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1、1五州帝景营销策划方案五州帝景营销策划方案第一部分大同房地产市场分析第一部分大同房地产市场分析一、区域版块分析一、区域版块分析对城区市场片区状态的分析，有利于掌握每个片区的优劣势、各自的开发形态和消费惯，以便于了解整个大同市房地产市场的发展走势，对项目有一个客观的认识和准确的定位。大同市房地产开发主要分为两大板块：传统的老城区板块和御东新区板块。1、1、御东新区板块御东新区板块御东新区作为大同市未来政治中心、文化中心、城市优先发展区，再建的都是一些规模较大，品质较高的大盘项目，如恒大绿洲、富力城、绿地城等。一方面受到政府的大力支持，另一方面大型房企的进驻，生活配套的逐步完善，御东作为一个新的居
2、住区域将发展成为一个配套完善的高档居住区。由于是新规划城区，这里的交通和地块条件都比较好，新的楼盘产品也极为丰富，出现和各种建筑风格和园林景观。前期人们对新城区的住宅也表现除了极大的热忱，销售情况也较好。市政单位、学校、体育场和医疗企业等也开始向东迁移，促使御东的房价一路攀高，现在御东的均价在4500元/，而在御东购房的客户大多以改善型居住为主,但是随着国家对楼市的调控，大同市房地产发展过快已经完全达到饱和，2013年初国家统计局公布了2012年房地产发展高危城市前50名，大同排名第十，各大房企也开始打价格战快速2消化产品，大型房企又把目光转向了一二线城市，随着耿市长的离去让人们对未来御东的发
3、展产生了质疑，更有甚者认为大同市将步鄂尔多斯的后尘，成为中国第二个鬼城。御东新区楼盘大多以名企、大盘、品质、精装修、环境、体验式购房及未来的发展前景为主要卖点。包括富力城、绿地世纪城、千禧御东画卷、复地御蓝湾、东方名城、华北星城、亲水湾龙园、御昌佳园为主要代表。2、2、老城区板块老城区板块以御河西路为界，北至雁同路站，南至三环路，西至西环路为老城区板块。传统的老城区，因文化古城的建设，大拆大建，大多以城中村改造的形式发展，拆迁成本大，周期长，可供开发利用的地块越来越少，成本越来越高。未来新增的供应量有限。但老城区板块因其教育、交通、医疗、商业等配套完善，仍是客户购房的首选地段。老城区板块以改善
4、型需求为主，刚需为辅，大多是地缘性客户。老城区的主要代表项目有太阳城、月亮湾、凯德世家、国际丽都、水泉湾龙园、紫润芳庭、碧水云天、万城华府、北馨理想城、凯旋城等。老城区楼盘都以品质、学区为重要卖点。3、3、城南板块城南板块南环路以南，至新南站为两年新发展起来的板块，过去人们认为过了南环路就等于出了城，随着南环路沿线保障房和安置房的建设，以及伴随南城大型商业设施的建设，南城迎来了前所未有3的发展机遇。包括东信广场、大同商品城、温州商贸城、亿丰商贸中心等在内的商业设施的快速建成，南城以其便捷的交通，逐步完善的配套，高性价比的优势，逐步占据了优势。城南板块，主打刚需，低总价是其优势。4、4、城北板块
5、城北板块雁同路以北至白马城一线，是大同城北板块，其发展速度最慢。但周边居民区众多，需求强劲，后期仍有上升空间。包括火车站、东风里、新华街、铁路小区、北苑生活区、3528生活区等，后期仍有许多潜在的供应量。城北板块主要以铁路、3528等地缘性客户为主，改善型需求和刚需并重。5、城西板块西环路以西为城西板块，如五洲帝景、绿洲西城、枫林逸景、桐城金域、晨馨花园、恒圆魏都、睿和新城等，以大盘、低密度、小户型、低总价，刚需为主要特征。房价低，户型小，环境好，主要吸引了云冈沟、口泉沟、矿务局、南郊区、左云县、新荣区等区域的客户。二、各区域版块的代表楼盘二、各区域版块的代表楼盘1、城北至白马城1、城北至白马
6、城代表楼盘有：奕城名都、观澜华府、鸿浩尚林郡等。4奕城名都奕城名都项目名称奕城名都开发商奕城房地产开发公司项目位置雁北煤校北50米代理机构山西浩翔联创占地面积14万总建面35万车位比1:1.2容积率2.2绿化率38密度总套数574，3栋交房日期2015.4.20开盘日期2013.1.12和2013.1.27最高价3748元/最低价2488元/总销售率35均价3180元/付款方式一次性、分期（分期比一次性贵300014000元）户型配比70、80、90、11070占60%广告投放短信、围挡、报纸、公交移动电视和DM单观澜华府观澜华府项目名称观澜华府开发商山西远为房地产开发公司项目位置北岳中学北行
7、200米代理机构金泰中和占地面积25万总建面积70万车位比1:1容积率2.8绿化率30%密度总套数420，3栋交房日期2014年底开盘日期2013.1.13最高价3180元/最低价2680元/总销售率45%均价2980元/付款方式一次性、分期（比一次性贵50元/）户型配比85、90、100、120广告投放短信、围挡、报纸、公交移动电视和DM单5城北的楼盘主要客户集中在北面片区，以火车站、3528周边的客户为主，人们消费水比较低，北面给人的感觉有点脏、乱、差，交通不方便，所以楼盘的整体品质不高。铁路工薪阶层、3528生活区、新荣区的人为主要客户构成。2、城南至新南站2、城南至新南站城南的居住人群
8、较少，最几年也在向南面发展，随着一些大型商场的兴起（东信、云中物流园、温州商贸城、亿丰国际），购物中心南移，更多的人把目光移向了南面。南城也兴起了大规模的住宅，除了大型的拆迁安置区以外，商品房也在大规模的建设，代表楼盘有华阳日月城和枫林逸景等。枫林逸景枫林逸景项目名称枫林逸景开发商大同市万城房地产开发有限责任公司项目位置周家店岗楼西1300米代理机构北京协诚代理占地面积40万总建面积80万车位比2:1容积率2.0绿化率40%密度总套数交付日期2013.6开盘日期2012.9.20最高价3820元最低价3180元/总销售率均价3500元付款方式一次性优惠3%，其他没有优惠户型配比主力户型集中在9
9、2左右广告投放短信、围挡、报纸、公交车体、DM单和灯盏广告6华阳日月城华阳日月城：一期2012年下半年开盘，开盘均价为3000元，户型为60、70、80、90，以小户型经济适用为主，由于价格比较低开盘到现在基本上销售到85%，二期开盘时间大概在2013年4月至6月之间，预估均价为3200元/。城南片区主要消费群体是周边市民和矿务局客户，也有部分市里客户过去。从华阳日月城的火爆销售中不难看出，大同市虽然已建成和在建楼盘几饱和，但是大同市购房客户的需求量还是很大，只是大同市之前在建的楼盘都标榜着学区、地段、高品质，价格也不断的上涨，把一些经济实力不足的客户拒之门外，随着这些客户逐步的增多，这一块的
10、消费力已经蓄势待发，而华阳日月城在好的时机推出适合的产品，满足这一部分客户的需求因此销售火爆是非常正常的，因此从它的销售中可以看出大同潜在的购房人群量还是很多的。华阳日月城华阳日月城项目名称华阳日月城开发商大同市华阳房地产开发有限责任公司项目位置大同市区开源街代理机构占地面积总建面积车位比容积率绿化率35密度总户数交付日期2014年8月开盘日期2012年10月最高价3800元/最低价2580元/总销售率85均价3400元/付款方式一次性户型配比60、70、80、90、120广告投放短信、户外、报纸、公交车体、出租车广告、DM单7补充开盘时均价为3000元/左右，一次性付款不能按揭学区大同十四小
11、、大同三中3、城西至五里店3、城西至五里店代表楼盘有：五州帝景、宏洋美都、凯顺家园、中建伟业。凯顺家园凯顺家园项目名称凯顺家园开发商山西凯琪房地产开发有限责任公司项目位置宋庄南路代理机构个人代理占地面积总建面积50万车位比容积率绿化率35%密度总套数1000套，5栋交付日期2014年底开盘日期2012.10最高价4000元/最低价3300元/总销售率70%均价3700元/付款方式一次性与分期单价差160元/户型配比主力户型集中在90左右广告投放短信、围挡、报纸、公交车体和DM单灯展广告补充凯顺家园开盘均价为3500元/，在开盘形式较好情况下每米涨价200元宏洋美都：宏洋美都：一期仅剩尾房，二期
12、位于清远西街南侧，四周都有多层环绕，二期名称为宏洋美弟，地块现有部分房屋未拆迁，预计4月份左右会开盘，开盘价格估计在3500元/。如果开盘的话不论在价格上还是地段上对我们都会有很大的冲击。8中建伟业大齿项目中建伟业大齿项目：地处清远西街的北侧紧挨凯顺家园，占地600亩，售楼部正在装修3月15日销售人员全部进场，目前配置有40名销售人员正在培训，预计进场之后即将开盘，价格暂时没有对外公布，根据周边楼盘的定价策略，估计价格不会定的太高。这也是对我们威胁比较大的一个楼盘。据了解，中建伟业大齿项目即将在4月份开盘，为了回笼资金前期售价在30003500元。绿洲西城绿洲西城项目名称绿洲西城开发商大同市华
13、岳地产开发有限责任公司项目位置大同市十里店代理机构占地面积520000总建面积800000车位比容积率1.97绿化率36.5密度总户数30000交付日期2011年8月开盘日期2010年7月最高价3200元/最低价2870元/总销售率均价3100元/付款方式一次性，优惠3户型配比120-130的三居70-90的二居广告投放短信、户外、报纸、公交移动电视、出租车广告、DM单学区起点中学9桐城怡景桐城怡景项目名称桐城怡景开发商深特集团项目位置西环大庆路口北侧代理机构占地面积4万总建面积17万车位比容积率3.0绿化率40密度总户数670交付日期2011年9月开盘日期2010年9月最高价最低价3950元/总销售率均价4200付款方式一次性每米优惠100元，按揭优惠50元户型配比135-145（3/2/2）171/164(4/2/2)广告投放短信、户外、报纸、公交移动电视、出租车广告、DM单学区四十小推广主题观山/怡家/融天下全新公园式社区80米楼间距10000米中央园林4、4、御东新区恒大绿洲御东新区恒大绿洲项目名称恒大绿洲开发商恒大地产项目位置大同开发区御河东路与南环路交汇处往南500米代理机构占地面积
