2007年11月崇左项目2期产品定位报告

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1、 崇 左 项 目 二 期 报 告崇 左 项 目 二 期 报 告 产 品 设 计 引 导 部 分产 品 设 计 引 导 部 分 南宁仙舟项目管理顾问有限公司南宁仙舟项目管理顾问有限公司 2007 年年 11 月月 目目 录录 第 一 部 分第 一 部 分 基 础 研 究 基 础 研 究 P P 一、市场需求分析一、市场需求分析P 二、市场供给分析二、市场供给分析P 三、市场竞争分析三、市场竞争分析P 四、目标客户对产品的需求特征四、目标客户对产品的需求特征P 第 二 部 分第 二 部 分 项 目项 目2 期 规 划期 规 划P P 一、 规划原则P 二、 项目 2 期规划方案P 三、 产品类型规

2、划P 一、 规划原则P 二、 项目 2 期规划方案P 三、 产品类型规划P 第 三 部 分 产 品 总 价 、 面 积第 三 部 分 产 品 总 价 、 面 积P P 一、 2 期产品面积、总价P 一、 2 期产品面积、总价P 第 四 部 分 主 要 产 品 类 型第 四 部 分 主 要 产 品 类 型P P 一、 产品类型P 一、 产品类型P 二、 二、 户型面积配比P户型面积配比P 第 一 部 分第 一 部 分 基 础 研 究基 础 研 究 一、市场需求分析一、市场需求分析 （一）全市房地产年总需求量估算。（一）全市房地产年总需求量估算。 由于崇左市刚立市四年，城区房地产市场起步晚，历经

3、06、07 年的市场培育，现住宅开发已由单位集资房向商品房转变，现按近两年成交的套数进行推算。 年成交套数年成交套数 根据 2006、2007 年成交的商品房统计，占天占地成交量约 420 套，商品房套宅成交量约 830 套。 （二）需求影响因素之人口和人口的变化（二）需求影响因素之人口和人口的变化 人口是房地产需求的基础，人口的变化对房地产需求的发展有着重要影响，崇左市的人口状况有如下特征： 1、全市人口规模较大，但城市人口少、全市人口规模较大，但城市人口少 至 2004 年全市常住人口近 229.67 万人，市区人口 7 万人，辖区市区 3.54 万，市区人口占全市人口的比例 3%。 2、

4、人口增长主要源于城市管辖扩大、人口增长主要源于城市管辖扩大 2005 年末，崇左市市区常住人口近 230 万人，目前崇左市成立仅 4 年，起步发展较晚，以第一产业为主，目前该市市区人口不多，以农业人口为主，目前 崇左的人口增加的动源是原南宁市西部 7 县合并。 3、城市化率低、城市化率低 目前崇左市的常住人口的城市化率为 22%，与广西平均水平相差约 10 个百分点，属较低水平。 4、农业人口比例高、农业人口比例高 崇左市农业人口占 84%，目前二、三产业基础较为薄弱，对第一产业从业人口转化支撑不足，对外来人口吸引力有限。 （三）需求影响因素之就业情况和就业情况的变化（三）需求影响因素之就业情

5、况和就业情况的变化 1、全社会从业人员数、全社会从业人员数 社会就业状况也是影响房地产需求的基础因素之一，就业状况反映当地的经济状况和收入状状况，崇左市目前就业形势及对房地产需求的影响如下： 崇左是以农业为主的城市，其中农业人口，辖区所在第二产业从业人口 23148，人，第三产业从业人员 28794，第二、三产业合计 51942 人，非农从业 人口基数不大，目前对房地产需求仍较小。 由于崇左市立市不久，工业总量仍较低，随着二、三产业加快发展，从业人口增加将加快。 2、崇左市市区主要职业结构、崇左市市区主要职业结构 职业结构的分析，对房地产的目标客户群的选择有重大的价值，依崇左房地产市场来经验看

6、，具有收入稳定职业人群，和一些企业主、蔗农是房地产最大 的潜在购买群体，以下的职业将是本项目的潜在客户群体。 公务员，人数约 2000 人，随着各级机构逐步完善，未来这一群体仍有扩大。 教育、医院人员工作者，目前总人数约 3260 人。 私营企业约 350 户，企业佣用人员约 3600 人。 个体户 3500 户，从业人员 3983 人。只有经营有一定年限的个体业主，才是有价值的潜在购买者。 大型企业只有 4 家，从业人员约 5000 人，目前该类企业的效益一般；该类人群中，只有企业中高层以上管理者及技术人员才是有价值的潜在购买者。 广袤的蔗农群体，约 8 万人，崇左市蔗糖产量占全国的 30%

7、，这无疑是本案以后的营销重点。 （四）需求影响因素之其它宏观经济和地方因素（四）需求影响因素之其它宏观经济和地方因素 1、崇左发展方向、崇左发展方向 新建地级市的行政中心建设与一般城市的发展重点转移不同，前者发展起点新，存在一定强制性，中心辐射范围可预见，建设重点不存在短期转移可能性， 发展历程较易控制；后者基于城市扩张 逐步转移，迁移过程中影响因素较多，发展历程存在不确定性。 崇左于 2003 年 8 月成立地级市，是一个糖业、农贸产品为主体的新兴城市，糖业是该市的主导产业，目前该市有 4 家糖厂，同时矿产资源也较丰富。具有 沿边、近海、临首府、通达东盟的区位优势。 做为城市行政中心所在地的

8、新区距原县城老城区约 3 公里，目前路网已建设完毕，市公务员小区已开始交房入住，相关单位办公大楼相继开工，市政府大 楼已落成，行政大厅已投入使用 1 年，行政核心已经形成。 2、崇左房地产的影响因素2、崇左房地产的影响因素 随着新区建设的不断成熟，产业结构的调整及二、三产业发展加快，按新区规划每年新增 1 万人口的 50%推算，未来 35 年内新增人口约 1.52.5 万， 按每户 3 人计算，约 50008000 户，可达到原老城区人口规模的 60%左右，按每户 100 推算，将产生 50-80 万住房需求，除去单位建房等因素，可预测未 来 5 年内住房需求潜在规模约为 50 万。 小结：小

9、结： 崇左市房地产业总体上刚全面启动，其特点是发展规模急剧放大，房地产市场结构逐步趋向多元。 崇左市前期在售建项目销售期均较短，约在 56 个月内基本销售 80%以上。 在未来的三年内，崇左市房地产年消化总量应在 5 万平方米以内。 人口是城市房地产需求的基础，崇左市人口的增加将以产业结构优化，行政机关成立、经济发展为动力，人口增长速度较快。 崇左市的从业人口中，对房地产较有购买力的行业应以公务员，经营多年的个体业主，事业单位、蔗农这几类构成.。 由于农业支柱产糖业价格上扬，相关农业从业者收入较好，部分为考虑子女进城成家置业。 二、市场供给分析二、市场供给分析 1、07 年在售项目年在售项目

10、类别 名称 地址 开始出售时间 物业形式 完成数量 东源名城三期 城南石林大道 2007.8.10 商品房 300 华门新都 城南新区 2007.110 月 商品房 140 东成国际 老城区 2007.6.19 商品房 16 东源名城三期 城南友谊大道 2007 年 商品房 7 套宅 天地楼 华门新都 城南新区 2007.110 商品房 36 东成国际 老城区 2007.6.19 商品房 124 商铺 东源名城三期 城南石林大道 2007.8.10 商品房 108 目前房地产存量的主要形式为新建商品房、宅基地和公务员集资房。 2、拟建项目、拟建项目 已经有明确的地块和完整的项目规划，在 1 年

11、内施工的项目。 产品类型 名称 预计推出时间 面积 东源名城四期 2008 暂未公布 东成国际 2008 暂未公布 天地楼 华门新都 不明 暂未公布 东源名城四期 2008 暂未公布 套宅 东成国际 2008 暂未公布 华门新都 不明 暂未公布 阳光名邸 2008 10 万平米 汇金城 2007 5500 平米 3、宅基地与集资房、宅基地与集资房 宅基地：宅基地：在本案东面约 1 公里处有市政府审批的宅基地项目 147 亩，约 240 余户，均为天地楼物业。据悉每栋建筑面积 270 平米的天地楼，土地费用和建筑成 本约合 40 万。 集资房：集资房：崇左市政府在老城区规划约 200 亩的公务员

12、集资房，人民医院也有自己的集资房，部分 VIP 卡客户退卡亦是因为此原因。 小结： （1）天地楼 小结： （1）天地楼 占天占地进深 1013 米，开间 45 米，以四层半和五层为主，65 万左右，总价偏高。 认可程度高，但部分商业尚未实现。 （2）套宅）套宅 目前开发套宅户型较大，二房在 80 左右，三房在 90110 左右。 商铺和二房、三房走势较快。 三、市场竞争分析三、市场竞争分析 先确定本项目的潜在购买群，再依据潜在购买群的可能投资的项目，最后进行竞争项目的确定。 1、定义潜在购买者、定义潜在购买者 依据前面的调研，本项目的潜在购买者将是： 商铺潜在购买群体商铺潜在购买群体当地做生意

13、居民为主； 次要购买群体次要购买群体本市经济收入较稳定的事业机关人员及其他企业管理层及技术层。 住宅潜在购买群体住宅潜在购买群体较高收入各行政单位中层干部群体及农民进场置业群体。 次要购买群体次要购买群体在职事业单位工作人员。 2、竞争项目、竞争项目 依经验分析，投资性购房者一般不考虑自身的经营需求，只以出租或增值为主要购买目的，因此投资者选择房地产的范围一般较广，因此本项目的竞争 项目将是：本项目运作期内，所有在崇左市区域范围，可出售的商业性房地产在建和拟建项目。 从投资者角度来界定，在本项目运作期内将面临如下竞争项目。如表： 本项目运作期将面临 5 个竞争项目。 在建项目总建筑面积约平方米

14、，拟建项目总建筑面积约平方米，项目运作期内建筑面积合计：平方米。 竞争项目状况 项目分类 项目名称 项目地址 推出时间 物业形式 建筑面积 东成国际 江南与城西路口 旁 2007.6.19 商铺/套宅 华门新都 城南新区 自然销售 天地楼 在售 东源名城三期 城南新区 2007.8.10 天地楼/套宅 在售面积合计 东源名城四期 城南新区 2008 套宅/天地楼/商铺 按三期估算 东成国际二期 江南与城西路 口旁 2008 套宅/商铺 拟售 华门新都 城南二路 自然销售 套宅/占天占地 阳光名邸 城南新区 2008 套宅 汇金苑 城南新区 2008 套宅 拟售面积合计 总计 3、竞争项目分析、

15、竞争项目分析 竞争项目特征：竞争项目特征： 以商住混居为主，套宅总量急剧放大，户型多样化。 市场产品趋同性较大，产品创新较少，没有商业规划。 竞争集中在新区，旧城区的东成国际后期只有套宅与商铺。 小结：小结： 本项目的竞争者以套宅为为主推物业，只有宅基地项目全部物业是天地楼，是本案关注重点。 本项目运做期内的商业类物业潜在竞争供应量较大。 在售竞争项目在区域上与本项目产品类型差别较大，主要竞争对手东源名城四期产品规划不明。 四、目标客户对产品的需求特征四、目标客户对产品的需求特征 龙胤 财富广场占地 144 亩， 分四期开发， 目前已开发的为第一期， 一期物业类型为天地楼、 套宅及商铺， 于 2006 年 11 月 9 日动工， 一期开工面积为 38110.61 ，2007 年 4 月 15 日正式发售，截止 2007 年 10 月 31 日共完成 247 套物业的销售，销售面积为 30242.9 ，占了一期开工面积的 79.36%，其中可售天地楼 141 栋（已售 105 栋） 、可售套宅 110 套（已售完） 、可售商铺 34 间（已售 32 间） ，完成率分别为：天地楼 74.47%、套宅 100%、商铺 94.12%，说明在本盘，套宅和 商铺的量都比较少，