项目管理 襄阳电厂项目融资计划书

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1、项目管理 襄阳电厂项目融资计划 书 项目管理 襄阳电厂项目融资计划 书 襄阳电厂房地产项目 融资计划书融资计划书 湖北上达投资有限公司湖北上达投资有限公司 二 0 一二年九月 目录 第一章公司介绍 1第一章公司介绍 1 第二章项目分析 3第二章项目分析 3 第三章市场分析 6第三章市场分析 6 第四章市场定位 30第四章市场定位 30 第四章管理团队 43第四章管理团队 43 第五章财务计划 46第五章财务计划 46 第六章融资方案的设计 57第六章融资方案的设计 57 第七章项目技术经济效益评估及融资方案 60第七章项目技术经济效益评估及融资方案 60 第一章公司介绍第一章公司介绍 一、 公

2、司简介一、 公司简介 (一)公司注册资本金(一)公司注册资本金 湖北上达投资有限公司成立于 2007 年，注册资本金 1000 万元。 (二)公司专业经营(二)公司专业经营 湖北上达投资有限公司有限公司经工商局核准登记注册成立， 公 司主营业务是房地产开发及商品房销售，兼营房屋租赁、物业管理、 酒店投资等业务。湖北上达投资有限公司的足迹遍布湖北、广州、衡 阳、长沙、张家界等城市。 (三)公司宗旨与战略(三)公司宗旨与战略 企业历史的作用在于思想文化的明鉴， 这种沉淀带给我们的不仅 是优良传统，更是一种前行的动力和追求，也是一种洞悉现实的眼界 和行为逻辑思考； 在发展中，我们始终认为人是核心因素

3、。我们重视员工的创造力 和团队凝聚力，我们专注客户生活价值和品味的实现。 我们坚持合作多方的价值共赢， 我们致力于企业公民对社会的贡 献。 (四)公司定位及优势(四)公司定位及优势 湖北上达投资有限公司将以高端房地产开发为主导，兼顾商业、 酒店、物业管理及贸易多元化发展，成为品牌声誉卓著的综合型房地 产运营商。 公司是一家区域性房地产开发公司，拥有区域性优势，本地政策 扶植，融资渠道广泛，流动资金充足等优点。 (五)公司运作能力以及服务特点(五)公司运作能力以及服务特点 公司现拥有专业团队运作项目，对于各种项目有很强的操作经验 同时又累积了过往以来的房产经验，形成系统化的服务内容。 二、 项目

4、前期阶段二、 项目前期阶段 与湖北省襄阳市政府及华电襄阳电厂洽商， 开发襄阳电厂房地产 项目。该项目已获得襄阳市政府立项批准及襄阳电厂委托开发协议。 （具体批示文件复印件详见附件） 三、 董事会决议三、 董事会决议 公司在董事长陈洪主持下,召开襄阳电厂房地产开发项目需要融 资的专题会，经过公司决策层调研的同意本项目开发融资，考虑股权 合作与债权合作两种模式向社会公开筹资开发该房地产商住项目。 第二章项目分析第二章项目分析 一、 项目的基本情况一、 项目的基本情况 (一)开发范围(一)开发范围 1、区位 本项目用地位于襄城庞公北片区滨江地段， 南与华电小区一期用 地相连，北临汉江，由城市道路将用

5、地分为四个地块。 2、用地范围 用地位于华电住宅小区一期用地北侧， 跨越建锦路， 北至滨江路。 用地面积为 94.7 亩。 (二)规划要求及有关约定(二)规划要求及有关约定 1、保护汉江堤防和水资源环境，合理利用周边环境，加强小区 生态环境建设。 2、结合滨水特色，塑造良好的滨江景观。 3、对土地进行开发强度控制，合理开发利用土地。 4、相临地块统一规划，协调建设。 本项目征用土地总面积为 94.6 亩，其中代征城市道路面积为 2.60ha,代征公共绿地为 0.59ha。依据襄樊市庞公北片区控制性详 细规划 ，滨江地块属于滨江景观重点控制区，开发强度（建筑密度、 建筑高度、绿地率）给予以一定的

6、控制，规划应保证滨江绿化走廊建 设和滨水视线通廊，保持滨江开敞通透性。 该项目经我公司与华电集团襄阳电厂协同与襄阳市政府洽谈， 在 合法、平等、互惠互利的基础上，市政府将会给与本项目相应的优惠 政策。项目的土地证、用地规划许可证、项目规划许可证、开工证和 销售许可证等五证在摘牌后办理。 二、 主要规划指标二、 主要规划指标 土地面积 94.6 亩,建筑面积:201,914.24 平方米，用地性质 为商住用地，容积率 3.2。 项目项目数额数额项目项目数额数额项目项目数额数额 总用地面积 63,098.20 可规划用地面积 63,098.20 高层面积 148,914.24 容积率 3.20 建

7、筑总面积 201,914.24 商业配套 30,000.00 建筑密度 25% 可销售面积 201,914.24 车库建筑面积 20,000.00 绿地率 35% 道路广场系数会所 3,000.00 绿化面积 22,084.37 道路占地面积 26,071.00 总套数 1,489.14 三、 地块周边规划三、 地块周边规划 用地现状为农田，在用地北部有少量村民住宅。现状有 4 米宽的 村庄道路，用地内无其它城市道路。用地南侧为华电小区一期用地的 运动场和花卉园，西侧为隆中制药厂。 四、 周边配套设施档次与项目档次存在差异，有待提高四、 周边配套设施档次与项目档次存在差异，有待提高 (一)目前

8、地块周边商业没有大型市场和超市和商业经营，无法 满足项目住宅中高档品位的需求，需要全面提升； (二)项目距城市商业中心 2.5 公里，毗邻襄阳公园，项目的外 部交通优势很明显，将大大带动本项目周边的人气； (三)教育、医疗等社会配套有所不足。 五、 环境分析五、 环境分析 1. 区域环境：地块位于中央生活区，毗邻襄阳公园、汉江、 襄阳古城，是规划确定的城市发展方向，周边新建住宅项 目渐趋增多，区域整体形象看好。 2. 居住环境：地块所处区域为中心城区与新区近接，交通条 件十分便利通达，但生活配套完善，临近汉江对居住条件 十分好。 3. 景观环境：项目毗邻襄阳公园和汉江，享有景观优势。 4. 商

9、业环境：未来襄阳城市轨道交通的开通将为本项目制造 一定的商业气氛，尤其是住宿、餐饮产业等。 5. 竞争环境：作为居住高级区，规划建造一批品级高体量较 大的住宅项目，后期市场较激烈竞争中有优势。 6. 类比环境：目前区域市场新增楼盘定位均为中档住宅，有 8 个在建住宅区项目，约 300 万平方米。已建成的有 5 个 小区，约 100 万平方米，销售价为 2300-12000 元/平方米 不等。 第三章市场分析第三章市场分析 一、 襄阳宏观经济分析一、 襄阳宏观经济分析 襄阳市地处湖北省北部，居长江最大支流汉江的中游，秦岭大巴 山余脉，是国家级历史文名城，湖北省域副中心城市，全国重要的铁 路交通枢

10、纽和汽车工业基地，鄂、豫、渝、陕毗邻地区的中心城市。 2010 年 12 月襄樊市更名为襄阳市后，行政区划不变。全市版图面积 1.97 万平方公里，人口 588 万，城区面积 100 平方公里，人口 120 万，市区经济稳居湖北省第二位，全地区经济位居湖北省第三。全市 上下以建设“产业襄阳、都市襄阳、文化襄阳、绿色襄阳”为重点， 以招商引资和项目建设为抓手，着力提升省域副中心城市综合实力， 全市经济保持了平稳较快发展态势。 2010 年襄阳市 GDP 达 1538 亿元，较上年增长 16.2%；规模以上 工业总产值 2300 亿元，较上年增长 54%；地方财政总收入 141 亿元， 较上年增长

11、 48.8%，其中地方一般预算收入 51 亿元，较上年增长 37.8%。在全国城市 GDP 排名中，襄阳市排第 75 位，较 2009 年上升 3 位 ； 在省内 GDP 排第三位，仅落后宜昌市 9 亿元。襄阳市工业总产值、 财政总收入、农业总产值、社会消费品零售总额等指标居湖北省第二 位。11 年上半年，全市工业经济保持了高速增长的势头，呈现出“发 展步伐加快、总量加速扩张、结构不断优化、后劲明显增强”的良好 态势，工业增速高于全省 6.9 个百分点，连续 6 个月位居全省第一， 工业经济对全市经济发展的支撑和拉动作用进一步增强。 但随着宏观 调控政策效应释放和外部环境发生变化， 工业经济发

12、展中的制约因素 增加，襄阳市保持工业经济持续快速增长的压力加大。综合当前襄阳 市工业经济面临的宏观经济形势，有利条件和不利因素，11 年下半 年襄阳市工业经济总体上仍保持快速增长的态势。2011 年前三季度， 襄阳市实现 GDP1422 亿元，同比增长 16.2%，高于去年同期 0.6 个百 分点，增幅位居全省第一；工业实现增加值 665 亿元，同比增长 27.8%，地方财政总收入达到 139 亿元，同比增长 47.2%，地方一般 预算收入 66 亿元，同比增长 49.6%。襄阳市计划到“十二五”末， 地区生产总值达到 5000 亿元，工业总产值达到 6500 亿元，地方财政 总收入达到 35

13、0 亿元，地方一般预算收入达到 150 亿元，经济总量占 全省的比重力争达到 15%以上，成为鄂豫陕渝毗邻地区中心城市。 襄阳市“十二五”规划预测，到 2015 年，全市生产总值年均增 长 14%，达到 3500 亿元；地方一般预算收入年均增长 21%，达到 132 亿元；人均生产总值达到 58 万元；全社会固定资产投资达到 2550 亿 元，年均增长 25%，5 年累计达到 8500 亿元以上；城市居民人均可支 配收入和农民人均纯收入分别达到 24130 元和 11620 元。 襄阳市十五届人大四次会议审议的襄阳市国民经济和社会发 展第十二个五年规划纲要(草案)提出：未来 5 年，要努力建成

14、全国 重要的汽车及零部件生产基地、高新技术产业基地、新能源汽车产业 基地、航空航天产业基地、现代农业基地、区域性综合交通枢纽和物 流基地、区域性旅游目的地和鄂西生态文化旅游圈核心基地，进一步 增强产业集聚力、科技创新力、环境承载力、文化软实力，把襄阳建 设成为综合实力强、辐射带动力大的省域副中心城市，全省重要的核 心增长极，鄂豫陕渝毗邻地区的中心城市。 中共襄阳市委、襄阳市 人民政府关于加快建设“四个襄阳”推进省域副中心城市跨越式发展 的意见：按照省委、省政府部署，坚定不移推进产业襄阳、都市襄 阳、文化襄阳、绿色襄阳建设，努力使襄阳成为全省发展的重要增长 极和支撑点，走在全省科学发展、跨越发展

15、的前列。 二、 襄阳地产市场现状总论二、 襄阳地产市场现状总论 目前房地产业已成为襄阳市重要的支柱产业，对襄阳市社会经济 发展做出了积极贡献。襄阳房地产开发投资持续增长，增速与市场需 求的增长呈良性发展关系。增量地供应大幅度增加，存量地减少，住 宅用地供应总量增加。商品房供给快速增长，市场需求较为平稳。产 品建筑设计水平的提高，不管是立面设计、内部结构、实用率、园林 等等方面。 (一) 襄阳房地产市场特点(一) 襄阳房地产市场特点 前十年的房地产发展主要集中在长虹路两侧：前十年的房地产发展主要集中在长虹路两侧： 2004 年，枕临汉江的闽发汉江国际建成，9 万平方米的体量，15 层至 23 层

16、地标风范与奔涌的汉江和谐辉映， 是当时的高档滨水楼盘。 2005 年，闽发世纪新城奠基，总建筑面积 18 万平方米，绿化率 高达 50%，由 10 栋高层围合而成，打造为拥有高档居住环境的楼盘。 2006 年，现代城凯旋国际奠基，定位为长虹路段的又一高档、低 碳楼盘。 2007 年 3 月，民发商业广场正式开业后，引来世界零售业巨头沃 尔玛，长虹路商圈渐有崛起、超越人民广场商圈之势。 2008 年 6 月，17 万平方米大型复合社区民发城市印象建成，为 长虹路又添一道亮丽的风景。 2009 年 8 月， 享有中国商业地产航母之称的万达集团， 总投资 40 亿元的万达广场开工。项目建成后，成为市区规模最大、投资最多、 档次最高、环境最优的现代化建筑群，成为市区新标志。同年，总建 筑面积 36 万平方米，17 栋现代简约风格的高层楼盘民发天地 在长虹北路与邓城大道交会处悄然绽放。 2011 年，民发集团于诸葛亮广场南侧，倾力打造民发盛特区 55 万平方米商务综合体，填补了襄阳市高端商务楼盘的空白， 并荣获 2011 年房地产奥斯卡“最具投资价值楼盘”奖。 纵观 21