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1、地产市场报告中国房地产市场研究报告地产市场报告中国房地产市场研究报告 20132013 年一季度中国房地产市场研究报告 20132013 年 4 4 月 1010 日 目录 摘 要. .1 . .1 第一部分：20132013年一季度中国房地产市场形势总 结.3.3 1.1.政策环境： “国五条”出台，限购限贷限价税收力度再升 级.3.3 2.2.新房：价格创历史新高，3 3 月成交达到近三年单月新高，全国投资开工企稳回升.10.10 3.3.二手房：价格涨幅高于新房，需求集中释放，量价均达历史新高.27.27 4.4.土地：供求同比大幅增长，楼面价、溢价率稳步回 升.31.31 5.5.企业
2、：销售显著回升，拿地仍以一二线热点城市为主，资金状况好转.39.39 第二部分：20132013年中国房地产市场趋势展 望.45.45 1.1.宏观环境：经济形势趋稳，各地政策细则力度不同，货币投放是关键.45.45 2.2.市场展望：政策落地压制二季度量价上行空间，下半年渐趋平稳，全年增长无忧.47.47 3.3.不同城市：短期内热点城市政策力度大、量价受限，但中长期仍有发展空间.51.51 4.4.企业策略：稳中求进，聚焦主流需求同时适当多元化，重点布局仍在一二线城市.55.55 结 语. .60 . .60 摘要 1.20131.2013 年一季度中国房地产市场总结 (1)(1)政策：
3、“国五条”出台，限购限贷限价力度再升级，二手房个税从严执行 2013 年一季度，中央出台“国五条”细则，对限购、限贷、限价的要求再次升级，二手房“20%个税”政策从严执行，房地产 调控升级拉开帷幕，各地细则也在 3 月底陆续出台。此外，房产税、住房信息系统联网等长效机制继续推进，保障房重心从建 设向管理转移，为促进房地产市场长期健康发展打下基础。 (2)(2)新房：百城价格创历史新高，重点城市 3 3 月成交达到近三年单月新高，全国投资开工企稳回升 价格方面，一季度新房价格上涨势头明显，尤其是 3 月企业赶在新政策出台和执行的“空窗期”加紧提价推盘，热销项目价 格持续走高，百城价格指数持续上涨
4、且环比涨幅突破 1%，3 月均价近万元，创历史新高。成交方面，一季度重点城市住宅成 交量为近四年同期最高，3 月成交创 2010 年调控以来单月新高，一线城市回升幅度最大。供应方面，一季度重点城市批准上 市量同比增长 37%，3 月受政策细则即将落地影响，代表城市新增供应量明显放大。但新增供应总体低于同期需求， 多数代表 城市销供比大于 1， 部分城市新增供应相对不足， 库存持续回落， 出清周期基本平稳。 全国来看， 1-2 月销售指标大幅增长， 商品房销售面积和销售额均达到历史同期最高水平； 投资、 开工企稳回升， 投资额同比增长 22.8%，新 开工面积由同比下降转为增长 14.7%。 (
5、3)(3)二手房：价格涨幅高于新房，需求集中释放，量价均达历史新高 价格方面，一季度十大城市主城区二手房价格累计上涨 6%，其中 3 月涨幅最为明显，环比上涨 2.8%，均价创历史新高，同比 涨幅是新房的 3 倍左右。成交方面，一季度十大城市二手房同比增长 2.7 倍，受国五条细则出台前集中备案影响，3 月二手房 成交量激增，共成交 20.78 万套，创历史单月最高纪录，同环比增长均超过 3 倍，增幅明显超过新房。 (4)(4)土地：供求同比大幅增长，楼面价、溢价率稳步回升 供求方面，一季度全国 300 个城市住宅用地推出及成交量同比分别增长 22.7%、38.8%，出让金同比增长 88%，但
6、相比去年四 季度呈现季节性下降，二三月由于春节和政策因素相比一月持续回落。价格方面，由于开发企业延续了去年下半年以来在北京、 上海、杭州等热点城市获取优质地块的倾向，楼面均价出现结构性上涨，全国 300 个城市住宅用地楼面均价回升至 2011 年以 来最高水平，同比涨幅达 37%，溢价率回升至 15.6%，但仍处于历史较低水平。 (5)(5)企业：销售显著提升，拿地态度稳中求进，资金压力继续缓解 销售方面，2013 年一季度，万科等十家代表企业销售业绩全部显著提升，销售额环比下降 4%，同比增长 74%，处 于近年较高水平，其中 3 月业绩回升明显。拿地方面，企业延续了去年下半年以来的稳中求进
7、策略，拿地面积和拿地金 额均明显高于去年同期，一二线城市仍为热点区域，拿地占比超七成。资金方面，各项资金来源增速比去年大幅增长，一季度 国内贷款占比继续回升，一定程度上缓解企业债务压力，多数企业短期偿债压力较去年底有所缓解。 2.20132.2013 年中国房地产市场趋势展望 (1)(1)宏观环境：经济形势趋稳，各地政策细则力度不同，货币投放是关键 宏观经济方面，政府工作报告将今年经济预期目标预定为 7.5%左右，经济持续温和复苏，物价上涨压力缓解，预计二季度乃 至全年仍将延续这一趋势。货币政策方面，经济弱复苏和通胀压力缓解背景下，货币政策趋稳可能性较大，新增贷款稳步增加 总体有利房地产业，但
8、部分地区差别化信贷政策从严执行带来一定的不确定性。房地产调控方面，新一届政府仍将继续坚持房 地产调控政策， “国五条”细则的出台从限购、信贷、税收、房价控制目标等各方面都更重地方差异性，此外，各级地方政策的 执行力是调控效果和影响市场变化的关键。 (2)(2)市场趋势：政策落地压制二季度量价上行空间，下半年渐趋平稳，全年增长无忧 二季度市场量价受供应、政策等多方影响，上行空间有限，但下半年乃至全年仍维持去年底的向好判断，增长无忧。供应方 面，二季度仍将是上半年推盘小高峰，但由于预售监管加强，环比增幅或将低于往年平均水平，同比小幅下降。从土地成交和 开工建设情况来看，此前在建项目仍未全面推向市场
9、，潜在供应充足，全年供应增长无忧。成交方面，受前期需求透支和供 应量受限影响，部分消费者在政策出台后观望情绪再次上升，预计成交量在目前高位基础上难以大幅反弹，但在季节性因素 和供应加大的推动下， 二季度总体好于一季度， 下半年趋于平稳。 价格方面， 受政策压力和市场预期影响，预计房价涨幅将有所 放缓，房价涨幅较大的城市政策执行可能从严，但从全年来看，房价下行的可能性较小。 (3)(3)不同城市：短期内热点城市政策力度大，量价上行空间有限，但中长期仍有发展空间 短期来看，市场热点快速转移，各类城市内部差异扩大，北京等供不应求城市在供应加大背景下成交仍有上升可能，上海等 供求已提前释放的城市，上行
10、空间有限。中长期来看，不同城市分化将更加显著，一线城市集聚效应将更加明显，区域中心 城市后发优势显现，三四线城市存在不确定性。 (4)(4)企业策略：销售目标稳中求进，聚焦主流需求同时适当多元化，重点布局仍在一二线 销售方面，房企普遍调高 2013 年销售目标，增幅多在 10%以上，同时计划加大新开工面积和推盘确保业绩实现。产品方面， 仍聚焦市场主流需求，主推面向刚需的中小户型，适时适当多元化发展。拿地布局方面，企业合理布局谨慎拿地，多以深耕 现有区域为主，一二线城市仍是战略重点。 第一部分：20132013 年一季度中国房地产市场形势总结 1.1.政策环境： “国五条”出台，限购限贷限价税收
11、力度再升级 2 月 20 日国务院常务会议提出“国五条” ，指明继续调控的主要方向，预示着新一轮调控由此开始。3 月初“国五条”细则落 地，相比 2010 年的“国十条”和 2011 年的“国八条” ，限购统一范围、涵盖新旧住房，限贷继续提高二套房门槛，严厉程度 继续升级，并且再次要求地方制定房价控制目标，更明确二手房转让严格实施“20%个人所得税”政策，调控范围逐渐延伸向 存量房。此外，期间，中央及各部委领导人多次表态坚持房地产调控，彰显调控决心。随着“国五条”各地细 则的陆续出台，2013 年房地产调控升级拉开帷幕。 图：全国商品房市场量价变化及关键政策 60% 2%2.5% “条 50% 40% 2.0% 1.5% 30%1.0% 20%0.5% 10%0.0% 0%-0.5% -10%-1.0% -20% 商品住宅销售面积同比增长率（左）70 个大中城市新建商品住宅价格指数（右） -1.5% 数据来源：国家统计局，CREIS 中指数据，. (1)(1)“国五条”奠定从紧基调，新房、存量房“两手抓” 表：20132013 年“国五条”细则与 20112011 年“国八条”
