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1、商业计划书迦南美地房地产商业计划书策划有限责任公司迦南美地房地产营销策划有限责任公司商业计划书市场营销课程作业2008 年 12 月 3 日目录第一章公司介绍31.1 项目背景41.2 公司简介41.3 公司宗旨41.4 公司经营理念51.5 项目流程图51.6 公司运营模式7第二章公司管理72.1 .管理队伍状况72.2 管理体系92.3 公司性质92.4 组织形式10第三章市场分析113.1 宏观市场分析113.2 策划行业宏观环境（PEST）分析123.3 目标市场（SWOT）分析133.4 客群分析133.5 目标市场定位14第四章营销策略154.1 品牌战略SCP品牌战略154.2
2、推广分析164.3 广告战略174.4 营销计划服务战略 ：“主动出击”17.4.5 合作伙伴与市场沟通174.6 定价战略17第五章投资分析185.1 股本结构与规模185.2 资金来源与运用185.3 未来五年财务预算185.4 投资收益与风险分析18第六章财务分析196.1 主要财务假设196.2 损益表196.3 现金流量表196.4 资产负债表19第七章附注197.1 公司章程197.2 调查问卷（可行性分析）197.3 报表附注19第一章公司介绍1.1 项目背景1.11 宏观环境分析：由美国的次贷危机引发的新一轮的经济危机同样也波及了中国，导致了中国房地产行业的不景气。人们已经失去
3、了买房的意愿，消费者现在担忧的是薪水会不会降，工作会不会丢，手里的资产是否还能保值。大量楼盘滞销， 成交率也直线下降。现在市场观望的主题已经从购房者变成了开发商，房价仍处于买卖上方的博弈中。1.12 立地条件分析：南宁市荣获了“2007 年联合国人居奖”成为中国唯一获此殊荣的城市。各地产开发商看上这个契机，纷纷进驻南宁，比如保利地产、利海地产、盛天集团、龙光地产、广东合富地产。去年南宁房地产市场卖的是销售，而在今年卖的则是营销。时至今日，房地产营销已不再是教科书上的新名词，富有学习能力的南宁房地产企业通过对一线城市的考察与学习，逐渐掌握了一些房地产营销的“秘笈”。但却存在很多的房产企业对地产营
4、销创新较小、应用不 佳，无法真正引起消费购买欲望。1.13 总体与区域市场分析：全国范围内，地产营销需要好的策划已经是一种深入人心的观点。但从今年起，地产营销告别“卖拐”时代，翰林华府的开发商广西勤建置业执行董事梁子恒直言：“如今的消费者变得越来越理性了，小打小闹的促销早已不能令他们心动。今后的房地产营销，将是一批踏踏实实做产品的企业。”由于 南宁的楼盘较多，其中还有大部分的烂尾楼，进行独特、创新的地产营销策划燃烧眉急。根据调查及各种市场分析，我们认为本公司迦南美地地产营销策划公司的潜在客户较多、发展前景较好。同时，基于南宁更为特殊的地理和市场背景，我公司选择了南宁做为创业根据地。1.2 公司
5、简介迦南美地地产营销策划公司拥有一批经验丰富的营销策划人员，经积累， 经验丰富、实力雄厚，是集全程营销策划、整合推广及代理销售于一体的专业房地产营销策划机构。公司秉承“诚信、卓越、协作、创新、严谨”的经营理念，融汇各地知名地产营销策划公司前沿的管理经验与精华，形成独具特色的地产营销策划操作模式。同时，公司拥有一支德才兼备、术业专攻的高学历、高素质的房地产营销策划强势团队。我们不拘泥于传统，敢于实践创新，并从实践中汲取精华，结合市场发展规律及自身实际，与时俱进，超越创新。展望未来，我们将通过管理创新、科技创新，走信息化、专业化的发展道路，最终实现精品服务，做行业一流。1.3 公司宗旨策划以创未来
6、,真情以造幸福；为顾客创造价值，为社会创造效益。附：现今由于经济环境的变化，南宁房地产市场卖的不再是销售，而是营销，我公司秉着真诚至上的理念，为顾客（各地产商）提供最好的营销策划，顺利卖出楼盘，实现顾客价值，创造顾客未来；同时，为社会人士提供最有创意、最具温情的家，营造温馨的氛围，带来幸福的感觉。地产商的效益、买房者的满意，价值与幸福的共同实现就是社会最大的效益。1.4 公司经营理念企业宗旨：策划以创未来,真情以造幸福；为顾客创造价值，为社会创造效益企业精神：务实, 敬业，专业，诚信企业竞争策略：提供最好的服务，创建最好品牌，保证最好品质企业方针：以客为尊，品质卓越，以人为本，持续改进1.5
7、项目流程图：分析研究初步策划初步策划项目说明1. 一块刚买但未开发的地皮，需要对其调查研究，并策划决策。2. 刚建好的楼盘但销售效果不佳，需要更好的营销方法与策划推动楼盘的销售。1.6 运营模式1.61 盈利模式：主要盈利途径为向地产开发商提供独特创新的地产营销策划获取相应的报酬，也通过另外的投资拓展业务获得一些盈利。1.62 运营体系：本公司运营体系包括管理体系、策划调研体系、公关体系等，分别由不同部门不同工作人员掌管。管理部门：负责公司日常运作管理、公司内工作人员管理、资金管理、人才流通管理等；策划调研部门：包括对地产项目进行评估的评估部和公司最核心的部门策划调研部门，由专业人士组成，将会
8、对所接收的项目进行一系列的调查分析以此做最好的策划，推动楼盘的销售，是本公司最主要之部分；公关部门：负责掌管本公司对外的形象宣传和争取项目。1.63 运营收益模式：主要分为三个途径 项目评估接收项目调查分析研究初步策划最终决策 项目评估接收项目分析研究初步策划最终决策 项目评估接收项目初步策划最终决策每个不同的途径按服务项目的复杂度和策划成本收取不同的费用、报酬， 便是本公司主要的收益方法。1.64 公司营运模式聘请知名高级营销师提供服务策划且提高名气打响品牌营取利润扩大规模（先扩大南宁市场，继而扩大到其他省份）提供更优质服务营取更高利润。按部就班，最终使公司从小公司慢慢变成大公司。第二章公司
9、管理2.1 .管理队伍状况公司主要领导人有八人：总裁、总经理、财务总监、人事部经理、市场调研部经理、公关经理、后勤部经理，各人简介和主要职责如下表：职务姓名性别专业个人简介总裁钟成亮男市营市营专业,积极参与社会实践,将理论用于实践, 组织领导能力强，有果断决策的意识和能力.，负责公司的整体管理，并做最后决策。.总经理林灵女市营市营专业,学习成绩好,并且较为细心认真,同时能积极参与社会实践,将理论用于实践,并从实践中摸索理论学习的不足.在学生会担任干部,组织领导能力有果断决策的意识和能力.配合总裁负责公司的整体管理。.财会张一兰女市营市营专业,学习成绩好,并且较为细心认真,掌握一定的财会知识，同
10、时能积极参与社会实践,将理论用于实践,并从实践中摸索理论学习的不足.在学生会担任干部,组织领导能力强,有果断决策的意识和能力.负责公司的财务和临时决策.公关经理韦文映女市营活泼开朗，美丽大方，学习成绩良好， 善于与人沟通，交际能力好，形象佳， 对人事处理有相当的兴趣和一定的能力，现负责公司的公关相关事宜人事部经理梁丽英女市营活泼开朗，为人和善，学习成绩良好，善于与人沟通，交际能力好，对人事处理有相当的兴趣和一定的能力，现负责公司的人力分配相关事宜。市场策划部经理苏京燕女市营为人开朗，乐于交际，学习成绩良好， 富于思考，强与策划，对人对事都有特 别的关注和独特的见解，有冷静的大脑，现负责公司市场
11、策划的相关事宜。市场调研部经理杨展男市营热爱生活，市场营销专业，学习成绩良好，富于思考，对人对事都有独特的见解，喜欢新鲜并乐于制造一些新鲜，有冷静的大脑，现负责公司市场调研和扩展相关事宜。后勤部经理潘先松男市营为人和善，做事认真，处理事情时细心、耐心。对事情有特别的观察、看法和认真处理的能力。现负责公司后勤等相关适宜。2.2 管理体系图解日常管理者：包括各个部门的负责人，以及分管战略管理者：统筹安公司总负责人：资源配置者：负责排公司发展策略，指导总裁、总经理，专业服务者：公司2.3 公司性质性质：有限责任公司2.4 组织形式公司初期拟采取直线制的组织形式，如图所示： 总裁总经理人力资源部市场部
12、财务部后勤部公关部人 事 管理市场调研财 务 流动后勤工作公关工作市场策划第三章市场分析3.1 宏观市场分析由美国的次贷危机引发的新一轮的经济危机同样也波及了中国，导致了中国房地产行业的不景气。人们已经失去了买房的意愿，消费者现在担忧的是薪水会不会降，工作会不会丢，手里的资产是否还能保值。大量楼盘滞销， 成交率也直线下降。现在市场观望的主题已经从购房者变成了开发商，房价仍处于买卖上方的博弈中。南宁市荣获了“2007 年联合国人居奖”成为中国唯一获此殊荣的城市。各地产开发商看上这个契机，纷纷进驻南宁，比如保利地产、利海地产、盛天集团、龙光地产、广东合富地产。去年南宁房地产市场卖的是销售，而在今年
13、卖的则是营销。从全国范围来看，确实有不少的房产营销策划公司，但能够做得出名气的却不多。在南宁市专注于房产营销策划的公司就仅有聊聊几家，较有实力的有南宁泰利来房产策划有限公司，他的旗下拥有几个大型全资机构。本公司迦南美地地产营销策划公司拥有一批经验丰富的营销策划人员，经积累，经验丰富、实力雄厚，是集全程营销策划、整合推广及代理销售于一体的专业房地产营销策划机构。根据调查及各种市场分析，我们认为本公司迦南美地地产营销策划公司的潜在客户较多、发展前景较好。3.2 策划行业宏观环境（PEST）分析政治因素：政府调控、房产压力大合作建房该有所突破，信贷政策将继续加压，物业税征收可能被提上日程，小产权房问题该有所解决，但政府严格限制土地供应，调整土地和住房供应结构，抑制房价过快上涨；正确运用政府调控与市场机制两个手段；地方各极政府要对调控负责。P经济因素：经济增长，住房要求改善我国国民经济保持着健康、持续、快速的发展势头，随着人们生活水平的提高，公众对住房条件有了更高的要求，对住房的社会关注度越来越高。中国家庭在住房上的平均消费支出水平呈现明显的增长趋势。E社会因素：需要巨大；高度关注南宁楼市的开发、营销水平越来越高，不断有高质素的楼盘推出市场，以产品拉动消费需求；南宁城市化进程越来越快， 城市人口的扩容以及新移民的增加，促进了楼市消费水平的不断
