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1、1,第三章 城市土地权属管理,内容提要 第一节 土地制度与土地产权 第二节 土地权属管理的任务和内容 第三节 土地权属的确认 第四节 土地权属的流转 第五节 土地权属纠纷的调处,2,土地制度 土地产权,第一节 土地制度与土地产权,3,一、土地制度 1、土地制度的概念： 土地制度是一定社会制度下土地关系的总和，是关于土地这一基本生产资料的所有、使用、管理的原则、方式、手段和界限等的法律规范和制度化体系。 狭义的土地制度的主要内容包括土地所有制度和土地使用制度。 广义的土地制度包括土地所有制度、土地使用制度、土地规划制度、土地保护制度、土地征用制度、土地税收制度和土地管理制度等。,4,2、土地所有
2、制度（Land Ownership）,土地所有制，是指人们在一定的社会经济条件下拥有土地的经济形式。它表明土地这一生产资料的分配问题，谁应该享有土地的所有权及其责、权、利。 土地所有制是整个土地制度的核心，是土地关系的基础。 土地所有制的法律表现形式是土地所有权，即土地所有者对其土地享有占有、使用、收益和处分的权利。,5,形式： 土地管理法规定：中华人民共和国实行土地的社会主义土地公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。 土地全民所有制及其形成： 我国土地的全民所有制具体采取的是社会主义国家所有制形式，由国家代表全体劳动人民占有属于全民的土地，行使占有、使用、收益和处分的权利。通过以下方式逐
3、步建立： 接管、没收； 赎买； 土地征收； 立法。,我国现阶段土地所有制度及其形成,6,农村集体土地所有制及其形成： 我国土地的劳动群众集体所有制，采取的是农民集体土地所有制形式，农村集体经济组织代表该组织的全体农民占有属于该组织的集体土地，并对其行使经营、管理权。通过以下方式逐步建立： 土地改革个体农民土地所有制； 农业合作化运动农业生产合作社集体土地所有制； 人民公社化运动人民公社土地所有制； 十一届三中全会以来的土地承包制社会主义农民集体土地所有制。,7,土地使用制度，是人们在一定的土地所有制下使用土地的形式、条件和程序的规定。它表明人们如何对土地加以利用和取得收益，谁应当享有土地使用权
4、及其责、权、利。 土地使用制度的核心内容是确定独立于土地所有权的土地使用权，以解决土地资源的合理与有效利用问题。 土地使用制度的法律体现形式是土地使用权。,3、土地使用制度（Land Employment System）,8,我国现行的土地使用制度及其形成,形式：由我国土地所有制度规定，土地使用制度包括城镇国有土地使用制度和农村集体土地使用制度。 城镇国有土地使用制度及其形成： （1）城镇国有土地使用制度的基本特征：无偿、无期限、无流动 有偿、有期限、有流动。,9,（2）城镇国有土地使用制度的形成： 十一届三中全会以后，进行了国有土地使用权有偿出让试点，对合理、节约用地起到了积极作用； 为使土
5、地使用权有偿出让、转让有法可依，第七届人民代表大会第一次会议修订宪法第十条第四款：由“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”修正为“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，土地的使用权可以依照法律的规定转让。” 修订土地管理法第二条第二款、并增加第四款和第五款； 1990年5月国务院发布城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例。,10,农村集体土地使用制度及其形成： （1）使用权的表现形式：农村土地承包经营权、集体建设用地使用权 （2）农村集体土地使用制度的形成： （经历从两权结合到两权分离的转变） 个体农民土地所有制阶段个体农民既有土地所有权，又有土地
6、使用权； 高级农业生产合作社和人民公社化阶段集体既有土地所有权，又有土地使用权； 家庭联产承包责任制阶段集体拥有土地所有权，个体农民拥有土地使用权。,11,（1）土地所有制是土地使用制的前提； （2）土地使用制不仅是土地所有制的反映和体现，而且也是实现和巩固土地所有制的一种形式和手段。,4、土地使用制与土地所有制的关系,土地制度变迁是指新土地制度(或新土地制度结构)产生，并否定、扬弃或改变旧土地制度(或旧土地制度结构)的过程。,5、土地制度变迁,12,二、土地产权 1、土地产权的涵义：指有关土地财产的一切权利的总和。它包括土地所有权、使用权、租赁权、抵押权、继承权、地役权等多项权利。土地产权也
7、像其他财产权一样，必须有法律的认可并得到法律保护。 2、土地产权的特性： 具有排他性； 土地产权客体必须具有可占用性和价值性； 土地产权必须经过登记，才能得到法律的承认，并受到法律的保护； 土地产权具有相对性。,13,3、土地所有权： （1）涵义：是土地所有者在法律规定的范围内自由使用和处分其土地的权利。土地所有权包括土地占有权、土地使用权、土地收益权和土地处分权等四方面的内容。 土地占有权 指对土地进行实际支配和控制的权利。 土地使用权 指土地使用者依法对土地进行实际利用和取得收益的权利。 土地收益权 指依据法律和契约取得土地所产生的经济利益的权利。 土地处分权 指土地所有人依法处置土地的权
8、利。它决定土地的最终归属，是土地所有权的核心。,14,（2）我国的土地所有权 我国土地所有权分为国家所有和集体所有两种： 国有土地所有权 主体：国家，由国务院代表国家行使 客体：一切属于国家所有的土地。根据法律规定，包括： 城市市区的土地； 依照法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地； 依照法律规定国家征收的土地； 依照宪法规定属国家所有的荒山、荒地、林地、山岭和滩涂及其它土地。,15,内容与限制： （a）国有土地所有者代表依法将国家土地所有权的部分权能让与土地使用者。国家对土地依法享有收益权，并保有最终处分权。 （b）国有土地所有者代表可依法通过出让(含以出让金出资或入股)、租赁和划拨等
9、方式将国有土地使用权让与土地使用者。国有土地所有者代表应遵守其与土地使用者订立的土地出让或租赁合同，履行合同义务。国有土地所有者代表可依法收回国有土地使用权。 （c）县级以上地方人民政府及其职能部门对国有土地行使处分权的权限划分按土地管理法44条确定。不具有审批权限或超越审批权限处分国有土地，其处分行为无效。 （d）县级以上地方人民政府及其职能部门对国有土地行使收益权应依法向上级人民政府及其职能部门上缴土地收益。国有土地收益中的新增建设用地的土地有偿使用费，30上缴国家中央财政，70留给有关地方人民政府。,16,集体土地所有权 主体：农民集体，一般包括三类：一是村农民集体，二是村民小组农民集体
10、；三是乡（镇）农民集体。 客体：属于农民集体所有的一切土地，包括： 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，原则上属于集体所有； 宅基地和自留地、自留山、属于农民集体所有。 内容与限制： （a）集体土地所有者及其代表依法对集体土地享有占有、使用、收益和处分四项权能； （b）集体土地所有权在收益方面受国家法律的限制； （c）集体土地所有者代表对土地行使处分权的限制： 受农民集体经济组织成员共同意志的限制； 受国家法律和政府管理的限制。,17,4、土地使用权: （1）涵义：是指使用土地的单位或个人在法律所允许的范围内对依法交由其使用的国有土地或农民集体所有土地享有的占用、使用、收益及
11、依法部分处分的权利。 （2）我国的土地使用权 根据土地管理法第九条的规定，土地使用权分为国有土地使用权和农民集体土地使用权。,18,国有土地使用权 主体：任何依法取得国有土地使用权的单位或个人 客体：国家依法提供给单位或个人使用的国有土地 内容与限制： 国有土地使用权人对国有土地享有占有权、使用权，并依权利取得方式之不同享有不同的收益权、处分权。但对于依法律或者依约定不属于国有土地使用权客体的土地空间范围及附着物和其他物，不得行使上述权利。 国有土地使用权人不得擅自改变土地用途。 国有土地使用权人行使权利不得违反法律、行政法规规定的其他义务和权利设定时约定的义务。,19,集体土地使用权 主体：
12、依法使用农民集体所有土地的单位或个人 客体：使用权主体依法取得的承包地、自留地、自留山、宅基地和农村集体建设用地等等 内容及限制： 集体土地使用权人对集体土地享有占有权、使用权。依土地用途的不同和权利取得方式的不同，享有不同的收益权、处分权。 集体土地使用权人行使权利，在权利客体范围方面有所限制。对依法或依约定不属于集体土地使用权客体的土地、空间范围及物，不得行使上述权利。 集体土地使用权的取得及行使，不得违反法律、行政法规规定的义务和权利设定时约定的义务。,20,5、土地他项权利:,涵义：土地登记规则所称土地他项权利，是指土地使用权和土地所有权以外的土地权利，包括抵押权、承租权以及法律、行政
13、法规规定需要登记的其他土地权利。,21,土地他项权利依设定目的的不同可以分为土地抵押权、土地承租权和其他土地他项权利。 土地抵押权是土地使用权人在法律许可的范围内不移转土地占有而将土地使用权作为债权担保，在债务人不履行债务时，债权人有权对土地使用权及其上建筑物、其他附着物依法进行处分，并以处分所得的价款优先受偿的担保性土地他项权利。 土地承租权是土地承租人按期向土地使用权人支付租金而取得的一定期限内对土地使用、收益的土地他项权利。,土地他项权利的分类:,22,其他土地他项权利：,地役权是指为自己土地(需役地)的利用需要，而对他人土地(供役地)加以支配的权利，包括在他人所有或者他人使用的土地上实
14、施一定行为或者限制土地所有权人、使用权人在其土地上实施一定行为的权利。地役权主要包括通行权、用水权、建筑物地役权、工作物地役权和嘹望地役权。 空中权和地下权 空中权主要指以他人土地为依托，在其上空建造并维持某种建筑物、工作物的权利。 地下权主要指在他人土地的地面以下埋设管道、电缆或者建造并维持地下设施的权利。 土地借用权是指借用人无偿占有、使用出借人拥有土地使用权的土地的权利。 耕作权是指在他人土地上进行种植活动并获取收获物的权利。,23,第二节 土地权属管理的任务和内容,土地权属管理的涵义 土地权属管理的任务 土地权属管理的内容,24,一、土地权属管理的涵义 国家为合理利用土地、调整土地关系
15、而依法对土地所有权、使用权及他项权利进行的科学管理。 二、土地权属管理的任务 （1）巩固、维护和不断完善社会主义土地公有制 （2）保护土地权属人的合法权益，调动其合理开发、利用土地和不断改善土地使用条件的积极性 （3）调整土地关系 （4）规范土地权属流转，发挥市场对土地资源的优化配置作用,25,土地使用权市场流转一般可分为两级： 一级使用权流转指土地所有者通过土地使用权出让、租赁、作价出资（入股）、联营等方式，将土地使用权从土地所有权中分离出来，提供给土地使用者； 二级使用权流转是指从一级市场取得土地使用权的土地使用者，通过转让、出租、抵押等方式将土地使用权再转移给其他土地使用者。,26,三、
16、土地权属管理的内容 （1）依法确认土地权属 （2）依法管理土地权属变更，具体包括： 土地所有权变更 土地使用权变更 他项权利变更及主要用途变更 （3）依法调处土地权属纠纷 （4）依法查处土地权属违法行为 （5）依法征收土地权属有关税费,27,与土地有关的税费可以分为两大类： 一是土地资源税费，如城镇土地使用税、耕地占用税、土地闲置税、新菜地开发建设基金等； 二是与土地资产（权属）有关的税费，如土地增值税、契税、印花税、土地使用权出让金、土地使用权租金、土地使用权股利等。,28,确定土地权属的概念 确认土地权属的一般原则 国有土地使用权的确认 集体土地所有权和使用权的确认,第三节 土地权属的确认,土地权属的确认是土地权属管理的核心内容。,29,指依法确定土地权利的主体、客体和内容;,一、确认土地权属的概念,二、确认土地权属的一般原则 1、城市土地国有化的原则 城市市区即建成区的土地属于国家所有； 城市郊区中已经被国家依法没收、征收、征购、征用为国有的土地属于国家所有。 2、国有土地所有权性质不可变更原则 国有土地可以由
