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1、 1 2009 年 1 月 2009 年 1 月 2 目 录 目 录 前言1 第一章 宏观政策研究 第一章 宏观政策研究 2 一、2008 年房地产相关政策2 二、 央行历次调整利率时间及调整内容一览表 3 第二章 德州宏观经济研究 第二章 德州宏观经济研究 4 一、城市基本情况4 二、宏观经济研究6 第三章 德州房地产市场研究 第三章 德州房地产市场研究 9 一、市场综述9 二、 德州市城市规划13 三、 2009年市区城建计划14 四、 德州房地产市场现状特征及发展趋势15 （一） 德州市房地产板块论述 16 1、 城区中心板块房地产发展状况及在售楼盘 17 2、 河东新区及开发区板块房地
2、产发展状况及在售楼盘 20 3、 南部城区板块房地产发展状况及在售楼盘 25 4、 北部城区板块房地产发展状况及在售楼盘 29 5、 铁西区板块房地产发展状况及在售楼盘 31 6、 北部工业区板块房地产发展状况及在售楼盘 35 （二） 市场总体特征 38 （三） 市场发展趋势 40 第四章 客户需求综述 第四章 客户需求综述 42 一、 地域住宅消费心理特点分析42 二、 目标客户群定位分析42 三、 需求市场综述43 对贵司项目市场战略及销售价格建议 44 结束语 45 3 前 言 前 言 2008 年，正是中国房地产市场最纷繁复杂的一年！从挤泡沫、抑需求到 维稳定、促消费，跌宕起伏，纷繁复
3、杂。 从挤泡沫、抑需求到 维稳定、促消费，跌宕起伏，纷繁复杂。 改革开放走第三十年之际，中国与全世界面临的挑战前所未有。 2008 年都发生了什么，雪灾、地震、势不可挡的房地产滑坡、外向型制造 业纷纷倒闭、全球经济突然而急遽的恶化 反思2008年这一年， 走到改革开放30年边际的中国社会面临外有金融危机、 内有产业升级的叠加压力的背后原因；反思中国经济、中国房地产这一年来的宏 观历程，极有意义。 从最近几个月以来决策层所释放的关注民生、确保经济增长、促进房地产市 场健康发展的决心和所出台的政策来看，决策层的思路越来越清晰。 2009 年，决策层无疑会采取积极的财政政策和适度宽松的货币政策，进一
4、 步鼓励普通商品住房消费，引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住 房销售，以刺激经济增长，促进房地产顺利度过本轮调整周期，获得可持续的健 康发展。 第一章 宏观政策研究 第一章 宏观政策研究 4 没有那个行业如房地产受国家政策左右影响程度如此之深， 所以站在负责任 的角度上，为了给开发商提供一份切实可依据的决策参考，有必要对国家的宏观 产业政策进行详细罗列，以供贵司参考。 一、2008 年房地产相关政策 一、2008 年房地产相关政策 2008 房地产主要政策一览2008 房地产主要政策一览 政策名称 颁 布 时 间 颁 布 部 门 政策名称 颁 布 时 间 颁 布 部 门 关 于 促
5、 进 节 约 集 约 用 地 的 通 知 2008 年 1 月 3 日 国 务 院 经 济 适 用 住 房 开 发 贷 款 管 理 办 法 2008 年 1 月 18 日 银 监 会 房 屋 登 记 办 法 2008 年 2 月 15 日 建 设 部 关 于 做 好 住 房 建 设 规 划 与 住 房 建 设 年 度 计 划 制 定 工 作 的 指 导 意 见 2008 年 2 月 25 日 建 设 部 关 于 廉 租 住 房 经 济 适 用 住 房 和 住 房 租 赁 有 关 税 收 政 策 的 通 知 2008 年 3 月 3 日 财 政 部 国 税 总 局 关 于 房 地 产 开 发 企
6、 业 所 得 税 预 缴 问 题 的 通 知 2008 年 4 月 7 日 国 税 总 局 关 于 印 发 房 屋 登 记 簿 管 理 试 行 办 法 的 通 知 2008 年 5 月 6 日 住 房 和 城 乡 建 设 部 违 反 土 地 管 理 规 定 行 为 处 分 办 法 2008 年 5 月 29 日 中 纪 委 监 察 部 人 力 资 源 和 社 会 保 障 部 国 土 资 源 部 关 于 进 一 步 加 强 房 地 产 行 业 授 信 风 险 管 理 的 通 知 2008 年 6 月 1 日 银 监 会 关 于 对 房 地 产 委 托 贷 款 情 况 进 行 调 查 的 通 知
7、2008 年 6 月 1 日 银 监 会 关 于 进 一 步 加 强 和 规 范 外 商 投 资 项 目 管 理 的 通 知 2008 年 7 月 8 日 发 改 委 关 于 做 好 外 商 投 资 房 地 产 业 备 案 工 作 的 通 知 2008 年 8 月 6 日 商 务 部 国 家 宣 布 下 调 住 房 交 易 税 费 房 贷 利 率 2008 年 10 月 22 日财 政 部 国 税 总 局 央 行 实行积极财政和适度宽松货币政策 2008 年 11 月 9国 务 院 央行历次调整利率时间及调整内容一览 央行历次调整利率时间及调整内容一览 5 央行历次调整利率时间及调整内容一览央
8、行历次调整利率时间及调整内容一览 次数次数 调整时间调整时间 调整内容调整内容 17 2008 年 12 月 22 日 一年期存贷款基准利率下调 0.27 个百分点 16 2008 年 11 月 26 日 一年期存贷款基准利率下调 1.08 个百分点 15 2008 年 10 月 30 日 一年期存贷款基准利率下调 0.27 个百分点 14 2008 年 10 月 9 日 一年期存贷款基准利率下调 0.27 个百分点 13 2008 年 9 月 16 日 一年期贷款基准利率下调 0.27 个百分点 12 2007 年 12 月 20 日 一年期存款基准利率上 0.27 个百分点； 一年期贷款基
9、准利率上调 0.18 个百分点 11 2007 年 09 月 15 日 一年期存款基准利率上调 0.27 个百分点； 一年期贷款基准利率上调 0.27 个百分点 10 2007 年 08 月 22 日 一年期存款基准利率上调 0.27 个百分点； 一年期贷款基准利率上调 0.18 个百分点 9 2007 年 07 月 20 日 上调金融机构人币存贷款基准利率 0.27 个百分点 8 2007 年 05 月 19 日 一年期存款基准利率上调 0.27 个百分点； 一年期贷款基准利率上调 0.18 个百分点 7 2007 年 03 月 18 日 上调金融机构人币存贷款基准利率 0.27 6 200
10、6 年 08 月 19 日 一年期存、贷款基准利率均上调 0.27 5 2006 年 04 月 28 日 金融机构贷款利率上调 0.27，到 5.85 4 2005 年 03 月 17 日 提高了住房贷款利率 3 2004 年 10 月 29 日 一年期存、贷款利率均上调 0.27 2 1993 年 07 月 11 日 一年期定期存款利率 9.18上调到 10.98 1 1993 年 05 月 15 日 各次定期存款年利率平均提高 2.18； 各项贷款利率平均提高 0.82 第二章 德州宏观经济研究 第二章 德州宏观经济研究 6 一、城市基本情况 1、德州市概况 一、城市基本情况 1、德州市概
11、况 地理位置： 地理位置： 德州市位于黄河下游北岸， 山东省西北部。 北依北京、 天津， 南邻省会济南， 西接山西煤炭基地，东连胜利油田及胶东半岛，处于华北、华东两大经济区连结 带和环渤海经济圈、黄河三角洲以及“大京九”经济开发带交汇区内，兼具沿海 与内陆双重优势。德州自古就有“九达天衢” 、 “神京门户”之称，是华东、华北 重要的交通枢纽。京沪、德石、济邯三条铁路在这里交汇，5 条国道、14 条省道 在境内纵横交错，京福高速公路贯穿南北，济聊、青银高速公路穿境而过，交通 设施的发达为德州经济发展奠定了良好的基础。 辖区面积： 辖区面积： 德州市辖德城区、乐陵市、禹城市和齐河、平原、夏津、武城
12、、陵县、临邑、 宁津、庆云一区二市八县，总面积 10356 平方公里。 人口与居民生活： 人口与居民生活： 至 2003 年末，德州市总人口 546.02 万人，155.2 万户，其中非农业人口 125.93 万人，增长 6.1%，农业人口 420.08 万人。全市城镇居民人均可支配收入 7019.3 元，增长 9.8%，人均居住面积 12.4 ，增长 6.3%。 历史沿革： 历史沿革： 德州历史悠久，早在旧石器时代，就有人类生息繁衍。传说射日的后羿就生 活在这里；大禹治水，三过家门而不入，留下千古美谈；三国时期，刘备曾在平 原任过县令；唐代书法家颜真卿任平原郡太守时留下千古书碑东方朔画赞 碑
13、 。 德州自秦汉以来，为历代封建王朝州府县衙所在地。1946 年 6 月德州解放， 当年经中央人民政府同意设立县级德州市。解放后，德州地区的划区有过几次变 动，1990 年 1 月商河、济阳两县划济南后即成现在建制。1994 年 12 月 17 日， 经国务院批准，撤销德州地区设立地级德州市。 7 气候特点： 气候特点： 属暖温带大陆性季风气候，气候特点受季风影响显著，四季分明，冷热干湿 界限明显，春季干旱多风回暖快，夏季炎热多雨，秋季凉爽多晴天，冬季寒冷少 雪多干燥，光照充足，年平均气温 13.1，无霜期 220 天，年平均降水 600 毫 升。 2、德州市市区概况： 2、德州市市区概况：
14、区 位： 区 位： 德州市区位于市域西部，冀鲁两省交界地带，北距天津 257 公里，西距石家 庄 215 公里，东南至济南 120 公里，是环渤海经济圈内重要的开发开放城市，是 德州市委、市政府驻地，区位优势十分明显。 构 成：构 成：市区被京沪铁路和岔河分割为三部分： 铁西区（商贸开发区） ：铁西区（商贸开发区） ： 是德州市的发祥地，位于京沪铁路以西，石德铁路以南，是工业区和仓储密 集区，北部集中布置了电力、化工、纺织、机械等大中型骨干企业，南部为铁路 仓储和工业混杂区。 商贸开发区成立于 2002 年 2 月， 辖区面积 42 平方公里， 建成区 11 平方公里， 人口 15 万人。现有
15、规模以上工业企业 9 家，2003 年全区国内生产总值 15 亿元。 区内拥有较大规模的鞋帽、五金灯具、木材、果品、农贸及机动车等大型专业批 发市场 18 处，建筑面积 50 万平方米，现铁西市场区龙头已经形成，交易辐射 11 个省市、50 多个地市，年交易额过百亿元，商贸优势明显。 市中心区：市中心区： 位于京沪铁路与岔河之间，由南部仓储与工业区、中部金融商业和行政办公 区、西北部工业生产区和东北部科研教育区 4 个组团组成，布局紧凑，基础设施 相对完善，公共建筑种类齐全，是行政、金融、商业、文化和对外客运交通的聚 集地，城市的绝大部分人口居住于此。 河东新区与经济开发区：河东新区与经济开发区： 8 河东新区启动于 2003 年初，是规划中城市行政、文教、科研、卫生和体育 等设施集中的综合性新区，位于德州老城区于经济开发区之间，规划西起岔河风 景区，东至新兴路，北起北园路，南至横河，总面积近 17 平方公里。 德州经济开发区是山东省人民政府批准设立的省级开发区。 位于德州市区东 部 3 公里处，与市区相连。开发区总规划面积 8 平方公里，是新城规划区 23 平 方公里的一部分。区内地势平坦，京福高速公路和 104 国道纵横区内，目前已建
