亳州路商业项目市场调查分析

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1、亳州路商业项目 市场调查分析 合肥房地产市场总体分析合肥房地产市场总体分析 2011年房市调控为近年来最为严厉的一年，2012年坚定不移的贯彻房地 产市场调控政策 2011年房市调控为近年来最为严厉的一年，2012年坚定不移的贯彻房地 产市场调控政策 2011年房地产调控政策 继续实施差异化房贷政策 数次上调存款准备金率 出台新国八条 数次上调存贷款基准利率 出台新国五条 2012年3月16日主持召开国务院常务会议， 其中“坚定不移的贯彻房地产市场调控政 策”是今年要努力完成的七大任务之一。 房地产市场调控处于关键阶段 房价还远远没有回到合理价位 亟须做好房地产发展顶层设计 财税金融可发挥更好

2、作用 宏观背景政策调控宏观背景政策调控 宏观背景政策调控宏观背景政策调控 政策对住宅市场影响 随着2011年3月政府限 购政策的出台，延续了“ 新国八条”本地户口限二 禁三，外地户口限一禁二 等政策内容。 受政策影响合肥住宅市 场再现跳跃式发展的可能 性很小，未来一段时间合 肥住宅市场发展刚需为主 力军，小户型、性价比高 的楼盘将成为市场需求的 主力。所以量跌价稳将成 为是合肥商品住宅的主旋 律。 限购主要是针对商品房住宅市场，对商业地产并未造成太大影响， 相反，相反更吸引了一大批在住宅市场受到打压的投资客转战投资商 业地产市场。一时间，各种商业峰会相继召开，商铺、写字楼等成为 投资客的首选。

3、开发商对合肥商业地产发展持乐观态度。 宏观背景政策调控宏观背景政策调控 合肥房地产市场总体分析合肥房地产市场总体分析 合肥141规划图 2012年，合肥将继续实 施大规划、大发展的宏伟蓝 图，新规划立足城市“141” （1个老城区+4个城市组团+1 个滨湖新区）空间发展布局 ，发展大商贸、建设大市场 、搞活大流通，构筑现代商 业体系，提升合肥现代商贸 流通业的整体水平，促进现 代服务业发展，努力将合肥 建设成为“东进西出、辐射 南北”的区域性商贸中心、 物流中心、会展中心。 宏观背景市政规划宏观背景市政规划 宏观背景市政规划宏观背景市政规划 从合肥市总体规划图和141规划图可以看出，合 肥发展

4、正处于由老市中心区域向市区外围迅速扩张时 期。 这一规划将大力促进规划内的城市外围方向房地 产市场发展，对房地产市场的发展，具有巨大的引导 和推动作用。 宏观背景市政规划宏观背景市政规划 合肥房地产市场总体分析合肥房地产市场总体分析 合肥经济圈经济增长领跑全省，综合实力显著增强。2010年，合肥 经济圈实现地区生产总值4741.2亿元，占全省比例的38.7%，圈内人均 GDP达2.4万元左右，是2005年（9766元）的2.5倍，远远高于全省平均水 平。 合肥经济圈经济增长领跑全省，综合实力显著增强。2010年，合肥 经济圈实现地区生产总值4741.2亿元，占全省比例的38.7%，圈内人均 G

5、DP达2.4万元左右，是2005年（9766元）的2.5倍，远远高于全省平均水 平。 800800- -4000US$4000US$40004000- -8000US$8000US$80008000- -20000US$20000US$ 高速增长高速增长平稳增长平稳增长衰退增长衰退增长 0 0- -800US$800US$ 启动启动 人均GDP水平与房地产发展的关系人均GDP水平与房地产发展的关系 合肥经济圈已成为安徽省综合实力最强、发展最快的区域房地产市场进 入成熟阶段 宏观背景市场需求宏观背景市场需求 人均GDP指标 美元 人均GDP指标 美元 城市化率城市化率商业地位商业地位商业发展形态

6、商业发展形态消费特征消费特征 1100以内25%初级水平与农业经济相匹配的原始状态生存型消费 1100-3000 1100以内25%初级水平与农业经济相匹配的原始状态生存型消费 1100-300045%传统商业百货商场、商业街、批发市场等目的型购物45%传统商业百货商场、商业街、批发市场等目的型购物 3000-550060%3000-550060%多样化、规模化的现代商业多样化、规模化的现代商业大型购物中心、超市、专卖店、精品店等大型购物中心、超市、专卖店、精品店等休闲型消费休闲型消费 5500以上70% 推动城市发展和区域进步的 新动力 SHOPPINGMALL、旅游地产、商务地产、物流 等

7、综合商业 享受型消费5500以上70% 推动城市发展和区域进步的 新动力 SHOPPINGMALL、旅游地产、商务地产、物流 等综合商业 享受型消费 安徽经济信息中心发布“经济蓝页”显示，我省经济自2003年以来已连续六年 保持两位数增长。2011年我省人均GDP将突破3000美元，“十二五”期间将达到 5000美元。 安徽经济信息中心发布“经济蓝页”显示，我省经济自2003年以来已连续六年 保持两位数增长。2011年我省人均GDP将突破3000美元，“十二五”期间将达到 5000美元。 合肥商业发展处于合肥商业发展处于现代商业的初步发展现代商业的初步发展阶段阶段 鼓楼商城鼓楼商城 步行街步行

8、街 元一购物中心元一购物中心明发商业广场shoppingmall明发商业广场shoppingmall 墨菲定律墨菲定律 宏观背景市场需求宏观背景市场需求 尽管合肥房地产市场尽管受到房地产调控政策的影响，但从市政规划和市 场需求的长远角度看，市场的发展潜力和发展空间巨大，尤其是商业地产， 其发展趋势将处于持续平稳上升的状态，机遇大于挑战。 合肥作为快速发展的二线城市，其城市化的迅猛发展，城市人口的不断壮 大，从长远角度讲，使得房地产市场的需求量不断壮大，给地产市场的发展 带来了良好的发展需求和发展机遇。 宏观背景小结宏观背景小结 合肥房地产市场总体分析合肥房地产市场总体分析 1994年之前合肥传

9、统的商业中心在三孝口，94-96年转移至四牌楼，目前基本形成三孝口、四牌楼 两个商业中心并存的格局 1994年之前合肥传统的商业中心在三孝口，94-96年转移至四牌楼，目前基本形成三孝口、四牌楼 两个商业中心并存的格局 商圈划分商圈演变及扩张商圈划分商圈演变及扩张 合肥出传统的商业中心在向外 围快速扩张的同时，过去的商业边 缘区域已成为中心商业的组成部分 或者区域性商业的中心。合肥逐步 形成了以传统市中心商圈为核心， 七个新区域商圈并存的局面 合肥出传统的商业中心在向外 围快速扩张的同时，过去的商业边 缘区域已成为中心商业的组成部分 或者区域性商业的中心。合肥逐步 形成了以传统市中心商圈为核心

10、， 七个新区域商圈并存的局面 北一环商 圈 北一环商 圈 马鞍山路商圈马鞍山路商圈 南七商 圈 南七商 圈 政务区商圈政务区商圈 黄潜望商圈黄潜望商圈 新站商圈新站商圈 市中心商圈市中心商圈 经开区商 圈 经开区商 圈 随着城市的快速发展，合肥商圈 由原来的市中心地带逐步像城市边 缘发展，同时商圈的综合性和商圈 内的商业品质也在逐步提升。 随着城市的快速发展，合肥商圈 由原来的市中心地带逐步像城市边 缘发展，同时商圈的综合性和商圈 内的商业品质也在逐步提升。 商圈划分商圈演变及扩张商圈划分商圈演变及扩张 北一环商圈 市中心商圈 新站商圈 主要以苏宿州路和步行街为横纵，周边有大型商场、专 卖店、

11、超市等，是合肥市最繁华、人流量最大的地段， 辐射范围广，服务群体主要为综合性中高档消费群 北一环区域以为成熟的商业圈，商业地产主要以高档写 字楼、金融办公为主、大型超市为主，如财富广场、汇 丰广场、新天地广场、祥源广场、大润发超市等。 三里庵区域内的商业地产业态形式主要为高档写字 楼、大型超市、影院、娱乐、餐饮等，该区域内的人群 消费指数较高，购买能力较强。如国购广场、之心城、 置地投资广场、环球国际金融中心、汇金大厦等。 该区域既有辐射周边生活区的零售商场、大型超市，又 有各类批发、物流、仓储等业态，如沃尔玛、白马服装 城、安徽大市场等零售批发巨头云集，形成了良好的商 业氛围 北一环商圈 商

12、圈划分商圈特点商圈划分商圈特点 黄潜望商圈政务区商圈 马鞍山路商圈 南七商圈 该商圈为新兴的商业圈，其中的商业物业多以大体量的 城市综合体形式出现，预计未来几年内发展势头迅猛。如 政务文化新区商业街、置地广场、蔚蓝商务港、港澳广场 、新城国际、绿地蓝海、华邦世贸城、等。 该区域业态主要以高档写字楼、城市综合体、商业中心为 主，也是未来商业地产发展的潜力地段。如新华金融广 场、大唐广场、金地1912、西环中心广场、港汇广场、印 象西湖、汉嘉都市森林、凤凰城商业广场等 从万达广场到家乐福一直延伸至合家福广场，随着南北 高架初现规模，该处将吸引一定的人气 以百大南七商厦为现有主体，借助望潜交口、杜岗

13、 、锻压厂、变压厂、皖安厂等改造项目，可以预见南七 商圈在未来几年内将逐步发展。 商圈划分商圈特点商圈划分商圈特点 合肥商业发展变化迅速，商业规划变更频繁； 合肥商圈由原来的市中心商圈为主的模式，逐步发展成多个商圈并存共同发展的模式； 在合肥，单个商业项目的成功运做就有可能改变区域商业格局； 城市人口的不断增长，城市的的人流、车流量不断壮大，同时伴随着大型居住社区、高档居住区 等社区的发展，沿街商铺和社区邻里型商业配套发展也在不断完善； 随着部分行业的快速发展，行业规模不断壮大，逐步形成了一定的行业优势，行业性专业市场成 规模发展也成为地产发展方向之一，如服装城、家居建材城等。 商业地产发展现

14、状及走势 商圈划分商圈小结商圈划分商圈小结 合肥房地产市场总体分析合肥房地产市场总体分析 21 产品萌芽期产品萌芽期产品萌芽期产品萌芽期 （19951995199519952000200020002000） 形象转变期形象转变期形象转变期形象转变期 （20012001200120012006200620062006） 快速发展期快速发展期快速发展期快速发展期 （2007200720072007至今）至今）至今）至今） 代表楼盘代表楼盘代表楼盘代表楼盘: : : : 财富广场财富广场财富广场财富广场1 1 1 1、天徽大厦、天徽大厦、天徽大厦、天徽大厦 仁和大厦、期蓝鲸国际仁和大厦、期蓝鲸国际仁

15、和大厦、期蓝鲸国际仁和大厦、期蓝鲸国际 代表楼盘代表楼盘代表楼盘代表楼盘: : : : 置地投资广场、置地投资广场、置地投资广场、置地投资广场、 绿地绿地绿地绿地 赢海、汇金大厦赢海、汇金大厦赢海、汇金大厦赢海、汇金大厦 富广大厦、新城国际富广大厦、新城国际富广大厦、新城国际富广大厦、新城国际 代表楼盘代表楼盘代表楼盘代表楼盘: : : : 邮电大厦、金城大厦邮电大厦、金城大厦邮电大厦、金城大厦邮电大厦、金城大厦 合肥写字楼的发展始于20世纪90年代，在长江路市中心区域出现了一批以安徽邮电大厦、金城大厦为代表的高 档写字楼物业，并很快成为大型国企的办公场所； 合肥写字楼的发展始于20世纪90年

16、代，在长江路市中心区域出现了一批以安徽邮电大厦、金城大厦为代表的高 档写字楼物业，并很快成为大型国企的办公场所； 自2000年以后，写字楼市场才真正开始进入快速发展阶段，产品不断更新升级，区域分布扩大，市场接受度不 断提升，其发展大致可以分为三个发展阶段： 自2000年以后，写字楼市场才真正开始进入快速发展阶段，产品不断更新升级，区域分布扩大，市场接受度不 断提升，其发展大致可以分为三个发展阶段： 从整体发展来看：2006年以前的写字楼布局一直是以围绕传统的中央商务区为主，并逐渐向一环沿线 扩展；此后随着政府对新的商务区规划的出台， 从整体发展来看：2006年以前的写字楼布局一直是以围绕传统的中央商务区为主，并逐渐向一环沿线 扩展；此后随着政府对新的商务区规划的出台，合肥写字楼市场呈现多区域同时发展的趋势。合肥写字楼市场呈现多区域同时发展的趋势。 写字楼区域划分写字楼发展写字楼区域划分写字楼发展 随着经济水平的不断提升，企业进写字楼办公逐步成为一种大趋 势，合肥地区形成了7个商务区域并存的局面 市中心商 务区