市场分析 武汉江南春树里市场分析与定位终稿

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1、市场分析 武汉江南春树里市场 分析与定位终稿 市场分析 武汉江南春树里市场 分析与定位终稿 目录目录 摘 要 1摘 要 1 第一部分 项目地段分析 2第一部分 项目地段分析 2 第一章区域地段的过去与现状 .2第一章区域地段的过去与现状 .2 一、宏观地段分析 2 二、中观地段分析 12 三、微观地段分析 14 四、城市印象分析 18 五、交通环境分析 19 第二章未来在城市结构中的位置 .21第二章未来在城市结构中的位置 .21 一、项目区域未来城市结构的变迁21 二、项目区域在未来城市结构中的地位24 第二部分 市场分析 28第二部分 市场分析 28 第三章供应市场分析 .28第三章供应市

2、场分析 .28 一、市场形势分析28 二、区域市场分析35 第四章市场需求分析 .66第四章市场需求分析 .66 一、调研背景66 二、调研技术设计要点说明67 三、调查结果分析67 第三部分 市场定位 93第三部分 市场定位 93 第五章客户群定位 .93第五章客户群定位 .93 一、区域客户群分析93 二、目标客户群定位107 第六章产品定位 114第六章产品定位 114 一、总体定位114 二、规划概念125 三、产品概念127 四、物业风格建议139 五、设施配套建议140 六、装修建议141 七、其他建议141 八、价格建议142 摘要摘要 总体定位：江南文化 精致主义：给人以精致、

3、细腻、于细微处见精神的感觉； 产品的适度性：产品设计的适度，售价的适度，地段的适度； 江南园林在设计理念中的引用； 具有“江南感觉”的售楼态度。 产品概念 “差异化概念”：与周边户型结构偏大区别开来，避免同质化竞 争； “两室半”概念：体现“主人优先”原则，对传统三室进行创新； “More”概念：以更小的面积提供更多的空间，功能以及附加值。 客户群定位： 客户来源：青山区，中南商务区，积玉桥沿江一带及部分汉口客 户； 私营业主，中高层企业管理人员、年轻白领、老龄家庭和一部分 周边高校的学生或老师； 家庭构成特点：以三口之家为主，辅以两口之家，单身，还有少 部分三代同居； 购房目的：购房改善居住

4、条件作为终极置业，或者购买住宅作为 过度性居所和投资性居所。 产品定位： 小户型：3050 平米，单价 3300，总价控制在 16 万元以内； 舒适型二居：90110 平米，单价 3200，总价控制在 35 万元以内； “More”概念三居，单价 3300，总价控制在 42 万元以内。 第一部分项目地段分析第一部分项目地段分析 按照城市地理学的相关理论，任何地段的发展潜力不在地段的现状，而在于其 未来的城市发展及功能定位。因此，任何一个地产项目的成败，都必须放在城市发 展的大背景中进行考虑。华高莱斯分析法注重于从城市结构及其发展的脉络来研究 一个地段空间，认为只有对地段的价值空间进行充分挖掘，

5、方能确定其在城市发展 中的最佳功能定位。 项目地段分析旨在通过对项目地段的研究，找到本项目地段在现阶段城市发展 中的位置，并据此提出适合本项目发展的构思。 下面，我们将围绕着项目地段特征，从区域经济发展的角度出发，对江南春树 里项目区域地段的过去和现状、项目发展对区域经济的带动作用及其未来在武汉城 市结构中的位置分别展开分析，并紧密结合项目定位这一中心目标来展开针对地段 的研究。 第一章 区域地段的过去与现状第一章 区域地段的过去与现状 一、宏观地段分析一、宏观地段分析 宏观分析的主要内容是把本项目地段放在武汉市这个大的范围内进行,以认清 本地区在宏观环境中所处的地位和作用，我们将针对武昌地区

6、做出具体的分析。 从武汉城市整体发展布局的宏观角度来看，本项目位于“武汉三镇”之一的武 昌城区。据此，本项目的宏观地段分析的对象确定为武昌地区。 文化历史方面，武昌城区是一座历史悠久的文化古城，始于 1800 年前的三国时 期，是白云黄鹤的故乡，包蕴着荆楚文化的丰富内蕴，区域内黄鹤楼、长春观、朱 碑亭等历史文化遗迹比比皆是。 同时，武昌是中共湖北省委、湖北省政府机关所在地，历来是湖北省的政治中 心，省级政府机构均集中于此地，是湖北省的权力核心。 除此之外，武昌也是湖北省的科研教育中心，区域内有武汉大学和华中理工大 学等十几所高校，以及中科院武汉分院、武汉邮科院等著名科研机构。 总之，武昌独具的

7、省会之区、首义之地、滨江滨湖、科教集聚的区域地段优势， 将是本项目市场前景、产品定位的重要宏观依据。 1城市印象1城市印象 即从区域“大环境”来考察项目所在区域的地段， “城市印象”是其中最重要的 评价指标。城市印象，特指人们对某一区域在整个城市历史发展过程遗留下来的约 定俗成认识，这种认识通常会影响人们对该地区整体概念的形成，进而影响人们对 该区域地产价值的整体评价。 据我们对“武汉三镇”的历史发展过程、现状城市结构的调查分析，项目所在 地的武昌城区的既有城市印象具有正、负两方面的双重影响，但以正面影响占据主 流。 （1） 正面影响 “山水城市”概念 纵观武昌自然地貌，一方面东湖、南湖和沙湖

8、 等优美天然湖泊构成的水面面积几乎等同于武昌 的陆地面积，辅以磨山、马鞍山、九峰山等山林 景观，使整个武昌地区依高山，傍碧水，沿长江， 整个城区被秀丽的东湖、浩瀚的长江、连绵的磨 山和马鞍山所环绕，构成了一幅如诗如画般的生态城市美景。 另一方面武汉政府在老城区内规划建设的大型绿化广场洪山广场，首义广 场，更为武昌城市景观增添了靓丽的色彩。 洪山 “山水城市”的意境在于“城市中的山水，山水中的城市” ，这正是人们所追求 的健康环保的生活环境，加上武昌畅通的城区交通、高校、科研机构云集所形成的 浓郁科技教育氛围，使武昌几乎具备了真正的“生态城市”的基本条件。 本项目用地处于武汉内环主干道徐东大街和

9、中北路的交叉路口，是城市内环线 的重要节点，交通十分便捷，并且周边商业配套完善，与东湖风景区大门梨园 仅千余米，正是“山水城市”中较佳的生活居住地段。 湖北省政治和信息中心概念 武昌历史上就是一个政治中心，这从其密布的文化历史古迹可以得到体现。历 史上，武昌先后是武昌府、鄂州、湖广省以及湖北路等驻地，管辖包括汉阳在内的 其他县城，可以说，武昌历来都是中南地区的一个权力中心。 这种结构一直延续到现在，武昌目前仍然是整个湖北的政治中心，湖北省政府 等这些省级政府部门，基本上都分布在武昌地区，只有武汉市的市级政府部门分布 在汉口地区。 这种政府部门的密集分布，决定了武昌城市地位，极大地带动资讯，服务

10、等产 业的发展，确定了武昌作为湖北省政治、信息中心的地位。 科教、文化中心的概念 武昌地区科技教育事业发达，人才资源丰富，历来为湖北省的科教文化中心， 区域内的教育水平居全省领先地位，形成都市全方位多层次的现代教育体系。特别 是高等学院十分密集，分布着华中科技大学、武汉大学、华中师范大学、武汉理工 大学等知名学府。 武汉大学牌楼 武汉大学行政楼 华中科技大学大门 武昌还是全国有名的智力密集区之一， 辖内拥有部分国家级东湖新技术开发区， 有国家级科研机构 46 家，高中级科教人员 1.3 万，学部委员 7 名，近几年年均科研 成果 500 余项，人才优势显著。 不仅如此，由于基础教育等的同步跟进

11、，武昌地区的人口素质较高，大学以上 学历和高中以上学历在整个武汉基本上远远好于汉口和汉阳。 正是教育资源的丰富以及智力密集的因素，为高科技产业发展提供了氛围条件 和基础支持，从而带动了其快速发展，在武珞路及其延长线珞喻路上形成了科技一 条街。政府也加大了对这方面的支持力度，武汉的中国“光谷”以及东湖技术开发 区的加快建设，从而进一步带动住宅市场的发展。 旅游观光概念 武昌人文荟萃，文化底蕴深厚，旅游资源丰富。前文已经提及，始于 1800 年前 三国时期的武昌城邑，是一座历史文化古城，是黄鹤白云的故乡，包蕴着荆楚文化 的丰富内涵，爱湖之滨、珞珈山麓、黄鹤楼下，无数文人墨客在此吟诗题咏、挥毫 作画

12、、勒石碑铭、留下冉青画轴，千古绝唱。区域内黄鹤楼气势恢宏、宝通禅寺、 长春观清幽谥静；东湖是国家级重点风景名胜区， “楚城” 、武汉植物园、梨园游乐 园、磨山、珞珈山、马鞍山森林公园环抱东湖，山水交映，景色迷人；省博物馆陈 列的具有楚文化风韵的曾候己偏钟，成为湖北省对外交流的重要标志。 同时，武昌又是一座具有光荣文化传统的城区，第一枪在这里打响， 历史文化与自然资源辉映，形成武昌丰富独特的旅游资源。辛亥起义首府红楼，起 义门、烈士祠及农民运动讲习所、毛泽东故居、施泽烈士陵园等革命遗址星罗棋布。 这种宜人的自然资源和历史文化古迹，每年吸引了大批中外游客，对武汉市的 房地产市场带来了新的概念。环境

13、概念成为房地产市场的热点，居住在武昌将会成 为居住品质提升的代表。 武汉大学樱花节 交通枢纽概念 武昌是华中地区交通枢纽，城市基础设施完善。武昌是武汉的南大门， “九省通 衡”要冲所在，京广铁道、107 国道横贯武昌、长江水路上达重庆，下至南京、上 海，武昌火车站、付家坡、宏基长途客运构成华中地区重要的交通枢纽。区内三座 大桥跨越跃长江，三条主干道由北向南贯通。 尤其值得关注的是从整个武汉市的交通体系来看，武昌地区的交通条件相对其 他两个地区更为优越。 首先， 城市交通主干道密度大。 由于这从武汉市地图可以明显的看出， “粗线条” 道路密度无论是道路的面密度还是其面密度，都是武汉市最高的。 其

14、次，城市主干道道路延伸距离长。武昌的交通主干线大多数都是贯穿城市东 西或南北，这些道路有东西向的武珞路及其延长线、雄楚大街、本项目所在的徐东 大街，南北向的有本项目西侧的中北路、临江大道、和平大道、武青三干道、青山 公路，除此之外，还有环东湖路和中环路。 最后，环路交通发达，内外联系密切。这主要是指环东湖路、内环路和中环路。 环东湖路可以说武昌地区自己景观环线，将整个武昌地区连为一个整体。内环线和 中环线则加强了武昌与汉阳、汉口的联系， 大大提升了区域的居住商业和商务价值。 总之，这些优越的交通条件，为未来区域的潜在发展打好了良好的基础，为住 宅市场提供了一个发展的平台。从这个角度上讲，武昌相

15、对于道路比较狭窄，改造 成本高的区域来说，具备了一定的区位优势。 商业、教育的配套齐全 95 年长江二桥通车后， “黄金内环”的价值得到充分体现，内环线徐东路沿线 已从 7、8 年前的农田菜地，变成了大卖场扎堆经营的场所。武昌地区的商业设施发 展极快，已初步形成了中南、徐东两大商圈，居住商业配套已不逊于汉口地区。加 上原有的教育、医疗等优势配套资源得到巩固和发展，使武昌地区过去相对于汉口 地区在易居住性方面的弱势得到实质性的改观。 （2） 负面影响 区域地段形象处于转变过程中 长久以来，由于地理条件和历史原因，武汉在城市进程中，形成汉口为商业、 商务中心；武昌以科教、政治、文化为中心；汉阳以工业为中心的城市功能区域形 态，因此在武汉人的城市印象中，汉口地区由于商业商务发达所