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1、上海莘庄项目定位思考 2010.7.,前言,何谓总部？,基本概念,总部经济 指某区域由于特有的资源优势吸引企业将总部在该区域集群布局，将生产制造基地布局在具有比较优势的其他地区，而使企业价值链与区域资源实现最优空间结合，以及由此对该区域经济发展产生重要影响的一种经济形态。,商务花园 大城市的相对边缘地区，具有一定的土地规模，较低的容积率，交通极为便捷，能够享受高科技企业的各项优惠政策，能够以相对较低、并为高科技以及与研发相关的企业所接受的价格进入市场，具有花园式的办公环境和鲜明个性的产品。,总部经济概念下的商务花园形成动因,充分条件,城市发展过程中的郊区化以及产业整合、产业集群发展的必然趋势,
2、企业外迁商务花园,必要条件,物流服务的发展、网络通讯条件的成熟使大经济圈跨区域协作成为可能,总部经济条件下：企业总部、职能中心、研发中心等,功能,总部经济与商务花园的对接商务花园产业核心的确定,商务花园的产业核心VS入园的主流企业,外部机会和政策扶持,可能的入园企业,IT/高科技企业/研发中心,大型金融企业,物流/会展企业,广告/咨询/设计,传统服务业,总部经济与商务花园的对接入园企业的联动分析,以主流企业为服务对象的企业的聚集,跟随主流企业发展的上下游企业,主流企业,为主流企业服务的配套机构:金融、风投、商务服务企业等,为园区园工提供生活服务的企业：餐饮、休闲、娱乐企业等,一个/几个某特定行
3、业的主流企业在商务花园的聚集，可以使商务花园体现出明显的行业特征，从而形成特定的主题。 服务于主流企业发展的上下游企业追随这些核心企业入住商务花园有助于形成完整的产业链条。 为主流企业服务的配套机构的入住有利于提升商务花园的人气；商务花园的发展亦促进了上述企业的发展繁荣。,商务花园各功能的特殊需求,借鉴案例：上海多媒体谷(1),寻求战略联盟，推进专业合作,上海多媒体谷位于闸北区核心地段，它是由上海市政府授牌的市级高科技园区，未来将发展成为全国著名的多媒体产业基地，从2002年发展至今经历了三个阶段：,上海多媒体谷 投资有限公司,清华科技园,园区开发建设,园区运营管理,第二阶段：成长期,第三阶段
4、：成熟期,2002年举行揭牌仪式，正式成立上海多媒体产业化基地和上海市上大多媒体应用技术研究中心 完成一期建设工程，各类基础设施铺设到位,2005年清华科技园与闸北区政府达成合作协议，成为园区的实际运营者 注资1亿元人民币，共同组建上海多媒体谷投资有限公司,向上级政府争取税收优惠、无偿资助和贷款贴息等政策 与国际多媒体协会联盟，启动“十万人才”培养计划 引进清华大学微电子实验中心，完善产业服务平台,挂牌建设,捆绑合作,专业运营,闸北区人民政府,第一阶段：初创期,借鉴案例：上海多媒体谷(2),完善平台建设，获得政府授牌,积极推动产业服务平台建设，获得政府授牌，成为多媒体产业的“三个基地”,技术创
5、新的动力之源多媒体技术研发基地 引入在多媒体研究领域实力雄厚的上海大学，成立了上大多媒体应用技术研究中心；中心先后了承接30多项多媒体重大项目，总经费达1亿元，年均1300万元 此外，上海市、闸北区两级政府还正在积极整合区内外各种资源，联合其他的专业科研单位，进一步建设更多的技术研究中心,企业发展的良好载体多媒体产业化基地 大力投入硬件设施建设，其中多媒体产业大厦作为集办公、研发、展示为一体的标志性建筑，智能化系统达到通讯自动化、楼宇自动化等5A级水平 从招商服务到楼宇管理，都引进了专业管理团队。目前已有国际多媒体协会、上海文广影视集团技术中心、香港沙龙电影公司等 30家企业入驻产业化基地,成
6、果转化的展示平台多媒体宽带网络应用示范基地 组建企业：由政府少量资金引导、美籍华裔专家领衔，中国电信、上海家庭网络技术公司参股，共同组建上海大宁多媒体谷宽带网络发展有限公司 技术支持：上海电信与区政府签定长期合作协议，无偿提供10G的光缆链路 示范区域：以大宁绿地周边的中高档住宅小区为核心地带，逐步向外围地区辐射,借鉴案例：上海多媒体谷(3),争取优惠政策，引入优势企业,为了吸引优势企业，多媒体谷为入谷的从事多媒体产业的各类企业提供包括税收优惠、无偿资助、贷款贴息在内的多项优惠政策：,目前入驻上海多媒体谷的企业包括：,项目定位,项目发展方向 项目开发模式 项目规划定位 项目功能定位 项目规划理
7、念 项目产品定位,总部经济概念下的商务花园,项目发展方向,中外建将依托高端资质、经验实力以及国企品牌 打造集养生创意研发、城市运营管理、棕榈油营销总部、绿色（低碳）建筑研究于一体的现代服务业基地,项目发展方向,项目所承担的历史使命：,依托中外键在城市运营、养生主题地产、棕榈油种植加工的基础，撬动创意研发、品牌营销、总部经济、科研经济为一体的高端创新经济产业杠杆,4大产业：城市运营、绿色（低碳）建筑、养生主题地产、棕榈油种植加工 6大品牌：中国对外建设总公司、国际建筑设计研究机构、国内十大寿险公司、国际金融机构、国际油棕顶级企业、国际酒店管理机构 5大中心： 商业休闲中心、中国养生创意研发与展示
8、中心、中国绿色（低碳）建筑设计研究中心、全球油棕营销结算与展示中心、中外建城市运营管理总部,项目开发模式,以中外建四大产业为龙头，可持续性发展规划，带动一系列的创新经济总部功能开发。 成立创新产业基金，支持相关产业的发展。 成立共同管理机构，完成对商务花园整体的管理和监控。,运作模式：大型城市综合体 +养生创意文化+绿色建筑文化+ 超五星级主题酒店,项目规划定位,32 亩土地的规划设想,总占地面积：2.1万平方米 总建筑面积：8万平方米，其中3栋办公楼约5万平方米（含裙房5000平方米 ），酒店约3万平方米（含裙房5000平方米）,物业：双塔+花园模式,酒店式服务 3栋绿色(低碳）写字楼+超五
9、星文化主题酒店,规划原则：以中外建四大产业为主题，展开一系列功能配套，并进一步完善产、学、研一体化功能。 开发目标：集多种功能于一身，联动四大产业区域总部，大型城市创新经济产业综合体，未来区域经济发展的重要引擎。,项目功能定位,以创新经济为主体的总部经济概念下的商务花园,中外建城市运营管理总部 中国绿色（低碳）建筑设计 研究中心 中国养生产业创意研发中心 棕榈油全球营销结算与展示 中心 商业休闲中心、超五星级文 化主题酒店,集合中外建四大产业，引进合作企业，建设经营总部基地,项目规划理念,绿色（低碳）商务花园,“绿色（低碳）”是目前全社会、全世界最关心的话题，是大家共同的事情，关系到我们以及祖
10、孙后代的生存环境。中外建将引进欧洲绿色生态建筑技术以及环保节能设备，打造一个绿色（低碳）的生态型商务花园。,项目规划理念,目 标 塑造合理的通达系统， 人流出入口及汽车出入口 各体系之间的协调统一 原 则 把握街道界面，保持紧凑亲切的空间比例 塑造街道景观， 提供舒适宜人的环境 ；尺度宜人，处处有景，移步换景 措 施 多功能整合的交通组织，优化的街景及建筑外立面,项目规划理念,开放性公共绿地,项目以商业办公、研发展示为特色，是专业性较强的城市创意产业中心，是片区的特色服务配套商业中心。 项目以建筑的创意设计和绿色为魂，构建空间与景观体系，其绿化和建筑小品有机融合，反映城市的历史、文化和品格，体
11、现了现代社会平等自由的人性，铸就项目“以人为本”的新城市活力。,项目产品定位,中国养生产业创意研发中心,在发达国家，创意产业已成为经济发展的支柱产业之一，增加值超过GDP的1/5。全世界创意经济每天创造220亿美元，并以5%的速度递增。,养生产业创意研发中心，旨在对中国养生产业的发展起到巨大促进作用。,包括：养生模式研究、养生物业研究、养生保 健产品研究、养生教育研究、养生运动研究、养生保险研究等,项目产品定位,中国绿色（低碳）建筑设计研究中心,引进国际绿色（低碳）建筑设计研究的先进理念，围绕其建筑材料、建筑施工管理水平、设备选型、建筑规划以及园林设计、经济效益等全方位的研究，制定中国绿色（低
12、碳）建筑标准，引领行业领先水平。,绿色建筑规划设计 绿色建筑材料集聚 绿色建筑施工管理 绿色建筑设备选型 绿色建筑文化拓展,项目产品定位,全球棕榈油营销结算与展示中心,依托中外建缅甸15万英亩油棕种植与加工基地，将其生产的食品工业原料级棕榈油产品以及棕榈油精品进行展示交易，同时开展产品深加工的研发；引进国际棕榈油生产企业入住，形成全球最专业的棕榈油企业聚集地。 引进世界油料产品拍卖主办权，建成永不落幕的全球棕榈油产品展示、拍卖平台，相成独特的棕榈油文化。,将统筹管理中外建城市运营项目 成为中外建城市运营项目的财务结算基地 成为中外建城市运营的研发中心 成为中外建城市运营的人才培训中心,项目产品
13、定位,中外建城市运营管理总部,以养生产业为依托，建立养生文化主题的商业休闲中心。 包括：养生保健品展示、奢侈品展示、红酒鉴赏会、茶艺馆、绿色书屋、康体中心、室内娱乐场、风情小吃街等。 为客户提供休闲、购物、文化娱乐、专业讲座等多种服务。,商业休闲中心,项目产品定位,外部现代，内部古典欧式风格的强烈反差 营造高档时尚风情消费环境 打造shopping center 新特色 为写字楼裙房商业注入新鲜元素,精致、特别、人性化（如都灵的Via Garibaldi 商业街），吸引人（日均客流量20-30万） 富有文化气息，将民族文化发挥到极致，这是国际化的根基（如维罗纳的老街）,商业休闲中心的形态与特色
14、,项目产品定位,超五星文化主题酒店,引进国际知名酒店品牌和管理，建设具有中国元素特色和以养生文化为主题的超五星酒店。,打造城市名片，为品牌企业提供商务配套,项目产品定位,28,城市运营是新世纪的朝阳产业, 对全流程管理型人才有急迫的需求。 中国城市运营人才存在结构性瓶颈，尤其是模式创新管理人才、投融资规划人才、 BT项目实施管理人才。 国际知名商学院以及全国一流名校的资源和经验，为中外建可持续性地培养既立足本土同时又有国际视野的城市运营全流程管理人才。,主要配套之：中外建城市运营人才培训基地,项目产品定位,主要配套之：,金融结算中心,政府一站式服务中心,项目产品定位,项目投资估算项目总投资预计
15、为人民币22.7亿元 其中：项目整体建设投资约人民币 6.5亿元 养生产业创意研发及展示投资约人民币 2亿元 中国绿色（低碳）建筑研究投资约人民币 2亿元 棕榈油产品交易展示及研发投资约人民币 1.5亿元 商业休闲中心经营性投资约人民币 5亿元 超五星文化主题酒店经营性投资约人民币 5亿元 物业运营投资约人民币 5000万元 项目推广投资约人民币 2000万元,总投入：22.7亿元 年产值：52.5亿元 其中： 项目写字楼部分物业租赁收益预计为人民币1.3亿元年 项目酒店部分物业经营收益预计为人民币6000万元/年 商业休闲中心物业租赁收益预计为人民币6000万元/年 养生产业衍生产品经营收益
16、预计为人民币15亿元/年 棕榈油各类产品经营收益预计为人民币20亿元年 绿色（低碳）建筑设计研究中心综合效益预计为人民币5亿元/年 中外建城市运营管理总部综合效益预计为人民币10亿元/年 利税：10.5亿元,项目经济效益,大力发展总部经济是提高闵行莘庄地区竞争力的必由之路 促进区域经济持续快速发展，为人们创造更多的财富和就业的机 中国养生产业创意研发中心的建成，有利于推动中国养生产业结构的升级，推进其衍生产业向高端发展 提升建筑行业的研究与服务水平，推动绿色（低碳）建筑向创新领域发展 提升中外建棕榈油种植与加工的管理营销水平，实现品牌效应 有效管理中外建城市运营项目，整合城市运营产业发展环境，实现区域多赢格局，提高资源配置效率并培养人才,项目社会效益,项目重要配套项目：会所,完善商务花园项目定位 会所
