营销策划 徐州宝龙观邸项目工程策划

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1、营销策划 徐州宝龙观邸项目 工程策划 营销策划 徐州宝龙观邸项目 工程策划 徐州宝龙观邸工程策划报告徐州宝龙观邸工程策划报告 编制人：编制人： 审核人：审核人： 时 间：时 间： 目 录 第一部分：概述 .1 1、项目总体概况.1 2、项目开工准备情况.3 3、项目现状及解决措施.4 第二部分：项目建设目标 .5 1、开盘目标.5 2、交房目标.5 3、质量品质目标.5 4、安全文明目标.5 第三部分：总平面策划 .5 1、分标段，同期开发.5 2、临时道路策划.8 2、土方平衡.8 3、场地、塔吊的布置.9 4、临水临电及场地排水.11 第四部分：售楼处及样板区策划 .15 1、售楼处及样板

2、区位置安排.15 2、售楼处及样板区施工安排.16 第五部分：报批报建策划 .17 1、前期计划.17 2、建筑工程规划许可、施工许可证分区办理策划.17 3、手续申办难点及采取措施.19 4、验收计划.20 5、分区竣工备案策划.20 第六部分：进度管理策划 .20 1、项目进度目标.20 2、工程进度控制措施.21 3、工程关键节点控制措施.23 4、专业工程进场时间及工序搭接计划.23 第七部分：质量管理策划 .25 1、质量管理目标.25 2、项目质量管理要点.25 3、工程质量管理措施.25 第八部分：安全文明管理策划 .31 1、安全文明施工管理目标.31 2、安全文明施工管控措施

3、.31 3、成品保护措施.42 第九部分：成本策划 .43 1、目标成本及动态成本管控.43 2、项目权限招标工作作业指引.47 3、合同管理.49 4、变更、签证的管理策划.51 5、工程结算策划.56 第十部分：设计图纸管理策划 .58 1、设计管理流程.58 2、设计图纸管理流程.62 第一部分：概述第一部分：概述 1、项目总体概况1、项目总体概况 本地块位于徐州市铜山区，东至华山北路，南至珠江西路，北至玫瑰大道。 地块周边有河道水系通过，南面为已建成酒店。地块用地面积：194789。容积 率0.6， 建筑密度22%， 绿地率40%。 规划 930 户， 总建筑面积 ： 161340.3

4、， 地上建筑面积：116873.4（其中高层：61649.0，别墅 53079.6） ，地下建 筑面积 46256.30，机动车停车位：1170 辆（其中地面 220 辆，地下 950 辆） 。 根据岩土工程勘察规范 （GB50021-2001） （2009 年版） ，本工程建筑重要 性等级三级、 场地等级及地基等级均为二级， 确定本次岩土工程勘察等级为乙级。 拟建区为丘陵间冲洪积平原地貌，场地北为丘陵山地，拟建场地处于山地坡 麓向平地过渡地带， 地形有起伏， 地貌类型单一， 区域地质上位于华北断块南缘、 胶辽断块及冀鲁断块结合带西侧，地震活动主要受市区东约 90km 的郯庐断裂影 响，区内断

5、裂构造比较发育，无活动断裂。场地处于丘陵坡麓地带，表层为第四 系粘性土，下伏为寒武、奥陶系石灰岩，适宜作为该建设工程用地。 本区场地类别为类场地，根据中国地震动参数区划图 （GB18306-2015） 附录 C、G：徐州市铜山区铜山街道的类场地基本地震动峰值加速度为 0.10g、 基本地震动加速度反应谱特征周期为 0.45s。场地类别为类场地，因而场地地 震动峰值加速度值及场地基本地震动加速度反应谱特征周期值均不需要调整。 根 据建筑抗震设计规范 （GB50011-2010）及中华人民共和国住房和建设部公 告 （第 1199 号） ，场地抗震设防烈度为 7 度，设计地震分组为第三组。属对建 筑

6、抗震一般地段。 勘探期间， 钻探孔内未见地下水， 据调查了解本区域基岩地下水埋藏于 40 60 米以下，对工程没有影响。 场地附近无工业污染源， 按本区附近勘察资料场地土对混凝土结构具微腐蚀 性，土对钢筋混凝土结构中的钢筋具微腐蚀性。 建议： 拟建 2F 别墅 地基基础方案：拟建建筑可采用天然地基，基础形式可采用钢筋混凝土独立 或条形基础，以或层粘土为基础持力层。 基槽开挖后，应及时做验槽工作，发现异常情况应查明并采取处理措施。 建议地基土承载力值及压缩模量值 层序号及土层名 称 承载力特征值 fak（kPa）压缩模量 Es（MPa） 层耕土 层粉质粘土1401405.05.0 层黏土2502

7、509.59.5 层强风化石灰 岩 Fa/280Fa/280/ / (项目位置及周边示意图) （项目平面效果图） 2、项目开工准备情况2、项目开工准备情况 序号项目实际情况备注 1拆迁 周边村民阻挠现场施工，反应宝信征地 赔偿未落实到位。 2三通一平 水：正在申请 电：正在申请 排污：正在申请 场地平整：原有建筑及附属物、苗木、 机械等需清理平整(原总包单位，需要与 宝信协调沟通处理) 3地质勘察完成 4合约 相关工程承包合同： 监理、总包正在招标中 5售楼处/示范区 施工情况 ： 售楼处 2017 年 3 月景观、 装修完成，3 月底开放；样板房 12 月初 进场施工基础；年前完成主体施工，

8、4 月 底开放； 6工程 施工情况：春节后 2017 年 4 月 5 日 正式进场施工。 7其他 3、项目现状及解决措施3、项目现状及解决措施 3.1 总包队伍定标时间时间晚，而开发计划、施工组织节点又是按照紧缩工 期编排，造成后期执行困难，另外一些不可确定的不利因素，如；高程的地基开 挖 （勘察报告显示在基础范围内有 2M 左右深的岩石层） ， 都有可能造成工期延缓。 拟采取措施：加快方案落地及施工图设计；成本部门加快总包单位定标时间； 协调沟通政府相关部门， 督促完成宝信完成场地的移交工作， 加快报批报建工作。 3.2 考虑销售前期蓄客，建议 2017 年春节前增设临时宣传点，同时加快售

9、楼处装修施工，力争于 2017 年 3 月 19 日开放使用。工期紧，任务重； 拟采取措施：技术部尽快落实施工图纸，成本部尽快确定装修队伍，工程部 协调落实施工场地，各部门需共同努力合作，加快推进现场施工； 3.3 宝信公司场地移交进程缓慢，场地内板房及相关附属物、苗圃、养殖场 等均未及时清理，导致项目部无法及时进场开始前期准备； 拟采取措施：发函至宝信公司，加强及时有效沟通，尽快完成场地移交。 3.4 场地内地勘无法正常开展，周边村民多次阻挠施工，反应当初征地补偿 未兑现； 拟采取措施：由宝信公司牵头到区政府部门进行协调处理。 第二部分：项目建设目标第二部分：项目建设目标 1、开盘目标1、开

10、盘目标 根据三级管控计划， 2017 年 6 月 20 日取得别墅、 小高层第一批预售许可证， 2017 年 6 月 25 日开盘，推售面积约 59298，可售金额 5.788 亿 2017 年 9 月 25 日取得别墅、高层第二批预售许可证，2017 年 9 月 30 日开 盘，计划推售面积约 55079，可售金额 5.19 亿 按照项目销售目标与推售计划，项目分两期全部推出， 2017 年目标总销额 8 亿元，总销售面积 86194，销售率 72%。 2、交房目标2、交房目标 项目计划交房时间为 2019 年 3 月 30 日，一次交房成功率 90%; 3、质量品质目标3、质量品质目标 全

11、力打造宝龙高品质住宅标杆，小区绿化以绿城为标杆，房屋质量以万科为 标杆，综合质量分达到 85 分以上，确保宝龙观邸项目在市场中的竞争力。 4、安全文明目标4、安全文明目标 不发生重大安全事故，确保区安全文明工地，争取市级文明工地。 第三部分：总平面策划第三部分：总平面策划 1、分标段，同期开发1、分标段，同期开发 1.1 划分说明 本项目为低密度住宅项目，由于占地面积大，单体的建筑面积小，人材机的 投入量大且比较分散，不利于组织施工及工程节点的把控。 根据现场情况，有两个总包选择配置方案，各有优缺点，先分析如下； 方案一：整个项目只设一家总承包单位 优势分析：总包管理费成本较低； 现场管理责任

12、明确，现场协调工作难度较低； 有利于调动总包单位的积极性和责任心， 有利于周边环境及主管 部门的协调，后期备案难度较低； 劣势分析：风险极大，对总包单位的素质及能力要求极高，如总包不力，容 易受制于人； 劳动力组织难度极大， 较难保证足够的人力， 对工期的保证度较低 ； 质量、进度及文明施工受总包投入制约，容易造成现场推进困难 方案二：设置两家总承包单位，分两个标段施工 优势分析：抗风险能力强，如一家总包单位不力，可随时由另一家总包跟进 落实 劳动力组织相对较为容易，可有效保证施工进度 能有效形成对比管理的态势，降低现场对于质量进度及文明 施工管理的推进难度 两家总包单位掌握的社会资源较多，利于促进项目发展 劣势分析：总包管理费成本相对较高 现场管理责任难以分清，容易互相推诿 后期备案工作量较大 综合以上优劣分析，参考其他同类型项目的成功经验，从稳妥的角度出发， 建议选择采用两家总承包单位的标段划分方案。 1.2 标段划分标段划分 本工程建议划分为