项目管理 山庄生态观光园建设项目可行性研究报告

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1、项目管理 山庄生态观光园建设项目可 行性研究报告 项目管理 山庄生态观光园建设项目可 行性研究报告 山庄生态观光园建设项目山庄生态观光园建设项目山庄生态观光园建设项目山庄生态观光园建设项目 可行性研究报告可行性研究报告 2010 年 01 月 目录 第一章 总论 1 1.1 项目提要 1 1.2 研究工作的依据、目的及范围 5 1.3 编制原则 7 1.4 结论 7 第二章 项目背景及建设必要性 9 2.1 项目背景 9 2.2 建设必要性 11 第三章 建设条件 14 3.1 项目建设区域概况 14 3.2 项目所在地概况 30 3.3 项目建设条件优劣势分析 31 第四章 市场分析 34

2、4.1 生态农业观光园概况 34 4.2 生态农业观光园旅游分析 38 4.3 客源市场定位和旅游发展策略 40 4.4 机遇与挑战 44 4.5 市场发展预测 47 第五章 项目建设方案 48 5.1 项目建设指导思想 48 5.2 项目建设原则 48 5.3 项目建设总体方案 50 5.4 项目建设内容 51 5.5 基础设施建设 53 第六章 项目组织与管理 55 6.1 组织机构与职能划分 55 6.2 劳动定员 55 6.3 经营管理措施 55 6.4 技术培训 55 第七章 劳动、安全、卫生与消防 57 7.1 编制依据及采用的标准 57 7.2 安全卫生防护原则 57 7.3 自

3、然灾害危害因素分析及防范措施 57 7.4 消防编制依据及采用的标准 58 第八章 环境保护 60 8.1 环境影响 60 8.2 环境保护与治理措施 61 8.3 评价与审批 62 第九章 项目招投标方案 64 9.1 招标原则 64 9.2 项目招标范围 64 9.3 投标、开标、评标和中标程序 64 9.4 评标委员会的人员组成和资格要求 66 第十章 投资估算与财务评价 67 10.1 投资估算 67 10.2 资金筹措 68 10.3 资金使用和管理 68 10.4 财务评价 68 第十一章 效益与风险分析 73 11.1 社会、经济效益 73 11.2 风险分析 76 第十二章 建

4、设合理性分析 82 12.1 产业政策符合性分析 82 12.2 清洁生产符合性分析 82 12.3 规划符合性分析 82 12.4 项目建设环保政策符合性分析 82 12.5 环境承载性分析 83 12.6 选址合理性分析 83 12.7 结论 83 第十三章 结论与建议 84 13.1 项目总体描述 84 13.2 结论与建议 84 第一章总论 1.1 项目提要 1.1.1 项目名称 山庄生态观光园建设项目 1.1.2 建设性质与地点 建设性质：新建 建设地点： 1.1.3 建设规模与内容 山庄生态观光园为生态农业观光旅游项目，是一个集健身、休 闲、观光、度假、餐饮、娱乐为一体的多功能绿色

5、生态园。山庄生 态观光园占地 59940m2，本工程主要包括办公楼、特色餐厅、健康会 馆、热带温室、温室大棚等。 1.1.4 主要产品 本项目主要产品有鱼、水果、花卉等，提供钓鱼、采摘、观赏、 健身、娱乐、特色饮食等服务。日接待旅客能力 1000 人次。 1.1.5 建设目标 本项目立足于绿色环保， 充分利用生态园的自然景观， 形成 “可 览、可游、可居”的环境景观和集“自然观赏休闲康乐”于 一体的景观综合体。 1.1.6 项目用地 山庄生态观光园用地为北、圣土山山坡下非基本农 田保护区。 山庄生态观光园根据项目功能分区，合理细分土地性质，最大 化发挥区域资源功效，打造高端旅游产品，拉动区域经

6、济整体可持 续性发展。 1.1.7 项目实施进度 本项目立项后，立即着手项目的初步设计编制及施工前的准备 工作。初设批复后，设计单位立即组织施工图设计，通过招标，选 定施工队伍和材料供应厂家，在工程监理公司的监理下，保证工程 进度，力求高速、优质地完成项目的建设。 本项目建设期 8 个月，计划于 2010 年 3 月份开工建设，期间完 成项目的土建，设备安装调试等项工程，预计 2011 年 12 月工程全 部竣工。 表 1-1 项目实施进度表 时间 名称 2010.3-2010.12 项目立项定点 施工准备 施工图设计 设备购置安装 竣工验收 1.1.8 劳动定员 本项目劳动定员 200 人，

7、其中管理人员 20 人、服务、后勤人员 180 人。 根据项目的特点，服务人员和安保人员实行三班制，管理人员 实行一班制，每班工作 8 小时。 1.1.9 总投资及资金筹措 本项目总投资 50000 万元，其中固定资产 30000 万元，流动资 金10000万元， 年销售总额5000万元， 年总成本3500万元， 利税1200 万元，税后利润 900 万元。 本项目所需资金由企业自筹解决 3000 万元，其余 2000 万元申 请银行贷款。 1.1.10 主要经济指标 表 1-2 主要技术经济指标汇总表 序号项目单位数量 1总投资万元5000 2建设投资万元4000 3流动资金万元1000 4

8、债务资金万元2000 5项目资本金万元3000 6年平均营业收入万元5000 7年平均营业税金及附加万元300 8年平均总成本费用万元3500 9年平均利润总额万元1200 10年平均所得税万元300 11年平均净利润万元900 12投资利润率%18 13投资利税率%24 税前%36.5 14全部投资财务内部收益率 税后%34.1 税前万元9192.9 15全部投资财务净现值(Ic=12%) 税后万元8742.3 税前年5.1 16全部投资回收期 税后年4.9 17盈亏平衡点（生产能力利用率）%48.60 1.1.11 项目承办单位 项目承办单位 园林艺术有限公司成立于 2002 年 10 月

9、，主要经营 园林绿化设计、花卉苗繁育、草坪种子等，现已承担过亿元的园林 绿化工程。 1.1.12 可行性研究报告编制单位 编制单位： 1.2 研究工作的依据、目的及范围 1.2.1 依据 1、关于编制山庄生态观光园建设项目可行性研究报告的委 托书、合同书； 2、 中华人民共和国环境保护法(1989 年)； 3、 产业结构调整指导目录（2007 年本） ； 4、 旅游发展总体规划 ； 5、建设部风景名胜区建设管理规定 ； 6、国务院风景名胜区管理暂行规定 ； 7、 生态市建设规划 8、 投资项目可行性研究指南 ； 9、国家发改委关于编制项目申请报告的有关规定； 10、项目单位提供的基础材料； 1

10、1、现场勘查所得的资料和数据。 1.2.2 目的 编制本报告主要为达到下述目的： 1、论述工程的必要性和可行性，确定工程项目； 2、确定工程建设规模； 3、提出合理的工程方案并加以论证、优化； 4、提出工程投资估算、效益分析、运行管理组织及实施进度计 划； 5、提出资金筹措方案； 6、作为工程进行初步设计、施工图设计、工程施工、工程运营 的工作依据。 1.2.3 范围 根据项目建设单位的委托，项目可行性研究的范围包括： 1、对项目提出的背景、必要性、建设规模、建设条件等进行分 析； 2、对项目总图运输、工艺、土建等技术方案的研究； 3、对项目所采取的消防、环保、安全等措施的评价； 4、对项目实

11、施进度等的确定； 5、对项目作出的投资费用估算及技术经济综合评价； 6、提出项目的可行性研究工作结论。 1.3 编制原则 1、积极贯彻执行国家基本建设的方针政策，严格执行国家和地 方颁布的标准、规范、规定，使设计做到切合实际，技术先进，经 济合理，安全适用； 2、重视优化设计方案工作，通过设计方案的论证来提高设计水 平和降低工程投资额； 3、“三废”治理措施与主体工程同时设计、同时施工、同时投 产。排出物符合国家及地方的“三废”排放标准。 4、节能与降耗并重。 1.4 结论 生态农业观光旅游是旅游业发展一个新方向，一方面拓宽了旅 游业的广度，为旅游活动增添了新景观，有助于生态保护和环境优 化，

12、使环境恢复魅力，永保秀丽；另一方面改变了传统的农业生态 结构，优化了农业经济的组合，开拓了农业和土地被利用的新领域， 强化农业自我积累、自我发展的运行机制，增加农产品的商品量和 农业附加值，加速传统农业向现代新型农业的转变，是振兴农村经 济、优化农业结构的有效措施。 山庄生态观光园符合国家产业政策、符合旅游发展 规划，是统筹城乡协调发展的重要着力点之一，是一个富民产业， 是重点建设项目之一，是新农村建设中最容易直接带动 农民增收的产业。本项目的建设将大大推动的生态开发 步伐，有效解决地方经济发展和生态环境保护的和谐统一问题，促 进“社会主义新农村”建设，带动周边村镇共同富裕， 解决劳动就业和农

13、村发展问题，提高居民收入水平，优化项目所在 地的生态环境，其社会效益十分显著。 因此，本项目是切实可行的，建议尽早建设、尽早受益。 第二章项目背景及建设必要性 2.1 项目背景 2.1.1 我国正大力提倡发展循环经济 随着我国经济规模进一步扩大，工业化不断推进，城市化步 伐加快，资源供需矛盾和环境压力将越来越大。基于此， 中共 中央关于制定国民经济和社会发展的第十一个五年规划的建议 明确提出：“我国土地、淡水、能源、矿产资源和环境状况对经 济发展已构成严重制约。要把节约能源作为基本国策，发展循环 经济，保护生态环境，加快建设资源节约型、环境友好型社会， 促进经济发展与人口、资源、环境相协调。”

14、 由此可见，面对当前能源、资源日益紧张的形势，建设节约 型社会、走循环经济道路已经成为我们的必然选择。 建设“山庄生态观光园”项目，打造“旅游循环 经济区” ，就是希望在“旅游循环经济”方面做一些有益的尝试 和突破。 2.1.2 中央推进社会主义新农村建设 近几年，党中央、国务院以“科学发展观”统领经济社会发 展全局，按照统筹城乡发展的要求，采取了一系列支农、惠农的 重大政策。 全国各地区、 各部门认真落实中央部署， 切实加强 “三 农”工作，农业和农村发展出现了积极变化，迎来了新的发展机 遇。但是，当前农业和农村发展仍然处在艰难的爬坡阶段，农业 基础设施脆弱、农村社会事业发展滞后、城乡居民收

15、入差距扩大 的矛盾依然突出。正因为如此，连续几年，中央的“一号文件” 都是以农业、农村和农民为主题，这充分显示了中国领导人解决 “三农”问题的决心。 “十一五”时期（2006-2010）是建设社会主义新农村的关 键时期，中央将在农村改革和建设方面推出重大举措。提出“山 庄生态观光园”项目，向“生态”要效益，顺应了中央推进“社 会主义新农村建设” 、加快发展“循环农业”的时代要求。 2.1.3 生态观光旅游符合人们的需求 1、生态观光旅游项目的出现是后工业文明社会渴望已久的 回归自然的旅游主题 今天，已拥有了辉煌工业文明的后工业社会，却正在失去与 自然的和谐相依：熙攘的城市，忙碌的身影，林立的高

16、楼大厦疏 远了人与自然、 人与人的距离， 紧张、 烦躁压迫着现代人的神经， 于是“生态热” 、“休闲热”成为都市人的追求和渴望，而与此 强烈对照的乡村田园扑面而来的泥土气息与花香、 一望无垠的大 地、纯朴的农民、清新的绿色食品则构成了一种强烈的诱惑。另 外，目前我国城市居民与农村的千丝万缕的血缘联系，加之过去 “上山下乡”的历史经历，寻根的潜意识驱使他们寻找一个恰当 的时机与方式，于是旅行社的“当一天农民” 、“插队落户”等 项目一经推出，即产生了强烈反响。 2、高效益的观光农业，为我国传统农业的现代化提供了一 条可持续发展的途径 农业是我国国民经济的命脉，发展农业是我国的国策。观光 农业改变了我国传统农业仅仅专注于土地本身的大耕作农业的 单一经营思想，把发展的思路拓展到关注人-地-人和谐共存的 更广阔的背景之中， 这也正好契合了长期以来农民渴望脱贫致富 的愿望。可以预见，基于“天时、地利、人和”的新型观光农业， 将成为我国传统农业向高精尖、 高附加值深度开发转移的农业现 代化主流方向之一。 3、观光农业旅游开发是国家宏观经济调整时期社会资金寻 求新投