地产市场分析 年季度成都房地产市场报告易居

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1、地产市场分析 年季度成都房地 产市场报告易居 地产市场分析 年季度成都房地 产市场报告易居 统计范围说明：统计范围说明： 数据来源：易居中国成都易居房地产研究机构数据来源：易居中国成都易居房地产研究机构 数据覆盖范围为：成都市区范围内，部分区域覆盖至外环。 统计数据说明：统计数据说明： 供应：供应：以当季度批准预售的商品房房源作为数据统计标准（拆迁安置房、限价房、经济适用房等非 商品房房源不在统计范围内） ；6 月供应数据双流、温江、郫县缺失。 成交：成交：以当季度实际成交（即签订合同）的商品房房源备案信息作为数据统计标准（拆迁安置房、 限价房、经济适用房等非商品房房源不在统计范围内） 。 目

2、录目录 数字楼市 5数字楼市 5 第一章 市场综述 8第一章 市场综述 8 一、宏观资讯 8一、宏观资讯 8 第二章 土地篇 15第二章 土地篇 15 一、土地市场背景分析 15一、土地市场背景分析 15 二、本季度土地供应分析 17二、本季度土地供应分析 17 三、土地成交分析 22三、土地成交分析 22 四、重点地块点评 29四、重点地块点评 29 第三章 住宅篇 38第三章 住宅篇 38 一、市场综述 38一、市场综述 38 二、供求基本持平 38二、供求基本持平 38 三、新增供应环比上涨，同期持平 39三、新增供应环比上涨，同期持平 39 四、成交量环比上涨，同比处于历史低位 40四

3、、成交量环比上涨，同比处于历史低位 40 五、成交价格继续走高 43五、成交价格继续走高 43 六、住宅销售排行榜 45六、住宅销售排行榜 45 七、项目解析 46七、项目解析 46 第四章 商业市场 47第四章 商业市场 47 城东城东 一、市场综述 47一、市场综述 47 二、供过于求 48二、供过于求 48 三、供应量增加较多 49三、供应量增加较多 49 四、成交量小幅上涨 50四、成交量小幅上涨 50 五、成交价格分析 52五、成交价格分析 52 第五章 办公市场 53第五章 办公市场 53 一、市场综述 53一、市场综述 53 二、供求基本平衡 54二、供求基本平衡 54 三、供应

4、量增加 54三、供应量增加 54 四、成交量增加较多 55四、成交量增加较多 55 五、成交价格分析 57五、成交价格分析 57 第六章 营销篇 58第六章 营销篇 58 一、营销策略盘点 58一、营销策略盘点 58 二、二季度营销活动汇总分析 60二、二季度营销活动汇总分析 60 第七章 区域篇 67第七章 区域篇 67 一、城东区域 67一、城东区域 67 二、城南区域 69二、城南区域 69 三、城西区域 71三、城西区域 71 四、城北区域 73四、城北区域 73 五、城中区域 75五、城中区域 75 六、双流区域 77六、双流区域 77 七、龙泉区域 79七、龙泉区域 79 八、温江

5、区域 81八、温江区域 81 九、郫县区域 83九、郫县区域 83 十、新都区域 85十、新都区域 85 数字楼市数字楼市 市场市场 2010 年 2 季度新增供应面积 （万） 2010 年 2 季度新增供应面积 （万） 2010 年 2 季度成交面积 （万） 2010 年 2 季度成交面积 （万） 2010 年 2 季度成交均价 （元/） 2010 年 2 季度成交均价 （元/） 商品房商品房574.70549.646202 住宅住宅508.90493.297663 商业商业40.1332.087381 办公办公25.6724.266202 数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构数据来

6、源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构 数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构 数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构 数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构 2010 年 2 季度成都市场商品住宅成交套数排行榜（Top10）2010 年 2 季度成都市场商品住宅成交套数排行榜（Top10） 排名排名项目名称项目名称成交套数（套）成交套数（套） 1 1果壳里的城1211 2 2合能四季映像1025 3 3保利公园 198933 4 4花满庭723

7、 5 5恒大城680 6 6楠香山662 7 7南湖国际社区651 8 8卓锦城637 9 9圣菲 TOWN 城616 1010金科一城537 数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构 2010 年 2 季度成都市场商品住宅成交面积排行榜（Top10）2010 年 2 季度成都市场商品住宅成交面积排行榜（Top10） 排名排名项目名称项目名称成交面积（万）成交面积（万） 1保利公园 19811.45 2 2果壳里的城11.20 3 3南湖国际社区8.80 4 4恒大城7.98 5 5麓山国际社区7.35 6 6合能四季映像7.08 7 7金沙鹭岛

8、6.09 8 8楠香山6.07 9 9恒大绿洲6.03 1010花满庭5.80 数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构 2010 年 2 季度成都市场商品住宅成交均价排行榜（Top10）2010 年 2 季度成都市场商品住宅成交均价排行榜（Top10） 数据来源：中国房产信息集团-克 而瑞-成都机构 数据来源：中国房产信息集团-克 而瑞-成都机构 一、宏观资讯一、宏观资讯 1.全国热点资讯1.全国热点资讯 政策综述政策综述 1)中国银行暂停三套房 贷老房贷利率同步上 涨 1)中国银行暂停三套房 贷老房贷利率同步上 涨 23 日 ，中国银行在其

9、网站上公布了房地产信贷管理措施， 严格限制各种名目的炒房和投机性购房，原则上暂 停发放第三套及以上住房贷款。 另外， 对于存量房贷的利率也将按比例上调。 公告显示， 对于首次购买 90 平方米以下住房和保障性住房的家庭，实行基准利率的 8.5 折优惠。 对于购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的家庭，贷款首付比例不低于 排名排名项目名称项目名称成交均价（元/）成交均价（元/） 1 1中海龙湾半岛24603 2 2誉峰22717 3 3水映长岛18324 4 4保利心语花园17921 5 5时代豪庭17018 6 6中海城南一号16862 7 7泊景湾15997 8 8四海逸家156

10、41 9 9麓山国际社区14913 1010紫檀14787 30%；对于已利用贷款购买住房、又申请贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付比例不 低于 50%， 利率不低于基准利率的 1.1 倍。 而此次公告还同时涉及到存量房， “根据与客 户合同中的约定，在利率调整方式到期时将存量首套、二套、三套及以上的房贷利率浮 动比例分别调整至基准利率的 0.85 倍、1.1 倍和 1.2 倍。 ” 易居视点：易居视点： 二套房首付五成、第三套房可停贷、限制外地人购房近日，国务院出台的针对 房地产贷款的系列组合政策引起业界强烈震荡，政策直指房价高居不下的核心症结，缩 短金融杠杆、增加融资成本，调控政策大大提高

11、了投资型购房者利用银行资金购房的难 度。 2)上调存款准备金率 0.5 个百分点2)上调存款准备金率 0.5 个百分点 5 月 2 日晚间，中国人民银行发布消息 ： 从 5 月 10 日起，上调存款类金融机构人民 币存款准备金率 0.5 个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。至此，大型金融机构 人民币存款准备金率已升至 17%，中小金融机构维持 13.5%不变。这是中国央行年内第 三次上调准备金率，距 17.5%的历史高位仅有一步之遥。 易居视点：易居视点： 自国务院公布针对房地产调控的 “新国十条” 后， 对房地产的贷款将受到严格控制， 这使得银行可以融出的资金将增加，此前央行已在公开市场

12、连续 10 周实现净回笼，累 计净回笼资金量已达 11000 亿元。外汇占款持续上升，加上地产调控政策使资金从房地 产行业流出，将加大央行资金回笼压力，但同时提高准备金率也表示近期没有加息的可 能，金融紧缩政策来临会推迟。 3)住建部等拟监控预售款将结束房企自由支配历史3)住建部等拟监控预售款将结束房企自由支配历史 据 5 月 5 日从权威渠道获悉，住房和城乡建设部正会同人民银行、银监会等相关部 门拟对房地产企业在售项目的预售账款实施监控。根据拟定的方案，今后房地产企业的 预售账款将存入监管部门指定的专门账户，并按照项目开发进度和工程资金所需“专款 专用” 。房地产企业只有在项目竣工交付及结算

13、时，才能支配使用项目此前的预售账款。 易居视点：易居视点： 业界人士指出相关部门监控预售款，将对房企的资金链造成很大压力。此举可以防 止房地产商动用预售资金高价拿地，防止房地产商对建筑商工程款的拖欠，同时也将促 使房地产商加速项目开发。与预售制度相配合，对预售款进行监管在香港已实施多年； 内地出台类似政策，目的是规范房地产企业的资金运用。 4)住建部力破二套房贷认定瓶颈4)住建部力破二套房贷认定瓶颈 据国土资源部消息，国土部部长徐绍史在刚召开的第 17 次部长办公会上表示，研 究进一步加强房地产用地管理和调控。无独有偶，住房和城乡建设部日前也在山东青岛 召开现场工作会，部署房地产调控工作，要求

14、加快个人住房信息系统建设。 易居视点：易居视点： 住建部意在贯彻落实“新国十条”加快个人信息系统建设的相关要求，建立和完善 个人住房信息系统，为贯彻落实二套房贷政策做准备,破除二套房认定难的问题。 市场动态市场动态 1)部分开发商四处找钱准备过冬“粮食”1)部分开发商四处找钱准备过冬“粮食” 新政一个月，各地成交量大幅下滑。虽然在中国地产界有“大嘴”之称的任志强认 为，如果开发商缩减投资量，以目前的资金状况来说，坚持一年没有问题。事实上，大 部分企业并不这样乐观，部分企业已经开始未雨绸缪，到处抓钱，准备过冬的粮食。 易居视点：易居视点： 造成这一现象主要原因是，对政策持续时间不明朗。因为不知道

15、调控政策的期限。 在 2008 年吃了亏的开发商们已经懂得未雨绸缪，提前准备。等到这个行业资金都吃紧， 再布局已经晚了，导致部分企业开始提前行动。 2)大房企首擎降价大旗2)大房企首擎降价大旗 权威消息人士透露，从 5 月 5 日起，恒大地产全国约 40 个楼盘同时推出 8.5 折促 销让利活动。 这是新一轮楼市调控背景下， 第一个擎起降价大旗的大型房地产开发企业， 标志着高房价开始松动。分析人士称，8.5 折优惠意味着房价下跌 15，或许，恒大地 产推倒的是楼市降价的第一张“多米诺骨牌” 。 易居视点：易居视点： 内部人士表示恒大此举一方面要在新政环境下快速抢占市场份额，保证公司现金流 阶段

16、性安全，另一方面也为下一轮地产企业洗牌积累并购资金。 重大政策重大政策 中央政策中央政策 国务院关于坚决 遏制部分城市房 价过快上涨的通 知 国务院办 公室 2010 年 4 月 15 日 即日执行 一、 各地区、 各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责 ： 统一思想，提高认识；建立考核问责机制。二、坚决抑制不合理 住房需求：实行更为严格的差别化住房信贷政策；发挥税收政 策对住房消费和房地产收益的调节作用。 三、 增加住房有效供给: 增加居住用地有效供应；调整住房供应结构。四、加快保障性安 居工程建设：确保完成 2010 年建设保障性住房 300 万套、各类 棚户区改造住房 280 万套的工作任务。五、加强市场监管：加强 对房地产开发企业购地和融资的监管 ； 加大交易秩序监管力度 ； 完 善房地产市场信息披露制度。 七部门发布关于 加快发展公共租 赁住房的指导意 见 住房城乡 建设部等 七部门 2010 年 6 月 12 日 即日执行 由住房城乡建设部等七部门联合制定的关于加快发展公共租 赁住房的指导意见近日正式对外发布。意见规定公共租赁住 房投资者权益可依法转让