设工程转让时发生 土地使用权转移的；以其他方式事实构成土地、房屋权属转移的。 因此，房地产企业通过出让、受让、抵
5、债、接受投资、受赠等直接取得土地使用权，就 属于契税的征税范围。 3、计税依据 财政部、国家税务总局关于契税征收中几个问题的批复（财税字199896 号）第 一条关于计税价格问题规定，根据中华人民共和国契税暂行条例（以下简称条例）第四 条第（一）款及中华人民共和国契税暂行条例细则（以下简称细则）第九条的规定，土 地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据是成交价格，即土地、房屋权属转移 合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。因此，合 同确定的成交价格中包含的所有价款都属于计税依据范围。 土地使用权出让、 土地使用权转 让、房屋买卖的成交价格中所包含的行政
6、事业性收费，属于成交价格的组成部分，不应从中 剔除，纳税人应按合同确定的成交价格全额计算缴纳契税。 财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知（财税 2004134 号） 规定：出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使 用权而支付的全部经济利益。 （一）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土 地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者 应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。 没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定： 1、评估价格：由政府批准设立的房地产
7、评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合 评定，并经当地税务机关确认的价格。 2、土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。 （二）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让 金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。 二、先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依 法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。 国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复 （国税函2009603 号）对北京市地方税务局关于国有土地使用权出让契税计税依据确定问题的请示 （京地 税地2009124 号）的批复如下：根据
8、财政部、国家税务总局关于土地使用权出让等有关 契税问题的通知（财税2004134 号）规定，出让国有土地使用权，契税计税价格为承受 人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使 用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。 因此，从上述文件来看，房地产企业取得土地的契税政策应关注以下几点： 第一， 以为取得该土地使用权而支付的全部经济利益为契税的征税依据。 全部经济利息 包括货币、实物、无形资产和其他经济利息，如国税函20021094 号规定，以项目换取等 方式承受土地使用权，属于契税征收范围。又如国税函2004322 号规定，以土
9、地出资，属 于契税征收范围，即投资方以土地出资，受让方以自身股权作为支付对价，计税依据则为作 价出资额。 第二，不得因减免土地出让金，而减免契税。 国家税务总局关于免征土地出让金出让 国有土地使用权征收契税的批复（国税函2005436 号）对北京市地方税务局关于对政 府以零地价方式出让国有土地使用权征收契税问题的请示（京地税地2005166 号）的批 复规定，根据中华人民共和国契税暂行条例及其细则的有关规定，对承受国有土地使用 权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金，而减免契税。 4、间接取得土地的契税问题 房地产企业实务中，通过企业股权转让、企业合并、企业分立等方式间接取得
10、土地使用 权。上述方式中，通常土地权属没有发生变更，一般不征收或享受免征契税的待遇。如财 政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知（财税2008175 号）规定， 在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税； 两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，且原投资主体存 续的， 对其合并后的企业承受原合并各方的土地、 房屋权属， 免征契税； 企业依照法律规定、 合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、 房屋权属，不征收契税。因此，房地产企业通过重组方式取得土地，存在契税的筹划空间。 （二
11、）耕地占用税 1、占用耕地建房成为纳税义务人 占用耕地建房和从事其他非农业建设的单位和个人，成为耕地占用税纳税人。因此，房 地产企业通过出让、受让方式直接占用耕地用于开发房产，自然成为耕地占用税纳税人。 但在原中华人民共和国耕地占用税暂行条例（国发198727 号）不适用外商投资 企业，因此，中华人民共和国耕地占用税暂行条例（国务院令第 511 号）2008 年 1 月 1 日实施前， 外商投资房地产企业占用耕地不是耕地占用税纳税人。 国务院令第 511 号实施后， 耕地占用税纳税人包括单位和个人， 单位包括国有企业、 集体企业、 私营企业、 股份制企业、 外商投资企业、外国企业以及其他企业和
12、事业单位、社会团体、国家机关、部队以及其他单 位；个人包括个体工商户以及其他个人。 2、征税范围 中华人民共和国耕地占用税暂行条例（国务院令第 511 号）第二条规定，耕地主要 指种植农作物的土地。 3、计税依据 中华人民共和国耕地占用税暂行条例（国务院令第 511 号）第四条规定，耕地占用 税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据。 4、纳税义务时间 经批准占用耕地的， 耕地占用税纳税义务发生时间为纳税人收到土地管理部门办理占用 农用地手续通知的当天。 （三）印花税 1、土地使用权出让、转让合同按产权转移书据征收印花税 房地产企业以出让、受让方式取得土地，须签订土地使用权出让合同、土地使用权转
13、让 合同。根据财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知（财税2006162 号）第 三条规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。 2、开发廉租住房、经济适用住房可减免印花税 财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知 （财税200824 号）规定，开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房， 在商品住房项目中配套建造经济适用住房， 如能提供政府部门出具的相关材料， 可按廉租住 房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的印花税。 （四）城镇土地税 1、使用城镇土地成为纳税义务人 中华人民共和国城镇土地使
14、用税暂行条例（国务院令第 17 号）第二条规定，在城 市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土 地使用税）的纳税人。 前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、 外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单 位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。因此，房地产企业取得的土地位于城市、县 城、建制镇、工矿区范围内，自然成为城镇土地使用税纳税人。正如国家税务总局关于受 让土地使用权者应征收土地使用税问题的批复（国税函发1993501 号）对成都市税务局 关于对国内受让土地者是否征收土地使用税的请示（成税
15、函1992463 号）批复规定， 中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例第二条规定：“在城市，县城，建制镇，工矿 区范围内使用土地的单位和个人， 为城镇土地使用税纳税义务人， 应当依照本条例的规定缴 纳土地使用税。” 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第四十九条 也明确规定：“土地使用者应当依照国家税收法规的规定纳税。”因此，凡在土地使用税开 征区范围内使用土地的单位和个人， 不论通过出让方式还是转让方式取得的土地使用权， 都 应依法缴纳土地使用税。 2、征税范围 房地产企业占用位于城市、县城、建制镇、工矿区范围内的土地。 3、计税依据 土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税
16、依据，依照规定税额计算征收。 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知（国税发200389 号）第二条第一款规定，购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地 使用税。房地产开发企业，应自房屋交付使用之次月起调减城镇土地使用税计税依据，但要 按未交房产与已交房产的建筑面积比例分摊计算城镇土地使用税。 已征用未开发的土地应按 规定全额征收城镇土地使用税。 房地产开发企业从全部交房后的次月起， 开发用地的城镇土 地使用税为零。 4、纳税义务时间 房地产企业城镇土地使用纳税义务时间，主要分以下三种情况： 第一，根据城镇土地使用税暂行条例第九条规定，对于新征用的土地，区分耕地与 非耕地缴纳城镇土地使用税。 征用的耕地， 自批准征用之日起满 1 年时开始缴纳城镇土地使 用税；征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳城镇土地使用税。 第二， 根据 财政部、
