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2、快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘 之系统资料。 合 胜 营 销 有 限 责 任 公 司合 胜 营 销 有 限 责 任 公 司 F 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的 搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 F 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘 之系统资料。 专 业 商 业 营 运 品 牌 招 商 策 划 团 队 目录目录 F 中管网房地产频
3、道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的 搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 F 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘 之系统资料。 市场调研分析3市场调研分析3 项目分析9项目分析9 商场经营业态定位13商场经营业态定位13 商场经营模式23商场经营模式23 F 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的 搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。
4、 F 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘 之系统资料。 商场管理系统建立26商场管理系统建立26 商场包装42商场包装42 人员培训43人员培训43 F 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的 搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 F 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘 之系统资料。 商场招商计划
5、44商场招商计划44 百富购物中心营运及招商方案百富购物中心营运及招商方案 一、市场调研分析一、市场调研分析 F 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的 搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 F 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘 之系统资料。 1.1 商业市场背景1.1 商业市场背景 1、米泉商业发展经历了初级阶段，现正进入快速成长期，商业形态也在同步升级，从历史情况来看，2002 年以前，米泉商业形态
6、以集贸市场为代表（部分商场物业也采用市场型的经营形式，从经营模式上我们称 为市场型物业） ，商品构成主要集中在市民日用品方面，包括食品、副食品、低档服装、日用百货等，中 高档商品和非生活耐用品销售规模有限。 2、2002 年后，米泉商业发展进入快速成长阶段，快速成长阶段的典型特征是商业规模的扩张和商业形态 的升级，2002 年以来，米泉市民收入水平不断提高，消费理念超前，消费规模同步提升。从商业形态而 F 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的 搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 F 中管网房地产频道 作为国内
7、最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘 之系统资料。 言，米泉一批新的商业卖场投入市场运营，以品牌专卖和大型超市为主力的业态开始出现，并成为市场消 费的主体，这种情形标志着米泉商业发展进入快速成长期。 3、米泉商业发展已经经历了以市场型商业为主体的初级发展阶段，现正进入以超市、专卖店、商场、集 贸市场多业态并举的发展阶段，商业形态升级和商业竞争加剧成为这一时期的主要特征。 1.2 商业市场现状1.2 商业市场现状 1、 典型的二级城市商业分布体系二维商业分布体系， 由一个核心商业区和社区商业组成的商业体系。 商业分
8、布十分集中，商业主要集中在以古牧地中路为核心的区域，该区域集中了市场型商场、集贸市场、 大型超市、家电超市、专卖店、地下街等多种商业形态。 F 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的 搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 F 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘 之系统资料。 2、以古牧地中路为核心，新华路集中了大量日用百货批发零售商业，主要经营日用百货、食品、副食品、 烟酒、建材、五金等商品。文化路商业相
9、对匮乏，主要依托爱家超市和亿家百货，主要经营日用百货、食 品、副食品、服装等商品。稻乡路近几年商业发展迅速，逐步形成以品牌专卖和家电超市为主的业态，主 要经营电器、皮鞋、休闲服饰等。 3、随着城市经济发展和居民收入水平提升，日用百货等生活必需品虽然仍是当地商业经营和消费的主力 商品，但品牌服饰、高档饰品、家用电器、家居装饰等中高档耐用消费品消费规模不断增长，在市场中已 经占有相当份额。 1.3 商业市场发展趋势预测1.3 商业市场发展趋势预测 F 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的 搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之
10、系统资料。 F 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘 之系统资料。 1、随着城市经济发展和大面积商业开发，以商城和大型综合市场为代表的商业物业开始供应市场。当地 商业形态由传统商业向现代商业转型， 但由于商业消费市场增长和消费水平提升有限， 商业过剩导致市场 竞争加剧，经营户的盈利能力逐步下降。 2、从商业发展趋势判断，当地商业区域进一步向古牧地路集聚，依托原有的商业环境，古牧地路将建成 一批中高档定位的商场，促进当地商业形态升级。尤其以百富购物中心为代表的大型购物中心，必将彻底 改变当
11、地商业格局和竞争形式。 3、伴随当地商铺租金的一路上涨，商铺销售价格也水涨船高，但从商业经营水平来看，商业的经营规模 和单品利润并未同步提升，尤其是单品利润反而呈下降趋势，商业经营效益普遍下滑，从而抑制商铺租赁 F 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的 搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 F 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘 之系统资料。 和销售价格进一步走高， 伴随大量商铺的开发和交付使用， 商业
12、租赁和销售价格在登顶后必将出现逐步走 低趋势，直到市场供需从新达到平衡。 4、从市场发育程度而言，商业竞争层次较低，主要集中在低水平的重复定位和价格竞争上，时常缺乏有 效的管理和规范，使广大经营户经营受到损失，市场迫切需要专业化、规范化管理的现代商业卖场。商业 竞争逐步从硬件竞争转向软硬件并举的竞争格局。 商业发展周期图解 F 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的 搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 F 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的
13、搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘 之系统资料。 初级阶段 成长阶段 成熟阶段 衰退阶段 F 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的 搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 F 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘 之系统资料。 主力业态 集贸市场超市、专卖店、商场专业卖场、大型购物中心商业结构调整，卖场空洞化 商品结构 低档日用品中低档商品、服装百货高中低档商品、耐用消费品中低档商品、日用品 竞争形式有
14、限竞争完全竞争垄断竞争有限竞争 盈利模式利润高，波动大利润低，波动大利润适中、波动小利润下降、波动大 5、从上述发展趋势图可以看出，米泉商业发展已经进入成长期，成长期的典型特征是消费规模的急剧扩 张和竞争的残酷性。受市场发展利好的刺激，大量商业卖场开始营业，商业规模急剧扩张，必然导致商业 竞争的加剧，商业利润水平下降，市场波动加剧。我们目前所处的环境与上述情况完全相似，因此必须作 好充分竞争的准备。 6、伴随着市场激烈的竞争，定位失误和经营管理水平低下的商业将会被淘汰出市场，而消费者在竞争过 程中，消费理念也日趋成熟，从现阶段以价格导向消费（消费不理性的典型，高收入阶层认为价格是评判 F 中管
15、网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的 搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 F 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘 之系统资料。 品牌和品质的唯一标准，低收入以价格低为购买目标） 向价格、品质和品牌多维度评价商品价值的方向转 变。消费开始趋于理性，消费目标性明显，消费者倾向于到自己认可的商场购物，消费适合自己的品牌。 1.4 消费者状况1.4 消费者状况 1、中低档商品仍是市场消费的主体，伴随居民收入水平提
16、高和购物理念更新，中高挡商品消费规模逐步 提升，品牌消费意识成为消费的主流意识。 2、日用品等生活必需品是消费的主流商品，主要从当地购买。服装等耐用消费品，主要在乌鲁木齐购买。 伴随着当地商业形态的升级， 尤其是米东新区的大乌鲁木齐战略的实施， 以中高档服装百货为主营商品定 位的现代商业进驻，当地居民购物将改变主要依赖乌鲁木齐的现状，向着本地化消费调整。 F 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的 搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 F 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发
