市场分析年季度西安房地产市场季度分析报告图

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1、市场分析年季度西安房地产市场 季度分析报告图 市场分析年季度西安房地产市场 季度分析报告图 一、宏观经济概况一、宏观经济概况 1.1 经济环境1.1 经济环境 2010 年上半年，西安市经济总体呈现“经济较快增长、效益明显好转、结构调整加快、物价 温和上涨、民生不断改善”的发展态势。初步核算，上半年，全市生产总值 1372.44 亿元， 按可比价格计算，同比增长 16.8%，比上年同期提高 3.5 个百分点，高于全国 5.7 个百分点， 与全省持平。2010 年上半年，西安经济总体运行保持平稳向好、加快发展的良好趋势，市场 物价平稳增长，居民消费价格同比累计上涨 2.5%，涨幅比去年同期扩大

2、3.3 个百分点。 工业增速逐月回落企业效益明显好转工业增速逐月回落企业效益明显好转 今年以来，随着工业企业生产经营逐步好转，工业生产增速保持较快增长，上半年，全市规 模以上工业增加值 401.3 亿元。受上年同期基数抬升的影响，工业呈现高开稳走、逐月微落 的态势，但增速仍高于以往正常年份的同期速度。 固定资产投资较快增长房地产市场发展放缓固定资产投资较快增长房地产市场发展放缓 在国家加强对固定资产投资调控，逐步收缩信贷投放规模的政策作用下，全市固定资产投资 较上年同期有所回落， 但增速仍然较快。 全市上半年完成全社会固定资产投资 1596.84 亿元， 比上年同期增长 29.0%，增幅同比回

3、落 12.7 个百分点，比一季度提高 3.9 个百分点。 居民收入稳步增长居民收入稳步增长 上半年，全市地方财政一般预算收入累计增幅连续 6 个月在 30%以上，收入规模达到 121.80 亿元，同期首次突破 100 亿元，同比增长 33.5%，较上年同期提高 13.7 个百分点，保持了稳 定的回升势头。 随着经济整体稳步回升，改善民生各项政策落实到位，带动居民收入稳步增长，上半年，全 市城镇居民人均可支配收入 11078 元，同比增长 15.2%，农民人均现金收入 4046 元，同比增 长 16.4%。 1.2 政策法规1.2 政策法规 时间时间政策名称政策名称颁布部门颁布部门主要内容及影响

4、主要内容及影响 4.3 西 安 市 物 业 管 理 条例 省十一届人大常委 会第 13 次会议 本次新条例在监管方面有两个突出的亮点， 第一个就 是将物业管理行政监管各部门的职权明晰化、 具体化， “两级政府，一级管理”。街道办事处、乡镇人民政 府共同担负起组织指导辖区内业主大会的成立和业 主委员会的工作， 监督其依法履行职责， 调解处理纠 纷。而且还提出物业管理协会的监督职能。 4.3 关 于 加 强 城 中 村 改 造 安 置 房 建 设 及 回 迁 工 作 的 实 施 意 见 市城改办 根据我市城中村改造进程， 市城改办适时进行工作重 心转移，确定今年工作重点由“大拆迁” 转向“大建 设

5、” ，继而实现“大回迁” ，做到抓整村拆除与安置 房建设并重。3 月 31 日，市城改办专门召开 2010 年 城改回迁安置工作动员会， 并下发了 关于加强城中 村改造安置房建设及回迁工作的实施意见。 4.4 四 大 国 有 银 行 均 取 消 首 套 房 贷 7 折 优 惠 中国农业银行总行 中国农业银行总行已向各分支行下发了文件，从 4 月 1 日起， 将首套房贷款利率由 7 折调高至 8 折。 至 此，四大国有银行均已调整了利率 7 折优惠政策。 4.11 部 分 城 市 二 套 房 首 付须达 60% 中国银行业监督委 员会 在 4 月 11 日上午召开的“全球金融监管的新格局” 论坛

6、上， 中国银行业监督委员会主席刘明康表示， 现 在很多热钱或者投机会进入房地产市场， 比如在北京、 上海买上几十套住房。 但是首套房一般都是比较安全 的，因此必须要把一套房、二套房进行区分，并且在 首付的要求、 在利率议价方面都必须有所差别。 他表 示，我们一定要关注首付。首套房首付 30%，第二套 房必须达到 50%、60%，这是让我们比较安心的一点。 4.14 贷 款 买 二 套 房 首 付 不得低于 50% 国务院常务会议 国务院总理温家宝 14 日主持召开国务院常务会议， 研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。 会 议确定了以下政策措施：一是抑制不合理住房需求。 实行更为严格的差

7、别化住房信贷政策。 对购买首套自 住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的家庭，贷款 首付款比例不得低于 30%；对贷款购买第二套住房的 家庭，贷款首付款比例不得低于 50%，贷款利率不得 低于基准利率的 1.1 倍 ； 对贷款购买第三套及以上住 房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。 4.22 新 的 房 贷 政 策 房 屋 数 量 成 为 认定标准 银监会 银监会银行业监管一部主任杨家才 21 日解读了最新 出台的房贷新政。 他强调， 新的房贷政策是以房屋数 量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以 家庭为单位。 这与此前执行的二套房认定标准出现了 根本性的变化。 4.27 享 受

8、经 适 房 者 禁 购 二套房 住建部 26 日，住建部有关负责人表示将加强经适房管理。 据悉， 已享受经适房的家庭， 再购买其他住房须办理 退出手续或补交价款取得完全产权 ； 买卖、出租经适 房须供住房保障部门出具的书面意见 ； 违规出售、出 租、闲置、出借经适房，按照规定收回，并取消 5 年 内再次申购资格。住房城乡建设部有关负责人 26 日 说， 针对部分地方经济适用住房存在的准入退出管理 机制不完善、 日常监管和服务不到位等问题， 住房城 乡建设部日前发出通知，加强经济适用住房管理。 4.29 将 农 民 工 纳 入 经 济 适 用 房 范 围 住建部 国务院昨日向十一届全国人大常委会

9、第十四次会议 作关于转移农村劳动力、 保障农民工权益工作情况的 报告。 在平等享受公共服务方面， 农民工子女受教育、 住房保障以及户籍成为日益突出的问题。 4.29 违 规 出 租 出 售 经 济 适 用 房 将 被收回 住建部 住房和城乡建设部 26 日对外公布关于加强经济适 用住房管理有关问题的通知 ，针对部分地方经济适 用住房存在的准入退出管理机制不完善、 日常监管和 服务不到位等问题，做出了有关规定。该通知规定， 对违规出售、出租、闲置、出借经济适用住房，或者 擅自改变住房用途且拒不整改的， 将按照有关规定或 者合同约定收回， 并取消其在 5 年内再次申请购买或 租赁各类政策性、保障性

10、住房的资格。 5.4 加 强 对 房 地 产 开 发 企 业 购 地 和 融 资 的 监管 国务院 通知指出， 国土资源部门要加大专项整治和清理力度， 严格依法查处土地闲置及炒地行为， 并限制有违法违 规行为的企业新购置土地。 房地产开发企业在参与土 地竞拍和开发建设过程中， 其股东不得违规对其提供 借款、转贷、担保或其他相关融资便利。 5.5 明 确 廉 租 房 违 规 转 租 或 出 借 将被收回 住房和城乡建设部、 民政部、财政部 针对部分地方廉租住房管理中出现的房源闲置、 出借， 日常管理和维修养护资金不落实， 准入退出管理机制 不完善、 日常监管和服务不到位等问题， 做出有关规 定。

11、 明确廉租房家庭再购买其他住房的， 应当办理廉 租房退出手续 ； 对骗取廉租住房保障、恶意欠租、无 正当理由长期空置，违规转租、出借、调换和转让廉 租住房等行为，可以收回廉租房。 5.4 小产权房 清理整治 方 案 提 上 日程 14 部委 中国国土资源部执法监察局局长李建勤 4 日公开表 示， 当前， 对于各地发现的小产权房问题， 将采取 “一 案一处理” 的方式。对于全国小产权房的处理，要等 到小产权房处理政策出台后一并处理。 目前国土部等 十四部委正在研究制定小产权房清理整治政策方案。 5.5 进 一 步 促 进 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 发 展 的 若 干 意见， 西安市政府

12、 从加快保障性住房建设、 增加普通商品住房供给、 加 强房地产市场监管、 扩大二手房交易等四个方面提出 16 条具体措施，进一步促进我市房地产市场平稳健 康发展，满足居民住房需求 5.1 监 控 房 屋 预售款 住房和城乡建设部 正会同人民银行、 银监会等相关部门 据报道， 住房和城乡建设部正会同人民银行、 银监会 等相关部门拟对房地产企业在售项目的预售账款实 施监控。 根据拟定的方案， 房地产企业的预售账款将 存入监管部门指定的专门账户， 并按照项目开发进度 和工程资金所需 “专款专用”。 房地产企业只有在项 目竣工交付及结算时， 才能支配使用项目此前的预售 账款。 5.1 存 款 准 备

13、金率 中国人民银行 中国人民银行决定,从 2010 年 5 月 10 日起，上调存 款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点,农 村信用社、村镇银行暂不上调。 5.26 关 于 土 地 增 值 税 清 算 有 关 问 题 的 通 知 国家税务总局 为了进一步做好土地增值税清算工作， 国家税务总局 日前下发关于土地增值税清算有关问题的通知， 明确土地增值税清算时收入确认、 房地产开发费用扣 除等有关问题。 6.17 关 于 加 快 发 展 公 共 租 赁 住 房 的 指 导 意见 七部门近日， 由住建部等七部门联合制定的 关于加快发展 公共租赁住房的指导意见 正式发布。公共租赁住房 应向

14、外来务工者开放;投资者可转让公租房;租赁合 同期满可续租;拖欠租金从工资中扣 1.3 规划建设1.3 规划建设 时间时间主题主题主要内容及影响主要内容及影响 4.1 今年可实现产值 20 亿 我省最大风电产业 项目首批风力发电机组 下线 昨日，我省目前最大的风电产业项目西安金风科 技在经开区泾渭新城隆重举行开业典礼，同时，该企 业第一批风力发电机组正式下线。 4.1 今年我市重点项目漂亮 开局一季度 330 个 项目实现投资 186 亿元 计划新开工项目逾半数 开建为历年最好 记者昨日从市发改委获悉，我市重点项目建设推进迅 速，进展总体良好。一季度 330 个重点项目已实现投 资 186.3

15、亿元，占年度投资计划的 23%。80 个新开工 项目中，有 42 个已经开工，创历年新高。 4.13 西安未来 10 年每年 3000 亿搞城建 4 月 9 日，西洽会上，西安市以及各区县分别举行项 目推介和集中签约， 不但签约项目多， 而且大单不少， 超过 10 亿元的项目随处可见。西安分团：40 个项目 拿下 470 亿元,灞桥 ： 单个项目投资达 100 亿元,临潼 ： 47 个项目签约引资 164 亿. 4.18 今年住宅供地 18 万公 顷保障房等用地超过 70% 保障性住房用地为 24000 多公顷，与去年相比增加一 倍多， 经济适用房用地与去年实际供地相比增加 79%， 廉租房用

16、地与去年实际供地相比增加 4.7 倍。 5.7 西安大兴新区 25 个重 点项目集中开工 5 月 6 日上午， 西安大兴新区总投资近 80 亿元的西安 国际商贸基地等 25 个重点项目集中开工，这是我市 大力推进城市建设、加快发展方式转变、建设国际化 大都市的又一重要举措。 5.18 我省房地产市场专项检 查全面展开 建设厅于 2010 年 5 月 17 日至 26 日组织有关人员对 全省 10 个设区市和杨凌示范区就落实国务院、省政 府关于促进房地产发展和房地产市场监管等情况进 行专项检查。 6.13外来人口市民化可实施 居住证制度 要为外来人口的“市民化”留出充分余地，应当借鉴 广东、上海等地的做法，采取“积极渐进，梯度赋权” 的户籍制度改革思路。近年来，上海、广东等地实施 了“居住证”制度，外来人口凭居住证享有一些基本 权利， 在领取居住证和缴纳社会保险费达到一定年限， 且满足其他附加条件后可申请常住户口，进而享有更 多权利。 6.2国土部掀土地违法清查 风暴官员问责将启动 核心提示：7 月，国土部将组织督察组赴地方检查;8 月召开集体约谈会，重点约谈违法用