项目管理 振业惠阳项目前期定位报告

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1、项目管理 振业惠阳项目前期定 位报告 项目管理 振业惠阳项目前期定 位报告 谨呈:惠阳市振业创新发展有限公司 振业惠阳项目前期定位报告振业惠阳项目前期定位报告 二00六年五月 目录目录 第一部分 项目区域价值分析7 一、影响区域城市发展与规划的因素7 1、惠阳区总体城市发展与规划7 1.1.规划背景7 1.2.具体规划发展措施7 1.2.1.调整优化发展思路7 1.2.2.调整优化城市规划9 1.2.3.调整优化产业布局9 1.2.4.调整优化外商投资和民营经济发展措施10 2、区域在惠阳区城市发展与规划中的功能定位10 2.1.惠阳新中心区发展规划10 2.1.1.规划背景10 2.1.2.

2、地理位置与自然条件11 2.1.3.规划性质及规模11 2.1.4.土地利用规划13 2.2.区域在惠阳区城市发展与规划14 2.2.1.秋长概况14 2.2.2.基础设施15 2.2.3.金融商贸16 2.2.4.工业概况16 2.2.5.优惠政策17 2.2.6.房地产发展现状17 二、区域发展研究现状19 1、区域经济社会发展现状19 1.1.惠阳地区城市发展概述19 1.2.惠阳地区产业结构简述19 1.3.惠阳区域竞争力分析22 1.4.大亚湾宏观经济分析23 2、区域的配套设施现状25 3、区域的交通组织现状26 三、区域未来发展研究29 1、区域经济社会发展预测29 2、区域未来

3、产业布局研究 .30 3、区域的配套设施建设 .30 4、区域的未来交通体系研究 .32 4.1.五横三纵，密切合作32 4.2.近期将开工的部分交通项目33 4.3.小节34 四、项目区位价值分析35 1、项目区位价值35 1.1.地理区位价值35 1.2.投资价值35 1.3.发展趋势36 2、各物业类型研究范围确定37 第二部分 项目住宅可行性研究 .38 一、住宅开发与项目总体开发的关系 .38 二、惠阳住宅开发宏观市场环境 .38 1、惠阳区住宅市场供需状况及特征分析38 1.1.土地市场供应分析38 1.2.房地产企业大宗土地储备情况39 1.3.片区在售项目供应分析40 1.4.

4、需求状况41 2、惠阳区住宅市场需求及特征分析42 3、住宅客户行业分布分析42 三、可比住宅案例调查43 1、半岛1号 .43 2、棕榈岛 .45 3、中铭豪园 .47 4、瑞景居 .49 5、锦江国际花园 .51 6、中区华府 .53 四、区域住宅市场需求因素研究55 1、区域城市功能规划对住宅开发的影响 .55 2、区域的产业分布与发展 .57 3、区域住宅的对外辐射能力 .60 4、区域住宅与区域外商务区的竞争分析 .61 五、项目目标消费群体研究62 1、目标客户地理区域来源分析 .62 2、目标客户租赁习惯与特点 .63 六、住宅开发可行性研究64 1、未来区域住宅市场发展趋势 .

5、64 2、潜在客户来源总量与结构 .65 3、项目住宅开发可行性分析 .65 第三部分 项目商业可行性研究 .67 一、项目商业发展与项目总体开发的关系 .67 二、惠阳区商业房地产宏观市场环境 .67 1、惠阳商业房地产供需状况分析67 1.1.近年惠阳商业房地产供应总量67 1.2.近年惠阳商业房地产交易总量68 2、惠阳商业消费需求心理、习惯分析68 2.1.购铺首选区域68 2.2.购买商铺考虑因素69 2.3.选择购买商铺的形式69 2.4.购买商铺的目的70 三、惠阳区商业房地产现状70 1、惠阳区商业特征70 1.1.区域商圈定义70 1.2.商业格局71 2、惠阳在售及典型项目

6、分析72 2.1.锦江国际72 2.2.时代广场73 2.3.惠阳电子城74 2.4.世贸广场75 3、总结分析75 4、惠阳区商业业态概况76 4.1.业态分布76 4.2.租金与售价情况77 4.3.租金与售价分析77 4.4.惠阳区商业市场分析78 4.5.惠阳区商业特征及趋势79 四、项目所在区域商业研究80 1、片区商业格局 .80 2、消费习惯分析 .81 3、片区商业发展趋势 .81 五、项目商业发展模式借鉴81 1、社区商业的分类81 2、万科商业开发案例分析 .83 3、区域商业开发案例分析 .85 4、商业开发策略 .87 六、结论 .88 第四部分 项目写字楼可行性研究

7、.89 一、写字楼开发与项目总体开发的关系 .89 二、惠阳写字楼开发宏观市场环境 .89 1、惠阳区写字楼市场供应及特征分析89 2、惠阳区写字楼市场需求及特征分析 .89 3、写字楼客户行业分布分析 .90 三、区域写字楼市场需求因素研究90 1、区域城市功能规划对写字楼开发的影响 .90 2、区域的产业分布与发展 .90 3、区域写字楼的对外辐射能力 .91 四、写字楼开发可行性研究91 1、未来区域写字楼市场发展趋势 .91 2、潜在客户来源总量与结构 .91 3、项目写字楼开发可行性分析 .92 4、项目写字楼开发规模建议 .92 第五部分 项目整体物业定位 .93 一、项目分析 .

8、93 1、项目区位及区域概况 .93 2、项目地块分析 .93 2.1.土地面积及其红线图93 2.2.地质地貌状况94 2.3.周边的建筑物95 2.4.绿化景观96 2.5.自然景观97 2.6.环境污染状况97 3、对外交通 .99 4、项目规模 .99 5、项目SWOT分析 .100 5.1.优势100 5.2.劣势100 5.3.机会101 5.4.威胁101 5.5.项目SWOT小结101 二、项目定位 .102 1、定位策略的把握102 1.1.定位的基准原则102 1.2.定位的逻辑结构103 2、客户定位103 2.1.潜在客户分布及构成103 2.2.本项目目标客户需求分析105 2.3.主要目标客户共同特征分析105 3、项目开发主题定位107 3.1.主题定位107 3.2.定位释义108 4、产品定位113 4.1.产品定位方向113 4.2.产品组合建议115 4.2.1.主要功能组合建议115 4.2.2.