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1、北京东方名苑项目提报,北京中广信 地产服务机构,提 报 纲 要,市场及区域概述,项目本体分析,项目市场定位,项目营销推广策略,推盘方案及销售策略,市场及区域概述,一、北京别墅市场概况 二、区域市场分析 三、典型同类项目营销状况分析,1、北京别墅市场供给分析,一、北京别墅市场概况,2006年1-8月，北京别墅市场新批准销售别墅3526套，批准销售面积 1070339.61平米。,从各月批准销售量看，06年1月延续了05年下半年供给量大的走势，而2-6月市场供给量逐月增加，7、8两月出现下滑。 1月北京新批准别墅827套，涉及别墅面积19.87万平米。2-4月，市场供给相对温和，单月批准销售在15
2、0-350套，单月批准面积不超过10万平米。5、6月份，供给开始放量，两月都有近650套别墅获准销售，合计获准销售38.88万平米，占上半年总量的48.24%。7、8两月批准销售量逐月大幅减少，从6月的658套、20.32万平米降至7月的405套、17.49万平米，再降至8月的269套、8.95万平米。 从新增供给分布情况看，2006年1-8月，亚奥京北别墅区和八达岭昌平别墅区分别以27.17万平米和22.70万平米的新增批销售面积成为两大热点区域，而八达岭昌平的绝大部分和亚奥京北的部分区域处于昌平，使得1-8月昌平累计供给了约1551套别墅，面积约47.37万平米，占全市新增面积的44.26
3、%。 而城南阳光别墅区、中央别墅区也分别有14.87万平米和13.96万平米的新增供给，紧随亚澳京北、八达岭昌平别墅区之后。 从区县看，朝阳、大兴、丰台三区的批准销售套数也都超过了300套，分别为382套、333套、332套，批准销售面积分别为15.89万平米、10.21万平米、8.12万平方,供给情况小结：,一、北京别墅市场概况,2006年1-8月北京别墅市场销售（以签约为准）别墅5235套，销售面积139.78万平米。别墅需求大于供给迹象明显，套数销供比为1.48，面积销供比为1.31。,2、北京别墅市场需求分析各月销售统计,一、北京别墅市场概况,2、北京别墅市场需求分析分区县销售情况,一
4、、北京别墅市场概况,从区县情况看，2006年1-8月昌平区销售量达到1699套、47.79万平米，分别占全市的32.45%和34.19%，远超过其它区县；顺义、海淀、朝阳等传统别墅聚集区销售量在18-23万平米；而大兴、房山也有10万左右的销售量。,从区域分布看，亚奥京北别墅区、西山别墅区、城南阳光别墅区、八达岭昌平别墅区无疑是06年1-8月间销售热点区域，实现的销售面积均超过了20万平米，分别为29.47万平米、23.06万平米、21.18万平米和20.88万平米，四大热点区域合计销售面积占全市销售总面积的67.67%，而销售套数占全市销售总套数的71.60%；受供给因素影响，潮白河别墅区、
5、亦庄开发区别墅区销售量排名靠后,2、北京别墅市场需求分析分区域销售情况,一、北京别墅市场概况,2、北京别墅市场需求分析客户价格承受力分析,一、北京别墅市场概况,从别墅销售量价位分布来看，中低价位别墅广受欢迎，且户均面积与价位呈现明显的正相关。 1-8月，8000(含)-10000元/平米别墅销售套数980套，销售面积29.35万平米； 6000(含)-8000元/平米销售套数1303套，销售面积33.17万平米； 4000(含)-6000元/平米销售套数1476套，销售面积29.22万平米。 4000(含) -10000元/平米销售面积占全市的65.63%,同时，随着价位的提高，销售别墅的户均
6、面积总体呈现扩大趋势 6000元以下别墅户均面积约为200平米； 6000(含)-7000元为243.43平米； 7000(含)-8000元为273.39平米； 8000(含)-10000元为299.45平米； 10000元以上价位户均面积均355.66平米，其中12000(含)-14000元别墅户均面积404.95平米，16000(含)以上别墅户均面积367.79平米。,2、北京别墅市场需求分析成交产品客户偏好分析,一、北京别墅市场概况,从别墅客户来源情况看，本市居民是主导客户群体，外省个人是重要组成部分；外来需求户型面积明显大于本地需求。 1-8月，本市居民购买别墅3756套、98.49万
7、平米，分别占全市的71.75%和70.46%，是别墅市场需求的主导力量；外省个人购买别墅1116套、28.79万平米，分别占全市的21.32%和20.59%，是市场重要的吸收力量；两者合计购买量占全市90%以上 ； 从各类客户购买别墅户均面积来看，外地企业和华侨、港澳台个人、企业购买购买别墅户均面积分别为532.81平米、437.33平米，远远超过其它客户；本市居民购买别墅以自住为主，所以经济型户型备受亲睐，户均面积在262.23平米；外来需求所购别墅户均面积明显大于北京本地购买面积。,2、北京别墅市场需求分析成交客户分析,一、北京别墅市场概况,从市场均价分月走势看，2006年北京别墅销售均价
8、高开低走，但在5月以后逐步上扬，8月略有回落 今年以来，别墅市场价格上涨趋势明显。,3、北京别墅市场价格分析各月成交价格走势分析,一、北京别墅市场概况,3、北京别墅市场价格分析各区县成交价格对比分析,一、北京别墅市场概况,从分区县销售价格看，受西山别墅区的主导作用，海淀区均价达13870元/平米，居首位；而石景山销售量小，受个别高价位项目影响，均价达到12504元/平米；朝阳均价在10593元/平米；其余顺义、丰台均价都在9000元/平米以上，近郊区大兴、昌平、通州的均价在6000-8000元/平米，而远郊区怀柔、密云的别墅均价在4000-6000元/平米。,3、北京别墅市场价格分析不同客户成
9、交价格对比分析,一、北京别墅市场概况,从各客户群所购别墅价格看，北京企事业、行政单位所购别墅价格可谓一马当先，达到13357元/平米，其中北京事业单位购买均价高达16339元/平米；外地企业、外国个人和华侨、港澳台个人、企业购买价也在万元以上，分别为13182元/平米、10808元/平米和12442元/平米；本市居民购买价格约8716元/平米，均低于其他客户群体所购价格。,一、北京别墅市场概况,需求：别墅需求大于供给迹象明显。从1-8月的整体水平来看，套数销供比为1.48，面积销供比为1.31,供给：2006年1-8月，北京别墅市场新批准销售别墅3526套，批准销售面积1070339.61平米
10、.,价格：2006年1-8月北京全市别墅平均销售价约为9154元/平米,政策：国土部门停止审批别墅用地，别墅稀缺性进一步提高,趋势：供求关系的不断演变，促进价格的进一步上升,4、1-8月北京别墅市场整体情况总结,二、区域市场概况,1、怀柔区县经济运行,特色农业正向产业化方向发展; 都市型工业和现代制造业，逐步形成了汽车及配件、食品饮料、包装印刷、机械电子、生物制药等五大主导行业，2005年，全区实现工业总产值188.64亿元; 华北著名的风景旅游区，正式对外开放的景点26个，著名景观有奇险俊秀的慕田峪长城，千年古刹红螺寺，风景秀丽的雁栖湖，还有形态各异的民俗游、生态观光游等;2005年接待游客
11、860万人次,五大新兴产业带的新兴产业发展格局,怀柔东区商务、会展、商贸、服务业产业带 红螺山休闲会议、休闲会展、旅游度假产业带 依托工业园区的都市工业产业带 结合城区八大市场及城中村改造的商贸、服务业产业带 以水库上游生态涵养区建设为切入点的都市农业产业带,2、怀柔区县空间规,二、区域市场概况,300万元以下经济型别墅成主力; 度假休闲别墅居多，区别于温榆河以及奥北的别墅成为业主的第二居所; 典型景观、低密度住宅聚集区 自住人群占绝大多数，投资者比例少; 怀柔别墅市场目前还不成气候，供应量较少，房地产市场发展水平不高.,3、怀柔区域别墅市场特点,二、区域市场概况,4、别墅市场运行状况预测分析
12、,京承高速二期9月28日建成通车，区域内别墅时间距离大大缩减 别墅集中供应、价格平稳上升 区域配套较弱，缺乏高档商业配套 自然环境优势最佳区位交通优势广阔的升值发展潜力 北京别墅市场从过去依托交通资源开始向寻求景观资源过渡。 而景色秀美的怀柔等远郊正成为别墅新兴区域，区域市场发展前景广阔,二、区域市场概况,依托京承高速二期，项目距离市区三环有效距离50公里左右,三、同类型项目营销状况分析,那片海的别墅东方夏威夷,山水名宅亚澜湾,天生别墅天籁红螺湖,项目位置:燕郊经济技术开发区京哈路9号 项目规模:占地 44.7万平米 建面：23.9万平米 物业类型:独栋 双拼 联排 开 发 商:兴达房地产开发
13、有限公司,东方夏威夷,东方夏威夷 北京东滨，潮白河畔。10万平米天成海，54万平米蔚蓝世界，海洋气候，海洋空气，海洋生活风情。,三、同类型项目营销状况分析,一期开盘当天实现热销，所推30多套房源一次性售清，并延续热销局面 截至2005年11月30日止，项目累计完成销售业绩9125.6610万，其中回款7028.9337万 截至2005年11月30日止，共签约54套，其中独栋别墅19套，联排别墅35套 截至2005年11月30日止，项目二期共认购24套，其总认购金额 5421.55万 到了2006年，项目在调价、价格上升的压力下，仍取得不俗业绩。 2006年5月以来的4个月当中，签约24套，完成
14、销售业绩7000余万元,三、同类型项目营销状况分析,东方夏威夷营销状况简介：,项目位置:密云区京承高速公路出口500米 项目规模:占地 54万(810亩) 建面：10万平米 物业类型:独栋 双拼 联排 开 发 商:北京绿岛置业房地产开发公司,亚澜湾,亚澜湾地处风景名胜区密云，距县城1公里。远望南山,潮、白河在项目西南相汇，围合成亚澜湾独特的扇面地形，区域内两河段水面面积达57万m2 ,直接来自密云水库和沙厂水库； 别墅区内另有观澜湖一座，湖面面积达8.7万m2,构成项目两河一湾一湖水陆相映的天然环境，由此水陆面积比为1.4：1 。,三、同类型项目营销状况分析,两河、一湾一湖、水陆相映的天然环境
15、,三、同类型项目营销状况分析,亚澜湾于2002年5月开盘，截至到2006年8月，四年多的时间开发商完成销售12套,截至到2006年10月，在两个月时间内，在签约中广信后，项目完成在售房源19套中的11套，签约率为57.8，完成销售面积3126.04平米，签约金额为21039610元。并在当地及全市范围影响度和美誉度不断扩大，项目从一个尾盘滞销项目变成热销别墅代表项目。,三、同类型项目营销状况分析,亚澜湾项目营销近况简介：,项目位置:怀柔区 红螺湖路8号怀柔区红螺湖东南岸（红螺寺南2公里) 项目规模:占地 108422.49 建面：3.5万平米 物业类型:独栋 开 发 商:北京大地房地产开发有限
16、责任公司,天籁红螺湖,红螺湖别墅同时拥有山景、湖景和高尔夫景。 怀柔福地,红螺仙境。 建筑形态以独栋为主，凸现京城较为稀缺的滨水独栋别墅的稀缺性优势。,三、同类型项目营销状况分析,由两条自然河流汇聚而成的天然湖泊，湖水清澈，拥有33万平米水面,三、同类型项目营销状况分析,通过以上远郊别墅的市场表现分析，我司认为： 在别墅用地受到严格控制以及北京居民收入不断提高，别墅置业逐渐成为较广泛的市场行为的大势之下，远郊别墅正逐步的被客户所认同，市场需求潜力逐步释放。 随着别墅置业群体置业理念的趋于成熟，自然景观在置业决策当中扮演着越来越重要的角色。 北京高速路网的兴建加速以及卫星城建设的推进，正在逐步弱化别墅项目“远郊”的概念。 包装手段以及营销组织在远郊别墅项目的营销过程中起到了至关重要的作用。 别墅产品的“亲民化（即控制面积与控制总价）”行为使得项目更容易被广泛的市场接受。,三、同类型项目营销状况分析,项目本体条件分析,一 、地理位置分析 二 、项目现状分析 三、 项目规划分析 四、 项目SWOT分析,一、
