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1、B.A.Consulting,1,北京高端住宅市场调研分析 伟业顾问,B.A.Consulting,2,高端公寓市场潜在供应项目,双建花园,北京公馆二期,瑞士公寓,世界城,波非特,B.A.Consulting,3,耀辉国际城,耀辉国际城,东三环,东四环,B.A.Consulting,4,擎峰,擎峰是物质与精神双生的奢侈品，是思想阶层必然的选择,B.A.Consulting,5,天安国汇,天安国汇,B.A.Consulting,6,御金台（北京财富中心二期）,御金台,朝阳北路,建外大街,朝外大街,东三环,B.A.Consulting,7,北京高端市场户型尺度,B.A.Consulting,8,北
2、京高端市场户型尺度,200到300平米的产品多为三居，主卧面积在20平米左右，客厅面积30 多平米。 300平米以上的户型多为四居，主卧面积在30平米左右，客厅面积40 多平米。 200-300平米的户型产品，整体功能尺度相对保守和平庸。 主卧面积达到40平米以上，客厅面积达到50平米以上，拥有奢华尺度 的产品面积基本达到600-800平米左右。 而200-300平米同时具有奢华尺度的产品存在市场机会，同时面临市 场风险！,B.A.Consulting,9,北京城市豪宅初步分类,B.A.Consulting,10,城市豪宅分布,三环,二环,地铁2号线,建国门站,地铁1号线,建国门大街,盘古大观
3、,Naga上院,华远裘马都,昆仑公寓,Soho北京公馆,当代万国城,星河湾,棕榈泉,缘溪堂,柏悦居,B.A.Consulting,11,北京银泰中心柏悦居、柏悦府,B.A.Consulting,12,柏悦居、柏悦府公寓项目定位,所属商圈:CBD核心区 交通状况: 北临长安街，与国贸遥相呼应， 东临东三环路，是长安街的地标性建筑。 地铁1号线和10号线的国贸站均与项目直接相连， 毗邻使馆区，且与机场联系便捷。 北京银泰中心综合体项目整体定位 北京长安街第一高，CBD核心区地标性建筑； 集多种功能为一体的大型建筑综合体项目。,公寓项目核心定位 位于北京CBD核心区的、超五星级酒店服务式极品公寓（大
4、陆地区）。 位于国际化大都市核心区的、柏悦酒店专属豪宅（香港地区）,B.A.Consulting,13,柏悦居,柏悦府,柏悦居、柏悦府,豪宅设置在了整个建筑群的中央主楼，体现了银泰“以人为本”的豪宅文化,B.A.Consulting,14,柏悦居户型,户型方正，分割简约，户型面积较小，投资性强,柏悦居户型主要以投资型小户型为主 主力户型：一居132138 m2、二居240242 m2为主 CBD新地标建筑，长安街、国贸CBD、天安门景观尽收眼底 户型设计人性化、立体化、细腻化,B.A.Consulting,15,柏悦居产品,B.A.Consulting,16,柏悦府户型,超五星级酒店服务式极品
5、豪宅，可按客户需求“订单式”户型设计,B.A.Consulting,17,柏悦府产品,B.A.Consulting,18,销售情况,销售周期及阶段划分： 销售周期：2005.122007.2 阶段划分： 市场预热期：2005.12-2006.3 第一强销期：2006.4-2006.5 持续热销期：2006.6-2006.8 第二强销期：2006.9-2006.10 巩固期+尾盘期：2006.11-2007.12 销售策略： 以境外销售为前导，提升柏悦居的本土形象及产品价值，为后续销售创造升值空间。 境外以香港地区为主要销售市场，以专业投资、理财人士为主力客群； 销售方式 境内自主销售，境外委托
6、代理行销售； 渠道营销和公关营销相结合。 销售渠道 代理行资源：CBRE、高力国际、百富行 合作伙伴资源：凯悦集团、美林集团、华平基金,以境外销售带动本土销售，双管齐下，豪宅销售全球化,B.A.Consulting,19,成交客户分析,购买目的：,家庭收入：,客户年龄：,客户构成：,CBD核心区豪宅投资性强，客群更广泛,B.A.Consulting,20,配套,酒店配套北京柏悦酒店 位于银泰中心主楼 规模：37,018 m2 精品型超五星级酒店 中国大陆地区的首家柏悦酒店 私密性、个性化服务、雅致环境 商业配套柏悦生活 柏悦生活地下3层至地上3层 商业建面：52199平米 商铺类型：百货商场/
7、购物中心商铺 第一会所柏悦生活顶层 位于柏悦生活4层 规模：6000平米 功能：健身、游泳馆 第二会所柏悦城顶层： 位于银泰中心主楼顶层 柏悦府会所 规模：1700平米 柏悦府业主专用,豪宅、酒店、商业、会所面积之比为1：0.7：0.9：0.1，,B.A.Consulting,21,配套,柏悦城,柏悦酒店,柏悦城,柏悦生活,柏悦生活,柏悦生活,B.A.Consulting,22,昆仑公寓-京城顶级豪宅,B.A.Consulting,23,区域价值,美国.纽约.第五大道,法国.巴黎.香榭丽舍大街,中国.北京.燕莎,文化、经济、政治生活与世界同步，其国际地位足以与第五大道、香榭丽舍相媲美,B.A.
8、Consulting,24,项目定位,同步全球奢华豪宅，打造中国富豪北京“行宫”,同步全球奢华顶级奢华豪宅,B.A.Consulting,25,产品,一层一户，整层专享，仅为23席量身打造，成就顶级稀缺性。 12 套平层户型，面积400平米，层高3.8米 9 套空中别墅户型， 面积700平米，层高7米 2 套顶层大宅，面积1200平米，层高11米,B.A.Consulting,26,景观,一室一景，移室异景 360度景观极致发挥 卧室、起居室、书房乃至卫生间皆依据外界景观特征错落排放 每个功能分区皆设计观景窗 360度景观视野独占极奢之风光景观 举目独揽亮马河，朝阳公园优美景致 平视京城俱乐部
9、 俯瞰第一、第二、第三使馆区,360度视野是富人和昆仑公寓的共性,B.A.Consulting,27,产品,豪华设备，提升项目品质 两梯一户，业客分流 VP-II手背筋脉识别系统，保证了业主的专属身份与安全性 环境控制系统，让人仿佛置身自然公园中 空气诱导器，使室内每小时8次100换气 温度控制器，满足不同房间同步供冷供热的要求 博格思空调，同步美国大使馆数字控制空气系统 芬兰普泽中央吸尘系统，每户4个吸尘口 吉博力HDPE静音管，采用同层排水方式 美国速宾停车管理，世界级停车管理系统 爱立信III安防系统，门禁控制、报警监控功能 德国SIMON&VOSS单向门禁系统，保障业主指纹数据私密性
10、EIB电气安装系统，同一管理所有电源线路,诸多国际顶尖品牌居住配套，中国顶级豪宅正在居住同步全球,B.A.Consulting,28,配套,提供昆仑饭店、京城大厦最高级别VIP会员服务 昆仑汇购物中心，足不出户享受奢侈生活 规模：10000平米 1-3 层为昆仑汇商业 ,汇聚例如劳力士、所罗门、莱维珠宝等世界顶尖奢侈品牌 4 层空中花园式会所可举办各类活动， Party ，以及私密会议；,B.A.Consulting,29,北京公馆,B.A.Consulting,30,项目定位,燕莎商圈高端公寓 位于东三环燕莎商圈核心区 地处中央国门涉外区 近接东三环交通枢纽 距机场仅30分钟车程，距国贸易仅
11、15分钟车程 距地铁10号线约 600 米,B.A.Consulting,31,户型,户型多样，满足不同客户需求 224户，38种户型，同一层没有相同的户型，相同的户型在不同的位置 其主力户型面积为170360平米，其中200平米左右是热销户型 主力户型多分布在建筑物边户区，易采光，多视角景观 户型分割简约匀称，注重人性化、舒适性,户型多样化，造就稀缺性，户型设计更人性化，追求与采光，景观视角相得益彰,B.A.Consulting,32,产品特点,精致产品设计 钢框架核心筒结构 竖向旋转百叶窗 水源热泵系统 外循环双层幕墙 地面辐射保暖,混凝土楼板低温辐射采暖制冷系统,B.A.Consulti
12、ng,33,产品,黄金地段、品质豪宅、精装修、全家电京城仅SOHO北京公馆,B.A.Consulting,34,配套,商业配套 规模：500平米左右 价格：100000元/平方米(未售，暂定) 三层单体建筑 业态：服装、饮食 会所配套 规模：1300平米 位于SOHO北京公馆一层售楼处 主要功能：游泳馆、健身房,B.A.Consulting,35,销售情况,2007年北京最后一个开盘的项目 畅销户型多分布在东西塔楼的边户位置 平均销售单价达到42000元/平米 开盘一个月涨价2次，涨幅2%左右 截至08年1月底SOHO北京公馆共售出59套 销售率为26.3%，开发商预计08年年底入住前售完,开
13、盘首日，签约5.75亿，给2007年年末低迷的北京房地产市场注入了一剂兴奋剂,B.A.Consulting,36,主力客群,进入2008年，越来越多的外地客户，外籍人士在北京置业已从一种趋势转为一种现象 豪宅目前在北京尚处于起步发展阶段，而非主流化产品，因此其功能仍以二次以上置业为主。,B.A.Consulting,37,小结,通过以上案例，我们初步得到以下结论: 北京已经初步形成了一个城市豪宅物业市场； 北京拥有消费城市豪宅物业的客群，自住和投资都是主力客群； 北京的城市豪宅产品还处于初级阶段，存在诸多不足并充满机会。,B.A.Consulting,38,我司对富人客群及豪宅的基本观点,富人
14、们的生活为了爱好，因此，豪宅也就成了收集他们爱好的梦想乐园；,富人们的生活离不开健康，因此，豪宅也就成了保障他们健康的可靠场所；,富人们的生活需要隐藏，因此，豪宅也就成了隐藏他们身份的理想之地；,富人们的生活充满了品味，因此，他们也就将各种各样属于自己的个性化 的品味体现在一个又一个的不同风格的豪宅之中；,B.A.Consulting,39,需要进一步思考并解决的问题,纽约中央公园,1、针对国外城市豪宅的市场及产品的深入研究,2、针对国内城市豪宅市场及产品的深入研究,3、针对北京豪宅客群的深入研究,B.A.Consulting,40,2个市场层面的问题,潜在市场分析： 从目前的城市豪宅项目供应分析，供应量不大； 从目前的城市豪宅需求分析，各项目销售情况普遍良好，基本都会在09年结案； 从政策分析，将进一步限制城市高端物业的开发； 总的来看，城市豪宅型物业供应有限，且稀缺度高，而需要旺盛，未来前景看好； 但城市豪宅型物业的定位、产品规划设计及营销的难度较高，所以解决项目的内因是关键。,50年产权及办公立项： 目前的城市高端物业项目均为70年产权，但从悠乐会、立方亭、明天第一城等50年产权住宅项目来看，产权年限并没有什么影响，所以我司认为50年产权并不会影响本项目； 办公立项产生的产品设计及使用问题，我司认为可以通过下一步的产品定位和设计来解决。,
