市场调查上海绿港购物广场市场调研与前期策划P

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1、市场调查 上海绿港购物广场市场调研与前期 策划 P 市场调查 上海绿港购物广场市场调研与前期 策划 P 市场调研与前期策划报告 第一部分：序言第一部分：序言 第二部分：概 况第二部分：概 况 第一章：整体调研概况 一、调查时间 二、调查问卷样本数量 三、调查方法 四、访问对象 五、受访者的基本资料 第二章：上海市宏观经济概况概况 一、 国民经济与产业结构 二、 房地产业概况 第三部分：市场篇第三部分：市场篇 第一章：青浦区商业房地产业市场调研分析 一、青浦区概况 二、青浦区 2007 年前 11 月商业房地产数据分析 第二章：青浦区商业消费需求及消费行为分析 一、 消费者对青浦区现有商业状况的

2、满意度 二、 青浦区消费者消费习惯行为 第三章：上海绿港购物广场 （本案）项目附近主要街道商业调研 一、 经营环境及物业状况 二、 经营状况 三、 新版百联桥梓湾购物中心商业中心的认知度 第四部分：产品篇第四部分：产品篇 第一章：上海绿港购物广场 （本案）项目市场分析与产品定位 一、 市场现状分析 目录目录 二、 本案项目分析 三、 竞争对手分析 四、 客户群体分析 五、 本案综合分析 六、 本案产品定位 第二章：本案产品规划与营销策略 一、 本案产品规划与营销建议策略 二、 本案销售招商执行建议策略 三、 本案商业业态建议规划 第五部分：结束语第五部分：结束语 第 一 部 分 ： 序 言第

3、一 部 分 ： 序 言 亚当斯密在国富论中提出有一只“看不见的手”引导市场竞争，创造了 一个“看得见的市场” 。经济学家和市场研究人员可以通过对有形市场的把握，了 解市场机制，从而搞清生产什么、如何生产、为谁生产这三大问题，最终利用这 双看不见的手，达到经济繁荣和国家富强的目的。 但在经济社会运行中，有足以影响自由竞争的力量使这只看不见的手失去魔 力，这些力量可以是个人、集团或政府。在一定意义上，这类力量所表现出来的 人为因素，在事发的前后可以让人看得清楚明白，可以把它称为“看得见的手” 。 在在 在在在在 中 中 中中中中 国 国 国国国国 ， ， ， 这 这 这这这这 只 只 只只只只 看

4、 看 看看看看 得 得 得得得得 见 见 见见见见 的 的 的的的的 “ “ “ 手 手 手手手手 ” ” ” 无 无 无无无无 处 处 处处处处 不 不 不不不不 在 在 在在在在 ， ， ， 而 而 而而而而 最 最 最最最最 具 具 具具具具 代 代 代代代代 表 表 表表表表 性 性 性性性性 的 的 的的的的 行 行 行行行行 业 业 业业业业 莫 莫 莫莫莫莫 过 过 过过过过 于 于 于于于于 房 房 房房房房 地 地 地地地地 产 产 产产产产 业 业 业业业业 ， ， ， 它它 它它它它 使 使 使使使使 得 得 得得得得 房 房 房房房房 地 地 地地地地 产 产 产产产产

5、 市 市 市市市市 场 场 场场场场 变 变 变变变变为 为 为为为为 “ “ “ 看 看 看看看看 不 不 不不不不 见 见 见见见见 的 的 的的的的 市 市 市市市市 场 场 场场场场 ” ” ” ” 。 。 。 但是，使中国房地产市场几乎变成看不见的市场的主要原因，不应简单地归推 到政府身上。正像在证券市场中大家的感觉一样，看得见的那只“手”不仅是政 府的消息和政策变化，也有大小主力和散户的不健康的投资心态，当然还包括企 业自身的因素。 因此，上上 上上上上 海 海 海海海海 智 智 智智智智 帝 帝 帝帝帝帝 策 策 策策策策 划 划 划划划划 事 事 事事事事 业 业 业业业业 机

6、 机 机机机机 构 构 构构构构 作为一支经验丰富、素养良好的专业房地产行销服务 机构，凭借对市场趋势的准确把握、对购买群体的充分了解、对产品规划的先进认 知和对营销技巧的稔熟在行，能够为贵司的项目在市市 市市市市场 场 场场场场调 调 调调调调研 研 研研研研、 、 、产 产 产产产产品 品 品品品品规 规 规规规规划 划 划划划划、 、 、行 行 行行行行销 销 销销销销策 策 策策策策略 略 略略略略、 、 、 形形 形形形形 象 象 象象象象包 包 包包包包装 装 装装装装 、 、 、媒 媒 媒媒媒媒 体 体 体体体体 策 策 策策策策 略 略 略略略略 、 、 、现 现 现现现现 场

7、 场 场场场场 销 销 销销销销 售 售 售售售售 等环节提供相应的行销服务，在现今这个复杂多变、竞争 激烈的“看不见的市场”中给予您关于行销的专业化帮助和咨询，为贵司制定正确的市场战略 途径以及其他相关的多样化配套措施。 上海智帝策划事业机构受上海绿鑫置业发展有限公司之委托，就青浦区百联桥梓湾二 期商业地块组织对青浦区现有商业进行了专题调研，现将调查结果及调研分析/评估，及本案 地块前期策划综合如下： 第 二 部 分 ： 概 况第 二 部 分 ： 概 况 第一章 整体调研概况第一章 整体调研概况 一、调查时间 自 2007 年 12 月 13 日起至 12 月 14 日止，上海智帝策划事业机

8、构调用 4 名工作人员，在 青浦区就上海绿港购物广场地块项目进行了实地市场考察，同时，完成了调查问卷发放及 回收的市场调查工作。 二、调查问卷样本数量 共发放调查问卷 200 份，实际回收有效问卷 186 份，回收率 93%。 三、调查方法 1. 实地考察访问法； 2. 实地随机抽取填表法； 3. 入户访问填表法； 4. 集中采点调查法。 四、访问对象 1.当地政府部门公务员及企事业单位职员； 2.青浦区老城区商业的业主或经营者； 3.青浦区公园路、城中北路及上海绿港购物广场附近主要街道商业的业主或经营者 ； 4.私企业主或个体经营者； 5.企业工薪职员； 6.社区市民； 7.外来务工人员；

9、8.学生与流动人员； 9. 五、受访者的基本资料 本次调研受访者年龄、文化程度、职业、家庭收入等具体组成结构如下： 1. 受访者的年龄构成受访者的年龄构成 2. 受访者的职业构成受访者的职业构成 3. 受访者的文化程度受访者的文化程度 4受访者的个人月收入4受访者的个人月收入 5.受访者的家庭月收入5.受访者的家庭月收入 本次问卷调研，是以市场随机抽取访问为主，入铺调研为辅的。年龄上排除了 16 岁以下、 60 岁以上的人群。因为是以随机调研为主，故仅对本调研报告修正结论具参考价值。 本次问卷调研，在青浦区做了老城区商业调研，并对上海绿港购物广场地块项目周边 商业做了集中采点调研。 从青浦区受

10、访者职业构成上看，个体商户、外来务工人员占据前两位，合计 63%。若加上 私营业主的 10%，三者高达 73%，说明青浦本地的民营经济是十分发达的。 从文化程度的结构上看，青浦当地人的受教育程度不高。其中，高中以下文化程度占 61%， 简 析简 析 而大学以上仅有 9%，这与本地经济发达程度不吻合。外来务工人员较多，可能是影响调查 结果的重要因素。 从受访者的收入来看，个人月收入在 2000 元以下的占 59.9%，为主流群体。但家庭月收入 在 3000 元以下和 5000 元以上的却各占 19.78%、30.48%，说明其一：多数当地市民收入除 有一份相对稳定的固定收入以外，大多数都有一些其

11、他收入来源；其二：市民收入两极分 化，大部分工薪阶层仍然收入较低。 第二章 上海市宏观经济概况第二章 上海市宏观经济概况 一、概 况 （一）上海市宏观经济概况（一）上海市宏观经济概况 2006 年全年实现上海市生产总值（GDP）10296.97 亿元，按可比价格计算，比上年增长 12%，已连续第 15 年保持两位数增长（见下图表） 。其中， 第一产业增加值 93.81 亿元，比上年增长 0.8%； 第二产业增加值 4997.81 亿元，增长 12.8%； 第三产业增加值 5205.35 亿元，增长 11.5%。第三产业增加值占全市生产总值的比重为 50.6%。 二、国民经济与产业结构国民经济与

12、产业结构 （一）国民经济与产业结构（一）国民经济与产业结构 2006 年完成全社会固定资产投资总额 3925.09 亿元，比 05 年增长 10.8%，增幅比上年回 落 4 个百分点（见下图表） 。其中建设改造投资 2246.93 亿元，增长 13.2%。投资结构进一步 优化。从产业投向看，第一产业投资 14.29 亿元，比上年增长 1.6 倍，占全社会固定资产投资 总额的比重为 0.4%；第二产业投资 1212.71 亿元，增长 12.1%，所占比重为 30.9%；第三产业 投资 2698.09 亿元，增长 9.9%，所占比重为 68.7%。从投资主体看，国有经济投资 1460.09 亿 元

13、，比 05 年增长 17.7%，占全社会固定资产投资总额的比重为 37.2%；集体经济投资 159.31 亿元，增长 21.6%，所占比重为 4.1%；股份制经济投资 910.31 亿元，下降 0.7%，所占比重为 23.2%；外商及港澳台投资 725.85 亿元，增长 13.4%，所占比重为 18.5%。 （一）、06 年房地产业概况（一）、06 年房地产业概况 2006 年完成房地产开发投资额 1275.59 亿元， 比 05 年增长 2.3%， 增幅比上年回落 3.8 个 百分点；商品房施工面积 10938.75 万平方米，增长 4.6%；竣工面积 3274.27 万平方米，增长 5.8

14、%； 销售面积 3025.4 万平方米， 下降 4.2%， 其中商品住宅受配套商品房销售量减少的影响， 三、房地产业概况房地产业概况 06 年销售面积 2615.49 万平方米，下降 8.1%。而据市房地产交易中心统计，2006 年全市市场 化新建商品住房成交面积 2004.75 万平方米，比 05 年增长 0.5%。去年商品房销售额 2177.08 亿元，比 05 年增长 0.7%，其中商品住宅销售额 1841.04 亿元，下降 3.4%。去年存量房成交过 户面积 1706.81 万平方米，比 05 年下降 13.4%。 （二）、城镇市民居住宅水平提高（二）、城镇市民居住宅水平提高 2006

15、 年全市完成住宅建设投资 854.15 亿元，比 05 年下降 8.8%。建成为住宅配套的公共 服务设施面积 334 万平方米。旧区改造继续保持合理规模。06 年拆除住宅建筑面积 848.4 万 平方米，与 05 年基本持平；动迁市民 7.69 万户，比 05 年增长 3.2%。至去年末，城镇市民人 均住房使用面积 22 平方米，比 05 年末增加 0.7 平方米；人均住房居住面积 16 平方米，增加 0.5 平方米（见下图表） 。市民住宅成套率达到 94%。 第一章 青浦区房地产业市场调研分析第一章 青浦区房地产业市场调研分析 一、青浦区概况 （一）青浦区简介（一）青浦区简介 青浦地处上海市

16、西郊，太湖下游，黄浦江上游。东与闵行区毗邻，南与松江区、金山区及 浙江嘉善县接壤，西连江苏省的吴江、昆山两市，北与嘉定区相接。以青浦城区为中心，东部 河江交错，西部湖荡群集，内河航运具有天然优势，可通行 50300 吨货船，是江浙沪的重要 水上通道。陆路交通 318 国道由东到西横贯全区，北有沪宁高速公路，南有沪杭高速公路，同 三国道由东北到西南穿越东部地区，沪青平高速公路与 318 国道并行。陆路交通十分便捷，是 上海市辐射长三角、服务全国的西大门。青浦城区距上海市中心人民广场 40 公里；距虹桥国 际机场 25 公里。 第 三 部 分 ： 市 场 篇第 三 部 分 ： 市 场 篇 （二）经济状况（二）经济状况 2005 年青浦区国民经济保持持续、协调、健康发展的良好态势，经济结构调整进一步深 化，增长活力进一步增强，各项改革有序推进，城乡建设不断加快，全面完成了十五计划和 全年预期目标。2005 年全区实现增加值 306.2 亿元，按可比价格计算，比上年增长 15