{可行性报告}房地产开发可行性分析

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1、可行性报告房地产开发 可行性分析 可行性报告房地产开发 可行性分析 一、总论一、总论 一项目背景一项目背景 1.1.项目名称:现代花园 2.2.承办单位概况 承办单位是蒲氏房地产开发集团公司，注册资本 3000 万元，开发资质为一 级。公司经营范围：房地产开发、房地产经营、商品房销售、物业管理等。公司 实行规划、开发、管理、销售、服务一体化，一贯秉承诚信、合作、卓越、创 新的经营理念，开拓进取。 蒲氏房地产开发集团公司的经营宗旨是： 为客户创造生活-提供高质量的住宅产品和服务，让人们的生活更加简便、 高效、丰富多彩； 为社会创造价值-服务社会，创造文明进步的生活方式，充分实现蒲氏房地 产集团的

2、社会价值； 为员工创造机会-创造发展空间，提升员工价值，提高蒲氏集团人的工作生 活质量； 为股东创造回报-以长远利益回报蒲氏集团股东。 3.3.可行性研究报告编制依据 （1）项目建议书及其批复文件 （2）国家及武汉市颁布的相关法律、法规、政策 （3）武汉市国民经济和社会发展“十五”计划和远景目标纲要 （4）武汉市 2001、2002 年国民经济和社会发展统计公报 （5）武汉市城市总体规划大纲（20002020 年） （6）东湖高新技术开发区的经济和社会发展规划 （7）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额 （8） 武汉市市区基准地价 （9）武汉市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料

3、 （10）投资项目方签定的协议书或意向书 （11）编制报告的委托合同 （12）其他有关依据资料 4.4.项目提出的理由与过程 房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展 房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康 持续发展。现在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地 产经济，可以拉动一系列行业发展。现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众 的住房需求，提倡大力发展房地产经济。我们公司为了响应国家的安居工程，决 定规划、开发现代花园。 东湖高新技术开发区是首披国家高新技术产业开发区之一，是华中人才、技 术、高新技术产业的源头，享

4、有“中华光谷”的美誉。目前开发区产值上亿元的 企业已达 35 所，并已形成通信、电子信息、生物技术三大支柱产业和机电一体 化、新材料、激光三大优势产业基础。关东科技工业园是东湖开发区招商引资， 发展高新技术产业的主要基地。 近两年来，东湖开发区管委会认真总结了十年创业的经验和新区建设中存在 的问题，明确提出了超前规划、拓展发展空间、创建面向 21 世纪的集产、学、 研、居为一体，产业发达、环境优美、居住舒适的武汉科技新城的奋斗目标。 现代花园选择此处规划、开发，等项目实施后，将有利于启动东湖高新热电 公司集中供热的初步形成，完善科技工业园“产、学、研、居”为一体的总体规 划，并极大改善东湖开发

5、区的面貌。 二项目概况二项目概况 1.1.拟建地点 拟建于关东科技工业园内，东临关山三路，南接大黄村，西连武汉鼓风机厂、 市消声器厂，北靠武黄路，路对面是原武汉城建学院、马鞍山森林公园。 2.2.建设规模与目标 自有资金为 3000 万元，现代花园项目规划总用地 10 万平方米，建筑面积 12.9 万平方米，其中住宅 11.6 万平方米，公建 1.3 万平方米。总居住户数 996 户，规划总居住人口 3187 人，容积率 1.29，绿化覆盖率 45%。小区内设幼儿园、 配套有会所、文化中心、商业网点、集贸市场、居委会、派出所等设施。 我国已经进入小康社会，人们生活水平稳步提高，我们公司超前思想

6、，规划、 开发“现代花园” ，致力于为在东湖高新技术工业园区工作的白领阶层周边高校 院所的知识分子，入住华中光谷的从业人员，及其他知识层次较高、家庭收入较 好的市民家庭提供一个优美、舒适的居住环境。 整个花园小区现代中不乏温馨，温馨伴随着现代。 温馨是一种感觉，是人生美好的向往 温馨是一种品位，是人生独到的见解 温馨是家的元素，是人生永恒的主题 温馨来自情感的交流、理智的选择，蒲氏集团人对于温馨的认知，是源于对生 活细节完美的追求。让蒲氏集团人的“真诚、勤奋、和谐、求精”为您营造温馨 的家。 3.3.主要建设条件 1.1.供水 在鼓风小区东侧有现状 DN1000mm 上水管线，本项目上水可从上

7、述干线引入。 2.2.雨水、污水排放 武黄路大街现有现状 DN2100 毫米的雨水管线和 DN1800 毫米的污水管线，可 以就进排入。 3.3.供热 拟从武黄路新敷设的供热干线接入。 4.4.供电 拟采用双路供电，一路从鼓风机厂开闭站引一条 10 千伏电缆，接入小区内 配电室 ； 另一路可由东鑫三五饭店配电室引入。 考虑留有余地， 变压器容量为 8000 千伏安。 5.5.供气 已由鲁磨路引入了天然气高压线，已建成了天然气高中压调压站。通过天然 气中压管向区内送气。本项目住宅区前后的道路、绿化以及所需的各种市政条件 及基础设施配套，均由武汉宏达房地产开发公司统一开发，各种设施接口均至本 项目

8、红线内。目前，本项目建设场地以达到“三通一平” ，其他配套设施将与住 宅建设同步进行。 6.6.电信 本项目预计需装机容量为 820 门的程控交换机，拟由洪山区电话局从 831 开 设下属分局解决。 4.4.项目投入总资金及效益情况 本项目投入自有资金 3000 万元，贷款 5002.61 万元，再加上房屋预售款，共投 入总资金 14828.67 万元。 本项目完成后，预计销售收入为 23185.92 万元，扣除成本，减去销售（营业） 税金及附加 1247.54 万元、所得税 2346.21 万元、提取法定盈余公积金及公益金 857.43 万元后，预计累计未分配利润为 3906.08 万元。

9、5.5.主要技术经济指标 技术经济指标技术经济指标 三问题与建议三问题与建议 考虑到现代花园建成后， 其用户多数为拥有较高文化层次和收入的白领阶层， 结合他们的消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施的建设，如停车场，娱 乐中心及安保措施。另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同 项目单位数量 占地总面积平方米100000 总建筑面积平方米129000 居住建筑面积平方米116460 公共建筑面积平方米13000 居住居数户996 平均每户建筑面积平方米130 平均每户居住人数人3.2 容积率1.29 绿化率%45 住宅栋数栋45 平均层数层6.53 地下车库面积平方米4820 停

10、车位个240 住户需求的多种户型，避免单一，同时，该项目的建设很大程度上依赖于光谷的 发展，因而，在建设的过程中，要时时注意政府的各种政策。而且要重视该项目 的社会效益。 二、市场预测二、市场预测 一市场调查一市场调查 据 2002 年武房指数报告显示:房地产综合物业价格为 2968.76 元/m2,住宅 平均价格为 2017.31 元/m2 写字楼平均价格为 4149.16 元/m2 从市场形态来看, 全市各区楼盘销售量是上升趋势。 目前武汉市住宅市场供应上,住宅面积在 100m2 以下的占总量的 4%,住宅面 积在 101-120 的占总量的 32%,121-140 占总量的 45%,14

11、1-160 的占总量的 5%,161-180 占 总 量 的 10%,180 以 上 的 占 总 量 的 4% 。 从 以 上 统 计 结 果 看,120m2-140m2 的住宅面积目前是武汉市住宅市场上供应的主力,市场接受程 度最高。 购房者能承受多高的房价,是房地产市场上最为关心的问题,根据我们这次 调查结果,购房者对购房总价格的承受能力如下:承受总价格在 20 万以下的占 33%,承受总价格在 21-30 万之间的占 30.5%承受总价格在 31-40 万的占 24.50%承受总价格在 41-50 万的占 8%,承受总价格在 50 万以上的占 4%。 以上调查结果显示,武汉市购房者所能承

12、受的价格在 20-30 万之间，比例占 到总量的 60%以上,可见是主要购买力的承受范围。 另外，重点调查了我们的项目所在的洪山区房地产市场及项目周边的主要楼 盘销售状况。在 2002 年第四季度洪山区住宅价格指数为 1488.67 点，比上季度 上涨了 36.92 点；住宅平均价格为 2325.85 元/平方米，比上季度上涨了 57.68 元/平方米，涨幅为 2.54%。 洪山区住宅价格指数洪山区住宅价格指数 季度洪山区指数 2001 第四季度1145.39 2002 第一季度1273.52 2002 第二季度1327.12 2002 第三季度1451.75 2002 第四季度1488.67

13、 2002 年第四季度武珞路沿线楼盘销售均价在 3000 元/平方米左右， 且销售情 况良好：书香门第售罄，均价在 3200 元/平方米左右的兆富国际大厦取得了 3000 平方米以上的销量。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是该区域 楼盘有充足的消费群体高校教职工和成长中的新小企业、个人投资者，如书 香门第住宅主要针对的是高校教师和博士、研究生等。从市场现状看，武珞路沿 线地处城市中心，土地成本比较高，因此开发的项目多为高层的商务写字楼或商 住楼。 在楚雄大道沿线聚集了名都花园、尚文创业城、华城新都、当代光谷智慧城 等多个住宅项目，除了名都花园价格达到 2900 元/平方米以外，其他

14、楼盘均价在 1940 元/平方米上下浮动，该区域高校众多，有较好的自然环境与人文环境，购 房者多以高校教职工为主。华城新都本季度销售量在 1 万平方米以上；当代光谷 智慧城本季度销量也保持在 5000 平方米左右。总体而言，楚雄大道沿线楼盘体 本季度价格都有所提高。 楚雄大道以南沿珞狮南路聚集了丽岛花园、新开盘的明泽半岛尊邸和南湖 山庄。丽岛花园往南楼盘由于均价逐渐降低，取得了较好的销售业绩，本季度新 开盘的明泽半岛尊邸取得了开门红，销量在 4000 平方米左右。该区域楼盘呈现 别墅化、大户型化发展的趋势。 坐落在洪山区的“中国光谷”所在区域本季度又推出了学府佳园三期，平均 价格在 2000

15、元/平方米左右。汤逊湖版块在本季度销售平稳，东林外庐二期项目 均价为 1600 元/平方米，仍保持着较好的销售势头；银河湾均价为 1700 元/平方 米，销量达到 1.4 万平方米左右；均价在 2300 元/平方米的玉龙岛花园别墅本季 也销售了 4000 多平方米；水蓝郡经过 6 月底的暂停销售后于 8 月重新登场，呈 良好态势。 二产品供需预测二产品供需预测 根据调查，目前武汉市房地产投资大幅增加，2001 年上半年武汉完成住宅建 设投资 39.47 亿元， 比去年同期增长 47.17%， 施工面积达到 958.2 万平方米。 2002 年总投资额为 132.5 亿元，同比增长 14.9%。

16、其中住宅投资 99.39 亿元，同比增 长 15.4%，占总投资的 75%，经济房开发投资 13.65 亿元，占总投资的 10.3%.从 销售投资比率来看，98 年销售额只占到投资额的 43.78%，99 年上升到 60%，在 2002 年，全市销预售总面积为 759.32 万（其中住宅销售面积 393.13 万） 同 比增长 17.17%；总销售额为 118.55 亿元，同比增长 26.62%。虹景花园、华城花 园、康居园等一批商品住宅的良好销量，再结合入住武汉光谷的高科技公司的不 断增多，白领阶层以及周边高校教师对中高档住房的需求一定会更大，另外国家 对居民购买住宅的金融政策支持（贷款） 将加大力度，居民购房能力将大大提高。 据此分析，我们此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。 三价格预测三价格预测 据调查，今年武汉市还将陆续推出一系列的中高档项目，整体项目水平与 2002 年项目相比，这些项目无论在质量，还是在规划设计上，都将会再上一个档 次，从而拉动武汉市房价继续走高。今年武汉市基础建设将要快速发展。几处大 型房屋拆迁改造工程，使