市场分析年石家庄房地产商品住宅市场分析报告

《市场分析年石家庄房地产商品住宅市场分析报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《市场分析年石家庄房地产商品住宅市场分析报告（28页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、市场分析年石家庄房地产商品住 宅市场分析报告 市场分析年石家庄房地产商品住 宅市场分析报告 2010 年石家庄房地产商品住宅市场分析报告 前言 石家庄商品住宅市场经过 2010 年一年的发展，市场运行活跃度较 2009 年有 了进一步的提高，新盘上市量明显高于 2009 年。2010 年是房地产调控密度和力 度均创新高的一年，石家庄商品住宅市场经历了严峻的考验，但在旺盛的市场需 求支撑下，无论成交量还是供应量均未受到实质性影响，较 2009 年都有大幅度 的增长。 回顾 2010 年第一季度石家庄商品住宅市场，业内人士称之为“夹心饼干”。 一月的火爆和三月的狂热将二月的低迷中和的一干二净，总体

2、来看，一季度继续 延续了 2009 年楼市的火爆。 盘点第二季度石家庄商品住宅市场，我们可以清晰的看到从成交量火爆到转 向低迷、消费者从狂热转向观望，唯一不变的是房价，坚挺依旧。在调控政策影 响下，市场走势变得不再明朗，石家庄房地产开发企业在这个阶段表现的相当谨 慎。 走过第二季度的观望和迷茫，石家庄商品住宅市场在第三季度呈现了回暖的 气息，成交量的恢复让房企松了口气。如果用一句话来形容石家庄 2010 年第三 季度市场运行状况，那么应该是：“不动声色的回暖，决胜金九银十”。 就在三季度石家庄楼市急速回暖之时，9 月 29 日，“史上最严厉调控” 的升 级版推出，给四季度楼市定下了政策继续收紧

3、的基调。但是，升级版调控依然没 有对石家庄商品住宅市场造成实质性影响。“银十”之后，多重调控下的石家庄 楼市频频上演成交火爆之景，刚需楼盘脱颖而出，本是传统销售淡季的市场却并 不平淡。 2010 年石家庄商品住宅市场分析报告的推出，旨在介绍 2010 年石家庄 商品住宅市场整体运行情况，总结市场主要表现特征，对消费者市场预期进行盘 点和分析，为房地产开发企业实行新的发展战略提供参考建议。 一.2010 年石家庄商品住宅市场概述 古人云，以史为鉴可以知兴替。而对于遭遇前所未有挑战，但是又逆势而涨 的 2010 年石家庄商品住宅市场来说，似乎找不到相似的年份或案例做对比和借 鉴。整体来看，2010

4、 年石家庄商品住宅市场可以用以下两个关键词来形容：调控 重压下逆势而涨、旺盛需求下供不应求。具体来看，2010 年石家庄商品住宅市场 运行状况表现为以下若干特征。 1.调控力度前所未有逆势而涨意料之中 2010 年是国内房地产调控政策持续收紧的一年， 石家庄楼市经历了前所未有 的考验。1 月 7 日国务院出台“国十一条”；4 月初河北省出台“冀二十条”；4 月中旬“史上最严厉调控”即“新国四条”出炉；9 月 29 日“史上最严厉调控” 升级版“新国五条”出台；10 月 20 日央行三年来首度加息，同日，住建部宣布 上调公积金贷款利息；12 月 21 日石家庄市出台关于促进全市房地产市场健康 平

5、稳发展的实施意见；12 月 26 日，央行再度加息，同样公积金贷款也再度加 息；2010 年末，石家庄公积金管理中心出台规定，叫停公积金三套房贷款，严禁 公积金炒房。可以看到无论是中央调控政策还是地方性调控政策，都是越来越严 格，目标都是直指高房价。 就是在调控政策频繁出台的背景下，石家庄商品住宅市场却上演逆势而涨， 无论是供应量还是成交量均较 2009 年有大幅度增长。对于石家庄楼市的逆势而 涨，多数业内表示这是意料中的事情。在刚性需求支撑之下，石家庄楼市不存在 产生泡沫的基础，因此面对重点打击投资需求的调控，不会受到很大的影响。在 旺盛需求下，成交量大涨也是市场发展的必然。 2.商品住宅开

6、工锐减单位面积投资增高 2010 年 1 至 11 月，石家庄商品住宅累计开工面积为 449.12 万平方米，同比 2009 年下降 13.4%；累计投资额为 62.06 亿元，同比下降 8.8%。但是与 2009 年 相比，单位面积投资额同比上涨 4.9%，表明房地产开发企业对于楼盘单位面积的 投资上升。 整体来看，2010 年石家庄商品住宅开工面积和投资额呈现倒 V 形走势，上半 年为波动上扬期，下半年为波动下降期。其中 8 月为开工面积最高月份，达到 95.24 万平方米，投资额达 12.27 亿元；10 月为开工面积最低月份，为 9.91 万 平方米，投资额为 1.1 亿元。 总的来看

7、，在调控政策影响下石家庄商品住宅批准开工面积较 2009 年下降， 并且单位面积的投资额呈现上涨的趋势。这有可能会影响 2011 年商品住宅供应 量，单位面积投资额的上升相应也会推动销售价格的上涨。 3.商品住宅市场上演供不应求期房唱主角 2010 年 1 至 11 月，石家庄商品住宅总供应面积为 372.91 万平方米，同比上 涨 9.61%；其中期房总供应面积为 365.88 万平方米，现房供应面积为 7.04 万平 方米。现房与期房悬殊的供应面积对比表明，2010 年石家庄商品住宅市场已经进 入“期房时代”。 整体来看，石家庄商品住宅供应量呈现波动调整的趋势，1 月 107.15 万平方

8、 米的供应巅峰一直没有被打破， 8 月 37.78 万平方米的供应量成为年内第二高峰。 而分季度来看，商品住宅供应面积呈现递减的趋势，一季度为 140.76 万平方米、 二季度为 102.68 万平方米、三季度为 92.27 万平方米、四季度（暂缺 12 月） 为 37.2 万平方米。 2010 年石家庄商品住宅的一大特征就是供不应求。数据显示 2010 年 1 至 11 月石家庄商品住宅供应成交比为 1:1.07， 其中有六个月份出现当月供应面积低于 当月成交面积的现象。 通过对 1 至 11 月供应成交对比的分析，我们发现 2010 年前三季度石家庄商 品住宅的累计上市面积依然高于成交面积

9、，但是进入四季度之后，这一状态迅速 被扭转， 供应总量开始低于成交总量， 这与市场需求在第四季度爆发有很大关系。 4.成交量未受调控影响市场淡季销量不凡 2010 年是石家庄商品住宅市场上演奇迹的一年，1 至 11 月，商品住宅累计 成交 398.46 万平方米，同比上涨 16.3%；累计成交 34364 套，同比上涨 19.7%。 在成交套数方面，期房成交 33732 套，同比上涨 38.6%；现房成交 632 套，同比 下降 85.6%，这一数据再次印证了石家庄商品住宅的“期房时代”特征。 整体来看，2010 年石家庄商品住宅成交量呈现波动上扬的趋势，并且在第一 季度和第四季度这样的传统市

10、场淡季中上演了“淡季不淡”的销售奇迹。分季度 来看，第一季度成交面积为 96.03 万平方米、第二季度为 107.65 万平方米、第 三季度为 103.86 万平方米、第四季度（暂缺 12 月）为 91 万平方米。虽然单月 成交面积出现波动调整的现象，但是各个季度之间的起伏并不大，并没有分出明 显的淡旺季。 在频繁遭遇调控政策的背景下，石家庄商品住宅市场成交量却大幅度上涨， 我们认为这与石家庄楼市主要以自住需求为主有关。调查数据显示，2010 年一至 四季度， 石家庄楼市自住需求比例基本保持在 85%左右， 投资性需求比例仅占 15%。 中央和各级政府政府推出调控政策在直指高房价的同时，主要以

11、压制投机和投资 需求为主，而以自住需求为主的石家庄楼市自然不会受到较大的影响。因此成交 量并未受到实质性影响，在 2010 年保持了稳重有升的态势。 5.商品住宅均价首破五千价格走势先扬后抑 房价可以说是房地产市场买卖双方交易过程中最敏感的问题。2010 年 1 至 11 月石家庄商品住宅成交均价为 4697 元/平方米，同比上涨 22.06%。整体来看， 价格走势呈现了先扬后抑的趋势。其中 2010 年 1 月至 7 月，为成交均价的上扬 期。在达到 7 月的峰值之后，从 8 月开始，成交均价开始呈现下滑的趋势，进入 四季度后，商品住宅成交价格保持了稳定的态势。 值得注意的是，2010 年石

12、家庄商品住宅成交均价首次出现突破 5000 元的现 象，从 5 月开始，成交均价基本都保持在 5000 元/平方米以上，尤其是第三季度， 价格都是在高位运行。价格的走势直接决定成交量的走势，通过价格走势与成交 面积走势的对比来看，价格最高的 7 月是年内成交最低的月份之一，也是第三季 度成交量最低的月份。 虽然是先抑后扬，但相比 2009 年，石家庄房价还是有所上涨。在调控影响 下， 消费者对 2011 年房价走势的预期不再明朗。 调查显示， 28%的受访者认为 2011 年石家庄房价将上涨，同样也有 28%的受访者认为房价将下降。此外，22%的受访 者认为房价将处于平稳状态，另有 15%的购

13、房者认为房价走势不可预测，7%的购 房者认为房价将继续调整。 6.自住需求为市场主力双向置业成楼市新宠 政策的调整以及房价的变化都会对消费者的心理产生影响。根据 2010 年四 个季度石家庄消费者购房目的的调查数据，我们发现刚性需求比例波动下降的趋 势，从第一季度的 62%下降为第四季度的 46%；而改善型需求比例则呈现上升的 趋势从第一季度的 26%上升为第四季度的 38%；投资性需求比例变化不大，保持 在 15%左右。虽然刚性需求和改善型需求比例出现此消彼长的态势，但是整体来 看，自住需求依然是市场主力。 随着石家庄主城区房价的上涨，越来越多的人开始选择到价位较低的近郊或 者郊县置业，其中

14、正定新区和西部山前区域最受关注。调查数据显示，如果条件 合适，64%的受访者表示会到石家庄近郊或者郊县置业。在区域选择方面，35%的 受访者表示在郊县购房者时首选城北区域、26%的受访者首选城西区域、22%的受 访者首选城东区域、17%的受访者首选城南区域。 针对 2011 年消费者置业意向的调查显示，累计超过六成受访者表示计划在 2011 年购房。具体调查结果为，计划在一个月内购房的受访者占 12%；计划三个 月内购房的受访者占到 3%；计划在六个月内进行购房的占到 33%；准备一年之内 购房的受访者占 33%；另有 39%的受访者表示暂无购房计划。 二.2010 年石家庄商品住宅市场数据分

15、析 （一）开发投资情况分析 1.商品住宅开工面积 提要：2010 年 1 至 11 月，石家庄商品住宅批准开工面积累计达 449.12 万平 方米，同比下降 13.4%。8 月成为开工面积最高月份，达 95.24 万平方米。进入 下半年之后，石家庄商品住宅批准开工面积整体呈现波动下降的趋势。 图 1-12010 年 1 至 11 月石家庄商品住宅批准开工面积 根据石家庄市建设局网站公开发布的数据显示，2010 年 1 至 11 月，石家庄 商品住宅累计批准开工面积 449.12 万平方米，同比下降 13.4%。如图 1-1 所示， 2010 年石家庄商品住宅批准开工面积呈现倒 V 形走势，8

16、月为石家庄商品住宅批 准开工面积最高月份，达 95.24 万平方米。进入下半年之后，石家庄商品住宅批 准开工面积整体呈现波动下降的趋势，其中 10 月份达到最低点，商品住宅批准 开工面积 9.91 万平方米。 从折线图中，我们同时可以发现 4 月是石家庄商品住宅开工面积的低潮期， 这与 4 月中旬出台的调控政策有很大的关系，政策影响了房企对于未来市场的预 期。5 月至 8 月是石家庄商品住宅开工面积快速增长期，进入 9 月之后，石家庄 商品住宅批准开工面积出现了大幅度额下滑，其中 9 月开工面积环比 8 月下降 52.8%，在“9.29 新政”的影响下，10 月开工面积将至年内最低。 进入四季度后石家庄商品住宅开工面积迅速反弹，11 月批准开工面积为 47.75 万平米，这与此时期石家庄新盘热销的现象相呼应，也是石家庄四季度楼 市淡季不淡的有力佐证之一，同时证明房地产开发企业的市场信心再次恢复。 2.商品住宅投资额 提要：整体来看，2010 年 1 至 11 月石家庄商品住宅开工面积明显低于 2009 年同期水平，但是投资额却相差无几，这表明 2010 年石家庄商品住宅单